Oberlandesgericht Hamm, 15 Wx 99/11

G r ü n d e :

Die Beteiligten sind neben weiteren Personen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Beteiligte zu 2) ist Inhaber des im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentums. Die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuchblätter sind am 13.07.1998 angelegt worden. Teilende Eigentümerin war die G GmbH in E2. Diese hatte sich in der Teilungserklärung vom 21.04.1998 (UR-Nr. 88/1998 des Notars Q) das Zuordnungsrecht hinsichtlich zweier Pkw-Einstellplätze vorbehalten. Die entsprechende Regelung in der Teilungserklärung lautet wie folgt:„Der Eigentümer hat das Recht, die vor dem Hause liegenden zwei mit EP 1.) und EP 2.) gekennzeichneten Pkw-Einstellplätze einzelnen Wohnungen als Sondernutzungsrechte zuzuordnen. Die Vollmacht hierzu erlischt erst, wenn das Eigentum an sämtlichen im Hause liegenden Wohnungen auf die Erwerber umgeschrieben ist.“

Nach dem Abverkauf der einzelnen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten wies die G GmbH durch notariellen Vertrag vom 16.01.2006 (UR-Nr. 31/2006 des Notars C) dem Beteiligten zu 2) gegen ein Entgelt in Höhe von 2.000,- € das Sondernutzungsrecht an dem Pkw-Einstellplatz EP 1 zu. Dieses Sondernutzungsrecht wurde am 23.03.2006 im Grundbuchblatt des Beteiligten zu 2) (Blatt ####) eingetragen. Zu diesem Zeitpunkt war die G GmbH noch Eigentümerin der in den Grundbuchblättern ####2 und ####3 verzeichneten Wohnungs- und Teileigentumseinheiten; die Eigentumsumschreibung auf deren Erwerber (M) erfolgte erst am 07.07.2010.

Mit Schriftsatz vom 13.03.2009, der am selben Tag beim Grundbuchamt eingegangen ist, hat der Beteiligte zu 1) die Eintragung eines Amtswiderspruchs hinsichtlich der Eintragung des o.g. Sondernutzungsrechts „beantragt“. Er ist der Ansicht, dass das Sondernutzungsrecht nicht wirksam begründet worden sei. Durch Beschluss vom 24.03.2009 hat das Grundbuchamt dieses (zutreffend) als Anregung behandelte Begehren zurückgewiesen.

Gegen den vorgenannten Beschluss des Grundbuchamts hat der Beteiligte zu 1) Beschwerde eingelegt, die das Landgericht Dortmund durch Beschluss vom 31.01.2011 zurückgewiesen hat. Hiergegen wendet sich der Beteiligte zu 1) mit seiner weiteren Beschwerde.

II.

Die weitere Beschwerde ist nach den §§ 78, 80 Abs. 1 GBO a.F., Art. 111 Abs. 1 S. 1 FGG-RG statthaft und auch sonst zulässig. Die Beschwerdebefugnis des Beteiligten zu 1) folgt bereits daraus, dass seine erste Beschwerde ohne Erfolg geblieben ist.

In der Sache bleibt das Rechtsmittel ohne Erfolg, weil die ausführlich und sorgfältig begründete Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht (§ 78 S. 1 GBO a.F.).

In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen Erstbeschwerde ausgegangen. Mit seinem Rechtsmittel konnte der Beteiligte zu 1) das auf Eintragung eines Amtswiderspruchs gerichtete Begehren weiterverfolgen (§ 71 Abs. 2 S. 2, 1. Alt. GBO). Nach der Rechtsprechung des Senats (FGPrax 2009, 57 = DNotZ 2009, 383) erstreckt sich der Schutz des guten Glaubens beim rechtsgeschäftlichen Erwerb eines Wohnungseigentums auch auf den Bestand und Umfang eines zu Unrecht im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechts, so dass – die Unrichtigkeit der Eintragung des Sondernutzungsrechts unterstellt – für die Eintragung eines diesbezüglichen Amtswiderspruchs Veranlassung bestehen kann. Als Miteigentümer ist der Beteiligte zu 1) beschwerdebefugt, weil er nach § 1011 BGB einen etwaigen Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894 BGB allein geltend machen könnte, müsste auch ein etwa einzutragender Amtswiderspruch zugunsten aller übrigen Miteigentümer gebucht werden.

Auch in der Sache hält die Entscheidung des Landgerichts rechtlicher Nachprüfung stand.

Ein Amtswiderspruch ist gemäß § 53 Abs. 1 S. 1 GBO einzutragen, wenn das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist. Beide Voraussetzungen sind kumulativ zu verstehen. Hier fehlt es bereits an einer Gesetzesverletzung des Grundbuchamtes. Das Grundbuchamt durfte das Sondernutzungsrecht an dem Pkw-Stellplatz EP 1 aufgrund der ihm vorgelegten Unterlagen eintragen, ohne dass es hierzu der Bewilligung (§ 19 GBO) der übrigen Miteigentümer und der Grundpfandgläubiger bedurft hätte.

Es ist allgemein anerkannt, dass sich der teilende Eigentümer die Zuordnung von Sondernutzungsrechten auch in der Weise vorbehalten kann, dass die übrigen Wohnungseigentümer bereits in der Teilungserklärung aufschiebend bedingt (§ 158 Abs. 1 BGB) durch die Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers vom Mitgebrauch eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen werden (negative Komponente); diese Regelung, die auch durch Bezugnahme im Grundbuch eingetragen werden kann und damit dinglicher Inhalt der Wohnungs- und Teileigentumsrechte wird, bewirkt, dass die Wohnungseigentümer bis auf den durch die Zuordnungserklärung Begünstigten mit Eintritt der Bedingung vom Mitgebrauch des betreffenden gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen sind; ihr Sondereigentum wird durch die (positive) Begründung des Sondernutzungsrechts zugunsten des Begünstigten nicht mehr (zusätzlich) verändert; deshalb ist die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer der Wohnanlage sowie der Grundpfandgläubiger in diesem Fall bei der Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch entbehrlich (BGH, Beschluss vom 20.01.2012, V ZR 125/11, veröffentlicht bei juris; Senat FGPrax 1998, 49; Senat FGPrax 2009, 57 = DNotZ 2009, 383; BayObLG NJW-RR 1986, 93; OLG Düsseldorf NJW-RR 1987, 1491; OLG Frankfurt FGPrax 1997, 221; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rn. 2913a; Rapp in Beck’sches Notar-Handbuch, 5. Aufl., A III, Rn. 62a; Langhein in Kersten/Bühling, Formularbuch und Praxis der Freiwilligen Gerichtsbarkeit, 23. Aufl., § 58, Rn. 62). Der Umstand, dass die Erklärung über die Zuweisung des Sondernutzungsrechts an einen bestimmten Wohnungseigentümer hinsichtlich der Begründung von dessen positiver Befugnis eine inhaltsbestimmende rechtsgeschäftliche Erklärung ist, schließt es nicht aus, ihr den Charakter einer aufschiebenden Bedingung beizumessen, soweit es um den – hier maßgeblichen – negativen Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer geht (BayObLG a.a.O.).

Das Landgericht hat die oben wiedergegebene, am 13.07.1998 durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung und damit auf die Teilungserklärung im Grundbuch eingetragene Zuordnungsregelung zu Recht im Sinne dieser Bedingungslösung ausgelegt (vgl. auch Senat FGPrax 2009, 57 = DNotZ 2009, 383 und OLG Düsseldorf NJW-RR 1987, 1491). Die Auslegung von Grundbucherklärungen ist auch im Verfahren der weiteren Beschwerde durch den Senat uneingeschränkt überprüfbar.

Wie bereits das Landgericht dargelegt hat, ist bei der Auslegung einer Grundbucherklärung auf deren Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt. Außerhalb der Urkunde liegende Umstände dürfen zur Auslegung nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind. Dementsprechend kommt es hier für die Auslegung der Teilungserklärung nicht auf das Prozessverhalten der Parteien in dem späteren Bauprozess vor dem Landgericht Dortmund (12 O 430/04) an. Ebenso wenig ist die Formulierung der späteren Zuordnungserklärung in der notariellen Urkunde vom 16.01.2006 (UR-Nr. 31/2006 des Notars C) ausschlaggebend.

Aus der maßgeblichen Sicht des unbefangenen Betrachters ergibt sich aus der Regelung hinreichend klar, dass die teilende Eigentümerin auch für die Zukunft bis zur Eigentumsumschreibung der letzten verkauften Wohneinheit die Befugnis haben sollte, ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer die Sondernutzungsrechte an den beiden Pkw-Einstellplätzen einzelnen Einheiten zuzuordnen und dass die übrigen Eigentümer mit der Zuordnungserklärung ohne Weiteres von der Mitbenutzung der betreffenden Flächen ausgeschlossen sein sollten. Dieses entspricht rechtlich der oben dargestellten Bedingungslösung. Bei der Auslegung ist auch der für den unbefangenen Betrachter erkennbare Sinn und Zweck der Regelung zu berücksichtigen. Wenn der erste Satz der Regelung – wie es der Beteiligte zu 1) bei seiner isolierten Betrachtung verstehen will – nichts anderes als die Wiedergabe des Rechtszustandes bei der Beurkundung der Teilungserklärung wäre, wäre er ohne Regelungsgehalt und überflüssig. Ein solches Verständnis ist bei objektiver Betrachtung fernliegend. Dass mit der Zuordnung eines Sondernutzungsrechts ein (negativer) Ausschluss vom Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums einhergeht, kann der unbefangene Betrachter bereits aus den Regelungen in § 1 Nrn. 1 und 2 der Teilungserklärung ersehen. Es ist auch die nächstliegende Bedeutung des hier in Rede stehenden Zuordnungsvorbehalts, dass der teilenden Eigentümerin eine Ermächtigung – also die Befugnis zum Handeln im eigenen Namen - und nicht nur – wie es im zweiten Satz begrifflich unzutreffend heißt – eine „Vollmacht“ erteilt worden ist. Denn in dem ersten Satz ist von dem „Recht“ der teilenden Eigentümerin die Rede und das Interesse der teilenden Eigentümerin ging ersichtlich dahin, unabhängig von den übrigen Eigentümern handeln zu können. Für die Auslegung ist aus der Sicht des Senats maßgebend, dass der unbefangene Betrachter, insbesondere also ein Erwerbsinteressent, der Regelung das gewollte Ergebnis klar entnehmen kann, nämlich dass auch noch zu einem künftigen Zeitpunkt bestimmte Sondernutzungsrechte durch einseitige Erklärung der teilenden Eigentümerin begründet werden konnten, die insoweit zum Ausschluss seines Rechts auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums führen konnten. Ist das rechtlich gewollte Ergebnis klar erkennbar, kann auch im Grundbuchverfahren der zu diesem Ergebnis führende juristische Weg im Wege der Auslegung erschlossen werden, mag eine nähere Regelung in der notariellen Urkunde auch wünschenswert erscheinen.

Das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz EP 1 war durch den der Teilungserklärung beigefügten Lageplan auch hinreichend konkretisiert.

Der in der Teilungserklärung enthaltene Zuordnungsvorbehalt war entgegen der Ansicht des Beteiligten zu 1) wirksam.

Wie bereits oben dargelegt, handelt es sich um eine Regelung, deren Zulässigkeit allgemein anerkannt ist. Es ist bereits zweifelhaft, ob die in einer Teilungserklärung getroffenen Regelungen – wie der Beteiligte zu 1) meint - an den für allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 305 ff. BGB zu messen sind (ablehnend z.B. Palandt/Grüneberg, BGB, 71. Aufl., § 305, Rn. 3; Palandt/Bassenge a.a.O., § 10 WEG, Rn. 3; Demharter, GBO, 28. Aufl., Anhang zu § 3, Rn. 26 m.w.N.; zweifelnd auch BGH NJW 2012, 676). Dieses kann jedoch dahingestellt bleiben, da die hier in Rede stehende Regelung einer Inhaltskontrolle sowohl nach § 242 BGB als auch nach den §§ 305 ff. BGB standhält.

So hat der BGH (NJW 2012, 676) die Regelung in einer Teilungserklärung für zulässig erachtet, durch welche sich die teilende Eigentümerin vorbehalten hatte, durch Nachtragsurkunde dem jeweiligen Eigentümer einer Sondereigentumseinheit das Sondernutzungsrecht an Außenstellplätzen einzuräumen, wobei bis dahin die Sondereigentümer – mit Ausnahme der teilenden Eigentümerin - von Gebrauch und Nutzen dieser Außenstellplätze ausgeschlossen waren und die teilende Eigentümerin sogar die Befugnis zur einseitigen Änderung des Inhalts des Sondernutzungsrechts hatte. Dann ist die hier in Rede stehende Regelung erst Recht unbedenklich, da sie für die Erwerber der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten weniger einschneidend ist. Sie waren nämlich nicht von Anfang an, sondern nur aufschiebend bedingt von der Mitbenutzung der betreffenden Gemeinschaftsflächen ausgeschlossen und der Inhalt des Sondernutzungsrechts (Pkw-Stellplatz) war bereits in der Teilungserklärung abschließend festgelegt.

Bei einer an den rechtlichen Maßstäben des § 242 BGB ausgerichteten Inhaltskontrolle ist zu berücksichtigen, dass der teilende Eigentümer (Bauträger) ein nachvollziehbares Interesse an der Möglichkeit einer späteren Zuordnung bestimmter Flächen hat, um auf die Bedürfnisse der Käufer eingehen zu können (Rapp in Beck’sches Notar-Handbuch, 5. Aufl., A III, Rn. 59; Langhein in Kersten/Bühling, Formularbuch und Praxis der Freiwilligen Gerichtsbarkeit, 23. Aufl., § 58, Rn. 62). Demgegenüber fallen Vertrauensschutzgesichtspunkte der Erwerber weniger ins Gewicht. So konnten die Erwerber im vorliegenden Fall aus der Teilungserklärung klar ersehen, dass sie damit rechnen mussten, in Zukunft von der Mitbenutzung des Stellplatzes EP 1 ausgeschlossen zu werden. Die Ermächtigung der teilenden Eigentümerin bestand auch nicht zeitlich unbegrenzt, sondern endete mit der vollendeten Übereignung der letzten Wohneinheit.

Dementsprechend ist die Ermächtigung auch unbedenklich, wenn man sie an der Regelung des § 308 Nr. 4 BGB n.F./§ 10 Nr. 4 AGBG a.F. oder an der Generalklausel des § 307 BGB n.F./§ 9 AGBG a.F. misst. Unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der teilenden Eigentümerin ist die Regelung den erwerbenden Wohnungseigentümern nach dem oben Gesagten zumutbar. Sie werden hierdurch nicht in einer unvorhersehbaren und unzumutbaren Weise benachteiligt. Die allgemein anerkannte Regelung ist weder ungewöhnlich, noch steht sie in der Teilungserklärung an einer versteckten Stelle; sie ist daher auch nicht überraschend i.S.d. § 305 c Abs. 1 BGB n.F./§ 3 AGBG a.F..

Nach alledem kann die Regelung auch keinesfalls als sittenwidrig (§ 138 BGB) eingestuft werden.

Der Hinweis des Beteiligten zu 1) auf die EU-Richtlinie 93/13/EWG vom 05.04.1993 bzw. deren Anhang verfängt schon deshalb nicht, weil die einseitige Teilungserklärung, um die es hier geht, kein Verbrauchervertrag ist.

Das Landgericht hatte entgegen der Ansicht des Beteiligten zu 1) auch keine Veranlassung sich mit der fernliegenden Frage zu befassen, ob durch das Urteil des Landgerichts Dortmund vom 05.01.2006 (12 O 430/04) das Zuordnungsrecht der teilenden Eigentümerin bereits erloschen gewesen sein könnte. Abgesehen davon, dass sich eine solche Rechtsfolge dem vorgenannten Urteil nicht entnehmen lässt und der Beteiligte zu 1) in den Tatsacheninstanzen den Zeitpunkt des Eintritts der Rechtskraft nicht angegeben hat, war dieses Urteil dem Grundbuchamt bei der am 23.03.2006 erfolgten Eintragung des Sondernutzungsrechts noch nicht bekannt. Schon deshalb fehlt es insoweit an einer Gesetzesverletzung des Grundbuchamts.

Durch die am 02.03.2006 erfolgte Einreichung der notariellen Urkunde vom 16.01.2006 (UR-Nr. 31/2006 des Notars C) nebst der notariell beglaubigten Genehmigungserklärung des Beteiligten zu 2) vom 24.02.2006 beim Grundbuchamt war diesem die Zuordnungserklärung der teilenden Eigentümerin und damit der Eintritt der aufschiebenden Bedingung für den (negativen) Ausschluss der übrigen Miteigentümer in der Form des § 29 GBO nachgewiesen, so dass die beantragte Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuchblatt des Beteiligten zu 2) erfolgen durfte.

Die Wertfestsetzung beruht auf den §§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 1 KostO und folgt der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung des Landgerichts, das sich ersichtlich an der Höhe der in der Urkunde vom 16.01.2006 vereinbarten Gegenleistung orientiert hat.