Oberlandesgericht Hamm, I-15 Wx 536/10

Gründe

Der Beteiligte zu 3) hat aufgrund notarieller Urkunde vom 24.01.2006 (UR-Nr. 32/2006 Notar Elger in M) das vorbezeichnete Wohnungserbbaurecht erworben. Er hat zum Zweck der Kaufpreisfinanzierung aufgrund entsprechender Vollmacht des Veräußerers in notarieller Urkunde vom 16.03.2006 zugunsten der Beteiligten zu 4) eine Buchgrundschuld in Höhe von 70.600,00 Euro nebst 18 % Jahreszinsen bestellt.

Die Beteiligten zu 1) und 2) sind als Eigentümer des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks eingetragen. Nach dem Inhalt des Erbbaurechts bedarf seine Belastung mit Grundpfandrechten der Zustimmung des Grundstückseigentümers. Die Beteiligten zu 1) und 2) haben mit notariell beglaubigter Erklärung vom 01.04.2006 "zur Belastung des Wohnungserbbaurechts … mit einer Grundschuld zugunsten der Sparkasse M … in Höhe eines Betrages von € 70.600 die Zustimmung … unter der Bedingung erteilt, dass bei Eintragung des Grundpfandrechts im Grundbuch keine weiteren Rechte in Abt. III des Grundbuchs … eingetragen sind."

Das Grundbuchamt hat am 19.04.2006 in Abt. III Nr. 3 des Grundbuchs für die Beteiligte zu 4) als Berechtigte eine Grundschuld über 70.600 Euro mit 18 % Jahreszinsen sowie am 31.05.2006 den Beteiligten zu 3) als neuen Erbbauberechtigten eingetragen.

Die Beteiligten zu 1) und 2) haben mit Schreiben an das Grundbuchamt vom 19.06.2006 "Widerspruch" gegen die Eintragung der Grundschuld erhoben, soweit es die Belastung des Wohnungserbbaurechts mit Zinsen des Grundschuldkapitals betrifft, und insoweit Löschung im Grundbuch beantragt. Zur Begründung haben sie darauf hingewiesen, dass ihre Zustimmungserklärung zur Belastung des Wohnungserbbaurechts Zinsen des Kapitals nicht umfasse.

Das Grundbuchamt hat die Eingabe der Beteiligten zu 1) und 2) als Beschwerde aufgefasst und unter gleichzeitiger Nichtabhilfe dem Landgericht zur Entscheidung vorgelegt. Das Landgericht hat durch Beschluss vom 08.06.2010 das Grundbuchamt angewiesen, einen Amtswiderspruch gegen die Eintragung der Grundschuld Abt. III Nr. 3 des Grundbuchs einzutragen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 4), die sie mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 25.10.2010 bei dem Oberlandesgericht eingelegt hat. Die Beteiligten zu 1) und 2) beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

II.

Die weitere Beschwerde ist nach § 78 S. 1 GBO in der gem. Art. 111 Abs. 1 S. 1 FamFG anzuwendenden Fassung bis zum 31.08.2009 statthaft sowie gem. § 80 Abs. 1 GBO formgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 4) folgt daraus, dass das Landgericht das Grundbuchamt zur Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Eintragung der Grundschuld Abt. III Nr. 3 angewiesen hat. Die noch nicht vollzogene Eintragung dieses Widerspruchs müsste sich rechtlich zum Nachteil der Beteiligten zu 4) als der eingetragenen Grundschuldgläubigerin auswirken.

In der Sache ist das Rechtsmittel begründet. Der Senat hat als Rechtsbeschwerdegericht die Zulässigkeit der von den Beteiligten zu 1) und 2) erhobenen ersten Beschwerde gegen die Eintragung der genannten Grundschuld von Amts wegen zu überprüfen (vgl. etwa BGH NJW 1982, 224, 226; BayObLG NJW 1988, 714; Senat OLGZ 1990 401, 405). Diese Überprüfung führt hier zu dem Ergebnis, dass die erste Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) unzulässig ist. Dafür sind die folgenden Gründe maßgebend:

Das Landgericht hat das Beschwerdebegehren der Beteiligten zu 1) und 2) in rechtlich unbedenklicher Weise dahin ausgelegt, dass es auf die Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 Abs. 1 S. 1 GBO gerichtet ist. Denn die Eintragung des Rechts selbst kann nach § 71 Abs. 2 S. 1 GBO nicht mit dem Ziel der Löschung angefochten werden, weil es sich um eine Eintragung handelt, die unter dem Schutz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs steht. Mag die Beteiligte zu 4) auch materiell-rechtlich das dingliche Recht jedenfalls im Umfang der Belastung des Wohnungserbbaurechts mit der Verzinsung des Grundschuldkapitals nicht wirksam erworben haben (vgl. dazu die nachstehenden Ausführungen), so kann sich doch an ihre eigene Eintragung als Grundschuldgläubigerin bei einer etwaigen Abtretung des Rechts an Dritte ein gutgläubiger Erwerb anschließen (§ 892 Abs. 1 BGB). In einer solchen Verfahrenssituation kann eine Beschwerde nach § 71 Abs. 2 S. 2 GBO nur mit dem beschränkten Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs verfolgt werden, der einen gutgläubigen Erwerb bei einer rechtsgeschäftlichen Übertragung des eingetragenen Rechts ausschließt (BGHZ 64, 194, 196 = NJW 1975, 1282).

Zu entscheiden ist über die Beschwerde nur im Umfang des gestellten Begehrens, das sich hier ausdrücklich auf die Belastung des Erbbaurechts auch mit der angegebenen Verzinsung des Grundschuldkapitals beschränkt. Diese Beschränkung hat das Landgericht bei seiner Anweisung, einen Amtswiderspruch gegen die Eintragung des Rechts Abt. III Nr. 3 des Grundbuchs insgesamt einzutragen, nicht hinreichend berücksichtigt.

Das Landgericht hat bei seiner Anweisung an das Grundbuchamt offen gelassen, zu wessen Gunsten der Amtswiderspruch einzutragen ist. Die Bestimmung des Widerspruchsberechtigten ist notwendiger Bestandteil der Eintragung eines Amtswiderspruchs. Die Eintragung des Widerspruchs ohne Bestimmung des Berechtigten führt zur inhaltlichen Unzulässigkeit und damit der Wirkungslosigkeit der Eintragung (BGH NJW 1985. 3070, 3071). Mit der Eintragung des Widerspruchsberechtigten untrennbar verknüpft ist die Prüfung der Beschwerdebefugnis des Beschwerdeführers. Der Amtswiderspruch dient wie derjenige nach § 899 BGB der Sicherung eines Grundbuchberichtigungsanspruches nach § 894 BGB gegenüber einem möglichen gutgläubigen Dritterwerb. Die mit diesem Ziel beschränkte Beschwerde kann deshalb nach gefestigter Rechtsprechung nur derjenige einlegen, der einen Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894 BGB geltend machen kann, zu dessen Gunsten also der Widerspruch gebucht werden müsste (vgl. etwa BGHZ 106, 253, 255 = NJW 1989, 1609; BayObLGZ 1977, 1, 2; NJW 1983, 1567, 1568; Senat FGPrax 1996, 210 = NJW-RR 1997, 593; FGPrax 2001, 98). Nach dieser Bestimmung kann Berichtigung des Grundbuchs nur derjenige verlangen, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen oder durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung oder Beschränkung beeinträchtigt ist.

Im vorliegenden Fall bestehen durchgreifende Bedenken, ob die Grundschuld Abt. III Nr. 3 des Grundbuchs materiell-rechtlich wirksam entstanden ist. Das Erbbaurecht ist hier nach § 5 Abs. 2 ErbbauRG in zulässiger Weise mit dem Inhalt begründet worden, dass die Belastung des Erbbaurechts u.a. mit einer Grundschuld der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf.

Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichts, dass die vorliegende Zustimmung der Beteiligten zu 1) und 2) die Eintragung einer Grundschuld, die das Wohnungserbbaurecht über den Nennbetrag hinaus auch mit Zinsen des Grundschuldkapitals belastet, nicht deckt. Zutreffend weist die weitere Beschwerde zwar im Ausgangspunkt darauf hin, dass auch eine Grundbucherklärung der Auslegung zugänglich ist. Diese ist jedoch entsprechend der Publizitätsfunktion des Grundbuchs auf einen objektiven Auslegungsmaßstab beschränkt. Deshalb ist unabhängig von der subjektiven Willensrichtung des Erklärenden allein auf den nächstliegenden Wortsinn abzustellen ist, wie er sich für einen unbefangenen Dritten erschließt. Außerhalb der Erklärung liegende Umstände können dabei nur insoweit berücksichtigt werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Zudem muss die Auslegung zu einem eindeutigen Ergebnis führen (vgl. etwa BGHZ 129, 4 = NJW 1995, 1081; Senat FGPrax 2005, 240).

Objektiv ergibt sich aus dem Wortlaut der Erklärung der Beteiligten zu 1) und 2) für die Zustimmung zur Belastung auch mit Zinsen des Grundschuldkapitals keine Grundlage. Auch sonstige, konkret auf die vorliegende Zustimmung bezogene Umstände, die für eine solche Auslegung sprechen könnten, sind nicht ersichtlich. Letztlich spricht für die Annahme, dass sich die Zustimmungserklärung auch auf die Belastung mit einer Verzinsung des Kapitals bezieht, lediglich die allgemein bekannte Geschäftsübung, dass Kreditinstitute regelmäßig die Bestellung von verzinslichen Grundschulden verlangen. Allein daraus kann jedoch nicht mit der erforderlichen Eindeutigkeit geschlossen werden, dass die Beteiligten zu 1) und 2) auch einer Erstreckung der Grundschuld auf Zinsen des Grundschuldkapitals haben zustimmen wollen. Denn die Auslegung muss berücksichtigen, dass die Erklärung des Grundstückseigentümers der Wahrung seines eigenen Interesses daran dient, dass das Wohnungserbbaurecht nur im Rahmen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft und insbesondere nicht in einem Umfang belastet wird, die der Geltendmachung eines künftig etwa entstehenden Heimfallanspruchs entgegen steht, bei dem die Grundpfandrechte gem. § 33 Abs. 1 ErbbauRG bestehen bleiben. Die Erklärung der Beteiligten zu 1) und 2) ist hier ihrem Gesamtinhalt nach deutlich von dem Bestreben geprägt, die Belastung des Wohnungserbbaurechts ihrem Umfang nach zu begrenzen. Denn sie ist nur unter der zusätzlichen Bedingung erteilt, dass bei der Neueintragung keine weiteren Belastungen in Abt. III des Grundbuchs bestehen bleiben. Die Belastung des Wohnungserbbaurechts sollte also keinesfalls über den Umfang der zuletzt erteilten Zustimmung hinausgehen dürfen. Unter Einbeziehung des Zinsanspruchs (hier in Höhe von 18 %) kann sich indessen binnen weniger Jahre eine Verdoppelung der dinglichen Haftung des Wohnungserbbaurechts gegenüber dem Betrag des Grundschuldkapitals ergeben, wobei diese Haftung nicht auf den Zeitraum beschränkt ist, für den nach § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG der Gläubiger den Vorrang der Grundschuld in Anspruch nehmen kann. Damit liegt hier eine grundlegend andere Sachverhaltsgestaltung als diejenige vor, die dem BayObLG (NJW-RR 1987, 792) Anlass zu der Auslegung gegeben hat, dass eine von einem als Eigentümer noch eingetragenen Grundstücksverkäufer erklärte Belastungsvollmacht auch ohne ausdrückliche Erwähnung übliche Zinsen des einer Bank bestellten Grundpfandrechts mit umfasst. Maßgebend für diese Entscheidung war nämlich die Erwägung, dass der Verkäufer durch die Belastung nach der notariellen Vertragsgestaltung keinem Risiko ausgesetzt war, weil er durch die Abtretung der Ansprüche auf die Auszahlung des Darlehenskapitals zur Deckung seines Kaufpreisanspruches abgesichert und das Grundpfandrecht von dem Käufer zu übernehmen war. Kommt es demgegenüber hier gerade darauf an, in welchem Umfang der Grundstückseigentümer durch die erteilte Zustimmung seine berechtigten Interessen noch als gewahrt ansieht, steht eine Auslegung, die auch ohne ausdrückliche Erwähnung Grundschuldzinsen von der erklärten Zustimmung mit umfasst sieht, mit den dargestellten grundbuchverfahrensrechtlichen Grundsätzen nicht mehr im Einklang. Da es nur auf die grundbuchverfahrensrechtliche Feststellung der Bedeutung der Erklärung der Beteiligten zu 1) und 2) ankommt, ist für die hier zu treffende Entscheidung ohne Bedeutung, ob dem Beteiligten zu 3) ein ggf. nach § 7 Abs. 3 ErbbauRG durchzusetzender Anspruch auf Erteilung einer inhaltlich weitergehenden Zustimmung zur Belastung des Erbbaurechts zustünde.

Die fehlende Zustimmung führt nach § 6 Abs. 1 ErbbauRG zur schwebenden Unwirksamkeit sowohl des schuldrechtlichen wie des dinglichen Rechtsgeschäfts. Die Bestellung des Grundpfandrechts ist nach anerkannter Auffassung nicht lediglich relativ im Verhältnis zu dem zustimmungsberechtigten Grundstückseigentümer, sondern absolut gegenüber jedermann unwirksam (KG JW 1933, 704; Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, 9. Aufl., § 6 Rn 10). Das Grundbuchamt darf die Belastung des Erbbaurechts nach § 15 ErbbauRG nur eintragen, wenn ihm in der Form des § 29 GBO die erforderliche Zustimmung des Grundstückseigentümers nachgewiesen wird. Zwar handelt es sich bei § 15 ErbbauRG nur um eine Ordnungsvorschrift, so dass es für die materiell-rechtliche Entstehung des Rechts nur darauf ankommt, dass die Zustimmung – ggf. auch formfrei - erteilt worden ist. Jedoch führt eine Eintragung, die erfolgt ist, ohne dass die erforderliche Zustimmung erteilt worden ist, zur Unrichtigkeit des Grundbuchs (KG a.a.O.; Ingenstau/Hustedt, a.a.O., § 15 Rn 10; Staudinger/Rapp, BGB, Neubearb. 2009, § 15 ErbbauRG Rn 4; Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 15 ErbbauVO Rn 2).

Die Beteiligten zu 1) und 2) sind jedoch aufgrund ihrer Rechtsposition als Grundstückseigentümer nicht berechtigt, den daraus folgenden Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894 BGB geltend zu machen. Dementsprechend können sie nicht als Berechtigte eines einzutragenden Amtswiderspruchs gebucht werden und sind demzufolge auch nicht berechtigt, ein Rechtsmittel gegen die erfolgte Eintragung mit diesem Ziel zu verfolgen. Nach § 894 BGB kann die Berichtigung des Grundbuchs nur derjenige verlangen, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen oder durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung oder Beschränkung beeinträchtigt ist. Die Vorschrift setzt also eine unmittelbare Beeinträchtigung einer dinglichen Rechtsposition an einem Grundstück bzw. in dem vorliegenden Zusammenhang dem gem. § 11 Abs. 1 ErbbauRG gleich zu behandelnden Erbbaurecht voraus. Als solche kommt hier nur die Berechtigung am Erbbaurecht in Betracht, die Gegenstand der Belastung durch die eingetragene Grundschuld ist, die materiell-rechtlich nicht oder nicht in vollem Umfang entstandenen ist. Berechtigter des Grundbuchberichtigungsanspruchs kann deshalb nur der Beteiligte zu 3) als Berechtigter des Erbbaurechts sein. Den Beteiligten zu 1) und 2) steht demgegenüber keine dingliche Rechtsposition zu, die durch die Eintragung der Grundschuld beeinträchtigt wird. Ihr Eigentum an dem mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstück wird durch die Belastung des Erbbaurechts nicht beeinträchtigt. Ein ihnen etwa künftig entstehender Heimfallanspruch gehört zwar zum dinglichen Inhalt des Erbbaurechts (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG) und ist zugleich als wesentlicher Bestandteil untrennbar mit dem belasteten Grundstück verbunden (Ingenstau/Hustedt, § 3 Rn 3). Gleichwohl begründet ein etwaiger künftiger Heimfallanspruch lediglich einen Anspruch auf Übertragung des Erbbaurechts und verschafft dem Grundstückseigentümer keine unmittelbare dingliche Rechtsposition am Erbbaurecht selbst. Dies gilt auch im Hinblick darauf, dass der Grundstückseigentümer gem. § 33 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG beim Heimfall die dingliche Belastung durch die bestehende Grundschuld übernehmen muss. Zwar dient die Begründung des Zustimmungserfordernisses für die Belastung des Erbbaurechts (§ 5 Abs. 2 ErbbauRG) gerade dem Schutz des Grundstückseigentümers vor einer Überlastung des Erbbaurechts, die im Hinblick auf § 33 ErbbauRG die Ausübung eines ihm etwa erwachsenen Heimfallanspruchs behindern könnte. Den bezweckten Schutz berechtigter wirtschaftlicher Interessen des Grundstückeigentümers hat das Gesetz jedoch nur in dem dargestellten beschränkten Rahmen der behandelten Vorschriften durchgeführt, die dem Grundstückeigentümer vor Erfüllung eines etwaigen Heimfallanspruchs keine dingliche Rechtsposition am Erbbaurecht einräumen.

Ein eigener Berichtigungsanspruch der Beteiligten zu 1) und 2) ergibt sich schließlich nicht aus der zu ihren Gunsten in Abt. II Abt. 1 des Grundbuchs eingetragenen Erbbauzinsreallast. Denn diese steht im Rang vor der jetzt eingetragenen Grundschuld Abt. III Nr. 3. Die Rechtsposition der Beteiligten zu 1) und 2) aus dieser Reallast kann deshalb durch die ihnen nachrangige Buchung der Grundschuld Abt. III Nr. 3 nicht berührt worden sein.

Mit dieser Beurteilung hält der Senat zugleich fest an seiner Rechtsprechung, mit der er für den vergleichbaren Fall der Eintragung eines rechtsgeschäftlichen Erwerbers eines Wohnungseigentums im Grundbuch ohne die nach der Gemeinschaftsordnung erforderliche Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer (§ 12 WEG) die Beschwerdebefugnis der übrigen Wohnungseigentümer verneint hat (FGPrax 2001, 98; ebenso OLG Frankfurt NJW-RR 2004, 524). Mag auch das Rechtsverhältnis zwischen Wohnungseigentümern nur rein schuldrechtlicher Art sein (§§ 10 ff. WEG), während das Rechtsverhältnis zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten durch die sachenrechtliche Belastung des Grundstückseigentums geprägt ist, so bleibt in dem hier vorliegenden Zusammenhang von ausschlaggebender Bedeutung, dass ein eigener Grundbuchberichtigungsanspruch der Grundstückseigentümer aus § 894 BGB nicht ableitbar ist.

Die Beteiligten zu 1) und 2) sind dadurch – worauf der Senat bereits in seiner soeben herangezogenen Entscheidung hingewiesen hat – nicht rechtlos gestellt. Denn sie sind nicht gehindert, den Beteiligten zu 3) aus dem durch den Erbbaurechtsvertrag begründeten Schuldverhältnis darauf in Anspruch zu nehmen, seinerseits für eine der materiellen Rechtslage entsprechende Eintragung der Grundschuld Sorge zu tragen, also den ihm zustehenden Grundbuchberichtigungsanspruch entweder selbst geltend zu machen oder die Beteiligten zu 1) und 2) mit dessen Geltendmachung zu ermächtigen. Das Grundbuchamt ist im Übrigen nicht gehindert, gem. § 53 Abs. 1 S. 1 GBO von Amts wegen einen Widerspruch mit Buchung des Beteiligten zu 3) als Berechtigten einzutragen, mag dieser Widerspruch auch gelöscht werden müssen, falls der Beteiligte zu 3) dies bewilligen sollte (BGH NJW 1985, 3070, 3071).

So zu entscheiden, sieht sich der Senat nicht durch eine Vorlagepflicht nach § 79 Abs. 2 GBO a.F. gehindert. Zwar hat das KG (JW 1933, 704) in einem ersichtlich auf weitere Beschwerde ergangenen Beschluss vom 19.01.1933 entschieden, dass auch die Eintragung einer Zwangshypothek am Erbbaurecht den gem. § 15 ErbbauRG (damals ErbbauVO), 29 GBO zu führenden Nachweise voraussetzt, dass die erforderliche Zustimmung des Grundstückseigentümers vorliegt, und ihr Fehlen zur Nichtigkeit des Grundpfandrechts führt. Die Begründung dieser Entscheidung enthält jedoch keine Ausführungen zur Beurteilung der Zulässigkeit der ihr zugrunde liegenden Beschwerde und lässt insbesondere nicht erkennen, ob es sich – wie im vorliegenden Fall – um eine Beschwerde des Grundstückseigentümers gegen die erfolgte Eintragung der Zwangshypothek handelte. Die im Ergebnis gegenteilige Auffassung des Landgerichts Hamburg (JW 1929, 801), die in einer vergleichbaren Fallkonstellation ohne nähere Erörterung der Anspruchsberechtigung aus § 894 BGB von einer Beschwerdebefugnis des Grundstückseigentümers ausgegangen ist, begründet eine Vorlagepflicht nach § 79 Abs. 2 GBO nicht, weil sie bereits auf eine erste Beschwerde ergangen ist.

Die Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten des Verfahrens der ersten und der weiteren Beschwerde beruht auf § 13a Abs. 1 S. 1 FGG. Dabei hat es bei dem allgemeinen Grundsatz zu verbleiben, dass die Beteiligten im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben. Besondere Gründe, die eine Ausnahme von diesem Grundsatz rechtfertigen, sind nicht ersichtlich, zumal in den Instanzen unterschiedliche Sachentscheidungen getroffen worden sind.

Die Wertfestsetzung für das Verfahren der weiteren Beschwerde beruht auf den §§ 131, 30 KostO.