Oberlandesgericht Hamm, 15 W 258/14

GRÜNDE:

Die Beteiligte ist Eigentümerin des im Rubrum bezeichneten Grundbesitzes, der aus insgesamt fünf Einzelgrundstücken besteht. Das unter Nr. 6 des Bestandsverzeichnisses geführte Flurstück X ist flächenmäßig mit Abstand am größten; die Flurstücke X (lfd. Nr. 7 des Bestandsverzeichnisses), X (lfd. Nr. 8 des Bestandsverzeichnisses) und (lfd. Nr. 9 des Bestandsverzeichnisses) grenzen jeweils an das Flurstück X an. Das Flurstück X (lfd. Nr. 10 des Bestandsverzeichnisses) grenzt seinerseits an das Flurstück X an.

Die Grundstücke lfd. Nrn. 6 bis 9 des Bestandsverzeichnisses (Flurstücke X, X, X und X) erwarb die Beteiligte aufgrund notariellen Kaufvertrages vom 13. März 20## (UR-Nr. ###/20## des Notars N1 in P); sie wurde am 4. Mai 20## insoweit als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Das Grundstück lfd. Nr. 10 des Bestandsverzeichnisses (Flurstück X) erwarb sie aufgrund notariellen Kaufvertrages vom 25. April 20## (UR-Nr. ###/20## des Notars Dr. N in P) und wurde am 14. Juni 20## als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Die Einzelgrundstücke zu Bestandsverzeichnis lfd. Nrn. 6 bis 9 sind in Abteilung III belastet mit vier Gesamtgrundschulden, dort laufende Nrn. 17 bis 20. Alle fünf Grundstücke sind in Abteilung III belastet mit einer dort unter laufender Nummer 21 eingetragenen weiteren Gesamtgrundschuld.

Gläubigerin aller fünf Grundschulden ist die E4 AG.

Die Beteiligte bewilligt und beantragt nunmehr mit Erklärung vom 19. Februar 2014 die Zuschreibung der Grundstücke lfd. Nrn. 7 bis 10 des Bestandsverzeichnisses zum Grundstück Nr. 6 des Bestandsverzeichnisses. Die Unterschrift des Geschäftsführers der Beteiligten unter diese Erklärung wurde notariell beglaubigt (UR-Nr. ###/20## des Notars

Dr. N in P). In der Erklärung wurden drei namentlich benannte Notariatssachbearbeiterinnen bevollmächtigt, „weitere Erklärungen für die Beteiligten abzugeben, auch Grundbuchanträge- und bewilligungen zu stellen, zu ändern, zu ergänzen und zurückzunehmen“.

Frau E als eine der insoweit benannten Notariatsangestellten hat mit Erklärung vom 3. April 20## aufgrund der erteilten Vollmacht die Zuschreibungserklärung nebst Bewilligung und Beantragung wiederholt „mit der Maßgabe, dass sich die Grundschulden Abt. III lfd. Nrn. 17 – 20 im Wege der Nachverhaftung auf das bisherige Grundstück Bestandsverzeichnis lfd. Nr. 10 erstrecken und die Grundschuld Abt. III lfd. Nr. 21 (…) den Rang nach den Grundpfandrechten Abt. III lfd. Nrn. 17, 18, 19 und 20 erhält (…)“. Die Unterschrift der Frau E wurde notariell beglaubigt (UR-Nr. ###/20## des Notars Dr. N in P).

Das Grundbuchamt hat durch Zwischenverfügung vom 15. April 2014 folgende Beanstandungen erhoben:

- Aufgrund der unterschiedlichen Belastungen der einzelnen Grundstücke sei Verwirrung zu besorgen, so dass es vor der beantragten Zuschreibung der Herstellung eines einheitlichen Rangverhältnisses bedürfe. Die hierfür erforderliche Nachverpfändung des Grundstücks Bestandsverzeichnis lfd. Nr. 10 für die Grundschulden lfd. Nrn. 17 bis 20 der Abteilung III bedürfe einer Eintragungsbewilligung des Grundstückseigentümers und sei nicht durch die Vollmachtserklärung vom 19. Februar 20## gedeckt.

- Die Bewilligung vom 3. April 20## sei auch inhaltlich nicht ausreichend. Es bedürfe zumindest der Bezugnahme auf die den Grundschulden Abteilung III lfd. Nrn. 17 bis 20 jeweils zugrundeliegenden Eintragungsbewilligungen zu Zinsen und Nebenleistungen, ggf. auch einer Unterwerfungserklärung unter die dingliche Zwangsvollstreckung in der Form des § 29 GBO.

- Zum Rangrücktritt der Grundschuld Abteilung III laufende Nr. 21 bedürfe es der Bewilligung der Grundschuldgläubigerin.

Das Grundbuchamt bat um Einreichung einer durch die Beteiligte in der Form des § 29 GBO erklärten Bewilligung mit den genannten inhaltlichen Ergänzungen.

Die Beteiligte hat hiergegen Beschwerde erhoben und zur Begründung ausgeführt:

- Durch die Erklärung in der Nachtragsurkunde vom 3. April 20## sei ein einheitliches Rangverhältnis der Grundschulden hergestellt worden.

- Da die Grundstücke durch die beantragte Zuschreibung ein einheitliches Grundstück bildeten, sei – anders als bei weiter bestehender Selbständigkeit der Grundstücke – weder eine Unterwerfungserklärung noch ein Antrag hinsichtlich der Bestimmungen zu Zinsen und Nebenleistungen erforderlich. Wegen der gesetzlichen Pfanderstreckung gemäߠ § 1131 S.1 BGB der in Abteilung III lfd. Nrn. 17 bis 20 eingetragenen Grundschulden auf das Grundstück Bestandsverzeichnis laufende Nr.10 sei keine weitere Erklärung erforderlich.

- Die Rangbewilligung der Gläubigerin der Grundschuld Abteilung III lfd. Nr. 21 werde nachgereicht.

Im Rahmen des Beschwerdeverfahrens hat die Beteiligte dem Grundbuchamt eine Erklärung der E2 AG als Gläubigerin der fünf Grundschulden Abteilung III lfd. Nrn. 17 bis 21 vom 2. Mai 20## vorgelegt. Hierin bewilligte diese „wegen der Bestandteilszuschreibung vom 19.02.20##, UR-Nr. ###/20## des Notars N, P die nachstehende Rangfolge der vorbezeichneten Grundschulden auf dem Hauptgrundstück:

Erster Rang: Grundschuld Abt. III lfd. Nr. 17

Zweiter Rang: Grundschuld Abt. III lfd. Nr. 18

Dritter Rang: Grundschuld Abt. III lfd. Nr. 19

Vierter Rang: Grundschuld Abt. III lfd. Nr. 20

Fünfter Rang: Grundschuld Abt. III lfd. Nr. 21“.

Zudem bewilligte die Grundschuldgläubigerin die Eintragung der Rangänderung im Grundbuch. Die Unterschriften der für die Grundschuldgläubigerin vertretungsberechtigten Frau Q2 und Herr Q unter die Erklärung vom 2. Mai 20## wurden notariell beglaubigt (Ur-Nr. ###/20## des Notars M in F).

Das Amtsgericht hat der Beschwerde mit Beschluss vom 5. Juni 2014 nicht abgeholfen und hierbei seine Ausführungen zu den erhobenen Beanstandungen vertieft.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird ergänzend auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II.

Die namens der Beteiligten vom Urkundsnotar, § 15 GBO, eingelegte Beschwerde ist nach §§ 71, 73 GBO zulässig.

Anders als im Eintragungsantrag hat sich zwar der Urkundsnotar in der Beschwerdeschrift nicht ausdrücklich auf § 15 GBO bezogen. Der Senat legt aber die Beschwerde dahingehend aus, dass sie im Namen der Beteiligten erhoben sein soll. Denn demjenigen, der als Vertreter eines Beteiligten im Verfahren auftritt, steht kein eigenes Beschwerderecht zu (vgl. Budde in: Bauer/v. Oefele, GBO, 3. Aufl., § 71 Rn. 82; Demharter, GBO, 29. Auflage, § 15 Rn.20).

Die Beschwerde ist begründet und führt zur Aufhebung der angegriffenen Zwischenverfügung des Grundbuchamtes. Die vom Grundbuchamt angenommenen Eintragungshindernisse gegen die beantragte Zuschreibung bestehen nicht bzw. nicht mehr.

Durch die beantragte Zuschreibung ist eine Verwirrung im Sinne der §§ 6 Abs.1 S.1, Abs.2, 5 Abs.1 S.2 GBO nicht zu befürchten, ohne dass es insoweit einer rechtsgeschäftlichen Nachverpfändungserklärung mit Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung bzw. Erklärung der Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung bedarf.

Zwar sind die derzeit vor der beantragten Zuschreibung noch selbständigen Einzelgrundstücke noch mit unterschiedlichen Grundpfandrechten belastet, vgl. §§ 6 Abs.2 S.1, 5 Abs.1 S.2 Nr.1 GBO. Das Grundstück lfd. Nr. 10 des Bestandsverzeichnisses (Flurstück X) ist bislang ausschließlich mit der Grundschuld Abteilung III lfd. Nr. 21 belastet. Es ist dagegen – anders als die anderen vier Grundstücke - nicht mit den Grundschulden Abt. III lfd. Nrn. 17 bis 20 belastet.

Gleichwohl steht dieser Umstand nicht der beantragten Zuschreibung entgegen.

Die Zuschreibung hat ohne weiteres Zutun die Wirkung, dass auch das bisherige Grundstück lfd. Nr. 10 des Bestandsverzeichnisse mit diesen vier Grundschulden zusätzlich belastet wird. Das Grundbuchamt hat zu Unrecht die rechtsgeschäftliche Nachverpfändung in der angegriffenen Zwischenverfügung als notwendige Voraussetzung der Zuschreibung angesehen. Denn bei einer Zuschreibung erstrecken sich die auf dem Hauptgrundstück lastenden Grundpfandrechte kraft Gesetzes auf die zugeschriebene Fläche. Die Zuschreibung lässt die hinzukommende Fläche als selbständiges Grundstück untergehen und gemäß § 890 Abs.2 BGB zum bloßen nichtwesentlichen Bestandteil des dann erweiterten Hauptgrundstücks werden. Die auf dem Hauptgrundstück – vorliegend dem Grundstück lfd. Nr. 6 des Bestandsverzeichnisses (Flurstück X) - lastenden Grundschulden Abteilung III lfd. Nrn. 17 bis 20 erstrecken sich nach §§ 1192 Abs.1, 1131 S.1 BGB auch auf das zugeschriebene Grundstück, so dass eine „verdeckte“ Nachverpfändung des zugeschriebenen Grundstücks erreicht wird (vgl. Staudinger/Karl-Heinz Gursky (2013) BGB § 890, Rn. 43). Hierbei handelt es sich um eine ohne weiteres, gewissermaßen „automatisch“ eintretende gesetzliche Folge der Zuschreibung. Die bei der Zuschreibung kraft Gesetzes eintretende Pfanderstreckung dehnt dabei auch die Wirkung einer dinglichen Vollstreckungsunterwerfung auf das zugeschriebene Grundstück aus (BayObLGZ 29, 162; Waldner in: Bauer/v. Oefele, GBO, 3. Auflage, §§ 5, 6 Rn 52; Staudinger/Karl-Heinz Gursky (2013) BGB § 890, Rn. 46) und erspart zudem eine rechtsgeschäftliche Pfanderstreckung und die hierfür erforderliche Eintragungsbewilligung und Grundbucheintragung (vgl. Toussaint in: jurisPK-BGB, 7. Aufl. 2014, § 890 BGB, Rn. 38).

Da eine rechtsgeschäftliche Erklärung zur Pfanderstreckung des Grundstücks lfd. Nr. 10 des Bestandsverzeichnisses somit nicht erforderlich und auch nicht erfolgt ist, kommt es nicht darauf an, ob die Auffassung des Grundbuchamtes zur Reichweite der in der Erklärung vom 19. Februar 2014 erfolgten Vollmachtserteilung zutreffend ist oder nicht.

Es ist auch keine Verwirrung im Sinne der §§ 6 Abs.2 S.1, 5 Abs.1 S.2 Nr.2 GBO (in der Neufassung durch das Gesetz vom 1.10.2013 – BGBl. I S. 3719) zu besorgen. Denn es ist sichergestellt, dass mit der Eintragung der Bestandteilzuschreibung keine unterschiedlichen Rangverhältnisse der die Grundstücke belastenden Grundschulden entstehen können.

aa)

Durch den – mittlerweile von der Grundpfandgläubigerin gemäß § 880 Abs.2 S.1 BGB erklärten und bewilligten (s. nachfolgend zu 2.) – Rangrücktritt der in Abteilung III lfd. Nr. 21 eingetragenen Grundschuld wird gewährleistet, dass insgesamt alle Flurstücke mit denselben Grundpfandrechten in einheitlicher Rangfolge belastet sind. Ohne den Rangrücktritt der in Abteilung II lfd. Nr. 21 eingetragenen Grundschuld käme es ansonsten aufgrund der Regelung des § 1131 S.2 BGB zu unterschiedlichen Rangfolgen, weil für das bisherige Einzelgrundstück lfd. Nr. 10 des Bestandsverzeichnisses diese Grundschuld den Rang vor den Grundschulden III lfd. Nrn. 17 bis 20 erhielte, während es für die übrigen vier bisherigen Einzelgrundstücke beim jetzigen Rangverhältnis bliebe, bei dem die Grundschuld III lfd. Nr. 21 an letzter Stelle steht.

Entgegen der Auffassung des Grundbuchamtes kann § 5 Abs. 1 S. 2 GBO nicht so verstanden werden, dass die Übereinstimmung der Rangverhältnisse der Grundstücke zeitlich bereits vor der Bestandteilszuschreibung hergestellt werden muss. Dieses Ergebnis folgt zwingend daraus, dass § 5 Abs. 1 GBO nach gefestigter Auffassung den Charakter einer bloßen Ordnungsvorschrift („soll“) hat (vgl. BGH NJW 2006, 1000; Waldner, a. a. O., §§ 5, 6, Rdnr. 55). Die Herstellung übereinstimmender Rangverhältnisse ist danach nicht etwa Wirksamkeitsvoraussetzung der Bestandteilszuschreibung. Vielmehr wird der Zweck der Ordnungsvorschrift, die Übersichtlichkeit der Eintragungen in Bezug auf die Rangverhältnisse der Grundschulden zu wahren, ausreichend gewahrt, wenn die Einheitlichkeit der Rangfolge der Grundpfandrechte zeitgleich mit der Eintragung der Bestandteilszuschreibung hergestellt wird.

bb)

Die gemäß § 880 Abs.2 S.2 BGB erforderliche Zustimmung der Beteiligten als Grundstückseigentümerin zur Rangänderung, wie sie als Einwilligung, § 183 S.1 BGB, in der Erklärung vom 3. April 20## enthalten ist, ist wirksam erklärt worden. Die der Frau E3 in der Erklärung vom 19. Februar 20## erteilte Vollmacht umfasst die Befugnis zur Abgabe einer solchen Zustimmungserklärung.

In der Erklärung vom 19. Februar 20## hat der Geschäftsführer der Beteiligten die drei namentlich benannten Mitarbeiterinnen des Notariats ohne Einschränkung zur Abgabe weiterer Erklärungen bevollmächtigt, auch für Grundbuchanträge und –bewilligungen. Eine so im Zusammenhang mit einer grundbuchrechtlich relevanten Willenserklärung erteilte Vollmacht erfasst jedenfalls beim Fehlen außergewöhnlicher Umstände all diejenigen Erklärungen, welche die Beteiligten beim normalen Ablauf des Geschäfts selbst abgeben würden (vgl. u.a. OLG München FGPrax 2006, 101). Die so erteilte, rechtsgeschäftliche Vollmacht soll ihrem Sinn nach gerade diejenigen typischerweise notwendigen Erklärungen zur Abwicklung abdecken, die von dem Beteiligten oder dem beurkundenden Notar bei der Abgabe der Willenserklärung bzw. der Beglaubigung der Unterschrift übersehen wurden (vgl. u.a. OLG Düsseldorf FGPrax 2009, 203). Die hier am 3. April 20## erfolgte Zustimmung zur Rangänderung war angesichts der Regelung der §§ 6 Abs.2 S.1, 5 Abs.1 S.2 Nr.2 GBO zur Vermeidung einer Verwirrung zwingend erforderlich, um das mit der Erklärung vom 19. Februar 20## angestrebte Ziel der Bestandszuschreibung erreichen zu können.

Das Grundbuchamt hat in der angegriffenen Zwischenverfügung – bezogen auf den damaligen Zeitpunkt zu Recht – das Fehlen der Bewilligung der Grundschuldgläubigerin zum Rangrücktritt der in Abteilung III lfd. Nr. 21 eingetragenen Grundschuld moniert. Diese gemäß § 19 GBO notwendige Bewilligungserklärung liegt – wie die gemäß § 880 Abs.2 S.1 BGB erforderliche Rangänderungserklärung selbst - jedoch mittlerweile durch die Erklärung vom 2. Mai 20## in der gemäß § 29 Abs.1 S.1 GBO vorgeschriebenen Form vor, so dass die Zwischenverfügung auch insoweit nicht mehr aufrecht erhalten werden kann Dass die Bewilligungserklärung zeitlich erst nach Einlegung der Beschwerde erfolgt ist, ist unerheblich. Neue Entwicklungen und neues Vorbringen im Rahmen des Beschwerdeverfahrens sind zu berücksichtigen, § 74 GBO.

Wegen des Erfolgs der Beschwerde ist das Beschwerdeverfahren gerichtsgebührenfrei, § 25 Abs.1 GNotKG. Eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst.