Oberlandesgericht Hamm, I-15 W 64/10

Gründe

Das eingangs genannte Grundstück gehörte ursprünglich den Eheleuten N und N2 zu je ½ Miteigentumsanteil. Diese übertrugen das Grundstück durch notariellen Vertrag vom 10.06.1997 im Wege vorweggenommener Erbfolge an ihren Sohn N3 (Urkunde Nr. 1##/1997 des Notars Q in L). In § 4 des Vertrages gewährte der Übertragsnehmer den Übertragsgebern auf deren Lebenszeit ein in der Ausübung unentgeltliches Altenteil, das insbesondere aus einem Wohnungsrecht der Übertragsgeber an bestimmten Räumen und der Verpflichtung des Übertragsnehmers zur Pflege der Berechtigten bestand. In § 9 vereinbarten die Vertragsbeteiligten einen Rückübertragungsanspruch "für den Fall der Unverträglichkeit, den der Übertragsgeber allein zu bestimmen hat". Zur Sicherstellung des Altenteils und des Rückübertragungsanspruchs bewilligten die Vertragsparteien die Eintragung beider Rechte in Abt. II des Grundbuchs.

Am 10.07.1997 wurde N3 als Eigentümer in Abt. I des Grundbuchs und wurden zugunsten der Übertragsgeber in Abt. II des Grundbuchs unter lfd. Nr. 3 ein Altenteil und unter lfd. Nr. 4 eine Rückauflassungsvormerkung eingetragen.

N3 verstarb am 05.01.1998 und ist von seiner Ehefrau, der Beteiligten zu 1), allein beerbt worden. Diese wurde am 13.07.1998 als Alleineigentümerin gebucht.

Der Berechtigte N2 verstarb am 09.03.2006, die Berechtigte N am 08.06.2008. N2 ist von seiner Ehefrau, seinen nachverstorbenen Söhnen N4 (gest. am 21.06.2008) und N5 (gest. am 26.04.2009) sowie von seiner Enkelin I (einer Tochter von N3), N ist von ihrem nachverstorbenen Sohn N5 und ihrer Enkelin I beerbt worden.

Mit notariellem Vertrag vom 04.11.2009 verkaufte die Beteiligte zu 1) ihr Grundstück an die Beteiligten zu 2) (Urkunde Nr. 6##/2009 des Notars Q in L) und ließ es auf. Zugunsten der Erwerber wurde am 09.11.2009 eine Auflassungsvormerkung eingetragen.

Unter Bezugnahme auf den notariellen Vertrag vom 04.11.2009 stellte der Urkundsnotar mit Schreiben vom 14.01.2010 den Antrag, die Rechte in Abt. II lfd. Nr. 3 und 4 zu löschen.

Mit Zwischenverfügung vom 18.01.2010 wies der Rechtspfleger des Grundbuchamts darauf hin, dass zur Löschung des Rechts Abt. II Nr. 4 noch die Löschungsbewilligung der Erben der Berechtigten in öffentlich beglaubigter Form erforderlich sei. Hierauf könne nicht verzichtet werden, weil nicht ausgeschlossen werden könne, dass die Übertragsgeber zu Lebzeiten ihren Rückübertragungsanspruch geltend gemacht hätten, ohne dass es zu einer Eigentumsumschreibung gekommen ist. In diesem Fall sei der Rückübertragungsanspruch auf die Erben übergegangen.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde, mit der geltend gemacht wird, das Rückübertragungsrecht sei höchstpersönlich und könne daher nicht auf die Erben übergegangen sein.

Das Grundbuchamt half der Beschwerde nicht ab und legte sie dem Senat zur Entscheidung vor.

II.

Da das Verfahren durch einen nach dem 31.08.2009 gestellten Antrag bei dem Grundbuchamt eingeleitet worden ist, ist zuständiges Beschwerdegericht gemäß Art. 111 Abs. 1 S. 1 FGG-RG, § 72 GBO n.F. das Oberlandesgericht. Die Beschwerde ist nach § 71 Abs. 1 GBO statthaft und auch sonst zulässig. Da das FGG-RG die Eigenständigkeit der Vorschriften der §§ 71 ff. GBO betreffend die Beschwerde in Grundbuchsachen nicht berührt hat, verbleibt es bei den in der bisherigen Entwicklung der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen zur Zulässigkeit der Beschwerde. Dazu gehört, dass die Rechtsmittelfähigkeit einer Zwischenverfügung des Grundbuchamtes anerkannt ist, obwohl es sich dabei nicht um eine instanzabschließende Entscheidung handelt (BGH NJW 1994, 1158); § 58 Abs. 1 FamFG ist in diesem Zusammenhang nicht anwendbar.

Der Urkundsnotar hat in seiner Rechtsmittelerklärung nicht ausdrücklich klargestellt, in wessen Namen die Beschwerde erhoben werden soll. Der Senat legt diese Erklärung dahin aus, dass die Beschwerde nur namens der Beteiligten zu 1) als der bisher eingetragenen Eigentümerin eingelegt werden soll. Denn der mit der Zwischenverfügung beanstandete Löschungsantrag ist auf eine Grundbuchberichtigung aufgrund nachgewiesener Unrichtigkeit gerichtet (siehe dazu nachstehend). Beschwerdebefugt ist in einem solchen Verfahren nur derjenige, dem materiell-rechtlich ein Grundbuchberichtigungsanspruch gem. § 894 BGB zustünde, wenn die bestehende Eintragung in dem geltend gemachten Sinn unrichtig wäre. In diesem Sinn wird also nur die bisherige Eigentümerin in ihren Rechten betroffen, hingegen nicht die Käufer des Grundstücks, die allenfalls ein wirtschaftliches Interesse an dem vertragsgerechten Vollzug des geschlossenen schuldrechtlichen Vertrages mit der Maßgabe der Löschung der bestehenden Belastungen in Abt. II haben.

In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet, weil der Erlass der Zwischenverfügung nicht zu beanstanden ist.

Die verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Zwischenverfügung gem. § 18 Abs. 1 GBO liegen vor. Die erhobene Beanstandung bezeichnet ein behebbares Eintragungshindernis. Gegenstand des Verfahrens ist hier der nach § 22 Abs. 1 GBO zu behandelnde Antrag der Beteiligten zu 1) auf eine Grundbuchberichtigung nach Erlöschen der Vormerkung Abt. II Nr. 4 des Grundbuchs infolge nachgewiesener Unrichtigkeit. Im Rahmen des dem Antragsteller zustehenden Wahlrechts kann die Berichtigung auch aufgrund einer Bewilligung derjenigen durchgeführt werden, die durch die Eintragung der Löschung der Vormerkung in ihren Rechten betroffen würden (§ 19 GBO). Kann der Unrichtigkeitsnachweis nicht oder nicht vollständig geführt werden, bestehen keine Bedenken, der Antragstellerin durch eine Zwischenverfügung Gelegenheit zur Behebung des Hindernisses durch Beibringung der Bewilligung der durch die Eintragung in ihren Rechten Betroffenen zu geben, zumal eine Rangwahrung der Antragstellung hier nicht in Betracht kommt (Senat FGPrax 2007, 209 = Rpfleger 2007, 541; im Ergebnis ebenso OLG Köln FGPrax 2010, 14).

In der Sache ist das Grundbuchamt zu Recht davon ausgegangen, dass durch die bei den Akten befindlichen Erbscheine nach den Vormerkungsberechtigten sowie die vorgelegte eidesstattliche Versicherung der Beteiligten zu 1) und ihrer Tochter I vom 25.01.2010 der vollständige Nachweis des Erlöschens des Rechts nicht erbracht ist.

Zur Löschung der Auflassungsvormerkung bedarf es gemäß § 22 Abs. 1 GBO der sonst erforderlichen Bewilligungen der Betroffenen (§ 19 GBO) nur dann nicht, wenn die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen ist. Diese Bestimmung gilt nicht nur für dingliche Rechte, sondern auch entsprechend für die schwächere Vormerkungsberechtigung, der das Gesetz Wirkungen beigelegt hat, die denjenigen des dinglichen Rechts ähnlich sind (BayObLGZ 1969, 258). Die Vorschrift des § 22 GBO wird durch § 23 GBO ergänzt; er betrifft die Grundbuchberichtigung durch Löschung von Rechten, die auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkt sind. Derartige Rechte können nach dem Tod des Berechtigten nach Maßgabe des § 22 GBO gelöscht werden, falls Rückstände von Leistungen nach der Art des Rechts ausgeschlossen sind.

Die Unrichtigkeit des Grundbuchs in Bezug auf eine Vormerkung ist zunächst dann nachgewiesen, wenn der durch sie gesicherte Anspruch weggefallen ist; denn als Sicherungsmittel hängt die Vormerkung in ihrem Bestand von demjenigen des Anspruchs ab, zu dessen Sicherung sie bestellt ist (BayObLGZ 1969, 258; 1989, 363). In Betracht kommt hier, dass nach dem Inhalt der Vereinbarung über den Rückübertragungsanspruch in § 9 der notariellen Urkunde vom 10.06.1997 der Tod der Übertragsgeber zum vollständigen Erlöschen des Anspruchs führt. Die notarielle Urkunde, die zu dieser Frage eine ausdrückliche Regelung nicht enthält, bedarf dazu der Auslegung, zu der auch das Grundbuchamt berechtigt und verpflichtet ist. Im Rahmen dieser Auslegung sind folgende Gesichtspunkte zu unterscheiden:

Die Entstehung des Rückübertragungsanspruchs nach § 9 der notariellen Urkunde hängt von dem Eintritt der dort näher geregelten Bedingungen ab. Der Rückübertragungsanspruch ist also im Sinne des § 158 Abs. 1 BGB aufschiebend bedingt durch den Eintritt der näher geregelten tatsächlichen bzw. rechtlichen Voraussetzungen. Aus dem inhaltlichen Zusammenhang der hier untersuchten Vereinbarung mit der Gesamtregelung des Übertragungsvertrages lässt sich ableiten, dass ein Rückübertragungsanspruch nur für den Fall des Bedingungseintritts noch zu Lebzeiten der Übertragsgeber begründet werden sollte, der Entstehungsgrund des Anspruchs also auf die Lebenszeit der Berechtigten beschränkt werden sollte. Der Vertrag vom 10.06.1997 dient einer vorweggenommenen Erbfolge. Das in ihm vereinbarte Rücktrittsrecht knüpft an eine "Unverträglichkeit" an, die zu bestimmen nur die Übertragsgeber berechtigt sein sollten. Das Entstehen des Rechts sollte allein von ihrem Willen abhängen, damit sie geschützt sind, wenn sie meinten, mit dem Verhalten ihres Sohnes bzw. dessen Erben ihnen gegenüber nicht mehr klar zu kommen; da dieser einseitige Rückforderungsanspruch umfassend gestaltet und nicht an enge Voraussetzungen geknüpft ist, setzte sein Entstehen nicht etwa an eine Gefährdung ihres Altenteils voraus. Gleichwohl hat das Recht eine allein auf die Übertragsgeber zugeschnittene Schutzfunktion hinsichtlich ihres höchstpersönlichen Anspruchs auf Ausübung des Altenteilrechts. Das Recht auf Rückübertragung sollte deshalb ersichtlich nur zu Lebzeiten der Berechtigten bestehen. Darüber hinausgehend ist jedoch kein tragfähiger Grund dafür erkennbar, dass die Bindung des Beteiligten als Übertragsnehmer durch die Möglichkeit des Eintritts der in § 9 genannten Bedingung auch über den Tod der Übertragsgeber hinaus fortbestehen sollte. Der Fortbestand einer Vormerkung zur Sicherung eines Anspruchs, dessen Bedingung zeitlich unbegrenzt in der Zukunft eintreten kann, schlösse eine wirtschaftliche Verwertungsmöglichkeit des Grundeigentums für den Sohn bzw. dessen Erben praktisch aus. Deshalb wäre kaum verständlich, warum die Übertragsgeber dem Übertragsnehmer im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge über ihren Tod hinaus hätte Beschränkungen auferlegen wollen, die im Fall eines Erbgangs regelmäßig nicht bestanden hätten (BayObLG DNotZ 1990, 295).

Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob die Vertragsbeteiligten den Fortbestand eines durch ein Verlangen im Sinne des § 9 der notariellen Urkunde bis zum Tod der Übertragsgeber etwa bereits entstandenen Rückübertragungsanspruchs haben ausschließen wollen, mag dieser auch noch nicht durchgesetzt worden sein. Dies wäre rechtlich möglich durch die Verknüpfung des Anspruchs mit einer zusätzlichen auflösenden Bedingung, die zur Folge hat, dass ein etwa bereits entstandener Rückübertragungsanspruch mit dem Tode der Übertragsgeber endgültig erlischt (BGHZ 117, 390 = NJW 1992, 1683, 1684 Textziff. 14), folglich auch auf ihre Erben nicht übergehen könnte. Für den vorliegenden Fall ist zu berücksichtigen, dass sich die Bedingung für die Entstehung des Rückauflassungsanspruchs hier nicht etwa auf den Fall beschränkt, dass der Übertragsnehmer die Immobilie anderweitig veräußert, der Bedingungseintritt also unmittelbar aus dem Grundbuch festgestellt werden kann (so die der Entscheidung BayObLG DNotZ 1990, 295 zugrunde liegende Fallgestaltung). Vielmehr handelt es sich hier um ein umfassendes Recht, dessen Entstehen für das Grundbuchamt nicht offenkundig ist. Für eine Auslegung, ein etwa bereits entstandener Rückübertragungsanspruch solle mit dem Tode der Übertragsgeber erlöschen, finden sich jedoch in der notariellen Urkunde vom 10.06.1997 keine hinreichenden Anhaltspunkte. Der Wortlaut der Vereinbarung ist für diese Auslegungsfrage unergiebig. Die zuvor ausgewertete Interessenlage der Vertragsparteien im Rahmen der vereinbarten vorweggenommenen Erbfolge ist für die Behandlung eines vor dem Tode der Berechtigten etwa bereits entstandenen Rückübertragungsanspruchs indifferent. Aus der Sicht des Senats ist für die Auslegung unter diesem Gesichtspunkt ausschlaggebend, dass ein Erlöschen eines etwa bereits entstandenen Rückübertragungsanspruchs der Interessenlage der Vertragsparteien mutmaßlich gerade nicht gerecht wird. Denn es widerspräche dem Gerechtigkeitsempfinden, dass der Eintritt einer von den Übertragsgebern als "unverträglich" und damit vertragswidrig bewerteten tatsächlichen Entwicklung (etwa die denkbare Verwertung des übertragenen Grundstücks durch Gläubiger des Übertragsnehmers im Wege der Zwangsvollstreckung) lediglich wegen des später eingetretenen Todes der Übertragsgeber folgenlos bliebe (vgl. Wufka MittBayNot 1996, 156, 158; Spiegelberger MittBayNot 2000, 9, 11). Wenn danach der Fortbestand eines beim Tode der Berechtigten bereits entstandenen Rückübertragungsanspruchs der Interessenlage der Vertragsparteien entspricht, muss davon ausgegangen werden, dass die gem. § 1922 BGB grundsätzlich bestehende Vererblichkeit des Anspruchs nicht ausgeschlossen werden sollte (Meikel/Böttcher, Grundbuchrecht, 9. Aufl., §§ 23, 24, Rn. 15b). Der BGH (a.a.O. Ziff. 16) hat sogar eine Löschungserleichterungsklausel im Sinne des § 23 Abs. 2 GBO, die nach früherer Rechtsprechung teilweise auch bei einer Rückauflassungsvormerkung für möglich gehalten wurde (vgl. dazu die Ausführungen zu 3), nicht für eindeutig gehalten, um einen entgegenstehenden Willen der Vertragsparteien feststellen zu können.

Die Unrichtigkeit des Grundbuchs in Bezug auf die Vormerkung kann sich auch dann ergeben, wenn nur die Vormerkung, nicht auch der gesicherte Anspruch durch den Tod der Übertragsgeber auflösend bedingt ist. Dies vorausgesetzt erlöschen die gesetzlichen Wirkungen der Vormerkung, die damit gegenstandslos und löschungsreif wird (BGH a.a.O. Ziff. 15). Auch für eine solche Annahme ergeben sich aus der notariellen Urkunde vom 10.06.1997 keine hinreichenden Anhaltspunkte. Es fehlt im Wortlaut der Urkunde jegliche Regelung, die im Rahmen notarieller Vertragsgestaltung zu einer Löschung der Vormerkung hätte führen können, ohne dass es dazu der Bewilligung der Erben der Übertragsgeber bedarf (vgl. dazu etwa Wufka und Spiegelberger jeweils a.a.O.). Ausschlaggebend ist für den Senat auch in dem vorliegenden Zusammenhang, dass nicht angenommen werden kann, dass die Vertragsparteien das Erlöschen eines bereits entstandenen Rückübertragungsanspruchs durch den Tod der Übertragsgeber haben vereinbaren wollen. Ebenso wenig entspräche dann aber das isolierte Erlöschen des Vormerkungsschutzes für einen solchen bereits entstandenen Rückübertragungsanspruch der Interessenlage der Vertragsparteien. Auf die weitere Frage, ob der Nachweis des Erlöschens der Vormerkung sich zusätzlich auf den Ausschluss eines nachträglich vereinbarten Austausches des Schuldgrundes des gesicherten Anspruchs (zu dieser rechtlichen Möglichkeit vgl. BGHZ 143, 175 = NJW 2000, 805; NJW 2008, 578) zu erstrecken hat und auch aus diesem Grund praktisch nur durch eine Löschungsbewilligung der Erben des ursprünglich Berechtigten geführt werden könnte (vgl. OLG Köln FGPrax 2010, 14), kommt es danach für die Entscheidung des Senats nicht mehr an.

Die Vorschrift des § 23 Abs. 1 GBO, der zufolge ein Recht, das auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkt ist, nach dessen Tod, falls Rückstände von Leistungen nicht ausgeschlossen sind, u.a. nur dann gelöscht werden kann, wenn nach Ablauf eines Jahres nach dem Tod des Berechtigten dessen Rechtsnachfolger der Löschung nicht widersprochen hat, greift vorliegend nicht ein. Diese gesetzliche Vorschrift setzt voraus, dass es sich um ein auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränktes Recht handelt, bei dem Rückstände von Leistungen entstehen können. Nach zwischenzeitlich gefestigter Rechtsprechung des BGH (BGH a.a.O sowie, BGHZ 130, 385 = NJW 1996, 59) sind jedoch bei einer Auflassungsvormerkung Rückstände von Leistungen ausgeschlossen. Ist schon zu Lebzeiten die vereinbarte aufschiebende Bedingung des Anspruchs eingetreten, der Anspruch aber im Todeszeitpunkt noch nicht erfüllt, so handelt es sich um den durch die Vormerkung gesicherten Anspruch selbst, nicht aber um einen Rückstand im Sinne des § 23 Abs. 1 GBO. Aus diesem Grund ist auch die Eintragung einer Löschungserleichterungsklausel (§ 23 Abs. 2 GBO) bei der Vormerkung ausgeschlossen. Aus demselben Grund besteht die Notwendigkeit einer anderweitigen notariellen Vertragsgestaltung, wenn die Vertragsparteien eine erleichterte Löschung der Vormerkung nach dem Tod des Übertraggebers ermöglichen wollen.

Der Einwand der Beschwerde, die Beschaffung von Erbscheinen nach den nachverstorbenen Söhnen der Übertragsgeber sei zu umständlich, rechtfertigt nicht, die Vorlage der Bewilligungserklärung der Berechtigten durch die eidesstattliche Versicherung der Beteiligten zu 1) und ihrer Tochter I vom 25.01.2010 zu ersetzen. Die Sicherheit des Grundbuchverkehrs schließt hier eine solche Herabsetzung der Beweisanforderungen aus. Die Beteiligte zu 1) ist in Ansehung der Vormerkung Gläubigerin des von ihr behaupteten Berichtigungsanspruchs nach § 894 BGB, dessen Erfüllung sie - gegebenenfalls auch nach § 1961 BGB - gegen die Erben durchsetzen kann.

Die Wertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren beruht auf den §§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 1 KostO.