1

G r ü n d e :

2

I.

3

Der Beteiligte zu 1) hatte die eingangs genannten Miteigentumsanteile am 08.05.2001 aufgrund der Zuschlagsbeschlüsse des Amtsgerichts Gladbeck in den Verfahren 15 K 2/2000 und 15 K 35/99 AG Gladbeck erworben. Im Bestandsverzeichnis der drei Teileigentumsgrundbücher ist vermerkt, dass die Weiterveräußerung der Zustimmung des Verwalters bedürfe; dies gelte nicht im Falle der Erstveräußerung, der Veräußerung an Ehegatten, Verwandte in gerader Linie, Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie oder bei einer Veräußerung des Wohnungs-/Teileigentums im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Konkursverwalter oder wenn ein Gläubiger einer dinglich gesicherten Forderung das Wohnungs-/Teileigentum erwirbt, ersteigert oder später weiterveräußert.

4

Am 14.06.2005 ließ der Beteiligte zu 1) seine Miteigentumsanteile auf seine Mutter auf, erwarb sie aber aufgrund der Auflassung vom 23.04.2009 zurück. Aufgrund der Auflassungen vom 13.07.2009 wurde die Beteiligte zu 2) am 23.11.2009 in allen genannten Grundbüchern als Eigentümerin gebucht. Gleichzeit wurde in Abt. II der Grundbücher jeweils eine Rückauflassungsvormerkung mit folgendem Inhalt eingetragen:

5

Auf die Lebenszeit befristete Rückauflassungsvormerkung für L S, geboren am 30.11.1955.

6

Bezug: Bewilligung vom 13.07.2009 (UR−Nr. ##/####, Notar F L, C). Eingetragen am 23.11.2009.

7

Am 21.01.2011 wurde in Abt. II der drei Grundbücher eingetragen, dass die Zwangsverwaltung angeordnet ist (AG Gladbeck, Az: 15 L 001/11), und am 30.06.2011, dass die Zwangsversteigerung angeordnet ist (AG Gladbeck, Az: 15 K 92/11).

8

Mit Schreiben vom 13.04.2011, das am selben Tag beim Grundbuchamt einging, übersandte der Notar C Q aus G1 seine Urkunde Nr. ##/#### vom 11.02.2011 mit dem Antrag, aufgrund der beurkundeten Auflassungserklärung der Beteiligten den Eigentumswechsel auf den Beteiligten zu 1) einzutragen. In der Urkunde ist ausgeführt, dass der Beteiligte zu 1) bei der Übertragung der Teileigentumseinheiten sich vorbehalten habe, auch aus sonstigen freien Gründen ein Rückforderungsrecht geltend zu machen und der Beteiligte zu 1) dieses Recht geltend mache, nachdem die Objekte in die Zwangsverwaltung geraten seien. Die Beteiligte zu 2) habe der Rückgängigmachung zugestimmt.

9

Mit Zwischenverfügung vom 14.04.2011 wies das Grundbuchamt darauf hin, dass die vorgelegte Vollmachtsurkunde nicht der Form des § 29 GBO entspreche, weil bei ausländischen Urkunden zum Nachweis ihrer Echtheit die Legalisation durch die zuständige deutsche Auslandsvertretung erforderlich sei. Außerdem fehle noch die Zustimmung des Verwalters in der Form des § 29 GBO. Zur Behebung des Hindernisses setzte es eine Frist bis zum 20.10.2011. Mit Schreiben vom 21.06.2011 teilte der Urkundsnotar mit, zur Erledigung der Zwischenverfügung sei geplant, dass die Beteiligte Anfang Juli 2011 nach G1 komme. Dies erscheine günstiger und nehme weniger Zeit in Anspruch.

10

Mit Beschluss vom 29.06.2011 wies das Grundbuchamt den Antrag auf Umschreibung des Eigentums mit der Begründung zurück, dass mittlerweile zu allen drei Grundbüchern der Antrag des Versteigerungsgerichts auf Eintragung des Versteigerungsvermerks eingegangen sei.

11

Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Beteiligten zu 1), der das Grundbuchamt nicht abhalf.

12

II.

13

Die Beschwerde ist nach §§ 71, 73 GBO zulässig. Sie ist teilweise begründet und führt zum Erlass einer neuen Zwischenverfügung.

14

1.

15

Zutreffend ist das Grundbuchamt in seinem angefochtenen Beschluss davon ausgegangen, dass der Beschluss über die Anordnung der Versteigerung als Beschlagnahme zugunsten des Gläubigers gilt (§ 20 Abs. 1 S. 1 ZVG), die mit Eintragung in das Grundbuch wirksam wird (§ 20 Abs. 1 S. 2 ZVG). Sie wirkt als relatives Veräußerungsverbot (§ 23 Abs. 1 ZVG). Dieselbe Wirkungen hatte aber bereits gemäß § 146 ZVG die am 21.01.2011 eingetragene Anordnung der Zwangsverwaltung (vgl. Zeller/Stöber, ZVG, 17. Aufl., § 146 Rn 5.3.a).

16

Da die Beschlagnahme aber nur die Wirkung eines relativen Veräußerungsverbots hat, wirkt sie nur zugunsten der Gläubiger, die das Zwangsverwaltungs- und Zwangsversteigerungsverfahren betreiben. Eine Verfügung des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers über das Grundstück, die gegen das Veräußerungsverbot verstößt, ist daher nur ihnen gegenüber unwirksam. Als grundbuchrechtliche Schutzvermerke schließen die Vermerke über die Anordnung der Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung gutgläubigen rechtsgeschäftlichen Erwerb Dritter aus. Daher bewirkt die Eintragung dieser Vermerke keine Grundbuchsperre für weitere Eintragungen; später eingehende Anträge sind daher zu vollziehen. Die späteren Eintragungen werden erst nach Wegfall der Beschlagnahme oder mit Zustimmung des die Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigers voll wirksam (Zeller/Stöber, a.a.O., § 23 Rn 2.5).

17

Der angefochtene Beschluss ist daher aufzuheben.

18

2.

19

Dem Eintragungsantrag der Beteiligten vom 13.04.2011 steht weiterhin entgegen, dass der Beteiligte zu 1) bislang noch nicht die Zustimmungserklärung des Verwalters eingeholt hat. Denn entgegen seiner Auffassung ist die Zustimmung des Verwalters zu dem Übertragungsvertrag erforderlich. Der Senat hat in seiner Entscheidung vom 06.07.2010- 15Wx 355/09 (NJW-RR 2011, 232), die der Beteiligte zu 1) in seiner Beschwerde zitiert, ausgeführt:

20

"Nach dem Inhalt des im Grundbuch eingetragenen Sondereigentums bedarf dessen Eigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentumsrechts grundsätzlich der Verwalterzustimmung, § 12 Abs. 1 WEG (einer der dort vorgesehenen Ausnahmefälle liegt hier nicht vor). "Veräußerung" im Sinne des § 12 WEG ist die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden; darunter fällt sowohl das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft als auch das dingliche Rechtsgeschäft, also die Auflassung (Senat OLGZ 1994, 515). Zu den Veräußerungsfällen zählt zwar die Rückübertragung aufgrund einer einvernehmlichen Aufhebung des Kaufvertrages (BayObLGZ 1976, 328), nicht aber die Rückabwicklung des Kaufvertrages nach wirksamer Anfechtung bzw. aufgrund entsprechender Gestaltungserklärung (Rücktritt, Geltendmachung des sog. großen Schadensersatzes). Verurteilt ein Gericht einen Verkäufer aufgrund eines vom Käufer geltend gemachten Gestaltungsrechts zur Rückübereignung, dann kann die Vollstreckung des Urteils nicht davon abhängen, dass die Gemeinschaft der Rückübereignung zustimmt, weil ansonsten dem Käufer die ihm gesetzlich eingeräumten Rechte beschnitten würden und der Zweck des § 12 WEG nicht darin liegt, unliebsamen Wohnungseigentümern den Wiedereintritt in die Gemeinschaft trotz entgegenstehender gerichtlicher Entscheidung zu verwehren. Zutreffend führt daher Wenzel aus, dass die ursprüngliche Zustimmung auch die Rückübereignung aufgrund gesetzlicher Rückgabepflicht einschließt und ein abweichendes Interesse der Gemeinschaft, den Wiedereintritt des Veräußerers zu verhindern gegenüber der gesetzlichen Rückgabepflicht nicht schützenswert ist (vgl. Bärmann/Wenzel, WEG, 10. Aufl., § 12 Rn 17)."

21

Vorliegend geht es entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 1) um eine einvernehmliche Rückgängigmachung der Eigentumsübertragung aufgrund des in § 6 Nr. 1 d des Vertrages vom 13.09.2009 vereinbarten Rücktrittsvorbehalts, nicht hingegen um eine Rückabwicklung eines Vertrages nach wirksamer Anfechtung bzw. aufgrund entsprechender Gestaltungserklärung (Rücktritt, Geltendmachung des sog. großen Schadensersatzes).

22

Die Zustimmung des Verwalters ist auch nicht deshalb entbehrlich, weil sie nach dem Inhalt der Teileigentumsrechte entbehrlich ist

23

"im Falle einer Veräußerung des Wohnungs-/Teileigentums im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Konkursverwalter oder wenn ein Gläubiger einer dinglich gesicherten Forderung das Wohnungs-/Teileigentum erwirbt, ersteigert oder später weiterveräußert."

24

Denn einer dieser Ausnahmefälle liegt hier entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 1), der sich auf die zu seinen Gunsten eingetragene Auflassungsvormerkung beruft, nicht vor. Maßstab der Auslegung einer Grundbucherklärung ist die Bedeutung, die sich nach Wortlaut und Sinn der Erklärung für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende ergibt (Senat FGPrax 2005, 240 und 2010, 10). Außerhalb der Erklärung liegende Umstände dürfen zur Auslegung nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH NJW 1985, 385; 1991, 1613). Vorliegend ist zu berücksichtigen, dass die Ausnahmeregelung der Gemeinschaft die Vollstreckung (Zwangsvollstreckung und Konkurs) und den Gläubiger im Blick hat. Es wird klargestellt, dass der Eigentumserwerb im Wege Zwangsvollstreckung nicht zustimmungspflichtig ist und in Ergänzung hierzu sollen auch die in Abt. III des Grundbuchs eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger nicht durch eine Zustimmungspflicht des Verwalters beschwert werden. Ziel der Regelung ist daher, die Beleihung zu erleichtern und nicht unnötig zu erschweren. Eine Ausnahmeregelung für den in Abt. II des Grundbuchs eingetragenen Vormerkungsberechtigten ist mit der Regelung erkennbar nicht gewollt. Denn die Eintragung einer Auflassungsvomerkung ist nach anerkannter Auffassung nicht bereits als Veräußerung im Sinne des § 12 WEG zu verstehen, so dass für die Begründung einer Vormerkung ein Zustimmungserfordernis durch Regelung der Teilungserklärung nicht begründet werden kann (vgl. etwa BayObLGZ 1964, 237 = NJW 1964, 1962; Bärmann/Kein, WEG 11. Aufl., § 12 Rn 19). Wäre aber zugleich die Vormerkung als dingliche Sicherung einer Forderung (auf Eigentumsübertragung) im Sinne der hier getroffenen Regelung zu verstehen, so könnte allein durch die Begründung einer Vormerkung das daran anschließende Veräußerungsgeschäft insgesamt vom Zustimmungserfordernis freigestellt werden. Da die Vormerkung bei nahezu sämtlichen Veräußerungsgeschäften als Sicherung des Eigentumsübertragungsanspruchs eingesetzt wird, verbliebe für die hier zu beurteilende Regelung der Teilungserklärung kaum ein praktischer Anwendungsbereich. Eine Auslegung, bei der sich die getroffene Regelung als praktisch sinnlos erwiese, ist aber gerade nicht geboten.

25

Der vom Grundbuchamt in der Zwischenverfügung vom 14.04.2011 geltend gemachte Einwand, dass die vorgelegte Vollmachtsurkunde nicht der Form des § 29 GBO entspreche, weil bei ausländischen Urkunden zum Nachweis ihrer Echtheit die Legalisation durch die zuständige deutsche Auslandsvertretung erforderlich sei, hat sich durch die Vorlage der notariellen Urkunde vom 07.07.2011 (Urkunde Nr. ###/#### des Notars C Q in G1) überholt.

26

Die Wertfestsetzung beruht auf den §§ 131 Abs. 4, 30 KostO.

27

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 78 Abs. 2 GBO liegen nicht vor.