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Gründe

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I.)

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Der Beteiligte zu 1) ist Eigentümer des oben näher bezeichneten Grundstücks. Durch notarielle Urkunde vom 18.04.2013 hat er der Beteiligten zu 2) ein Angebot zum Abschluss eines Vorvertrages zur Bestellung eines Erbbaurechts an einer bestimmten Teilfläche des Grundstücks und zur Übereignung der nicht durch die Erbbaurechtsbestellung betroffenen restlichen Fläche unterbreitet. Zur Sicherung des für die Beteiligte zu 2) künftig entstehenden Anspruchs auf Verschaffung von Eigentum und Erbbaurecht bewilligte er die Eintragung einer Vormerkung. In derselben Urkunde erklärte sich die Beteiligte zu 2) zur Übernahme der Kosten bereit und beantragte die Eintragung der Vormerkung.

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Mit der angefochtenen Zwischenverfügung hat das Grundbuchamt den Antrag beanstandet. Es hat die Vorlage einer neuen Bewilligung (von zwei Vormerkungen)  für erforderlich gehalten, da der Anspruch auf Eigentumsverschaffung und der auf Einräumung eines Erbbaurechts unterschiedliche Leistungsgegenstände beträfen und deshalb nicht durch eine Vormerkung gesichert werden könnten. Gegen diese Auffassung wenden sich die Beteiligten mit der Beschwerde.

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II.)

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Die zulässige Beschwerde ist begründet.

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Die Beschwerde hat schon aus formellen Gründen Erfolg, da die verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO nicht vorlagen. Nach gesicherter höchstrichterlicher Rechtsprechung (vgl. jüngst BGH FGPrax 2014, 2) darf eine Zwischenverfügung mit Rücksicht auf die mit ihr verbundene Rangwahrung hinsichtlich der angestrebten Eintragung nur ergehen, wenn das angenommene Eintragungshindernis mit Rückwirkung beseitigt werden kann. Durch Zwischenverfügung darf daher nicht aufgegeben werden, eine (weitere) Bewilligung vorzulegen, die erst noch erteilt werden müsste. Dies gilt auch dann, wenn es um die Frage geht, wie viele Vormerkungen zur Sicherung der Rechte aus einem Vertrag erforderlich sind (OLG München FGPrax 2012, 193).

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Da die Zwischenverfügung somit schon aus diesem Grunde aufzuheben ist, muss sich der Senat in der Sache auf den nicht bindenden Hinweis beschränken, dass die Auffassung des Grundbuchamtes, dass vorliegend mehrere Vormerkungen erforderlich sind, zutreffen dürfte. Es entspricht praktisch allgemeiner Auffassung, dass mit Rücksicht auf die strenge Akzessorietät der Vormerkung für jeden Anspruch eine gesonderte Vormerkung eingetragen werden muss (Staudinger/Gursky, BGB, Neubearb 2013, § 883 Rdn.22 m.w.N.).

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Unerörtert bleiben in Rechtsprechung und Literatur dabei allerdings zumeist die Kriterien nach denen sich bestimmen lässt, ob nur ein Anspruch vorliegt (so zu Recht Giehl MittBayNot 2002, 158f). Das BayObLG ist in seinem von Giehl (a.a.O.) besprochenen Beschluss vom 17.10.2001 (DNotZ 2002, 293) von einem durch den jeweiligen Sachverhalt bestimmten Anspruchsbegriff ausgegangen.

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Nach Auffassung des Senats ist die Bezugnahme auf einen einheitlichen Lebensvorgang jedoch nicht hinreichend, um den Anspruchsbegriff im Sinne des Rechts der Vormerkung vollständig zu umschreiben. Vielmehr muss hier die Funktion der Vormerkung, die dingliche Bindung des Grundstücks für die künftige dingliche Rechtsänderung zu verlautbaren, um hierdurch den hierauf gerichteten schuldrechtlichen Anspruch unter Wahrung des Verkehrsschutzes zu sichern, berücksichtigt werden.

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Schuldrechtlich können unterschiedliche Leistungsinhalte, wie vorliegend auch, so verknüpft werden, dass ihre Erfüllung getrennt nicht durchsetzbar ist. Die dingliche Wirkung der Vormerkung vollzieht sich allerdings im Bereich des Sachenrechts (§ 883 Abs.2 und 3 BGB). Diese dingliche Wirkung setzt zur Wahrung des Verkehrsschutzes voraus, dass die Vormerkung in der durch das Grundbuchverfahrensrecht vorgeschriebenen Art und Weise eingetragen wird, da nur dann gewährleistet ist, dass das Grundbuch entsprechend den Erwartungen des Rechtsverkehrs Auskunft über die gesicherten, zu erwartenden Rechtsänderungen gibt. Hieraus folgt, dass inhaltlich unterschiedliche Rechtsvorgänge, die sachenrechtlich nicht miteinander verknüpft werden können, auch nicht Gegenstand einer einheitlichen Vormerkung sein können. Dies trifft auf den Eigentumserwerb und die Begründung eines Erbbaurechts bzgl. unterschiedlicher Teilflächen eines Grundstücks zu.

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Grundbuchverfahrensrechtlich ist die Eintragung einer einheitlichen Vormerkung für die künftige Rechtsänderung des Eigentumsübergangs einerseits und der Begründung eines Erbbaurechts andererseits ausgeschlossen. Der Anspruch auf Verschaffung des Eigentums wird zwar ebenso wie der auf Einräumung eines Erbbaurechts in den Spalten 1-3 der II. Abteilung eingetragen (§ 10 Abs.1 GBV), letzterer gemäß § 19 Abs.1 S.1 GBV jedoch nur halbspaltig.

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Die grundsätzliche Bindung des Grundbuchamtes an die GBV, die Verordnungsqualität besitzt, lässt sich, legt man das Postulat eines einheitlichen Anspruchs zugrunde, auch nicht durch den Grundsatz auschalten, dass das Verfahrensrecht dem materiellen Recht dienen müsse. Denn die Vorschriften der GBV dienen der einheitlichen Gestaltung der Grundbucheintragungen und damit letztlich dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs (§ 892 BGB), da nur bei einer einheitlichen Gestaltung die Einsicht effektiv die notwendige Sicherheit hinsichtlich der Rechtsverhältnisse des Grundstücks vermittelt.

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Die besondere Ausgestaltung der Eintragung der Vormerkung zur Sicherung des Rechtsvorgangs einer künftigen Eigentumsübertragung einerseits und der Begründung von beschränkt dinglichen Rechten Rechten andererseits ist keine eher zufällige Entscheidung des Verordnungsgebers, sondern sie entspricht den unterschiedlichen materiellen Wirkungen der Vormerkung in beiden Fällen. Allen Vormerkungen ist zu eigen, dass spätere vormerkungswidrige Verfügungen gegenüber dem Vormerkungsberechtigten relativ unwirksam sind (§ 883 Abs.2 BGB). Während sich die Sicherungswirkung der Eigentumsverschaffungsvormerkung hierin weitgehend erschöpft, wahrt die Vormerkung beschränkt dinglicher Rechte jedoch gemäß § 883 Abs.3 BGB den Rang für das später vorgemerkte Recht. § 19 Abs.1 GBV stellt diese Wirkung grundbuchverfahrensrechtlich dar,  indem die Vormerkung als Platzhalter für die Eintragung des vorgemerkten Rechts nur halbspaltig und das vorgemerkte Recht später in der verbliebenen Halbspalte eingetragen wird.  Diese Buchungstechnik setzt also § 883 Abs.3 BGB mit Rücksicht auf die Publizitätsfunktion des Grundbuchs effektiv um.