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Gründe:

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Die nach den §§ 71 ff. GBO zulässige Beschwerde ist unbegründet.

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Erklärt ein Testamentsvollstrecker – wie hier der Beteiligte zu 1) – als Veräußerer die Auflassung eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks, hat das Grundbuchamt seine Verfügungsbefugnis zu prüfen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Testamentsvollstrecker zu unentgeltlichen Verfügungen nicht befugt ist (§ 2205 S. 3 BGB), es sei denn, alle Erben stimmen der Verfügung zu (BGHZ 57, 84 ff.; OLG München FamRZ 2011, 326, 327; OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.03.2011, 20 W 66/11, zitiert nach juris).

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Da eine Zustimmungserklärung der beiden Erben bzw. hinsichtlich des am 05.03.1997 geborenen R. Z. von dessen gesetzlichen Vertretern nicht vorliegt, kommt es hier entscheidend darauf an, ob es sich um eine entgeltliche Verfügung handelt. Unentgeltlich ist die Verfügung, wenn der Testamentsvollstrecker objektiv betrachtet ohne gleichwertige Gegenleistung ein Opfer aus der Erbschaftsmasse erbringt und subjektiv betrachtet das Fehlen oder die Unzulänglichkeit der Gegenleistung erkennt oder bei ordnungsgemäßer Verwaltung der Masse hätte erkennen müssen (BGHZ 57, 84 ff.; OLG Frankfurt a.a.O.; Palandt/Weidlich, BGB, 72. Aufl., § 2205, Rn. 28). Dabei steht die nur teilweise unentgeltliche Verfügung der insgesamt unentgeltlichen gleich (OLG München FamRZ 2012, 1170; OLG Frankfurt a.a.O.; Palandt/Weidlich a.a.O.).

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Zu Recht hat das Grundbuchamt beanstandet, dass die Entgeltlichkeit der Verfügung im vorliegenden Fall noch nicht hinreichend nachgewiesen ist. Dieser Nachweis muss, wie das Grundbuchamt zutreffend angenommen hat, nicht in der Form des § 29 GBO geführt werden; vielmehr sind im Rahmen der Würdigung der gesamten Umstände des Falles auch allgemeine Erfahrungssätze zu berücksichtigen (OLG München FamRZ 2012, 1170; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 3441).

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Zwar ist die Entgeltlichkeit der Verfügung regelmäßig anzunehmen, wenn sie auf einem Kaufvertrag beruht und der Käufer ein unbeteiligter Dritter ist (vgl. OLG München FamRZ 2012, 1170; OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.09.2010, 20 W 360/10 und Beschluss vom 17.03.2011, 20 W 66/11, zitiert nach juris). Im vorliegenden Fall ist es mangels irgendwelcher ergänzender Angaben der Beteiligten allerdings schon unbekannt, ob der Beteiligten zu 2) als Erwerber unbeteiligter Dritter ist oder möglicherweise dem Beteiligten zu 1) wirtschaftlich oder persönlich nahe steht. Außerdem kann aus dem vorgenannten Erfahrungssatz keine Bindungswirkung in dem Sinne abgeleitet werden, dass das Grundbuchamt sich stets mit der Vorlage des Kaufvertrags begnügen müsse und an den Testamentsvollstrecker keine ergänzenden Nachfragen stellen dürfe. Denn maßgeblich bleibt die Gesamtwürdigung aller Umstände (Eickmann in Kuntze/Ertl/Herrmann/ Eickmann, Grundbuchrecht, 6. Aufl., § 52 GBO, Rn. 16). Außerdem ist eine Lockerung der Beweisanforderungen zugunsten des Testamentsvollstreckers nur soweit geboten, wie die Nachweisschwierigkeiten des Testamentsvollstreckers reichen (vgl. auch BGHZ 57, 84 ff.; Demharter, GBO, 28. Aufl., § 52, Rn. 25; Eickmann in Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann, Grundbuchrecht, 6. Aufl., § 52 GBO, Rn. 16 a.E.). Dementsprechend kann von dem Testamentsvollstrecker grundsätzlich eine nachvollziehbare Erklärung zu den näheren Umständen des Geschäfts erwartet werden (vgl. OLG München FamRZ 2012, 1170; OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.09.2010, 20 W 360/10 und Beschluss vom 17.03.2011, 20 W 66/11, zitiert nach juris; Demharter, GBO, 28. Aufl., § 52, Rn. 23; Eickmann in Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann, Grundbuchrecht, 6. Aufl., § 52 GBO, Rn. 16). Dies erfordert nur einen geringfügigen Aufwand und ist keineswegs unzumutbar.

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Das Grundbuchamt hat somit zu Recht von dem Beteiligten zu 1) als Testamentsvollstrecker eine ergänzende Darlegung der Entgeltlichkeit gefordert. Dies bedeutet, dass der Beteiligte zu 1) – zumindest in knapper Form – zum Zustandekommen des Kaufvertrags und zur Kaufpreisbildung vorzutragen hat.

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An einer solchen Darlegung fehlt es bislang. Hierzu reicht es nicht aus, dass die Stadt A es abgelehnt hat, das Grundstück für den vom Beteiligten zu 1) geforderten Betrag von 160.000 € zu erwerben. Vielmehr ist nachvollziehbar darzulegen, dass dieser Betrag von 160.000 €, der in etwa dem später vereinbarten Kaufpreis entspricht, dem wahren Verkehrswert entspricht.

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Die Wertfestsetzung beruht auf den §§ 61, 36 GNotKG.

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Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 78 Abs. 2 GBO liegen nicht vor.