Oberlandesgericht Hamm, 30 U 4/11

Gründe:

Der Kläger begehrt von dem Beklagten (dessen maßgebliche Vereinsmitglieder die Gemeinde G und der Kreis C3 sind) Räumung und Herausgabe des als „Tiergarten Schloss G“ bekannten, ca. 130 ha großen und aus mehreren Parzellen bestehenden Grundstücks.

Am 01.01./18.08.1994 schloss M, ein Onkel des Klägers (im Folgenden: Rechtsvorgänger des Klägers), mit der Gemeinde G einen Nutzungsvertrag zur Erhaltung des Altholzcharakters im Tiergarten G (vgl. Bl. 32 ff. d. A.; im Folgenden: Nutzungsvertrag 94).

In der Folgezeit verhandelten M (vertreten durch Rechtsanwalt C und dem Leiter der Verwaltung) und die Gemeinde G bzw. der Kreis C3 (für den später gegründeten Beklagten) über den Abschluss eines erweiterten Nutzungsvertrages.

Unter dem 09.04.2003 schloss M mit dem Beklagten für die Dauer von 25 Jahren (vgl. § 5 Abs. 1) einen Nutzungsvertrag mit dem Ziel der Wiederbelebung eines renaissancezeitlichen Tiergartens am Schloss G durch den Beklagten (vgl. Bl. 41 ff. d. A.; im Folgenden: Nutzungsvertrag 03). Gegenstand des Nutzungsvertrages 03 ist ein rd. 130 ha großes Gelände. Im Vertragstext finden sich u. a. folgende Regelungen:

„Präambel

Unter dem Leitgedanken "Wahrung des kulturhistorischen Erbes" beabsichtigt der Trägerverein, dem ehemaligen Waldtiergarten am Schloss G durch forstliche und bauliche Eingriffe, die in einem vor Vertragsschluss einvernehmlich aufgestellten baulichen und landschaftlichen Maßnahmeplan (Anlage 1 – Stand 31. März 2003 – der Werkgemeinschaft Freiraum, Professor B) festgelegt sind, die Besonderheit eines renaissancezeitlichen Tiergartens wiederzugeben. Der Eigentümer des Schlosswaldes stimmt dieser Revitalisierung und Nutzung ausdrücklich zu und stellt die entsprechenden Flächen den Trägerverein für diese Nutzung zur Verfügung.“

§ 1 Nutzungsvertrag 03 lautet:

"Vertragsgegenstand

(1) Gegenstand dieses Vertrages ist das im Eigentum von ………stehende rund 130 ha große Gelände (siehe Anlage1) mit dem Parzellen:

Gemarkung G, Flur 6, Flurstück 38

………….

……………

………………….

…………..

Gemarkung G, Flur 7, Flurstück 25

Ausgenommen ist das Forsthaus im Tiergarten mit dem dazugehörenden Grundstück und der angrenzenden landwirtschaftlichen Fläche. Der ausgeklammerte Bereich ist in der Karte gekennzeichnet.

(2) Zwischen dem Eigentümer und der Gemeinde G ist am

01.01.1994/18.08.1994 der als Anlage 2 beigefügte Vertrag geschlossen worden. Der Vertrag hat zunächst eine Laufzeit bis zum 31.12.2013. Verlängerung um jeweils 5 Jahre ist vorgesehen. Wegen des engen inhaltlichen Zusammenhangs besteht unter den Parteien dieses Nutzungsvertrages Einvernehmen, den Vertrag vom 01.01.1994/ 18.08.1994 vollinhaltlich als Bestandteil dieses Vertrages aufzunehmen. Bei einem Dissens zwischen den gerade genannten Vertrag zwischen dem Eigentümer und der Gemeinde G und diesem Nutzungsvertrag gilt dieser Nutzungsvertrag im Zweifel vor.“

Bei der in § 1 Abs. 1 S. 2 des Nutzungsvertrages 03 genannten "ausgeklammerten Fläche" handelt es sich um einen ca. 4 ha großen Teil des Grundstücks Flur G 7, Flurstück 25, welches insgesamt über eine Größe von ca. 65,4 ha verfügt.

In Bezug auf einen Teil des Teilgrundstücks, welches Gegenstand eines zwischen den Parteien unter dem 09.08.2004/10.11.2004 geschlossenen „Landpachtvertrages“ ist, führt der Kläger gegen den Beklagten und gegen die Eheleute N einen Prozess auf Räumung und Herausgabe (10 O 122/10 LG Münster = 30 U 66 OLG Hamm). Auf die Berufung des Klägers hat der Senat mit Urteil vom 24.05.2013 den Beklagten und die Eheleute N verurteilt, die vom Landpachtvertrag umfassten Flächen an den Kläger herauszugeben.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die in der Urteilsanlage „türkis“ umrandete und schraffierte Fläche zunächst Gegenstand des Nutzungsvertrages 03 war. Diese Fläche ist später durch – mündliche Vereinbarung der Vertragsparteien - aus dem Nutzungsvertrag 03 herausgenommen und – neben weiteren Flächen - zum Gegenstand des zwischen den Parteien unter dem 09.08.2004/10.11.2004 geschlossenen „Landpachtvertrages“ gemacht worden.

In § 6 Nutzungsvertrag 03 findet sich folgende Regelung:

„Ankauf des Vertragsgegenstands

(1) Der Eigentümer verpflichtet sich, bei einem eventuellen Verkauf während der Laufzeit des Vertrages den Vertragsgegenstand oder Teile daraus zunächst dem Trägerverein zum Kauf anzubieten.

(2) Der Eigentümer ist damit einverstanden, dass die Gemeine G und/oder der Kreis C3 in einen eventuellen Kaufvertrag zwischen ihm und dem Trägerverein eintreten/eintritt."

Zwischen den Parteien ist u. a. streitig, ob und mit welchem Inhalt die im Nutzungsvertrag 03 genannte Anlage 1 (bei der es sich unstreitig um die aus Bl. 193 d. A. ersichtliche Karte handelt) dem Nutzungsvertrag bei dessen Abschluss beilag.

Mit Vereinbarungen vom 09.04.2003 schloss der Rechtsvorgänger des Klägers zusätzliche Regelungen mit der Gemeinde G (Bl. 48 d. A.) und dem Kreis C3 (Bl. 50 d. A.). § 4 bzw. § 2 dieser Zusatzvereinbarungen lauten:

„(1.) Sollte der Trägerverein seine Arbeit einstellen oder aus anderen Gründen seinen Verpflichtungen aus dem Nutzungsvertrag mit dem Eigentümer nicht nachkommen können, hat die Gemeinde G (bzw. der Kreis C3) das Recht, statt des Vereins in den als Anlage 1 beigefügten Nutzungsvertrag zwischen dem Trägerverein und dem Eigentümer einzutreten.

……………………………

(2.) Sollte der Eigentümer den Vertragsgegenstand an den Trägerverein verkaufen, so hat die Gemeinde G (bzw. der Kreis C3) das Recht, in den Kaufvertrag einzutreten.“

Der vom Beklagten als historischer Tiergarten genutzte Bereich ist von diesem zu Vertragsbeginn mit einem wilddichten Zaun umschlossen worden. Sodann wurden dort Damtiere ausgesetzt. Im Folgenden kam es am Waldbestand in diesem Bereich zu Schäden durch Einwirkung des Tierbestandes, deren Umfang zwischen den Parteien streitig ist.

Anfang 2007 fand aufgrund des notariellen Auseinandersetzungsvertrages vom 29.01.2007 des Notars R ein Bewirtschaftungs- und Besitzübergang auf den Kläger statt. In diesem Vertrag ist aufgenommen, dass der Kläger die schuldrechtlichen Verträge übernahm, die in einer Bezugsurkunde aufgeführt waren. In dieser Urkunde sind sowohl die Nutzungsverträge aus 1994/2003 als auch die mit der Gemeinde G und dem Kreis C3 geschlossenen Zusatzvereinbarungen aufgeführt.

Seit 2007 bestehen zwischen dem Kläger und dem Vorstand des Beklagten Differenzen im Hinblick auf die Nutzung (Höhe des Tierbestandes) und die Gestaltung (Umsetzung von Entwässerungssystemen) der überlassenen Flächen.

Der Kläger hat im Verfahren 10 O 92/09 LG Münster (= 30 U 43/10 OLG Hamm), in dem der Kläger den Beklagten auf Schadensersatz wegen Fraßschäden in Anspruch genommen hat, eingeräumt, die schuldrechtlichen Verpflichtungen aus den Bezugsurkunden (s. o.) übernommen zu haben (Bl. 227 d. BA). Der Beklagte hat der Übernahme zugestimmt (Bl. 207 d. BA).

Seit Anfang 2008 ist der Kläger Eigentümer der hier heraus verlangten Grundstücke. Im Rahmen des vor dem Landgericht Münster geführten Verfahrens 10 O 92/09 sprach der damalige Prozessbevollmächtigte des Klägers mit Schriftsatz vom 22.06.2009 die Kündigung des Nutzungsvertrages 03 zum 31.12.2009 aus und berief sich hierbei auf die wegen Nichteinhaltung der Schriftform jederzeitige Kündbarkeit des Vertrages (Bl. 93 ff. d. BA). Parallel hierzu kündigte der Kläger selbst den Nutzungsvertrag mit Schreiben vom 22.06.2009 (Bl. 88 d. A.).

Der Kläger hat die Ansicht vertreten, der Vertrag sei wegen Verstoßes gegen die notarielle Beurkundungspflicht nichtig.

Da der Kläger den Vertrag selbst nicht mit dem Beklagten abgeschlossen habe, komme eine Verpflichtung des Klägers lediglich nach der gesetzlichen Regelung des § 566 BGB jedoch nur in Betracht, wenn die Schriftform des Vertrages nach

§ 550 BGB gewahrt worden sei. Die Schriftform sei im vorliegenden Fall jedoch nicht gewahrt. Das Nutzungskonzept des Prof. B habe Vertragsbestandteil sein sollen. Dies sei jedoch nicht schriftlich vereinbart worden. Die entsprechenden Anlagen seien nicht Bestandteil des Vertrages geworden.

Selbst wenn der Nutzungsvertrag 03 zwischen den Vertragsparteien wirksam gewesen sei, sei er für den Kläger aus wichtigem Grund wegen Vertragsverletzung kündbar gewesen. Der Beklagte habe erhebliche Pflichtverletzungen begangen, insbesondere habe er Fraßschäden nicht verhindert, Verstöße gegen den Wasserhaushalt begangen und den Kläger im Zusammenwirken mit der Naturschutzbehörde „unter Druck“ gesetzt.

Der Kläger hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen,

das als „Tiergarten Schloss G" bekannte, ca. 130 Hektar große Grundstück, bestehend aus den Parzellen:

- Flurstück 38, Gemarkung G Flur 6,

- Flurstück 4, Gemarkung G Flur 7,

- Flurstück 13, Gemarkung G Flur 7

- Flurstück 14, Gemarkung G Flur 7,

- Flurstück 15, Gemarkung G Flur 7 und

- Flurstück 25, Gemarkung G Flur 7

zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hat die Ansicht vertreten, der Nutzungsvertrag sei nicht beurkundungspflichtig gewesen. Er erfülle auch die Voraussetzungen der gesetzlichen Schriftform. Vertragsverletzungen seien ihm nicht vorzuwerfen. Vielmehr entferne sich der Kläger von dem ursprünglichen Konzept, welches mit dem Rechtsvorgänger des Klägers bei Vertragsabschluss vereinbart worden sei.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und seine Entscheidung wie folgt begründet:

Der Kläger könne das Grundstück nicht heraus verlangen. Dem Beklagten stehe ein Nutzungs- und Besitzrecht aus dem Nutzungsvertrag vom 09.04.2003 zu. Der Vertrag sei weder wegen Formverstoßes nichtig noch durch den Kläger zum 31.12.2009 wirksam gekündigt worden.

Der Kläger sei in den Nutzungsvertrag vom 09.04.2003 nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten. Dabei könne es dahinstehen, ob es sich bei dem Nutzungsvertrag um einen Pacht- oder Mietvertrag über ein Grundstück oder um einen Vertrag eigener Art handelt. Denn jedenfalls sei § 566 BGB entsprechend anzuwenden.

Der Mietvertrag sei auch in der nach § 550 BGB erforderlichen Schriftform abgeschlossen worden, sodass eine ordentliche Kündigung vor Ablauf der Vertragszeit nicht möglich gewesen sei. Unstreitig sei die Vertragsurkunde von beiden damaligen Vertragsparteien unter dem 09.04.2003 unterzeichnet worden. Ob die Anlage 1 zum Vertrag (Maßnahmeplan Prof. B, Stand 31. März 2003) bei Vertragsschluss vorgelegen habe, mit dem Vertrag in der für die Schriftform gebotenen Weise fest verbunden oder in Bezug genommen worden sei, sei vorliegend unerheblich. Der sogenannte Maßnahmeplan stelle nämlich erkennbar keine Vereinbarung dar, die den Vertragsinhalt konkret bestimmen habe sollen. Es handele sich um ein Konzept, welches den generellen Leitgedanken der Parteien und den von ihnen beabsichtigten Zweck umschreiben habe sollen. Bei der Anlage handele es sich um eine bloße Orientierungshilfe für die Auslegung vertraglicher Regeln. Es sei unschädlich, wenn solche Anlagen nicht mit der Vertragsurkunde eine Einheit bildeten.

Der Nutzungsvertrag sei auch nicht nichtig wegen Verstoßes gegen eine Beurkundungspflicht nach § 311b BGB. Eine Beurkundungspflicht sei nur gegeben, wenn sich in einem Vertrag ein Teil verpflichte, das Eigentum an einem Grundstück zu erwerben bzw. zu übertragen. Eine solche Verpflichtung könne der Regelung des § 6 des Nutzungsvertrages nicht entnommen werden. In Abs. 1 verpflichte sich der Grundstückseigentümer, bei einem eventuellen Verkauf während der Laufzeit des Vertrages, die Grundstücke oder Teile daraus zunächst dem Trägerverein „zum Kauf anzubieten". Aus der Regelung folge schon vom Wortlaut her die Verpflichtung nur zu einem Angebot und nicht zur tatsächlichen Grundstücksübertragung. Es handele sich um eine sogenannte „Verhandlungsvorhand". Diese habe zum Inhalt, dass der Verpflichtete lediglich dem Vorhandberechtigten gegenüber in Verhandlungen eintreten und ihm etwaige Angebote Dritter mitteilen müsse. Eine Verpflichtung zur Grundstücksübertragung könne man entgegen der Ansicht des Klägers auch nicht dem Absatz 2 des § 6 entnehmen. Absatz 2 beziehe sich vom Regelungszusammenhang auf den Absatz 1. Wenn schon dem Absatz 1 keine bindende Pflicht zur Grundstücksübertragung entnommen werden könne, könne diese aus Absatz 2 erst Recht nicht entnommen werden. Wenn der Eigentümer in der vertraglichen Regelung des Absatzes 2 erkläre, „damit einverstanden" zu sein, dass die Gemeinde G und/oder der Kreis C3 in einen eventuellen Kaufvertrag eintreten, so signalisiere er damit das selbstverständliche Interesse des Eigentümers, bei einem eventuellen Verkauf auch einen solventen Käufer zu haben, was ihn im Verkaufsfall bewegen werde, die Zustimmung zu einem Wechsel des Vertragspartners zu erteilen. Irgendeinen Anlass, die Regelung so zu verstehen, dass sich der Grundstückseigentümer hier schon irgendwie rechtlich habe binden wollen, sei weder dem Vertrag noch den Vertragsumständen zu entnehmen.

Dem Kläger habe auch kein Recht zur Kündigung des Nutzungsvertrages aus wichtigem Grund wegen Vertragsverletzungen gegenüber dem Beklagten zugestanden. Soweit sich der Kläger auf die Fraßschäden-Verursachungen durch den Beklagten berufe, sei er nach den vertraglichen Regelungen zur Hinnahme dieser Fraßschäden verpflichtet. Insofern werde auf die Urteilsgründe im Urteil des Landgerichts Münster vom 19.02.2010 (10 O 92/09) verwiesen. Auch eventuelle „Verstöße des Beklagten gegen den Wasserhaushalt" stellten keinen wichtigen Grund zur Kündigung dar. Wenn die Parteien unterschiedliche Auslegungen im Hinblick auf die Zielsetzung des Vertrages verfolgten, so seien diese notfalls gerichtlich zu klären.

Ob die Zusatzvereinbarungen mit der Gemeinde G und dem Kreis C3 vom 09.04.2003 im Hinblick auf das Eintrittsrecht in einen eventuellen Kaufvertrag (teilweise) unwirksam seien, könne im vorliegenden Fall dahinstehen. Die Zusatzvereinbarungen seien ganz offensichtlich bewusst getrennt von dem Nutzungsvertrag geschlossen worden. Eine eventuelle Unwirksamkeit einer Teilregelung oder selbst eine vollständige Unwirksamkeit der Zusatzvereinbarungen würde die Wirksamkeit des Nutzungsvertrages nicht beeinträchtigen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er seinen erstinstanzlichen Räumungs-und Herausgabeantrag (geringfügig modifiziert) mit folgender Begründung weiterverfolgt:

Der Kläger sei nicht als Gesamtrechtsnachfolger in das Nutzungsverhältnis eingetreten. Es gebe auch keinen dreiseitigen Vertrag unter Einschluss des Beklagten, aufgrund dessen der Kläger in den Nutzungsvertrag eingetreten sei. Der Kläger habe lediglich durch den Auseinandersetzungsvertrag einen Anspruch auf Übereignung des verfahrensgegenständlichen Grundstücks erhalten.

Der Nutzungsvertrag 03 habe der notariellen Beurkundung bedurft und sei daher vollumfänglich nichtig (§§ 311b, 125, 139 BGB). Die Zusatzvereinbarungen vom 09.04.2003 hätten der notariellen Form bedurft und würden mit dem am gleichen Tage abgeschlossenen Nutzungsvertrag 03 ein einheitliches Rechtsgeschäft darstellen. Die Parteien hätten in § 6 ein formbedürftiges Vorkaufsrecht und eine ebenfalls formbedürftige "starke" Vorhand vereinbart. Ohne Vorhandvereinbarung wäre auch der Rest des Vertrages nicht abgeschlossen worden.

§ 6 Abs. 2 des Nutzungsvertrages 03 enthalte zu Gunsten der Gemeinde G und des Kreises C3 für einen genau definierten Vorkaufsfall jeweils ein Vorkaufsrecht. Diese Vorkaufsrechte seien durch direkte Verträge zwischen dem jeweils Vorkaufsberechtigten und dem vorkaufsverpflichteten Eigentümer ein weiteres Mal abgesichert worden (Zusatzvereinbarungen des Rechtsvorgängers des Klägers mit der Gemeinde G und dem Kreis C3). Haushaltsrechtliche Vorschriften und die Sorgfalt im Umgang mit öffentlichen Mitteln hätten die den Beklagten beherrschenden Gebietskörperschaften verpflichtet, sich für den Fall eines Eigentumswechsels einen weitestgehenden Zugriff auf das im Nutzungsvertrag genannte Grundstück zu sichern. Das folge aus dem Schreiben des Bürgermeisters der Gemeinde G vom 28.02.2000. In dem Schreiben würde nicht nur die Einräumung eines umfassenden Vorkaufsrechts gefordert, sondern es werde dort auch die dingliche Absicherung dieses Vorkaufsrechts eingefordert. Die dingliche Absicherung habe damals nicht realisiert werden können, weil der damalige Eigentümer als bloßer Vorerbe hieran gehindert gewesen sei. Auf die schuldrechtliche Einräumung der Vorkaufsrechte habe die öffentliche Hand damals aber nicht verzichtet. Die Vorkaufsrechte seien durch die in § 6 Abs. 1 des Nutzungsvertrages enthaltene Vorhandvereinbarung verstärkt worden. Der Eigentümer sollte verpflichtet sein, dem Trägerverein ein bindendes Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrages zu unterbreiten, bevor er das Grundstück ganz oder teilweise an einen außenstehenden Dritten verkaufe. Der Vorkaufsberechtigte gerate hierdurch in die Position, durch ein bloßes "ja" den Kaufvertrag, dessen Inhalt der Anbietende gemäß § 315 Abs. 1, § 316 BGB nach billigem Ermessen bestimmt habe, zustande zu bringen. Ohne die Kombination aus Vorkaufsrecht und vorgeschalteter starker Vorhand wäre die öffentliche Hand für denjenigen Fall, dass der Eigentümer den Vertragsgegenstand gerade nicht an den Trägerverein, sondern an einen außenstehenden Dritten verkaufen würde, schutzlos.

Der Nutzungsvertrag 03 halte die gemäß § 550 BGB erforderliche Schriftform nicht ein. In der Haupturkunde des Nutzungsvertrages 03 seien nicht alle Vertragsregelungen enthalten; vielmehr seien zahlreiche vertragswichtige Regelungen in Anlagen ausgegliedert worden.

Es sei unstreitig, dass bei Vertragsabschluss die im Nutzungsvertrag 03 genannte Anlage 1 als umfangreiches, 61-seitiges Konvolut, aus dem der Beklagte im Parallelrechtsstreit LG Münster 10 O 465/08 für sich Rechte hergeleitet habe, noch nicht existiert habe. Dies habe der Beklagte damit begründet, dass vertragswesentliche Elemente wie die Kostenaufstellung gerade noch nicht fertig gestellt gewesen seien. Das Konzept, in das zahlreiche Vertragsbestimmungen ausgegliedert gewesen sein, sei erst Monate nach Vertragsabschluss fertig gestellt worden.

Es werde bestritten, dass das komplette Konzept nachträglich und wirksam zum Nutzungsvertrag genommen und ein entsprechender formwirksamer Nachtrag vereinbart worden sei. Hierzu trage der Beklagte keine konkreten Tatsachen vor.

Es könne zwar möglich sein, dass zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die in der mündlichen Verhandlung vom Beklagten erstmals vorgelegte Karte zum Mietvertrag genommen worden sei. Diese Karte verweise aber in keiner Weise auf den Nutzungsvertrag 03 zurück und sei mit der Vertragsurkunde auch nicht fest verbunden gewesen.

Es sei daher für einen potentiellen Erwerber nicht hinreichend sicher, dass es sich bei der Anlage 1 tatsächlich um die im Vertrag gennannte Anlage 1 handele. Der Beklagte habe erstinstanzlich selbst gemeint, bei der im Vertrag genannten Anlage 1 habe es sich um ein anderes – umfangreicheres – Konvolut gehandelt. Bereits daher sei der Vertrag schriftformwidrig.

Die Karte sei aber auch nach ihrem Inhalt ungeeignet, den Vertragsgegenstand des Nutzungsvertrages 03 gemäß § 1 Abs. 1 zu definieren. Denn aus ihr sei der in § 1 Abs. 1 genannte "ausgeklammerte Bereich" gerade nicht ersichtlich.

Der Versuch des Beklagten, die im Nutzungsvertrag 2003 ausgenommene Fläche durch Symbole zu konkretisieren, bleibe erfolglos. Die Symbole in der angeblich als Vertragsbestandteil einbezogenen Karte seien nicht eindeutig dargestellt. Sie seien auch nicht mit Hilfe der Symbolik auf der deutschen Grundkarte bestimmbar, da letztere nicht ausschließlich als Zeichenerklärung verwendet werden könne. Auch weiche die in der Karte verwendete Symbolik von der Symbolik der Deutschen Grundkarte ab. Die Karte enthalte am Rand auch eine eigene Legende.

Es sei einem potentiellen Erwerber nicht zumutbar, zur Bestimmung des Vertragsobjekts eine Karte mehrfach zu vergrößern, mit mehreren weiteren Karten zu vergleichen, um eine von diesen Karten herauszufinden, damit zusätzliche Erkenntnisse gewonnen werden könnten.

Auch seien die im Nutzungsvertrag genannten Anlagen 2,3 und 4, die rechtlich relevante Umstände enthielten, im Hinblick auf die einzuhaltende Schriftform nicht wirksam in das Vertragsverhältnis einbezogen worden.

Der Nutzungsvertrag 94 sei durch den Nutzungsvertrag 03 aufgehoben worden. Nur dieses Verständnis werde den vertraglichen Vereinbarungen gerecht. Letztlich komme es darauf aber auch nicht an. Der Kläger sei nicht in den mit der Gemeinde G geschlossenen Nutzungsvertrag aus 1994, sondern nur in den mit dem Trägerverein geschlossenen Vertrag aus 2003 eingetreten.

In Bezug auf die zahlreichen „Nadelstiche und Vertragsverstöße“ werde auf die erstinstanzliche Darstellung verwiesen. Das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien sei zu zerrüttet, als dass ein gedeihliches Zusammenwirken in den nächsten 18 Jahren der geplanten Restlaufzeit noch möglich sein könnte.

Nach dem der Kläger zunächst den erstinstanzlichen Antrag gestellt hatte (Bl. 379 d. A.), beantragt er – unter Rücknahme der Berufung im Übrigen – nunmehr, unter Abänderung des angefochtenen Urteils,

den Beklagten zu verurteilen, das als „Tiergarten Schloss G" bekannte, ca. 130 Hektar große Grundstück, bestehend aus den Parzellen:

- Flurstück 38, Gemarkung G Flur 6,

- Flurstück 4, Gemarkung G Flur 7,

- Flurstück 13, Gemarkung G Flur 7

- Flurstück 14, Gemarkung G Flur 7,

- Flurstück 15, Gemarkung G Flur 7 und

- Flurstück 25, Gemarkung G Flur 7

mit Ausnahme der 5,6 ha großen, in der beigefügten Anlage O A schraffierten und einmal türkis sowie zweimal gelb markierten Exklave in Flurstück 25 der Flur 7, zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil wie folgt:

Das angefochtene Urteil stelle den Sachverhalt zutreffend und konzentriert auf die rechtlich wesentlichen Umstände dar.

Die Rechte und Pflichten aus dem Nutzungsvertrag seien – auch ohne ausdrücklichen vertraglichen Eintritt – auf den Kläger gemäß § 566 BGB übergegangen. Der Kläger sei überdies aufgrund vertraglicher Vereinbarung mit seinem Onkel in das Vertragsverhältnis mit dem Beklagten eingetreten.

Der Nutzungsvertrag sei formell wirksam abgeschlossen worden.

Die Zielsetzung des Vertrages sei in der Präambel niedergelegt. Das Konzept sei bereits vor Gründung des Beklagten entwickelt worden. Das folge bereits aus dem Umstand, dass die in der Präambel erwähnte Anlage 1 ausdrücklich mit dem Stand "31.03.2003" genannt werde. Diese Karte habe in der Besprechung am 20.03.2003 im Natur- und Umweltamt des Kreises C3 vorgelegen. Das Original dieser Karte habe als Anlage zum Nutzungsvertrag vorgelegen, nicht das später erstellte und ausdrücklich als "Bericht Juni 2003" bezeichnete Rahmenkonzept. Dieses Rahmenkonzept sei auch nicht vereinbarungsgemäß Inhalt des Nutzungsvertrages geworden oder in diesen "konkludent" einbezogen worden. Das Nutzungskonzept sei nur eine textliche Ausgestaltung der Karte. Die Karte besage bereits alles, was als Maßnahmen in Betracht gekommen sei.

In der Karte seien lediglich die Absichten des Trägervereins, nicht dessen Verpflichtungen, niedergelegt worden. Durch die präzise Bezeichnung der Karte sei diese selbst dann, wenn sie aus Rechtsgründen hätte Vertragsbestandteil werden sollen und müssen, durch ausreichende Bezeichnung ohne feste Verbindung und Gegenzeichnung Vertragsinhalt geworden.

Die in § 1 Abs. 1 des Nutzungsvertrages ausgeklammerte Fläche sei in der Größe exakt bezeichnet und durch die Nutzungsart eindeutig in der Örtlichkeit festgelegt worden. Sie sei insgesamt von Wald umstanden. Die „Innenabgrenzung“ sei hinreichend beschrieben. Hierzu reiche aus, dass sich die Lage und Anordnung des Vertragsgegenstandes durch Auslegung aus der Urkunde entnehmen lasse. Zur Auslegung müssten alle Anlagen, soweit sie Vertragsbestandteil geworden seien, einbezogen werden. Hierzu könne (auch) auf die Zeichenerklärung für die Deutsche Grundkarte zurückgegriffen werden.

Die Herausnahme der Flächen aus dem Nutzungsvertrag stelle keine Änderung dar, die den Bestand des Nutzungsvertrages gefährden könne. Es habe sich um dieselben Vertragsparteien gehandelt. Die Nutzung aufgrund des Nutzungsvertrages stelle ein Minus gegenüber der jetzigen Nutzung dar.

Die auf – behauptete - Vertragsverletzungen des Beklagten gestützte Kündigung sei unwirksam.

Die Regelungen in § 6 des Nutzungsvertrages enthielten kein – notariell zu beurkundendes - Vorkaufsrecht und auch kein Ankaufsrecht. Die Vertragsparteien hätten weder das eine noch das andere gewollt. Aus dem Schreiben des Bürgermeisters der Gemeinde G aus dem Jahre 2000 könne der Kläger nichts Gegenteiliges herleiten. Wie bereits erstinstanzlich vorgetragen worden sei, habe der Rechtsvorgänger des Klägers den im Schreiben zum Ausdruck gekommenen Wunsch der Gemeinde G auf Einräumung eines Vorkaufsrechts unter Hinweis auf seine nacherbschaftliche Bindung abgelehnt.

Die dem Beklagten eingeräumte Vorhand sei nicht beurkundungsbedürftig gewesen, weil der Nutzungsvertrag keine Regelung zum Inhalt eines abzugebenden Angebots enthalte. Der Vertrag enthalte lediglich eine nicht beurkundungsbedürftige schwache Verhandlungsvorhand. Das in § 6 Abs. 2 des Nutzungsvertrages geregelte Einverständnis des Grundstückseigentümers sei formfrei wirksam.

Die Ausführungen des Klägers zu den Zusatzvereinbarungen mit dem Kreis C3 und der Gemeinde G seien rein spekulativer Natur. Wäre eine unauflösliche Bedingung gewollt gewesen, hätten dies die Beteiligten vereinbart. Sinn der Zusatzvereinbarungen sei es gewesen, dem Grundstückseigentümer durch die Zusage des Kreises C3 und der Gemeinde G eine gewisse Sicherheit zu geben, falls der Trägerverein nicht mehr existieren sollte.

100

Aber selbst wenn der Nutzungsvertrag 03 beendet wäre, könne der Kläger nicht Herausgabe der überlassenen Flächen verlangen. Der Nutzungsvertrag 94, in welchen der Kläger auch eingetreten sei, gelte auch insoweit noch fort. Daraus folge, dass das Besitzrecht der Gemeinde G in Bezug auf Teilflächen des Tiergartens noch gegeben sei und der Kläger insoweit nicht Herausgabe verlangen könne. Soweit erforderlich, würde der Beklagte eine Abtretung der Gemeinde G vorlegen.

101

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien in der Berufungsinstanz wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze und der zu den Akten gereichten Anlagen Bezug genommen.

102

Der Senat hat die Akten 10 O 92/09 LG Münster = 30 U 43/10 OLG Hamm und 10 O 465/08 LG Münster = 30 U 66/11 OLG Hamm beigezogen und die Parteien angehört. Wegen des Ergebnisses der Parteianhörung wird auf den Inhalt des Berichterstattervermerkes zum Senatstermin vom 18.01.2012 (Bl. 386 d. A.) sowie auf die Sitzungsprotokolle vom 18.01.2012 (Bl. 385 d. A.) und vom 19.04.2013 (Bl. 510 d. A.) Bezug genommen.

103

104

Die zulässige Berufung ist begründet. Die zulässige Klage ist begründet.

105

I.) Die Klage ist zulässig. Der Zulässigkeit der Klage steht der Einwand der entgegenstehenden Rechtshängigkeit (§ 261 Abs. 3 Nr. 1 ZPO) nicht (mehr) entgegen. Vom Räumungs- und Herausgabeantrag des Klägers werden die in dem – vorher rechtshängig gewordenen - Verfahren 30 U 66/11 OLG Hamm herausverlangten Flächen nicht mehr umfasst. Das hat der Kläger durch die Bezugnahme auf die Anlage O A (Bl. 400 d. A.) auch hinreichend konkretisiert.

106

II.) Die Klage ist auch begründet. Der Beklagte ist gemäß §§ 546, 566, 581 Abs. 2, 985 BGB zur Räumung und Herausgabe (bzw. Herausgabe) der im Tenor genannten und durch die in Bezug genommene Anlage konkretisierten Flächen verpflichtet. Der zwischen dem Beklagten und dem Rechtsvorgänger des Klägers unter dem 09.04.2003 geschlossene Nutzungsvertrag ist durch die vom Kläger erklärten Kündigungen vom 22.06.2009 zum 31.12.2010 beendet worden. Nach der Beendigung des Vertrages hat der Beklagte auch kein Recht zum Besitz (§ 986 Abs. 1 Satz 1 BGB) mehr.

107

1.) Der Nutzungsvertrag 03 ist rechtlich als Pachtvertrag gem. § 581 Abs. 1 BGB mit der Folge der Anwendbarkeit der maßgeblichen mietrechtlichen Vorschriften (§ 581 Abs. 2 BGB) zu bewerten. Auf die – insoweit - zutreffenden Ausführungen des Landgerichts im angefochtenen Urteil nimmt der Senat – zur Vermeidung von Wiederholungen – Bezug.

108

2.) Der Pachtvertrag ist wirksam abgeschlossen worden.

109

a) Es ist zwischen den Parteien nicht im Streit, dass sich die Vertragsparteien – und nur hierauf kommt es insoweit an – bei Abschluss des Vertrages über die wesentlichen Vertragsbestandteile, insbesondere über die Lage und die Größe der durch den Vertrag überlassenen und in § 1 Nutzungsvertrag 03 beschriebenen Flächen einig waren. Von der Frage, ob sich die Vertragsparteien über die wesentlichen Vertragsbestandteile einig waren, ist die Frage zu unterscheiden, ob die zwischen ihnen erfolgte wirksame Einigung einer Überprüfung gemäß § 550 BGB standhält. Dieser Umstand tangiert aber nicht die Wirksamkeit des Vertrages, sondern nur seine Laufzeit.

110

b) Der Nutzungsvertrag ist nicht nach §§ 125, 311b BGB nichtig. Entgegen der Auffassung des Klägers bedurften weder der Nutzungsvertrag selbst noch die Zusatzvereinbarungen der notariellen Beurkundung.

111

aa) Gemäß § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Vorliegend kommt es darauf an, ob sich der Rechtsvorgänger des Klägers in § 6 Abs. 1 oder Abs. 2 des Nutzungsvertrages 03 verpflichtet hat, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen (eine Erwerbsverpflichtung liegt ersichtlich nicht vor). Da die Regelungen nicht eindeutig sind, ist zu ermitteln, welche Art von Verpflichtungen die Vertragsparteien vereinbart haben (vgl. hierzu umfassend Wolf, Rechtsgeschäfte im Vorfeld von Grundstücksübertragungen und ihre eingeschränkte Beurkundungsbedürftigkeit, DNotZ 1995, 179 ff.; Kanzleiter in Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl., 2012, zu § 311 b, RdNr. 32 ff.).

112

bb) In Bezug auf § 6 Abs. 1 des Nutzungsvertrages 03 gilt insoweit Folgendes:

113

Es könnte sich dabei um einen Vorvertrag, eine Option, ein Vorkaufsrecht (alle formbedürftig) oder um eine Vorhand, bei der zwischen – grds. formbedürftiger - Angebotsvorhand und - nicht formbedürftiger - Verhandlungsvorhand zu unterscheiden wäre, handeln. Mit dem Landgericht ist auch der Senat der Auffassung, dass § 6 Abs. 1 Nutzungsvertrag 03 allenfalls eine – nicht formbedürftige - Verhandlungsvorhand enthält.

114

(1) Der Vorvertrag enthält die Verpflichtung einer oder beider Parteien zum Abschuss eines weiteren Vertrages, namentlich des Hauptvertrages. Erst aus diesem Hauptvertrag folgt die Verpflichtung zur Grundstücksveräußerung. Weil der Vorvertrag das Recht gibt, auf Abschluss des Hauptvertrages zu klagen, muss der Vorvertrag in Bezug auf die wesentlichen Vertragsbestandteile so hinreichend bestimmt oder durch spätere Ereignisse so bestimmbar sein, dass das Gericht die wesentlichen Punkte des Hauptvertrages als bloßen Erkenntnisakt ohne eigenen Ermessenspielraum feststellen kann.

115

Die Regelung in § 6 Abs. 1 Nutzungsvertrag 2003 enthält keinen einzigen wesentlichen Vertragsbestandteil, sodass daraus nicht auf Abschluss des Hauptvertrages geklagt werden könnte.

116

(2) Optionen (Huber in Soergel, BGB, 12. Aufl., vor § 504 RdNr. 16) geben einem Beteiligten das Recht, durch einseitige Erklärung einen Vertrag in Geltung zu setzen und dadurch insbesondere einen Vertragsgegenstand zu erwerben (Ankaufsrecht/Call-Option) oder zu veräußern (Verkaufsrecht/Put-Option). Es bindet sich also nur eine Seite, während die andere Seite noch frei ist. Optionen kommen in den Rechtsformen des Vorvertrages (vgl. OLG Hamburg WM 1991, 1178), was hier zu verneinen ist (s.o.), des einseitig bindenden Angebots sowie des durch Potestativbedingung aufschiebend bedingten Vertrages vor. Das einseitig bindende Angebot eröffnet dem Optionsberechtigten die Möglichkeit, durch Annahme des Angebots den Vertrag zustande zu bringen. Beim unter aufschiebender Potestativbedingung geschlossenen Vertrag haben beide Parteien ihre zum Vertragsschluss führenden Erklärungen bereits abgegeben. Die vom Optionsberechtigten gegebene Einigungserklärung entfaltet jedoch gemäß § 158 Abs. 1 BGB ihre Wirkung erst, wenn der Optionsberechtigte dies durch Ausübung der Option erklärt.

117

Solche Erklärungen enthält § 6 Abs. 1 Nutzungsvertrag nicht. Die Regelung enthält kein einseitig bindendes Angebot, weil es keine Einzelheiten in Bezug auf die wesentlichen Vertragsbestandteile enthält. Das gilt auch in Bezug auf den unter aufschiebender Potestativbedingung geschlossenen Vertrag. Hier kommt noch ergänzend hinzu, dass nur eine Partei Erklärungen abgegeben hat.

118

(3) Das Vorkaufsrecht (RGRK, BGB, 12. Aufl., zu § 313 RdNr. 36) gewährt dem Berechtigten das Recht, für den Fall, dass der Vorkaufsverpflichtete sein Grundstück an einen Dritten verkauft, durch Ausübung des Vorkaufsrechts mit dem Vorkaufsverpflichteten einen Kaufvertrag zu den mit dem Dritten vereinbarten Bedingungen zustande zu bringen (§ 463 BGB, § 504 BGB a.F.). Weil der Vorkaufsverpflichtete die Verpflichtung zur Übertragung eines Grundstückes auf den Vorkaufsberechtigten übernimmt, bedarf bereits der Vorkaufsvertrag der notariellen Beurkundung.

119

§ 6 Abs. 1 Nutzungsvertrag enthält kein Vorkaufsrecht, da der Beklagte keine Berechtigung zur Ausübung eines Rechts erhält. Die Regelung begründet lediglich eine Verpflichtung für den Rechtsvorgänger des Klägers.

120

(4) Die Vorhand (vgl. Soergel, aaO, Rd. 13 ff.; Münchener Kommentar, aaO, RdNr. 62; Wufka in Staudinger, BGB, 2006, zu § 311b RdNr. 67; Ellenberger in Palandt, BGB, 72. Aufl. vor § 145 RdNr. 24; Weidenkaff in Palandt, BGB, 72. Aufl., vor § 463 RdNr. 12; Juris-PK zu § 311b RdNr. 133) ist die durch Vertrag begründete Verpflichtung, einen Gegenstand, bevor der Vorhandverpflichtete ihn an einen anderen veräußert, dem Vorhandberechtigten anzubieten (sog. Angebotsvorhand) oder zumindest den Vorhandberechtigten über die Veräußerungsabsicht zu informieren, ihm Angebote anderer Interessenten mitzuteilen und mit ihm über die Veräußerung zu verhandeln, sog. Verhandlungsvorhand (Kramer EwiR 1991, 547, Aufsatz zu OLG Hamburg WM 1991, 1178; OLG München WuM 1999, 2006). Die Vorhand setzt – anders als das Vorkaufsrecht - demnach nicht den Abschluss eines Kaufvertrages mit einem Dritten voraus. Im Gegensatz zur Option kann der Vorhandberechtigte auch nicht durch einseitige Erklärung die Veräußerungspflicht des Vorhandverpflichteten begründen. Zur Begründung der Veräußerungspflicht setzt die Vorhand die Vertragserklärung des Vorhandverpflichteten in Form des Angebots oder der Annahme betreffend den Veräußerungsvertrag voraus; im Falle der Angebotsvorhand ist der Vorhandverpflichtete zur Abgabe eines Angebots verpflichtet. Die Angebotsvorhand ist als einseitig bindender und durch die Veräußerungsabsicht aufschiebend bedingter Vertrag beurkundungsbedürftig, wenn daraus auf Abgabe eines Angebots geklagt werden kann. Der Inhalt des vom Vorhandverpflichteten abzugebenden Angebots muss dann aber - wie beim Vorvertrag - so bestimmt oder bestimmbar sein (Soergel aaO RdNr. 15), dass das Gericht ohne eigenes Ermessen den ins Angebot aufzunehmenden wesentlichen Vertragsinhalt durch Urteil feststellen kann. Fehlt diese Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit oder soll eine einklagbare Angebotsverpflichtung nicht begründet werden, so hat auch die Angebotsvorhand allenfalls die Bedeutung einer Verhandlungspflicht und kann formfrei begründet werden (Soergel aaO RdNr. 15, Münchener Kommentar, aaO, RdNr. 63). Demgegenüber bedarf die Verhandlungsvorhand, die nur eine Informations- und Verhandlungspflicht begründet, ohne eine Veräußerungsverpflichtung zu begründen, nicht der notariellen Beurkundung (Soergel aaO RdNr. 14).

121

Vorliegend liegt allenfalls eine wirksam formfrei vereinbarte Angebotsvorhand vor. Zwar sieht die Regelung vor, dass der Eigentümer dem Trägerverein ein Angebot zu unterbreiten hat („anzubieten“). Es ist jedoch nicht geregelt, welchen Inhalt das Angebot enthalten muss. Demnach fehlt die Bestimmtheit (und Bestimmbarkeit) und es kann nicht auf Abgabe eines Angebots geklagt werden. Die Regelung ist daher so auszulegen (§§ 133, 157 BGB), dass der Eigentümer, sollte er beschließen, Grundstücke zu veräußern („bei einem eventuellen Verkauf“), zunächst mit dem Beklagten reden/verhandeln muss. Dadurch wird eine Veräußerungsverpflichtung nicht begründet. Einer notariellen Beurkundung bedurfte es daher insoweit nicht.

122

cc) Die Regelung in § 6 Abs. 2 Nutzungsvertrag 03 bedurfte ebenfalls nicht der notariellen Beurkundung nach § 311 b BGB.

123

(1) Der Eigentümer übernimmt dort keine Veräußerungsverpflichtung gegenüber dem Beklagten (oder zugunsten eines Dritten, § 328 BGB, was ebenfalls beurkundungspflichtig ist, Münchener Kommentar, aaO, RdNr. 32), sondern stimmt lediglich zu, dass ein Dritter in einen (dann allerdings) formwirksam abgeschlossenen Vertrag eintritt (Eintrittsrecht, Weidenkaff in Palandt, aaO, RdNr. 13; Soergel, aaO, RdNr. 18). Das setzt zum einen voraus, dass ein wirksamer Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Beklagten geschlossen wird und setzt weiter voraus, dass zwischen dem Beklagten und dem Dritten (Gemeinde G oder Kreis C3) ein wirksamer, den Bestimmungen des § 311 b Abs. 1 BGB entsprechender, Schuldübernahmevertrag geschlossen wird (vgl. hierzu Ellenberger in Palandt, aaO, zu § 311b RdNr. 14). Es handelt sich daher lediglich um die – formfrei wirksame – Zustimmung zur Vertragsübernahme (vgl. BGH WM 1996, 128; Bydlinski in Münchener Kommentar, aaO, zu Vorb. 414 ff, RdNr.7; Weidenkaff in Palandt, aaO, RdNr. 13). Der Schutzgedanke des § 311 b BGB wird bereits dadurch erreicht, dass der mit dem Beklagten abzuschließende Veräußerungsvertrag notariell beurkundet werden muss. Anders als im Falle des Vorkaufsrechts übernimmt der Eigentümer hier keine weitere Übertragungspflicht, die zu einer Interessenkollision und zu Konsequenzen führen kann. Ein Vorkaufsrecht liegt nicht vor, da – jedenfalls nach dieser Regelung - der Kreis bzw. die Gemeinde G ohne Mitwirkung des Trägervereins nicht berechtigt sind, mit dem Eigentümer einen Kaufvertrag zustande zu bringen.

124

(2) Letztlich kann sogar dahinstehen, ob die Regelung des § 6 Abs. 2 des Nutzungsvertrages 03 der notariellen Beurkundung bedurfte und daher mangels Beurkundung nichtig wäre. Denn die – unterstellte - Nichtigkeit dieser Regelung führt nicht zur Gesamtnichtigkeit des Nutzungsvertrages (§ 139 BGB).

125

Nach § 139 BGB ist das Rechtsgeschäft i. d. R. im Ganzen nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen worden wäre. Dabei kommt es grds. auf den hypothetischen Parteiwillen an (BGH NJW-RR 1997, 684). Für diesen kommt es nicht darauf an, ob die Parteien das Rechtsgeschäft ohne den nichtigen Teil tatsächlich gewollt hätten, sondern darauf, ob eine objektive Bewertung ergibt, dass das Rechtsgeschäft auch ohne den nichtigen Teil vernünftigerweise vorgenommen worden wäre (Busch in Münchener Kommentar, BGB, 6. Aufl., zu § 139 RdNr. 29; Ellenberger in Palandt, aaO, zu § 139 RdNr. 14). Maßgeblich ist, welche Entscheidung die (beiden) Parteien bei Kenntnis der Teilnichtigkeit nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte getroffen hätten (BGH NJW 1996, 2088). Bei Anwendung dieser Grundsätze ist der Senat davon überzeugt, dass die Vertragsparteien den Nutzungsvertrag 03 in der vorliegenden Form auch ohne die Regelung in § 6 Abs. 2 geschlossen hätten. Für den Rechtsvorgänger des Klägers hatte die Regelung in § 6 Abs. 2 erkennbar keine wesentliche Bedeutung, da er einen eventuellen Weiterverkauf des Beklagten an den Kreis C3 oder die Gemeinde G ohnehin nicht hätte verhindern können. Entsprechendes gilt auch in Bezug auf den Beklagten, die Gemeinde G und den Kreis C3. Im Falle eines Verkaufs an den Beklagten – wie in § 6 Abs. 2 vorgesehen – konnte dieser die Grundstücksflächen ohne Weiteres an die mit ihm verbundenen Gebietskörperschaften weiterverkaufen. Das mit der Regelung des § 6 Abs. 2 erkennbar verfolgte Ziel der Vertragsparteien (und der Gemeinde G und des Kreises C3), letztlich die Gemeinde G oder den Kreis C3 in eine Eigentümerstellung bringen zu können, konnte daher auch ohne diese Regelung sichergestellt werden.

126

dd) Die – im Wesentlichen wortgleichen - Regelungen in § 4 Abs. 2 bzw. § 2 Abs. 2 der zwischen dem Rechtsvorgänger des Klägers und der Gemeinde G (Bl. 48 d. A.) bzw. dem Kreis C3 (Bl. 50 d. A.) geschlossenen Vereinbarungen unterfallen – unterstellt diese bildeten mit dem Nutzungsvertrag eine Einheit - ebenfalls nicht der Regelung in § 311 b BGB. Hierzu wird auf die vorstehenden Ausführungen Bezug genommen.

127

3.) Der Kläger ist in den zwischen seinem Rechtsvorgänger und dem Beklagten abgeschlossenen Vertrag gemäß §§ 566, 581 Abs. 2 BGB eingetreten. Der Kläger hat das Eigentum an dem Grundstück des Pachtobjekts vom Verpächter/Eigentümer erworben. Die zwischen den Parteien streitige Frage, ob der Kläger (auch) durch dreiseitigen Vertrag im Wege der Vertragsübernahme (§§ 414 ff. BGB entsprechend) in den Nutzungsvertrag eingetreten ist, bedarf daher keiner Entscheidung.

128

4.) Der Nutzungsvertrag 03 ist beendet (§ 542 Abs. 1 BGB).

129

a) Das Vertragsverhältnis ist allerdings nicht durch die vom Kläger erklärten fristlosen Kündigungen (§ 543 Abs. 1 und 3 BGB) beendet worden. Der Kläger setzt sich in seinem Berufungsvorbringen mit den entsprechenden Ausführungen im angefochtenen Urteil nicht hinreichend auseinander (§ 520 Abs. 3 Nr. 2 ZPO). Die pauschale Bezugnahme auf seinen erstinstanzlichen Vortrag ist insoweit nicht ausreichend. Dessen ungeachtet hält der Senat die Ausführungen im landgerichtlichen Urteil insoweit aber auch für zutreffend.

130

b) Das Vertragsverhältnis ist aber durch die vom Kläger ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen vom 22.06.2009 zum 31.12.2010 beendet worden. Der Kläger war zur Kündigung des Vertrages berechtigt; die Kündigung ist materiell-rechtlich wirksam. Der zeitlich für mehr als ein Jahr befristet geschlossene Vertrag (Jahre 2003 – 2028) gilt wegen der Nichteinhaltung der Schriftform gemäß §§ 581 Abs. 2, 550, 126 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und konnte daher vom Kläger gemäß § 542 Abs. 1, 584 BGB zum 31.12.2010 gekündigt werden.

131

Die Nichteinhaltung der in §§ 581 Abs. 2, 550, 126 BGB geforderten Schriftform folgt zum einen daraus, dass nach dem schriftlichen Vertrag der Pachtgegenstand (Pachtfläche) nicht bestimmbar ist und zum anderen daraus, dass die Parteien nachträglich Änderungen an der zunächst überlassenen Fläche vorgenommen haben, ohne diesen Umstand schriftlich zu fixieren. Hierzu gilt Folgendes:

132

aa) Das formbedürftige Geschäft muss in einer Urkunde enthalten sein. Die Einheitlichkeit der Urkunde muss auch dann gewahrt sein, wenn ein Mietvertrag aus mehreren Blättern besteht. Eine feste, körperliche Verbindung der einzelnen Blätter mittels Heftklammer (BGH NJW 1999, 3257, 3259) ist hierzu geeignet. Nach der sog. Auflockerungsrechtsprechung des BGH ist eine körperliche Verbindung der einzelnen Urkundsbestandteile aber (jetzt) nicht mehr erforderlich (BGH NJW 1998, 58; BGH GE 2008, 195 = BeckRS 2007, 65112). Um die Formerfordernisse der §§ 126, 550 BGB zu erfüllen, genügt eine gedankliche Verbindung derart, dass sich zweifelsfrei ein sachlicher Zusammenhang der einzelnen Seiten ergibt, z. B. aus fortlaufender Paginierung der Blätter, fortlaufender Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitlicher grafischer Gestaltung, inhaltlichem Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren Merkmalen, wobei nicht jeweils sämtliche Merkmale vorliegen müssen (BGH NJW 1998, 58; BGH NJW-RR 2004, 586).

133

Die Zusammenfassung zu einer einheitlichen Urkunde ist (auch) erforderlich, wenn die Vertragsparteien wesentliche Vertragsbedingungen in Anlagen ausgelagert haben, so dass sich die Gesamtheit der mietvertraglichen Vereinbarungen erst aus dem Zusammenspiel der "verstreuten" Bestimmungen ergibt. Die Zusammenfassung von Mietvertrag und Anlagen zu einer einheitlichen Urkunde erfolgt durch eine feste körperliche Verbindung oder durch eine zweifelsfreie gedankliche Verbindung auch ohne Beifügung oder Paraphierung der Anlagen (BGH GE 2008, 195 = BeckRS 2007, 65112). In dem Fall ist es erforderlich, aber auch ausreichend, die Anlagen im Mietvertrag so genau zu bezeichnen, dass sie dem Mietvertrag zweifelsfrei zugeordnet werden können (BGH NJW 2007, 3202). Die Unterzeichnung der Anlagen ist nicht notwendig (BGH NJW-RR 2005, 958, 959), um dem Schriftformgebot zu genügen, sofern Anlagen und Mietvertrag zweifelsfrei eine einheitliche Urkunde bilden (BGH NJW-RR 1999, 1313). Eines Rückbezugs der Anlage auf den Mietvertrag bedarf es grundsätzlich nicht (BGH NJW 2003, 1248).

134

Das Schriftformerfordernis des § 550 BGB gilt für sämtliche Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Mietvertragsparteien der Mietvertrag zusammensetzen soll und die für sie erkennbar wesentliche Bedeutung haben. Als grundlegende Bedingungen des Mietvertrages müssen die Mietvertragsparteien, das Mietobjekt, die Miete (Mietzins) einschließlich Nebenkosten und die Mietdauer stets beurkundet werden (BGH NJW 2008, 1661; BGH NJW 2008, 365). Darüber hinaus sind alle Vereinbarungen formbedürftig, die nach dem Willen der Vertragsparteien für sie wegen der erheblichen rechtlichen oder wirtschaftlichen Folgen erkennbar wesentlich sind. Bestimmbarkeit des Inhalts zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses durch Auslegung, ggfs. unter Berücksichtigung von außerhalb der Urkunde liegenden Umständen, genügt (BGH NJW 2008, 2178). Auch wenn die Bestimmbarkeit durch Zeitablauf erschwert werden sollte, stellt dies die einmal gewahrte Form nicht mehr in Frage (BGH NJW 1999, 3259). In Bezug auf das Mietobjekt sind die Lage des Grundstücks (Ort, Straße oder Grundbuchbezeichnung) und die Lage des Mietobjekts auf dem Grundstück oder innerhalb des Gebäudes anzugeben. Auch hier genügt Bestimmbarkeit. Unklare oder lückenhafte Bezeichnungen stehen der Wahrung des Schriftformerfordernisses jedoch nicht entgegen. Erforderlich ist aber, dass sich zumindest die notwendige Bestimmbarkeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses aus in Bezug genommenen Anlagen ergibt oder weil der Mieter das Mietobjekt bereits bei Abschluss des Mietvertrages nutzt, so dass sich der Umfang der bisherigen Nutzung als Auslegungshilfe anbietet (BGH NJW 2000, 354, 357; NJW 1999, 3257).

135

Die Schriftform des § 550 BGB ist auch bei nachträglichen Änderungen oder Ergänzungen des Mietvertrages einzuhalten. Daher sind Nachträge wie Aufhebung oder Beschränkung, Begründung oder Erweiterung von Rechten und Pflichten des Mietvertrages oder des sonstigen Vertragsinhalts grds. gemäß § 126 BGB schriftlich niederzulegen, wenn und soweit es sich dabei um wesentliche Änderungen des Mietvertrages handelt. Dabei stellt jede Änderung der Mietfläche durch Erweiterung oder Reduzierung der vermieteten Flächen grds. eine wesentliche Änderung dar (BGH NJW 1992, 2283; BGH NZM 2012, 502; BGH NJW 1987, 948; OLG Frankfurt, BeckRS 2010, 01505).

136

bb) Diesen Anforderungen genügt die von den Vertragsparteien errichtete Vertragsurkunde über den unstreitig abgeschlossenen Pachtvertrag nicht.

137

(1) Der Vertragsgegenstand ist – abgestellt auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses - nicht hinreichend bestimmbar.

138

(a) Das gilt zunächst, wenn man (nur) auf den Vertragstext abstellt. Zwar wird in § 1 Abs. 1 Satz 1 des Vertrages der Vertragsgegenstand durch katastermäßige Bezeichnung der Grundstücke umschrieben. Unstreitig sollte aber nicht die gesamte Fläche der konkret bezeichneten Grundstücke überlassen werden. In § 1 Abs. 1 Satz 2 sind bestimmte Flächen ausgenommen („Ausgenommen ist das Forsthaus im Tiergarten mit dem dazugehörenden Grundstück und angrenzende landwirtschaftliche Fläche“). Dabei handelt es sich – teilweise - um die Flächen, die Gegenstand des

139

„Landpachtvertrages“ aus 2004 sind und die der Kläger im Verfahren 30 U 66/11 OLG Hamm von dem Beklagten (und von den Eheleuten N) zurückverlangt. Diese Flächen sind nicht hinreichend konkret bezeichnet worden. Das führt – umgekehrt – dann dazu, dass die überlassenen Flächen selbst nicht bestimmbar sind. Aus dem Vertragstext wird nicht ersichtlich, wo genau diese ausgenommenen Flächen liegen und wie groß diese sind. Der Umstand, dass das Forsthaus (= von den Eheleuten N bewohnte Haus) in der Örtlichkeit unschwer ausgemacht werden kann, rechtfertigt keine andere Bewertung. Denn jedenfalls die „angrenzende landwirtschaftliche Fläche“ ist nicht von den anderen Flächen hinreichend abgrenzbar. Ein künftiger potenzieller Grundstückserwerber, dessen Schutz die Regelung des

140

§ 550 BGB dient, hat allein aus der Vertragsurkunde heraus keine Möglichkeit, sich über Umfang und Inhalt der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrichten (hierzu BGH NZM 2012, 205). Denn er kann zwar ggfls. anhand von Katasterunterlagen feststellen (und somit bestimmen), in welchem Umfang das Grundstück zum Forsthaus „dazugehört“. Er kann aber nicht feststellen, in welchem Umfang die landwirtschaftliche Fläche – unterstellt diese Bezeichnung wäre zur hinreichenden Individualisierung geeignet - an das dazugehörende Grundstück „angrenzt“. Insoweit kann ein Erwerber nicht verlässlich ermitteln, wie weit dieser „Grenzbereich“ geht.

141

Vorliegend kann zur Bestimmung des Vertragsgegenstandes auch nicht auf den – bei Vertragsabschluss bestehenden - Umfang der bisherigen Nutzung abgestellt werden (hierzu s. o.). Denn der Beklagte hat vor Abschluss des Vertrages den Vertragsgegenstand nicht genutzt. Der vorgehende Nutzungsvertrag 94 war nicht mit dem Beklagten, sondern mit der Gemeinde G geschlossen worden.

142

(b) Eine hinreichende Bestimmbarkeit lässt sich auch nicht unter Zuhilfenahme der in der Präambel und in § 1 Nutzungsvertrag 03 in Bezug genommenen Anlage 1 (Karte) herleiten. Wie im Verlaufe des Rechtsstreits unstreitig geworden ist, handelt es sich bei der Anlage 1 um die aus Bl. 193 d. A. ersichtliche Karte und nicht – wie zunächst von dem Beklagten vorgetragen – um das 61seitige Rahmenkonzept (Bl. 50 ff. d. A.). Zwar ist diese Anlage mit dem Hauptvertrag hinreichend im Sinne der vorstehenden Ausführungen gedanklich verbunden worden. In der Präambel zum Nutzungsvertrag 03 wird diese Anlage konkret als „Maßnahmeplan (Anlage 1 – Stand 31. März 2003 – der Werkgemeinschaft Freiraum, Prof. B) bezeichnet (Bl. 41 d. A.). Diese Bezeichnung findet sich auch (rechts unten) in der Karte. Eines Rückbezuges der Karte auf den Mietvertrag bedurfte es nicht (s. o.).

143

Die Karte ist aber nicht geeignet, die ausgenommenen Flächen – und dann auch den Vertragsgegenstand – zu bestimmen. Denn der „ausgeklammerte Bereich“ ist - entgegen den Angaben in § 1 Abs. Satz 2 des Vertrages – nicht in der Karte „gekennzeichnet“. Ein potentieller Erwerber wird insoweit erwarten, dass „der ausgeklammerte Bereich“ in der Karte insoweit zusammenhängend und einheitlich gekennzeichnet wird (ggfls. der Systematik des Vertragstextes folgend, mit dem Forsthaus als „Ankerpunkt“).

144

Hierzu hätte es einer genauen „Kennzeichnung“ der an das Forsthaus „angrenzenden Flächen“ mittels farblicher oder anderweitiger optischer Gestaltung (z. B. Umrandung, Schraffierung oder Ähnlichem) bedurft, die zu einer Hervorhebung der betroffenen Flächen in der Karte geführt hätte. Eine solche Hervorhebung kann der Senat allenfalls für das Forsthaus feststellen. Insoweit dürfte das schwarz schraffierte Rechteck zwischen den mit den Nr. 4, 10 und 2 bezeichneten Flächen in der Anlage 1 (vgl. auch Vergrößerung Bl. 418 d. A.) das Forsthaus darstellen. Die weiteren ausgeklammerten Flächen sind in der Karte nicht „gekennzeichnet“. Die – neben der schwarzen Umrandung des gesamten Tiergartens - einzigen in der Karte vorgenommenen Kennzeichnungen, die sich ohne weiteres auch hervorheben, stellen die verschieden eingefärbten und mit Ziffern bezeichneten Bereiche dar. Es ist jedoch unstreitig, dass die ausgeklammerten Flächen gerade nicht auf diese Art und Weise gekennzeichnet worden sind und auch nicht gekennzeichnet werden sollten, sondern allenfalls zufällig eine Deckungsgleichheit besteht (vgl. Vortrag des Beklagten gemäß S. 7 des Schriftsatzes vom 22.02.2012, Bl. 408 d. A.). Diese farbliche Kennzeichnung dient allein der Bestimmung der auf den einzelnen Flächen nach dem Maßnahmeplan B durchzuführenden Maßnahmen. Weitere „Kennzeichnungen“ im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 2 des Nutzungsvertrages enthält die Anlage 1 nicht. Entgegen der Auffassung des Beklagten wird ein potentieller Erwerber – auf den es entscheidend ankommt – nicht auf die Symbolik der Deutschen Grundkarte (DGK) zurückgreifen. Denn die Anlage 1 enthält eine eigene Legende, mit deren Hilfe sich der ausgeklammerte Bereich aber auch nach Auffassung des Beklagten offensichtlich nicht feststellen lässt. Denn andernfalls wäre der vom Beklagten vorgenommene Rückgriff auf die DGK, die in der Anlage 1 auch an keiner Stelle in Bezug genommen wird, nicht erforderlich.

145

Gegen eine zur Bestimmbarkeit der ausgeklammerten Flächen vorgenommene Kennzeichnung spricht entscheidend auch der – vom Beklagten vorgetragene und auch aus der Anlage 1 zum Teil ersichtliche - Umstand, dass auf Teilen der „ausgeklammerten Flächen“, also auf Flächen, die nicht zur Pachtfläche gehören (sollen), Maßnahmen in Ausführung des Maßnahmenplanes B durchgeführt werden sollten. Einem potentiellen Erwerber wird sich aber nicht erschließen, dass gerade solche Flächen, auf welchen bestimmte im Nutzungsvertrag und im Maßnahmeplan vorgesehene Maßnahmen durchgeführt werden sollen, vom Nutzungsvertrag ausgenommen werden sollen.

146

(c) Entgegen der Auffassung des Beklagten kann auf weitere Anlagen zur Bestimmung des Pachtgegenstandes nicht zurückgegriffen werden. Zum einen werden in der insoweit maßgeblichen Regelung des § 1 des Vertrages – mit Ausnahme der Anlage 1 – keine weiteren Anlagen erwähnt. Zum anderen sind die weiteren, vom Beklagten in Bezug genommenen Anlagen (vgl. Bl. 384 und 429 ff. d. A.) weder körperlich noch gedanklich mit dem Nutzungsvertrag 03 verbunden.

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(2) Letztlich könnte sogar dahingestellt bleiben, ob der Pachtgegenstand anfänglich hinreichend bestimmbar war. Denn die Vertragsparteien haben sich – mündlich - darüber geeinigt, die anfänglich überlassene Fläche einzuschränken. Sie haben insoweit den in der Anlage O A (Bl. 400 d. A.) türkis schraffierten Bereich, der ca. 18.400 qm groß ist und ursprünglich vom Nutzungsvertrag umfasst war, aus dem Nutzungsvertrag herausgenommen. Diese Reduzierung haben die Vertragsparteien aber – unstreitig - nicht schriftlich dokumentiert, z. B. durch einen Nachtrag oder durch eine Ergänzungsvereinbarung zum Nutzungsvertrag. Dies führt zu einem Verstoß gegen die gemäß §§ 126, 550 BGB einzuhaltende Schriftform (s. o.).

148

Der Umstand, dass die aus dem Nutzungsvertrag herausgenommenen Flächen Gegenstand des Landpachtvertrages vom 09.08.2004/10.11.2004 geworden sind, rechtfertigt trotz des Umstandes, dass die Vertragsparteien identisch sind, nicht die Annahme, beim Landpachtvertrag handele es sich (inzident) um eine - schriftliche - Ergänzungsvereinbarung. Denn dieser Vereinbarung fehlt die körperliche oder gedankliche Verbindung zum Nutzungsvertrag. Im Landpachtvertrag wird an keiner Stelle aufgeführt, dass es sich bei dort überlassenen Flächen teilweise um Flächen handelt, die zuvor Gegenstand des Nutzungsvertrages 03 waren.

149

Schließlich kommt hinzu, dass auch der Landpachtvertrag selbst schriftformwidrig abgeschlossen worden ist, weil die aus dem Nutzungsvertrag herausgenommenen Flächen nicht hinreichend bestimmbar sind. Insoweit wird auf das – ebenfalls - am 24.05.2013 verkündete Urteil des Senats (30 U 66/11 OLG Hamm) Bezug genommen.

150

(3) Ist der Nutzungsvertrag bereits aus diesen Gründen nach § 550 BGB auf unbestimmte Zeit geschlossen und somit ordentlich kündbar, kam es nicht mehr darauf an, ob noch weitere Schriftformverstöße, etwa dergestalt vorliegen, dass maßgebliche vertragliche Verpflichtungen nicht in der Haupturkunde, sondern nur in Anlagen, die nicht mit der Haupturkunde verbunden sind, niedergelegt worden sind.

151

5.) Der Beklagte kann dem Herausgabeverlangen keine Einreden entgegenhalten.

152

a) Der Kläger verhält sich nicht treuwidrig, wenn er sich auf die Schriftformwidrigkeit des Nutzungsvertrages beruft. Zum einen haben die Vertragsparteien hier nicht vereinbart, dass sie sich jeweils zur Nachholung der Schriftform verpflichten.

153

Zum anderen ist die Berufung auf die fehlende Schriftform auch nicht aus anderen Gründen treuwidrig. Dabei ist grds. zu berücksichtigen, dass im Zusammenhang mit der Formnichtigkeit nur ganz besondere Umstände im Einzelfall den Einwand unzulässiger Rechtsausübung begründen können (BGH WM 2007, 1946). Die Formnichtigkeit muss zu einem schlechterdings untragbaren Ergebnis führen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (BGH NJW 2007, 3202).

154

Solche Umstände sind hier weder ersichtlich noch vorgetragen. Insb. ist der Beklagte in seiner Existenz nicht gefährdet. Denn er kann das von ihm betriebene Informationszentrum weiterbetreiben.

155

b) Der Beklagte kann dem Kläger auch nicht Nutzungsrechte aus dem Nutzungsvertrag 94 entgegenhalten. Der Senat braucht nicht zu entscheiden, ob der Nutzungsvertrag 94 durch den Abschluss des Nutzungsvertrages aufgehoben worden ist oder – neben dem Nutzungsvertrag 03 – noch fortbesteht. Der Beklagte könnte daraus selbst bei Fortbestand des Vertrages keine Rechte herleiten, weil nicht er, sondern die Gemeinde G Vertragspartner des Nutzungsvertrages 94 war bzw. ist. Aus der vom Beklagten angekündigten „Abtretung“ der Ansprüche durch die Gemeinde G an ihn (vgl. Bl. 494 d. A.) könnte der Beklagte ebenfalls keine Rechte herleiten. Denn die „Abtretung“ würde sich in entsprechender Anwendung der §§ 414 ff. BGB als Vertragsübernahme darstellen, zu deren Wirksamkeit die Zustimmung des Vermieters (vgl. BGH hierzu NJW 2013, 1083; Staudinger-Rieble, BGB, 2005, zu § 414 RdNr. 93 ff., 113), also des Rechtsvorgängers des Klägers bzw. des Klägers (§ 566 BGB), erforderlich ist. Diese Zustimmung liegt hier nicht vor und es ist auszuschließen, dass der Kläger diese erteilen wird.

156

III.

157

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Der Senat hat die teilweise Rücknahme der Berufung kostenrechtlich nicht berücksichtigt, weil sich die Rücknahme nur über eine geringe Teilfläche verhält.

158

Die Revision ist nicht zuzulassen. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung ohne grundsätzliche Bedeutung; weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 ZPO).