Oberlandesgericht Hamm, 15 W 233/12

G r ü n d e :

Die Beteiligte zu 1) betreibt in unmittelbarer Nähe des verfahrensgegenständlichen Grundbesitzes das F (F). Durch notariellen Vertrag vom 27.06.2011 des Notars E veräußerte sie an die J VerwaltungsGmbH den in ihrem Eigentum stehenden, im Grundbuch von P Blatt ## eingetragenen Grundbesitz. Die Vertragsparteien einigten sich u.a. gemäß § 5 a Abs. 1 des Vertrages auf die Bestellung einer Grunddienstbarkeit zu Gunsten der Grundstücke, auf denen das F betrieben wird. Mit der Grunddienstbarkeit verpflichtete sich der Eigentümer des dienenden Grundstücks (des Kaufgrundstücks) zu Gunsten der im Einzelnen aufgeführten herrschenden Grundstücke, keine Rechtsmittel gegen bestehende oder etwa künftig einzuholende Genehmigungen für Vorhaben nach dem BauGB bzw. nach der BauO NW und gegen Bebauungspläne, deren Plangebiet die herrschenden Grundstücke ganz oder teilweise umfasst, einzulegen. Entschädigungs-, Ausgleichs- oder Schadensersatzansprüche sollten ausgeschlossen sein.

Durch eine – nicht verfahrensgegenständliche – Zwischenverfügung vom 30.11.2011 wies das Grundbuchamt u.a. darauf hin, dass der Verzicht auf Rechtsmittel gegen behördliche Genehmigungen nicht als Inhalt einer Grunddienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen werden könne. Die dagegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten des notariellen Vertrages vom 27.07.2011 nahmen diese zurück. Die Grunddienstbarkeit wurde nicht eingetragen.

Durch notariellen Vertrag vom 29.09.2011 veräußerte die Beteiligte zu 1) den verfahrensgegenständlichen, in unmittelbarer Nähe des F gelegenen Grundbesitz an den Beteiligten zu 2). Die Beteiligten trafen unter § 8 Nr. 1 des Vertrages folgende Vereinbarungen:

„Grunddienstbarkeit (Verzicht auf baurechtliche Abwehransprüche)

Der jeweilige Eigentümer des dienenden Grundstücks (Eigentümer des Kaufgrundstücks (….) darf gegen bestehende oder etwa künftig einzuholende Genehmigungen für Vorhaben nach dem Baugesetzbuch bzw. nach der Bauordnung NW keine Rechtsmittel einlegen, die folgende herrschenden Grundstücke betreffen:

(……….)

Dies gilt auch für Bescheide über Ausnahmen und Befreiungen von dem Bebauungsplan gem. § 31 BauGB und über Abweichungen von der Bauordnung NW, auch soweit solche Bescheide unabhängig von einer Baugenehmigung ergehen. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks darf zudem keine Rechtsmittel gegen Bebauungspläne einlegen, deren Plangebiet die herrschenden Grundstücke ganz oder teilweise umfasst. Entschädigungs-, Ausgleichs- oder Schadensersatzansprüche wegen des Rechtsmittelverzichts sind ausgeschlossen. Die Eigentümer des herrschenden Grundstücks sind gesamtberechtigt gem. § 428 BGB.“

Die Beteiligten bewilligten und beantragten die Eintragung der vorgenannten Grunddienstbarkeit zu Lasten des dienenden Grundstücks.

Unter Ziffer 8 Nr. 2 des Vertrages bewilligten und beantragten die Beteiligten eine Grunddienstbarkeit zur Duldung von Immissionen.

Durch notariellen Vertrag vom 16.11.2011 bewilligten und beantragten die Beteiligten die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch und bestimmten u.a. die dienenden und herrschenden Flächen der in § 8 Nr. 1 und Nr. 2 des Vertrages vom 29.09.2011. Zudem bewilligten und beantragten sie diesbezüglich erneut die Eintragung der Dienstbarkeiten gem. § 8 Nrn. 1 und 2 des Kaufvertrages. Den Antrag auf Eigentumsumschreibung und Eintragung der Dienstbarkeiten vom 13.12.2011 reichten sie am 14.12.2011 beim Grundbuchamt ein.

Das Grundbuchamt wies durch Zwischenverfügung vom 30.05.2012 darauf hin, dass der Verzicht auf Abwehransprüche nicht durch Eintragung einer Grunddienstbarkeit dinglich gesichert werden könne. Insoweit verwies das Grundbuchamt auf den gleich lautenden Antrag des Notars E und nahm damit sinngemäß Bezug auf die nicht verfahrensgegenständliche Zwischenverfügung vom 30.11.2011. Darüber hinaus wies das Grundbuchamt darauf hin, dass es hinsichtlich der Dienstbarkeit bezüglich der Duldung von Immissionen der genauen Angabe des Berechtigten und der Angabe der genauen Grundstücksbezeichnung bedürfe.

Dagegen erhob der Verfahrensbevollmächtigte am 11.06.2012 Beschwerde, die er auf die Zwischenverfügung bezüglich der Eintragung der Dienstbarkeit gem. § 8 Nr. 1 der Urkunde vom 29.09.2011 beschränkte.

II.

Die namens der Beteiligten vom Urkundsnotar (§ 15 GBO) eingelegte Beschwerde ist nach §§ 71, 73 GBO zulässig. Da das FGG-RG die Eigenständigkeit der Vorschriften der §§ 71 ff. GBO betreffend die Beschwerde in Grundbuchsachen nicht berührt hat, verbleibt es bei den in der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen zur Zulässigkeit der Beschwerde. Dazu gehört, dass die Rechtsmittelfähigkeit einer Zwischenverfügung des Grundbuchamtes anerkannt ist, obwohl es sich dabei nicht um eine instanzabschließende Entscheidung handelt (BGH NJW 1994, 1158); § 58 Abs. 1 FamFG ist in diesem Zusammenhang nicht anwendbar.

Der Senat legt die Beschwerde dahin aus, dass diese im Namen der Beteiligten zu 1) und 2) erhoben sein soll, die im Eintragungsverfahren gemäß § 13 Abs. 1 S. 2 GBO antragsberechtigt sind und ihren Antrag im Beschwerdewege weiter verfolgen können. Demjenigen, der im Verfahren, wie hier der beurkundende Notar, als Vertreter eines Beteiligten auftritt, steht demgegenüber kein eigenes Beschwerderecht zu. Dieser Grundsatz gilt auch für den nach § 15 GBO mit vermuteter Vollmacht ausgestatteten Notar (vgl. Budde in Bauer/von Oefele, GBO, 3. Aufl., § 71 Rn 81; Demharter, GBO, 27. Aufl., § 15 Rn 20).

In der Sache hat die Beschwerde Erfolg und führt zur Aufhebung der angefochtenen Zwischenverfügung. Diese ist verfahrensrechtlich zulässig.

Nach § 18 Abs. 1 GBO kann das Grundbuchamt, wenn einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegensteht, dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Behebung des Hindernisses bestimmen. Der Zweck der Zwischenverfügung besteht darin, dem Eintragungsantrag unter Wahrung seiner Ranganwartschaft (§ 18 Abs. 2 GBO) zum Erfolg zu verhelfen. Die Zwischenverfügung beinhaltet deshalb die Inaussichtstellung des Vollzugs des Eintragungsantrags, wenn die aufgezeigten Hindernisse behoben werden. Gegenstand einer Zwischenverfügung können deshalb im Ausgangspunkt nur behebbare Eintragungshindernisse sein, während vom Standpunkt des Grundbuchamtes nicht behebbare Hindernisse – ggf. nach Erteilung eines Hinweises - zur alsbaldigen Zurückweisung des Antrags führen müssen.

Die von dem Grundbuchamt in der Zwischenverfügung vom 30.05.2012 erhobenen Beanstandungen betreffen teilweise ein behebbares Hindernis, soweit diese die Eintragung der Dienstbarkeit bezüglich der Duldung von Immissionen zum Gegenstand hat. Dagegen soll die in § 8 Nr. 1 des notariellen Vertrages vom 20.09.2011 vereinbarte Dienstbarkeit nach Auffassung des Grundbuchamtes nicht eintragungsfähig sein. Gleichwohl durfte das Grundbuchamt die Beteiligten darauf hinweisen und anheimstellen, ihren Eintragungsantrag hinsichtlich dieser Teilregelung zurückzunehmen. Denn insoweit handelte es sich um ein Mittel, um den Teilvollzug des Antrags, der ursprünglich einheitlich in Bezug auf die Gesamtregelung in der notariellen Urkunde gestellt war, hinsichtlich der anderen Teilregelungen zu ermöglichen. Eine entsprechende Verfahrensweise ist als zulässig anerkannt bei mehreren selbständigen Anträgen, die in einem Antragsverbund im Sinne des § 16 Abs. 2 GBO gestellt sind (BGHZ 71, 349 = NJW 1978, 1915; Senat RNotZ 2011, 244; OLGZ 1970, 447). Ein Antragsverbund im Sinne von § 16 Abs. 2 GBO liegt vor. Der Antrag vom 13.12.2011 ist so auszulegen, dass die Eintragung der Eigentumsumschreibung nicht ohne Eintragung der Dienstbarkeiten erfolgen soll. Insoweit ist von einer stillschweigenden Bestimmung im Sinne des § 16 Abs. 2 GBO auszugehen (Senat Rpfleger 1988, 404). Eine derartige konkludente Bestimmung ist anzunehmen, wenn – wie hier - zwischen den Anträgen ein innerer Zusammenhang rechtlicher und wirtschaftlicher Natur besteht (vgl. dazu: Demharter a.a.O § 16 Rn. 10 f m.w.N.).

Die Bedenken des Grundbuchamtes gegen die Eintragung der Grunddienstbarkeit sind sachlich nicht gerechtfertigt. Die unter § 8 Nr. 1 des Vertrages vom 20.09.2011 bewilligte Grunddienstbarkeit ist eintragungsfähig.

Im Rahmen einer Ausschlussdienstbarkeit im Sinne von § 1018 3. Var. BGB darf der Eigentümer des belasteten Grundstücks die aus seinem Eigentum fließenden Rechte dem herrschenden Grundstück gegenüber nicht geltend machen. Die Ausschlussdienstbarkeit betrifft in erster Linie die dingliche Verpflichtung, nachbarrechtliche Befugnisse gemäß §§ 904 - 924 BGB nicht oder nur eingeschränkt auszuüben. Inhalt der Dienstbarkeit kann neben dem Verzicht auf private Rechte auch der Verzicht auf öffentlich-rechtliche Positionen sein, soweit diese aus dem privatrechtlichen Eigentumsrecht am dienenden Grundstück erwachsen (Bayer/Lieder in: von Oefele/Bayer 3. Auflage AT III Rn. 350f). Hierunter fallen auch nachbarrechtliche Abwehrrechte des öffentlichen Baurechts (OLG Celle NJW 1958, 1096, Brandenburgisches OLG FGPrax 2009, 100; Bayer/Lieder a.a.O., Joost in: Münchener Kommentar zum BGB, 5. Auflage § 1018 Rn. 39; Mayer in: Staudinger – Neubearbeitung 2009, § 1018 Rn. 128; Bassenge in: Palandt 72. Auflage, § 1018 Rn. 26 m.w.N.).

Der von den Beteiligten im Rahmen des § 8 Nr. 1 des Vertrages vom 29.09.2011 vereinbarte Verzicht ist daher zulässig, soweit er die dem materiellen Recht entspringenden Einwendungen gegen die in § 8 Nr. 1 des notariellen Vertrages vom 29.09.2011 aufgeführten Genehmigungen, Bescheide und Bebauungspläne umfasst.

Allerdings sollten durch die Bezugnahme auf die nicht verfahrensgegenständliche Zwischenverfügung vom 30.11.2011 wohl Bedenken gegen die Sicherung eines Verzichts auf Rechtsmittel gegen behördliche Genehmigungen durch Eintragung einer Grunddienstbarkeit zum Ausdruck gebracht werden.

Insoweit ist das Grundbuchamt im Ergebnis zutreffend davon ausgegangen, dass ein verfahrensrechtlicher Verzicht auf Einlegung von Rechtsmitteln nicht Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein kann. Die Auslegung der Eintragungsbewilligung durch den Senat führt hier indessen zu dem Ergebnis, dass lediglich ein materiell-rechtlicher Verzicht auf öffentlich-rechtliche Abwehransprüche Inhalt der Dienstbarkeit ist.

Die Auslegung hat nach den Grundsätzen für die Auslegung von Grundbucherklärungen zu erfolgen. Maßstab der Auslegung ist deshalb die Bedeutung, die sich nach Wortlaut und Sinn der Erklärung für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende ergibt. Außerhalb der Erklärung liegende Umstände dürfen zur Auslegung nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ 92, 351, 355 = NJW 1985, 385; 113, 378 = NJW 1991, 1613; Senat FGPrax 2005, 240). Dem das Grundbuchverfahren beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz wird allerdings nur genügt, wenn eine Auslegung zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt (BGHZ 129, 4 = NJW 1995, 1081). Diese Einschränkung ist dahin zu verstehen, dass Zweifel, die bei der methodisch beschränkten Auslegung verbleiben, nicht durch die Berücksichtigung außerhalb der Urkunde liegender Umstände im Wege weiterer tatsächlicher Ermittlungen, sondern nur durch ergänzenden urkundlichen Nachweis behoben werden können. Dies bedeutet jedoch auch umgekehrt, dass ein bestimmtes Auslegungsergebnis, das sich aus einer urkundlich nachgewiesenen Erklärung ableiten lässt, nicht durch die Einbeziehung von Umständen in Zweifel gezogen werden kann, die im Rahmen einer individuellen Auslegung am Maßstab des § 133 BGB zwar angebracht werden könnten, jedoch in dem auf den formellen Nachweis der Eintragungsvoraussetzungen beschränkten Grundbuchverfahren nicht berücksichtigt werden können.

Für die Beurteilung der Eintragungsfähigkeit der Dienstbarkeit ist zunächst entgegen der in der Beschwerdebegründung vertretenen Auffassung eine Differenzierung zwischen dem verfahrensrechtlichen Rechtsmittelverzicht und dem Verzicht auf die dem materiellen Recht entspringenden Einwendungen erforderlich (so auch Mayer in: Staudinger BGB – Neubearbeitung 2009, § 1018 Rn. 128; Ring in: Staudinger BGB 1994, § 1018 Rn. 59; Gutachten DNotI-Report 1997, 58 f). Der Verzicht auf die

materiellen Abwehrrechte stellt eine Folge des Anspruchsverzichts dar und ist als solcher dinglich zu sichern (vgl. dazu LG Köln Beschluss vom 15.07.1993, 11 T 109 – 110/93; wohl auch Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Auflage Rn. 1136 a.E.). Ein Rechtsmittelverzicht umfasst jedoch nicht nur den Verzicht auf materielle Rechte, sondern hat umfangreiche verfahrensrechtliche Konsequenzen. Bei der Frage, ob ein derartiger Verzicht auf Verfahrensrechte überhaupt zulässig ist, sind daher auch die verfahrensrechtlichen Besonderheiten eines Verzichts auf Rechtsmittel/Rechtsbehelfe im Verwaltungsverfahren zu berücksichtigen.

Grundsätzlich kann auf jeden Rechtsbehelf, auch auf den Widerspruch verzichtet werden. Der Verzicht muss aber gegenüber der Behörde unzweideutig, vorbehaltlos, ohne Bedingungen und unwiderruflich in der Form des § 70 VwGO schriftlich oder zur Niederschrift bei der Behörde erklärt werden (BVerwGE 26, 50 = NJW 1967, 2027; DVBl 1964, 874; BVerwGE 55, 355 (357) OVG NW NVwZ 1983, 681f.; VGH BW NVwZ 1983, 229 (230)). Der Verzicht auf einen Rechtsbehelf kann aber vor Bekanntgabe oder – falls sie vorgeschrieben ist – Zustellung des Verwaltungsaktes nicht wirksam erklärt werden. Die Vorschriften über Bekanntgabe bzw. Zustellung sollen den Betroffenen vor übereiltem Verzicht schützen. Vor Bekanntgabe des Verwaltungsaktes fehlt eine ausreichende Grundlage für eine die Tragweite des Verzichts überschauende Entscheidung (BVerwG DVBl 1964, 874; Dolde/Porsch a.a.O.). Anders liegt es bei einem Verzicht unter der auflösenden Bedingung, dass der Verwaltungsakt einen bestimmten Inhalt hat (BVerwGE 26, 50 (53) = NJW 1967, 2027; BayVGH BayVBl 1992, 762 (763)), oder bei einem vertraglich, auf den konkreten Inhalt eines Verwaltungsaktes bezogenen und beschränkten Verzicht (Dolde/Porsch a.a.O. m.w.N.)

Daraus folgt, dass verfahrensrechtlich ein wirksamer Verzicht auf Rechtsmittel nur gegenüber der Behörde erklärt werden kann. Der Verzicht ist überdies nur dann möglich, wenn der Verzichtende aufgrund Bekanntgabe der verwaltungsrechtlichen Entscheidung oder nach sonstiger Konkretisierung eine bestimmte Vorstellung davon hat, auf welche Rechte er gegenüber der Behörde im Einzelfall verzichtet.

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze führt die Auslegung der Eintragungsbewilligung zu dem Ergebnis, dass lediglich ein materiell-rechtlicher Verzicht auf öffentliche-rechtliche Abwehransprüche Inhalt der Dienstbarkeit ist. Maßgebender Anknüpfungspunkt ist dafür der Wortlaut der notariellen Urkunde, der zufolge der Eigentümer des belasteten Grundstücks näher bezeichnete Rechtsmittel nicht einlegen „darf“. Es handelt sich deshalb bereits dem Wortlaut nach nicht um eine Beschränkung der verwaltungsverfahrensrechtlichen Verfügungsbefugnis des Eigentümers im Außenverhältnis zur Behörde, sondern um eine zivilrechtliche Beschränkung der verwaltungsverfahrensrechtlichen „Dürfens“ im Verhältnis zu dem Eigentümer der herrschenden Grundstücke. Diese Auslegung wird zusätzlich dadurch gestützt, dass ein auch verwaltungsverfahrensrechtlich wirksamer vorweggenommener Verzicht auf Rechtsbehelfe aus den vorstehenden Gründen ausgeschlossen ist.

Dieser Auslegung durch den Senat steht nicht entgegen, dass die Beschwerdebegründung den gegenteiligen Standpunkt einnimmt, eine Differenzierung zwischen dem materiellen Verzicht auf die Ausübung von Rechten und dem verfahrensrechtlichen Rechtsmittelverzicht sei nicht geboten, weil der verfahrensrechtliche Verzicht auf die Einlegung von Rechtsmitteln in seinen Folgen nicht weitergehe als der materielle Verzicht auf die Einwendungen selbst. Dementsprechend sei die Dienstbarkeit in vollem Umfang einzutragen. Der Inhalt der Grunddienstbarkeit und der darauf gerichtete Eintragungsantrag sind im Wege der Auslegung nach den dargestellten Grundsätzen durch das Grundbuchamt und das an seine Stelle tretende Beschwerdegericht eigenständig zu ermitteln. Eine Bindung an eine von dem Notar im Beschwerdeverfahren vorgetragene inhaltlich weitergehende Auslegung der Bewilligung besteht nicht. Wenn den Beteiligten die Eintragung des Rechts mit dem vom Senat festgestellten Inhalt nicht ausreicht, mag ihnen Gelegenheit gegeben werden, ihren Antrag im weiteren Verfahren zurückzunehmen.

Mit dem vom Senat festgestellten Inhalt ist die Grunddienstbarkeit auch materiell eintragungsfähig. Bei Verwaltungsakten mit Drittwirkung kann sich der Dritte gegenüber dem Genehmigungsempfänger (ggf. gegen Zahlung einer Geldsumme)

vertraglich verpflichten, keinen Widerspruch einzulegen oder einen Widerspruch zurückzunehmen. Solche Verträge sind grundsätzlich mit §§ 134, 138 BGB vereinbar und wirksam, wenn der Vertrag nicht durch Druck oder unter Ausnutzung wirtschaftlicher oder persönlicher Abhängigkeit zustande gekommen ist (BGH NJW 1981, 811; NJW 1999, 3113). Art. 19 Abs. 4 GG untersagt es dem einzelnen grundsätzlich nicht, auf öffentlich-rechtliche Rechtsbehelfe zu verzichten, die der Wahrung seiner privaten Rechte und geschützten Interessen dienen (BGHZ 26, 84 (86)). Es liegt vielmehr im Rahmen seiner Dispositionsbefugnis, ob er Rechtsschutz in Anspruch nehmen will, so dass es dem einzelnen möglich ist, sich vertraglich zu verpflichten, in Zukunft auf Rechtsmittel zu verzichten (BGH NJW 1981, 811). Darin liegt kein verfahrensrechtlicher Verzicht auf den Rechtsbehelf/das Rechtsmittel, sondern nur der zulässige Verzicht auf die materielle Rechtsposition. Der entgegen einer solchen Vereinbarung eingelegte bzw. weiterverfolgte Rechtsbehelf ist wegen arglistiger Ausübung des Verfahrensrechts (BayVGH NVwZ 1994, 85 m.w.N.; Dolde/Porsch a.a.O), bzw. aufgrund fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses (Mayer in Staudinger a.a.O. m.w.N.) unzulässig.

Auch der Bestimmtheitsgrundsatz ist durch die beantragte Eintragung nicht verletzt. Der Bestimmtheitsgrundsatz leitet sich aus dem Zweck des Grundbuchs ab, auf sicherer Grundlage bestimmte und sichere Rechtsverhältnisse an unbeweglichen Sachen zu schaffen und zu erhalten(Demharter a.a.O. Anh. zu § 13 Rn. 5). Dieser verlangt, dass der Anspruch nach Inhalt oder Gegenstand genügend bestimmt oder bestimmbar ist (BGH NJW 2002, 2461). Hierfür ist jedoch ausreichend, dass der Umfang des Rechts aufgrund objektiver Umstände bestimmbar ist, die auch außerhalb des Grundbuchs liegen können, sofern sie nachprüfbar und wenigstens in der Eintragungsbewilligung angedeutet sind (BGHZ 130, 342 f). Die nach § 8 Nr. 1 dinglich zu sichernde Unterlassungsverpflichtung umfasst neben dem Verzicht auf Abwehr- und Schadensersatzansprüche die Verpflichtung zur Unterlassung der Einlegung von Rechtsmitteln/Rechtsbehelfen gegen alle bestehenden oder künftig einzuholende Genehmigungen für Vorhaben nach dem BauGB oder der BauONW, sämtliche Bescheide über Ausnahmen und Befreiungen von dem Bebauungsplan und über Abweichungen von der BauONW und Bebauungspläne, soweit das herrschende Grundstück betroffen ist. Ein derartiger Totalverzicht wahrt die

Bestimmtheit des dinglich zu sichernden Anspruchs (vgl. dazu: BayObLG NJW-RR 2004, 1460 m.w.N.) und ist eintragungsfähig.