1

Gründe:

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I.

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Der Kläger kaufte durch notariellen Vertrag vom 4.3./14.8.1980 von der Beklagten unter Gewährleistungsausschluss ein mit einem Schullandheim bebautes Grundstück im Ortsteil G1. Dabei handelte es sich um ein früheres Haldengrundstück aus dem Zinkbergbau, welches die Rechtsvorgängerin der Beklagten, die ehemals selbständige Gemeinde G1, durch Tauschvertrag vom 14.5.1956 von der Fa. Y AG erworben und darauf die Gebäude – ursprünglich als Volksschule und Lehrerwohnhaus – errichtet hatte. Der Kläger hatte das Grundstück nach Aufgabe der ursprünglichen Schulnutzung bereits seit dem 1.4.1971 zum Betrieb des Schullandheimes von der Gemeinde angepachtet. Nunmehr begehrt er, nachdem im Jahre 2004 bei einer Bodenuntersuchung Schwermetallbelastungen festgestellt wurden, im Wege des Schadensersatzes die Rückabwicklung des Kaufvertrages nebst Erstattung von Begleitschäden, weil die Beklagte ihn – unstreitig – bei dem Vertragsabschluß über die Eigenschaft als Haldengrundstück nicht informiert hatte. Er behauptet, ihr sei diese Eigenschaft, die auf die Möglichkeit von Bodenbelastungen habe schließen lassen, bekannt gewesen.

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Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil die auf Zahlung von 423.053,77 € nebst Zinsen Zug um Zug gegen Grundstücksrückgabe sowie Feststellung des Annahmeverzuges gerichtete Klage abgewiesen. Die Beklagte habe bei der Vorbereitung des Vertrages keinen Anlass gehabt, die bei ihr existierende Liegenschaftsakte, in der die Eigenschaft als Haldengrundstück u. a. auf der ersten Seite in einem Vermerk vom 21.12.1955 erwähnt ist, hinzuzuziehen. Die fragliche Information habe nämlich 25 Jahre zurückgelegen; in der Zwischenzeit sei die Nutzung durch die vorgenommene und genehmigte Bebauung grundlegend in einer Weise geändert worden, die den ursprünglichen Charakter als Haldengrundstück nicht einmal mehr ansatzweise habe erkennen lassen. Deshalb könne nicht davon ausgegangen werden, dass er der Beklagten noch ohne weiteres präsent gewesen sei, zumal Abraummaterial in G1 an mehreren Stellen verwendet worden sei. Die Beklagte sei auch nicht gezielt danach gefragt worden. Außerdem sei dem Umstand, dass ein Grundstück Auffüllungen aus dem Bergbau erhalte, damals noch keine so große Bedeutung beigemessen worden wie heute. Die Problematik von Altlasten sei ebenfalls erst später in das Bewusstsein breiter Bevölkerungskreise gerückt, und dies zunächst in bezug auf ehemalige Mülldeponien. Daraus ergebe sich auch das fehlende Bewusstsein der Beklagten, dass der Kläger durch die unterbliebene Mitteilung zum Vertragsschluss bestimmt worden sei. Im fraglichen Zeitraum seien noch weitere Abraumgrundstücke baulich genutzt gewesen.

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Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Parteivorbringens und der Feststellungen und Erwägungen des Landgerichts wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

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Mit der Berufung verfolgt der Kläger sein erstinstanzliches Begehren weiter. Die Verpflichtung, das in ihren Liegenschaftsakten gespeicherte Wissen abzufragen, stelle die Beklagte nicht schlechter als eine natürliche Person. Weder die vorhandene Bebauung noch ihr Umgang mit anderen belasteten Grundstücken habe ihre Prüfungspflicht ausgeschlossen. Sie habe dasjenige zu offenbaren gehabt, was für die Kaufentscheidung des Käufers erkennbar wichtig gewesen sei. Der Vermerk über diese Beschaffenheit des Grundstücks habe sich auf der ersten Seite der insgesamt nicht umfangreichen Liegenschaftsakten befunden, die bis in die siebziger Jahre reichten. Anlass, diese Akten hinzuzuziehen, habe zur Erfassung und zur – 25 Jahre nach dem Erwerb wichtigen – Auffrischung wesentlicher Erkenntnisse über das Grundstück vor dem Verkauf bestanden. Diese habe nur geringsten Suchaufwand erfordert. Weitere Anlässe zur Kundigmachung seien das große Gebäudevolumen sowie die zugunsten der Fa. Y AG eingetragene Grunddienstbarkeit gewesen. Auch ein Privatmann hätte die Unterlagen über den Grundstückserwerb aufbewahrt und bei einem Wiederverkauf nach 25 Jahren zu Rate gezogen; er hätte dabei ebenfalls entsprechende Aufklärungspflichten gegenüber dem Käufer gehabt. Die Beklagte werde daher als juristische Person nicht schlechter gestellt. Die vom Landgericht herangezogenen BGH-Entscheidungen beträfen anders gelagerte Sachverhalte.

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Fehlendes Problembewusstsein könne der Beklagten nicht zugutegehalten werden. Es gehe nicht um die Offenbarung von Altlasten; ihr werde nicht unterstellt, von diesen gewusst zu haben. Offenbarungspflichtig sei vielmehr bereits die Eigenschaft als Haldengrundstück gewesen. Dass diese Eigenschaft für die Beklagte nicht mehr in der Örtlichkeit zu erkennen gewesen sei, spiele keine Rolle, weil es um die Zurechnung des Aktenwissens gehe, und treffe auch nicht zu. Auch die weitergehende Verwendung von Abraummaterial im Stadtgebiet entlaste die Beklagte nicht, weil es nicht um ihr subjektives Empfinden gehe.

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Dass ihr die Nachteile einer Offenbarung gegenüber dem Kläger bewusst gewesen seien, ergebe sich auch daraus, dass sie noch in einem Schreiben vom 2.12.2005 über den Inhalt der Liegenschaftsakten den Vermerk mit dem Hinweis "Haldengrundstück" unterdrückt habe. Dass das Grundstück bebaut gewesen und nicht als Bauland verkauft worden sei, spiele wegen des Rechtes des Käufers zu einer Neubebauung keine Rolle. Auch in einem vom BGH behandelten Fall, in dem es um ein Auffüllgrundstück gegangen sei, sei bereits eine Bebauung vorhanden gewesen.

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Doch selbst wenn man nur auf die schon vorhandene Nutzung als Schullandheim abstelle, sei diese als bedenklich anzusehen, weil das Heim für Kinder aller Altersgruppen gedacht gewesen sei und daher beim Spielen ein gesundheitlich bedenklicher Kontakt mit dem Erdreich in Betracht komme, abgesehen davon, dass auch die Sensibilität von Schülereltern eine Weiternutzung als nicht tragbar erscheinen lasse.

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Der Kläger beantragt,

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das angefochtene Urteil abzuändern und

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1. die Beklagte zu verurteilen, an ihn 423.053,77 € nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 6.1.2007 Zug um Zug gegen Rückauflassung und Rückgabe des im Grundbuch von C verzeichneten Grundstücks Nr. ###, G1, Flur X, Flurstück X zu zahlen,

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2. den Annahmeverzug der Beklagten hiermit festzustellen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Sie entgegnet: Der Kläger habe 1980 ein bereits seit ca. 10 Jahren von ihm angepachtetes Grundstück gekauft. Er habe gewusst, dass es jahrzehntelang bergbaulichen Einwirkungen ausgesetzt gewesen sei, z. B. aufgrund der im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit. Eine von ihm angeführte BGH-Entscheidung aus 2001 habe ihr, der Beklagten, 1980 zwangsläufig nicht bekannt gewesen sein können. Sie habe nicht davon ausgehen müssen, dass die Eigenschaft als früheres Haldengrundstück für ihn von Nachteil oder auch nur von Interesse sein könne. Die vorhandene Bebauung sei davon jahrzehntelang unberührt gewesen. Im damaligen Zeitpunkt sei von der Eigenschaft als Haldengrundstück nicht auf Kontaminationen zu schließen gewesen. Es habe auch noch keine "Altlasten-Rechtsprechung" gegeben. Ferner sei das Grundstück nicht zum Zwecke der Bebauung verkauft worden. Bei der bestehenden Nutzung, auch durch spielende Kinder, seien keine Gesundheitsgefahren zu befürchten gewesen.

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Die frühere Haldennutzung dürfte auch dem Kläger bekannt gewesen sein; hätte das für ihn eine Rolle gespielt, hätte es nahegelegen, entsprechende Fragen zu stellen. Aus einem Schreiben vom 2.12.2005 könne keine Kenntnis der Beklagten von den Altlasten abgeleitet werden. In der Pacht- und Verkaufsakte seien keine Angaben zu den Bodenverhältnissen enthalten gewesen. Ein Anlass zur Suche nach der alten Liegenschaftsakte habe nicht bestanden. Sie habe dem befassten Mitarbeiter anders als die Pacht- und Verkaufsakte nicht vorgelegen, sondern sei 1961 abgeschlossen und längst abgelegt gewesen. Schließlich werde bestritten, dass bei einer Neubebauung umfangreiche Sanierungsmaßnahmen erforderlich seien.

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II.

19

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Landgericht dem Kläger einen auf Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages gerichteten Schadensersatzanspruch gemäß § 463 S. 2 a. F. BGB, der angesichts des wirksamen Gewährleistungsausschlusses einzig in Betracht kommt, versagt.

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1.

21

Zwar war das verkaufte Grundstück zum Zeitpunkt des Gefahrüberganges objektiv mit einem offenbarungspflichtigen Mangel i. S. v. § 459 Abs. 1 a. F. BGB behaftet, den die Beklagte auch objektiv verschwiegen i. S. v. § 463 S. 2 a. F. BGB hat.

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a)

23

Dieser lag zum einen in der Auffüllung des Grundstücks mit Abraummaterialien aus dem Zinkbergbau, welche gesundheitsschädliche Schwermetallrückstände enthielten und daher seine Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen sowie dem vertraglich vorausgesetzten Gebrauch erheblich minderten. Da die Mangelhaftigkeit als solche objektiv zu beurteilen ist, spielt es für sie keine Rolle, ob sich ein durchschnittlicher Grundstückskäufer damals schon für das Vorhandensein derartiger Schadstoffe interessierte bzw. inwieweit ihr Gefährdungspotential überhaupt schon erforscht war.

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An dieser Beurteilung ändert es nichts, dass das Grundstück bereits mit einer Bebauung versehen war, die normale Weiterbenutzung dieser Bebauung nicht mit Gesundheitsgefahren verbunden gewesen sein dürfte, die Nutzung als Landschulheim lt. Vertrag ausdrücklich beabsichtigt (vgl. Abschnitt II. 2. Abs. 3 des Angebotes vom 4.3.1980) und eine Neu- oder Erweiterungsbebauung auch nicht konkret geplant war. Zutreffend weist der Kläger nämlich darauf hin, dass auch bei bestehender Bebauung ein Neubau für die Zukunft niemals ausgeschlossen werden kann und erst recht nicht eine Erweiterung, ein Umbau oder auch nur eine mit Tiefbaumaßnahmen verbundene Änderung der Außenanlagen. Diese Maßnahmen wären sogar bei Beibehaltung der Nutzung als Schullandheim – falls man die vertragliche Erwähnung dieser Nutzungsart als rechtsverbindliche Bestimmung des einzigen "nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauchs" ansehen sollte – ohne weiteres denkbar gewesen. Außerdem stellen abstrakt gesundheitsgefährdende Stoffe im Boden selbst dann, wenn sie aufgrund der aktuell vorhandenen Bebauungssituation streng wissenschaftlich gesehen keine Gesundheitsschäden hervorrufen können und auch – wie es 1980 der Fall gewesen sein dürfte – keine öffentlich-rechtliche Sanierungspflicht besteht, nach der allgemeinen Verkehrsauffassung einen schwerwiegenden Makel eines Grundstücks dar.

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Ferner bestand objektiv eine Pflicht zur ungefragten Offenbarung dieses Mangels. Zum einen war er nämlich von erheblichem Gewicht, weil der mit einer Bodensanierung verbundene Aufwand üblicherweise beträchtlich ist. Zum anderen handelte es sich um einen versteckten Mangel, weil er für den Käufer bei einer üblichen – erst recht im Jahre 1980 üblichen – Besichtigung nicht erkennbar war. In dem Unterlassen dieser Offenbarung lag folglich im Rechtssinne ein Verschweigen.

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b)

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Ein objektiv vorhandener und objektiv offenbarungspflichtiger Mangel kann ferner in dem Umstand gelegen haben, dass bereits die Eigenschaft als Haldengrundstücks als solche – also nicht wegen der in dem Abraum enthaltenen Schadstoffe, sondern wegen einer möglichen Beeinträchtigung der Baugrundfestigkeit – die Tauglichkeit des Grundstücks zu dem üblichen oder dem im Vertrag vorausgesetzten Gebrauch minderte. Zwar sind baugrundbedingte Setzungsschäden der vorhandenen Gebäude vom Kläger nicht vorgetragen worden. Indes könnten bei einem auch hier zu berücksichtigenden möglichen zukünftigen Neu- oder Erweiterungsbau erhöhte Gründungsaufwendungen notwendig werden; möglicherweise könnten diese höher sein als die bei einer Neubebauung eines bereits einmal bebauten Grundstücks ggf. ohnehin erhöhten Gründungsaufwendungen.

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Letzteres bedarf aber keiner Aufklärung, weil die Frage, ob die Eigenschaft als Haldengrundstück auch unter dem bloßen Gesichtspunkt der Baugrundfestigkeit einen Mangel darstellt, aus den unten zu 3. b) näher ausgeführten Gründen offenbleiben kann.

29

2.

30

Ferner ist der Beklagten abweichend von der landgerichtlichen Würdigung auch die in der Liegenschaftsakte enthaltene Information über die Eigenschaft als Haldengrundstück als eigenes tatsächliches Wissen zuzurechnen.

31

Wie das Landgericht richtig ausgeführt hat, ist im Herrschaftsbereich einer juristischen Person aktenmäßig "gespeichertes" Wissen dieser unter der Voraussetzung wie tatsächlich vorhandenes Wissen zuzurechnen, dass in der gegebenen Situation Anlass zu seinem "Abruf" bestand, wofür zum einen die Bedeutung des Anlasses und zum anderen die Schwierigkeit der Suche maßgeblich sind (vgl. BGH NJW 1996, 1339; 1999, 3777).

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Dabei hat das Landgericht die Prüfung des Anlasses aber unzulässigerweise verengt, indem es nur begründet hat, dass angesichts der Situation und Vorgeschichte speziell dieses Grundstücks eine Nachforschung gerade im Hinblick auf seine Bodenbeschaffenheit, also ein konkret ergebnisbezogener Wissensabruf, nicht geboten gewesen sei. Richtigerweise ist aber darauf abzustellen, dass allein schon der bevorstehende Verkaufsvorgang als solcher hinreichender Anlass zur Beiziehung der die damalige Anschaffung des Verkaufsobjektes betreffenden Unterlagen, hier also der Liegenschaftsakten, gewesen wäre. Die Rechtsfigur der Wissenszurechnung soll nämlich dazu führen, dass eine arbeitsteilig organisierte Rechtspersönlichkeit, soweit es im Rechtsverkehr auf das Vorliegen bestimmter Kenntnisse ankommt, nicht besser und nicht schlechter stehen soll als eine Einzelperson (vgl. BGH a. a. O.). Und auch ein Privatmann würde bei einem so wertvollen und langlebigen Gegenstand wie einem Grundstück wichtige, seine Anschaffung betreffende Unterlagen üblicherweise nicht nur aufbewahren, sondern bei einem wirtschaftlich so bedeutenden Entschluss wie seinem Wiederverkauf auch hinzuziehen, um schon im eigenen Interesse, z. B. für die Preisbildung, seinen Informationsstand zu überprüfen und/oder aufzufrischen. Hiervon würde er auch nicht aus dem Grund absehen, dass es sich um ca. 25 Jahre alte Unterlagen handelt, denn dieser Zeitraum ist, wie der Kläger richtig angemerkt hat, für ein Grundstück bei weitem nicht so lang, dass die Anschaffungsunterlagen ihre Bedeutung für den Weiterverkauf schon verloren hätten.

33

Das Kriterium der Schwierigkeit der Suche führt hier ebenfalls nicht dazu, einen Beiziehungsanlass zu verneinen. Innerhalb der Liegenschaftsakte enthielt nämlich sofort der ganz vorn befindliche erste Vermerk über das Grundstück die Information, dass es sich auf einem Haldengelände befindet. Das Auffinden der Liegenschaftsakte als solcher konnte bei der in einer öffentlichen Verwaltung zu erwartenden ordentlichen Aktenarchivierung ebenfalls keine größeren Schwierigkeiten aufwerfen.

34

3.

35

Obwohl die Beklagte nach allem dem Kläger den ihr bekannten Umstand, dass es sich bei dem verkauften Grundstück um ein Haldengrundstück handelte, verschwiegen hat, ist ihr ein Arglistvorwurf im Ergebnis nicht zu machen. Es ist nämlich nicht feststellbar, dass die für sie handelnden Mitarbeiter – unterstellt sie hätten die aufgrund des Aktenvorganges zugerechnete Kenntnis tatsächlich persönlich gehabt – auch gewusst oder zumindest billigend in Kauf genommen hätten, dass der verschwiegene Umstand die Klägerin vom Kauf als solchem oder jedenfalls zu den vereinbarten Bedingungen abgehalten hätte (Arglist bezüglich der Ursächlichkeit des Verschweigens).

36

Hier ist erneut zwischen den im Boden befindlichen Schadstoffen (a) und der Eigenschaft als Auffüllgrundstück im übrigen, d. h. in bezug auf die Baugrundfestigkeit (b), zu unterscheiden.

37

a)

38

Dass im Boden befindliche und zumindest bei bestimmten Nutzungsarten gesundheitsgefährdende Schadstoffe einen durchschnittlichen Kaufinteressenten von einem Grundstückserwerb zum selben Preis wie demjenigen für ein unbelastetes Grundstück abhalten, bedarf keiner weiteren Ausführung. Das weiß daher auch ein Verkäufer, dem die Schadstoffbelastung bekannt ist, und er hätte es unter dieser Voraussetzung auch im Jahre 1980 oder zu jedem anderen Zeitpunkt gewusst.

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Die genannte Voraussetzung lag aber hier nicht vor. Das der Beklagten aufgrund der Liegenschaftsakte zugerechnete Wissen umfasste nämlich – wie der Kläger auf S. 11 oben der Berufungsbegründung auch selbst eingeräumt hat – nicht die Schadstoffbelastung des Grundstücks, sondern nur seine Eigenschaft als Haldengrundstück eines Zinkbergwerkes. Fraglich ist bereits, inwieweit aus dieser Eigenschaft nach dem verfügbaren Erkenntnisstand des Jahres 1980 überhaupt schon die Schlussfolgerung auf eine über das natürliche (und aus erkennbaren Bergbaueinflüssen resultierende) Maß hinausgehende Bodenkontamination hätte gezogen werden können. Diese Frage bedarf jedoch keiner weiteren, ggf. mit sachverständiger Hilfe durchzuführender Aufklärung. Da arglistiges Verschweigen Vorsatz erfordert, reicht eine bloße Erkenntnismöglichkeit, also ein einfach oder auch grob fahrlässiges Nichterkennen, für seine Bejahung nicht aus. Vielmehr müssten konkret die an dem Verkaufvorgang beteiligten Vertreter der Beklagten – ihre Kenntnis von der Haldeneigenschaft wie gesagt unterstellt – die Schlussfolgerung auf vorhandene Schadstoffe tatsächlich gezogen oder zumindest tatsächlich für möglich gehalten haben. Das aber kann nicht festgestellt werden. Die Problematik der sog. Altlasten, also der in einem als Deponiegelände enthaltenen chemischen Schadstoffe, ist nämlich erst in den Jahren nach 1980 nach und nach aufgetreten; in das Bewusstsein breiter Bevölkerungsschichten ist sie erst durch die Aufdeckung von Großschadensfällen wie dem der Wohnsiedlung Dortmund-Dorstfeld-Süd im Jahre 1983 gedrungen. In der juristischen Kommentarliteratur sind Altlasten als mögliche Mängel von Grundstücken teilweise noch bis zu den späten achtziger Jahren nicht aufgetaucht (vgl. Palandt/Putzo, BGB, 41. Aufl. 1982, Anm. 5 a zu § 459; MüKo/Westermann, BGB, 2. Aufl. 1988, Rn. 32 ff. zu § 459; Soergel/Huber, BGB, 11. Aufl. 1986, Rn. 150 ff. zu § 459). Nach allem kann daher auch leitenden Mitarbeitern einer Kommunalverwaltung nicht unterstellt werden, dass sie bereits 1980 bei dem Stichwort Zinkbergbau-Haldengrundstück zumindest den Gedanken an gesundheitsgefährdende Schadstoffe gefasst gehabt hätten.

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b)

41

Soweit bereits bezüglich der Baugrundfestigkeit ein Sachmangel zu bejahen sein sollte (s. oben 1. b), könnte den handelnden Mitarbeitern der Beklagten zwar das Bewusstsein unterstellt werden, dass diese bei einem Haldengrundstück möglicherweise beeinträchtigt ist. Nicht unterstellt werden könnte aber auch hier das erforderliche weitere Bewusstsein, dass der Kläger das Grundstück bei korrekter Information über die Eigenschaft als Haldengrundstück möglicherweise nicht oder nicht zu diesem Preis gekauft hätte.

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Anders als bei der Frage der objektiven Mangelhaftigkeit wirkt sich bei der subjektiven Seite der Arglist nämlich der Umstand, dass das Grundstück bereits eine "fertige" und schadensfreie Bebauung aufwies, zugunsten der Beklagten aus. Im Gegensatz zu den gesundheitsgefährdenden Schadstoffen, bei denen schon das latente Vorhandensein allgemein als schwerer Makel angesehen wird, konnten Baugrundbeeinträchtigungen sich nur für den Fall einer Neubebauung negativ auswirken. Deshalb hätte ein Bewusstsein der Beklagten oder ein Fürmöglichhalten des Umstandes, dass die Information über die Eigenschaft als Haldengrundstück den Käufer, der das Grundstück weiterhin wie bereits seit fast 10 Jahren benutzen wollte, in seinem Kaufentschluss beeinflussen könnte, vorausgesetzt, dass die für sie handelnden Mitarbeiter an eine etwaige künftige Neubebauung beim Vertragsschluss auch wirklich gedacht hätten. Das kann aber nicht festgestellt werden. Insoweit unterscheidet sich der Fall von dem der Entscheidung BGH NJW 2001, 2326 zugrundeliegenden. Zwar handelte es sich auch dort um ein bereits bebautes Aufschüttungsgrundstück, der Weiterverkauf war aber dennoch ausdrücklich "als Bauland" erfolgt, so dass die Neubebauung dort in das Bewusstsein beider Parteien aufgenommen war. (Außerdem ging es um einen Kaufvertrag aus dem Jahre 1992, als die Altlastenproblematik bereits allgemein bekannt war und deshalb von der Kenntnis der Eigenschaft als Auffüllgrundstück eher auf ein Fürmöglichhalten von Kontaminationen – und nicht nur von Gründungsschwierigkeiten – geschlussfolgert werden konnte.) Ferner handelt es sich hierbei auch nicht um eine bloße – für den Arglistbegriff unerhebliche – Unkenntnis von der rechtlichen Einordnung bekannter tatsächlicher Umstände als Sachmangel (vgl. BGH NJW 2007, 835; NJW-RR 2003, 989), sondern um eine vorsatzausschließende Tatsachenunkenntnis.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor.