1

G r ü n d e

2

I.

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Gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO und § 544 ZPO in Verbindung mit § 26 Nr. 8 EGZPO wird von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen abgesehen.

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II.

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Die zulässige Berufung ist überwiegend begründet. Die zulässige Anschlussberufung ist teilweise begründet.

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1.             

7

Die Berufung ist hinsichtlich des geltend gemachten Anspruches auf Herausgabe der einbehaltenen 12.000,00 € ganz überwiegend begründet, in Bezug auf den weiterverfolgten Schadensersatzanspruch in Höhe von insgesamt 265,36 € jedoch unbegründet.

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a)

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Den Klägern steht gegen die Beklagte ein Herausgabeanspruch aus §§ 675, 667 2. Alt. BGB in Höhe von 11.885,00 € zu. Der fällige Herausgabeanspruch der Kläger ist durchsetzbar, jedoch in Höhe eines Betrages von 115,00 € erloschen.

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aa)

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Der von der Klägerin geltend gemachte Zahlungsanspruch in Höhe von 12.000,00 € ist gem. §§ 675, 667 2. Alt. BGB entstanden, weil die Beklagte diesen Betrag aus der als Geschäftsbesorgung zu bewertenden Verwaltung der Gartengrundstücke erlangt hat.

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bb)

13

Der Herausgabeanspruch ist jedoch in Höhe eines Betrages von 115,00 € erloschen, weil das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien erst mit Zugang der Kündigung vom 04.05.2009 beendet wurde. Der Beklagten steht daher für noch sechs Tage aus dem Monat Mai 2009 ein Vergütungsanspruch in Höhe von 115,00 € zu. In dieser Höhe ist der Anspruch der Kläger gem. §§ 387, 389 BGB erloschen, weil das Akzeptieren der vom Landgericht vorgenommenen Verrechnung des Vergütungsanspruches mit dem Herausgabeanspruch als konkludente Aufrechnung zu behandeln ist.

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Die mit Schreiben vom 13.03.2009 ausgesprochene Kündigung ist demgegenüber unbegründet.

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(1)

16

Das Vertragsverhältnis der Parteien wurde nicht bereits durch die mit Schreiben vom 13.03.2009 erklärte Kündigung beendet, weil zu diesem Zeitpunkt noch kein Kündigungsgrund gegeben war.

17

(a)              

18

Das Vertragsverhältnis ist nicht gem. § 627 BGB beendet, weil die Voraussetzungen des § 627 Abs. 1 BGB nicht vorlagen.

19

Die von der Beklagten geschuldeten Leistungen stellen keine Dienste höherer Art dar, da es sich nicht um Dienste handelt, die ein überdurchschnittliches Maß an Fachkenntnis, Kunstfertigkeit oder wissenschaftlicher Bildung, eine hohe geistige Phantasie oder Flexibilität voraussetzen und aufgrund dessen eine herausgehobene Stellung verleihen. Bei der geschuldeten Verwaltung von Gartengrundstücken ist weder eine besondere Kunstfertigkeit noch eine wissenschaftliche Bildung erforderlich. Ferner sind keine umfangreichen und regelmäßig erforderlichen, anspruchsvolleren Tätigkeiten wie die Überprüfung von Gebäuden oder technischen Anlagen, die Beauftragung und Überwachung von Handwerkern und die Abnahme fremder Leistungen erforderlich. Insofern ist die von der Beklagten geschuldete Tätigkeit gerade nicht vergleichbar mit teils umfangreichen Tätigkeiten von Hausverwaltern, wie sie etwa der zitierten Entscheidung des Landgerichts Berlin zugrunde lagen (Az. 31 O 206/01; Frage der Dienste höherer Art ausdrücklich offen gelassen in der nachfolgenden Entscheidung des KG, NJW-RR 2002, 802).

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(b)             

21

Die Kündigung vom 13.03.2009 ist auch nicht gem. § 626 Abs. 1 BGB begründet.

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Diese Kündigung wurde darauf gestützt, dass die Beklagte bzw. deren Geschäftsführer sich im Ton vergriffen, die berufliche Kompetenz der Klägerin zu 3) in Frage gestellt und die Anfragen der Kläger zu 1) und 2) bzgl. der Aufstellung von Pächterlisten und der Möglichkeit der Einsichtnahme in Unterlagen verweigert bzw. die Kontaktdaten des Investors zu  spät herausgegeben habe.

23

Diese Verhaltensweisen stellen weder einzeln betrachtet noch in der Gesamtschau Gründe dar, aufgrund derer den Klägern bei Abwägung der Interessen beider Vertragsparteien die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht mehr zugemutet werden konnte. Zwischen den Parteien hatte sich vor allem nach Auftreten der potentiellen Käuferin eines Grundstücks, der Firma E2, der geschäftliche Umgangston verschlechtert, was bei einer Gesamtschau des Vortrages der Parteien zumindest auch darauf zurück zu führen war, dass die Beklagte mit verschiedenen, teils voneinander abweichenden Anfragen und Ankündigungen der einzelnen Kläger konfrontiert war. So waren die Aussagen des Klägers zu 1) gegenüber der Beklagten, sie könne ggf. die Vermittlung des Grundstücksverkaufs an den Investor gegen ein entsprechendes Entgelt vornehmen, geeignet, Hoffnungen auf eine weitere finanzielle Einnahmequelle zu wecken. Diese Hoffnungen wurden dann durch eine in eher unfreundlicher Diktion gehaltene Email der Klägerin zu 3) enttäuscht. Es kann dahin stehen, ob das weitere Verhalten der Beklagten – insbesondere die verzögerte Reaktion auf unterschiedliche Anfragen der einzelnen Kläger und die offen kritisierende Beschreibung des Verhaltens der Klägerin zu 3) dieser und Dritten gegenüber – professionelles Verwalterhandeln darstellt. Jedenfalls stellt es weder eine schwerwiegende Verletzung von Verwalterpflichten noch eine sonstige Verfehlung dar, die ein weiteres gedeihliche Zusammenarbeit unmöglich gemacht hätte. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass ein permanenter enger Kontakt zwischen den Parteien, bei dem es auf eine besondere gegenseitige Wertschätzung hätte angekommen können, gerade nicht erforderlich war.

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(2)

25

Das Vertragsverhältnis der Parteien ist jedoch aufgrund der mit anwaltlichem Schreiben vom 04.05.2009 erklärten Kündigung mit sofortiger Wirkung gem. § 626 Abs. 1 BGB beendigt worden.

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(a)

27

Bei der Beurteilung des Vorliegens eines wichtigen Grundes i. S. d. § 626 Abs. 1 BGB kann dahin stehen, ob die Einbehaltung von 30,00 € für sog. „Saalmiete“ und die weiteren, von den Klägerin monierten Abbuchungen durch die Beklagte berechtigt waren.

28

Denn jedenfalls stellt die ab Mitte April 2009 erfolgte Zurückbehaltung von 12.000,00 € ein Verhalten dar, das unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der Interessen beider Vertragsteile die Fortsetzung des Dienstverhältnissees für die Kläger unzumutbar erscheinen lässt. Dieses Zurückbehalten eines treuhänderisch verwalteten erheblichen Geldbetrages stellt eine schwerwiegende Pflichtverletzung dar.

29

Personen, die in Ausübung ihres Amtes bzw. Berufes Fremdgelder treuhänderisch  verwalten, müssen besondere Aufmerksamkeit und Genauigkeit bei dem Umgang mit diesen Geldern walten lassen. Diesen Anforderungen ist die Beklagte nicht gerecht geworden. Ihr stand zum Zeitpunkt der Zurückbehaltung des Geldes am 17.04.2009 kein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB zu, weil ihr Vergütungsanspruch noch nicht fällig war. Die Einbehaltung war daher rechtswidrig. Dieses objektive Fehlverhalten ist der Beklagten im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung auch subjektiv vorwerfbar, weil der Beklagten ausweislich ihres anwaltlich verfassten Schreibens vom 19.05.2009 (Anlage B 6) bewusst war, dass ihr kein fälliger Anspruch zustand. Gleichwohl hat sie den Klägern deren Vermögenswert von 12.000,00 € vorenthalten. Dabei kann im Rahmen der vorzunehmenden Gesamtabwägung der Interessen beider Parteien auch im Ergebnis nicht zugunsten der Beklagten berücksichtigt werden, dass sie die Kündigung vom 13.03.2009 und eventuell auch weitere Kündigungen für unberechtigt gehalten haben mag, mit dem Zurückbehalten des Geldes nur einen eigenen Vergütungsanspruch sichern wollte, von deren Berechtigung sie ausgegangen sein mag, und den zurückbehaltenen Betrag auf einem von ihrem sonstigen Vermögen getrennten Sonderkonto eingezahlt hat. Denn ein Recht zu einer solchen Sicherung und damit einer Verlagerung der Risikoverteilung bei der Verfolgung ihrer eigenen Vermögensinteressen zu ihren Gunsten stand der Beklagten nicht zu. Ihr war auch gerade bewusst, dass sie mangels Fälligkeit ihrer vermeintlichen Ansprüche kein Recht zum Zurückbehalten hatte. Sie hätte    den Betrag ausbezahlen und ihre behaupteten Rechte selbst gerichtlich geltend machen müssen. Das dieser Rechtswegbeschreitung immanente Erfolgsrisiko wollte die Beklagte den Klägern aufbürden. Durch das Einbehalten des Geldes hat die Beklagte die Gelder der Kläger nicht mehr treuhänderisch für diese, sondern eigenmächtig gegen deren Willen und damit im Widerspruch zu dem Sinn und Zweck einer treuhänderischen Vermögensüberlassung verwaltet.

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(b)

31

Die fristlose Kündigung aus dem Schreiben vom 04.05.2009 führte zur sofortigen Beendigung des Vertragsverhältnisses. Dabei geht der Senat davon aus, dass die Kündigung der Beklagten am 06.05.2009 zuging. Ihr stand daher noch ein Teilvergütungsanspruch für sechs Tage des Monats Mai in Höhe von 115,00 € zu. Der Vergütungsanspruch für einen Monat belief sich auf 575,00 €, weil der Beklagten nach § 2 des Verwaltervertrages für jedes verwaltete Grundstück ein Entgelt von 5,00 € zustand.

32

Dies ergibt sich aus der vorzunehmenden Auslegung des Vertragstextes, in welchem von verwalteten und nicht von verpachteten Grundstücken die Rede ist. Aus dem Wortlaut ergibt sich, dass die Anzahl der verwalteten Grundstücke entscheidend ist und es auf die tatsächliche Verpachtung nicht ankommt. Dieser Auslegung steht auch nicht der erstinstanzliche Vortrag der Kläger aus ihrem Schriftsatz vom 10.03.2010, die Bezüge der Beklagten seien abhängig von der Anzahl der verpachteten Gärten, entgegen. Denn dabei handelte es sich nicht um unstreitig gewordenen Tatsachenvortrag, sondern um eine vom Senat zu überprüfende Rechtsansicht, wie der Vertragstext auszulegen sei.

33

b)

34

Den Klägern steht wegen der von der Beklagten an Hilfskräfte ausgezahlten Beträge von 202,96 € und 62,40 € kein Schadensersatzanspruch aus §§ 675, 667, 280 BGB zu, weil die Beklagte zur Auszahlung berechtigt war. Denn es handelt sich nach dem nicht erheblich bestrittenen Vortrag der Beklagten um die Entlohnung von Hausmeistertätigkeiten an dem Objekt P-Straße. Die Berechtigung zur Beschäftigung eines Hausmeisters für dieses Objekt ergibt sich bereits aus § 1 Ziff. 1.3 des streitgegenständlichen Verwaltervertrages, in dem vorausgesetzt wird, dass insofern eine Beschäftigung bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses erfolgte. Dass diese beendet werden sollte, ergibt sich weder aus dem Vertragstext noch aus dem Vortrag der Parteien.

35

c)

36

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1 S. 2, 288 Abs. 1 BGB.

37

d)

38

Den Klägern steht ferner ein Anspruch auf Zahlung der vorgerichtlichen Anwaltskosten aus § 280 Abs. 1 BGB zu, weil sie berechtigt waren, einen Rechtsanwalt zur Verfolgung ihrer Interessen einzuschalten. Der Anspruch besteht jedoch – wie erstinstanzlich auch zuletzt nur noch geltend gemacht – der Höhe nach nur hinsichtlich eines Betrages von 1.400,87 €, weil von einem Gegenstandswert von bis zu 13.000,00 € auszugehen ist.

39

2.             

40

Die Anschlussberufung ist nur hinsichtlich der Rechtsanwaltskosten in Höhe von 218,25 €  begründet.

41

a)

42

Die Beklagte war berechtigt, an ihre erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten diesen Betrag wegen der erfolgten rechtlichen Überprüfung der Eigentumsverhältnisse an dem Grundstück 525 aus dem Vermögen der Kläger zu zahlen.

43

Die Beklagte durfte für die Kläger anwaltliche Hilfe bei der Beurteilung in Anspruch zu nehmen. Dabei kann dahin stehen, ob die Beklagte durch die Kläger dazu konkludent beauftragt wurde. Hierfür spricht der nicht substantiiert bestrittenen Vortrag der Beklagten aus dem Schriftsatz vom 16.11.2009, wonach es zwischen den Klägern Streit darüber gab, wie die Eigentumslage an dem Grundstück 525 zu beurteilen war und ob entsprechend die Abrechnung der Verwalterin richtig war. In einem Gespräch vom 21.01.2009 zwischen dem Geschäftsführer der Beklagten und den Klägerinnen zu 3) und 4) sei besprochen worden, dass die Beklagte anwaltlichen Rat in Anspruch nehmen würde. Hieraus ergibt sich nach dem maßgeblichen Empfängerhorizont, dass die Beklagte für die Kläger eine anwaltliche Auskunft einholen sollte, die nach den üblichen Gepflogenheiten auch kostenpflichtig sein würde.

44

Jedenfalls würde sich das Verhalten der Beklagten in diesem Punkt aber als berechtigte Geschäftsführung ohne Auftrag darstellen. Denn die Überprüfung lag zumindest auch im Interesse der Kläger, weil unter ihnen Streitigkeiten darüber herrschten, wie die Eigentumsverhältnisse an dem Grundstück 525 zu bewerten waren und entsprechend wie hoch die aus diesem Grundstück gezogenen Erträge für jeden einzelnen der Kläger war. Die Beauftragung eines dritten Rechtsanwalts widersprach auch nicht deshalb dem mutmaßlichen Willen oder dem Interesse der Kläger, weil die Klägerin zu 3) selbst (angehende) Rechtsanwältin und auch ihr Vater Rechtsanwalt war. Denn aus dem Gesamtverhalten der Kläger ergab sich gerade nicht, dass sie die erforderliche Rechtsprüfung selbst vornehmen wollten. Diese Beurteilung wird auch bestätigt durch den Inhalt der Email der Klägerin zu 3) vom 30.01.2009, in der die Klägerin zu 3) dem Geschäftsführer der Beklagten ausdrücklich für seine Bemühungen dankt und angibt, sie habe die maßgebliche Urkunde zuvor nie genau gelesen. Hieraus wird deutlich, dass ein Interesse an der Auslegung durch einen unbeteiligten Rechtsanwalt bestand, weil die Klägerin zu 3) vorher gerade nicht selbst oder mit Hilfe eines Rechtskundigen aus ihrer Verwandtschaft eine gründliche Auslegung vorgenommen hatte bzw. vornehmen wollte.

45

Die Beklagte war auch berechtigt, die beauftragten Rechtsanwälte unmittelbar von dem Treuhandkonto zu entlohnen, weil sie im Umkehrschluss zu der in  § 1 Ziff. 1.3 des Verwaltervertrages getroffenen Regelung berechtigt war, Ausgaben von weniger als 1.000,00 € ohne Zustimmung der Kläger zu tätigen.

46

b)

47

Wegen der vom Landgericht den Klägern zugesprochenen 30,00 € aufgrund der Vereinnahmung der „Saalmiete“ durch die Beklagte ist die Anschlussberufung unbegründet.

48

Das Landgericht hat im Ergebnis zutreffend ausgeführt, dass der Beklagten kein Anspruch auf Zahlung bzw. Vereinnahmung der Saalmiete in Höhe von 30,00 € zustand. Ein entsprechender Anspruch ergibt sich nicht aus §§ 675, 670 BGB, weil die Beklagte keine Aufwendungen zum Zwecke der Ausführung ihres Auftrages gemacht hat.

49

Der Anspruch folgt auch nicht aus §§ 812 ff. BGB, weil die Kläger schon nichts erlangt haben.

50

3.              

51

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1 S. 2, 97 Abs. 1 ZPO.

52

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

53

4.

54

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Abs. 2 ZPO.