Oberlandesgericht Hamm, 15 Wx 96/08

G r ü n d e :

Der Beteiligte zu 2) war zunächst Alleineigentümer des Hausgrundstücks T-Straße in F. Mit Teilungserklärung vom 8.1.1993 begründete er zwölf Miteigentumsanteile, die er mit dem Sondereigentum an einer gewerblichen Einheit im Erd- und Kellergeschoss, sieben Wohnungen und vier Garagen verband. Der Beteiligte zu 2) ist weiterhin Eigentümer der Teileigentumseinheit im Erd- und Kellergeschoss mit einem Miteigentumsanteil von 456/1.000.

Bis zum 31.12.2004 war die U GmbH die Verwalterin des Objektes, deren alleiniger Geschäftsführer der Beteiligte zu 2) war. Seit dem 1.1.2005 ist Herr P als Verwalter tätig.

Unter dem 9.7.2003 erstellte die U GmbH die Einzelabrechnung für den Beteiligten zu 2) für den Zeitraum vom 1.1.-31.12.2002, die auf diesen entfallende Kosten in Höhe von 11.511,69 €, zu zahlende Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 11.427,55 €, einen Kontostand am 31.12.2002 in Höhe von 3.864,04 € und einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 3.948,18 € ausweist. In der Eigentümerversammlung vom 31.7.2003 fassten die Wohnungseigentümer unter TOP 4 einen Beschluss mit dem Inhalt: "Die Abrechnung 2002 wird genehmigt".

Am 10.2.2004 erstellte die U GmbH einen Kontoauszug bezüglich des Beteiligten zu 2), in dem ein geschuldetes Wohngeld von monatlich 474,00 € ausgewiesen wurde.

Unter dem 3.6.2004 erstellte die U GmbH die Einzelabrechnung für den Beteiligten zu 2) für den Zeitraum vom 1.1.-31.12.2003, die auf diesen entfallende Kosten in Höhe von 6.803,29 €, zu zahlende Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 5.651,15 €, eine Abrechnungsspitze von 1.152,14 €, einen Kontostand am 31.12.2003 in Höhe von 4.515,87 € und einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 5.668,01 € ausweist. In der Eigentümerversammlung vom 14.6.2004 fassten die Wohnungseigentümer unter TOP 4 einen Beschluss mit dem Inhalt: "Die Abrechnung wird genehmigt bei gleichzeitiger Entlastung des Verwalters". Der in dieser Eigentümerversammlung unter TOP 5 beschlossene Einzelwirtschaftsplan für den Beteiligten zu 2) wies ein von diesem zu erbringendes Wohngeld in Höhe von monatlich 570,00 € aus. Dieser Wirtschaftsplan sollte nach dem Inhalt des Beschlusses bis zum Beschluss eines Nachfolgeplans Gültigkeit behalten.

Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 9.1.2006 haben die im Rubrum so bezeichneten "Eigentümer der Wohnungsanlage T-Straße, ##### F mit Ausnahme des Beteiligten zu 2), namentlich aufgeführt in der anliegenden Eigentümerliste" vom Beteiligten zu 2) die Zahlung von 20.183,18 € nebst Zinsen begehrt.

Zur Begründung haben sie angeführt: Der Beteiligte zu 2) schulde für den Zeitraum vom 1.1.-31.12.2002 einen Betrag von 3.948,18 €, was sich auch aus einem vom Beteiligten zu 2) selbst erstellten Kontoauszug ergebe. Für den Zeitraum vom 1.1.2003 bis 10.2.2004 schulde er 5.214,00 €, was sich aus der für den Beteiligten zu 2) erstellten Einzelabrechnung ergebe.

Von März 2004 bis einschließlich Oktober 2005 habe der Beteiligte zu 2) keine Wohngeldzahlungen erbracht. Hieraus ergebe sich ein weiterer Rückstand in Höhe von 11.016,00 € ( 4 x 474,00 € und 16 x 570,00 € ).

Unter Addition von mit 5,00 € angesetzten Mahngebühren ergebe sich der im Antrag geforderte Betrag.

Der Beteiligte zu 2) hat vorgetragen, dass er am 3.1.2006 Hausgeld in Höhe von 2.850,00 € an den Verwalter P gezahlt habe. Auch habe die U GmbH nach dem Ende ihrer Verwaltertätigkeit noch laufende Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft wie Grundbesitzabgaben, Kosten für Strom, Wasser und Gas und Versicherungsprämien in Höhe von 3.560,34 € gezahlt, die er vorfinanziert habe. In Höhe dieser Beträge haben die Beteiligten das Verfahren in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Der Beteiligte zu 2) hat weiter vorgetragen, dass die U GmbH auch eine Reparaturrechnung in Höhe von 211,00 € bezahlt habe.

Der Beteiligte zu 2) hat darüber hinaus in Höhe von 12.429,31 € und in Höhe von 4.500,00 € die Aufrechnung mit Gegenforderungen erklärt, deren Berechtigung zwischen den Beteiligten streitig ist.

Diesen Gegenforderungen liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Beteiligte zu 2) nahm im Jahre 2001 in seiner Teileigentumseinheit Umbaumaßnahmen vor und beantragte eine Nutzungsänderung. In diesem Zusammenhang kam es zu einer Ortsbesichtigung durch die Bauaufsichtsbehörde, die dem Beteiligten zu 2) die Vornahme verschiedener Baumaßnahmen im Bereich seines Sondereigentums und im Bereich des Gemeinschaftseigentums aufgab, die sie aus brandschutztechnischen Gründen für erforderlich erachtete. Zwischen den Beteiligten ist streitig, zu welchem Zeitpunkt die weiteren Wohnungseigentümer von der Erforderlichkeit der baulichen Veränderungen informiert wurden. Da die baulichen Veränderungen noch nicht vorgenommen worden waren, setzte die Stadt F mit Bescheid vom 13.11.2003 nach vorheriger Androhung ein Zwangsgeld in Höhe von 4.500,00 € gegen den Beteiligten zu 2) fest.

In der Eigentümerversammlung vom 14.6.2004 wurde unter TOP 6 der Beschluss gefasst, dass die U GmbH Angebote über die vorzunehmenden Arbeiten einholt, die weiteren Wohnungseigentümer informiert und diese ggf. einen Umlaufbeschluss fassen. Ob diese Information erfolgte, ist zwischen den Beteiligten streitig. Ein Beschluss über die Vornahme der baulichen Veränderungen wurde nicht gefasst. Die U GmbH erteilte in der Folgezeit – zum Teil nach dem Ende ihrer Verwaltertätigkeit - Aufträge an diverse Baufirmen, die Baumaßnahmen durchführten, und an eine Anwaltskanzlei, die ein so bezeichnetes Gutachten erstellte, inwieweit die Umbaumaßnahmen das Gemeinschaftseigentum betreffen würden. Die Rechnungsstellung erfolgte gegenüber der U GmbH, die insgesamt 12.179,31 € zahlte.

Die U GmbH hat ihre daraus resultierenden angeblichen Erstattungsansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft am 15.5.2006 an den Beteiligten zu 2) abgetreten.

Der Beteiligte zu 2) führt weiter an, dass die Stadt F gegen ihn im Zusammenhang mit der Nutzungsänderung Gebühren in Höhe von 250,00 € in Rechnung gestellt habe. Diesen Betrag und das von ihm ebenfalls bezahlte Zwangsgeld in Höhe von 4.500,00 € hat er ebenfalls zur Aufrechnung gestellt.

Mit Beschluss vom 30.8.2007 hat das Amtsgericht dem Antrag der Wohnungseigentümer in Höhe von 1.132,53 € nebst Zinsen stattgegeben und den weitergehenden Antrag zurückgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass der nicht für erledigt erklärte Teil der Antragssumme in Höhe von 12.429,31 € durch Aufrechnung erloschen sei; lediglich mit dem bezahlten Zwangsgeld sei eine Aufrechnung nicht möglich. Das Amtsgericht hat dabei in fehlerhafter Weise auch die Reparaturrechnung vom 19.4.2005 über 211,00 € als von den übereinstimmenden Erledigungserklärungen erfasst angesehen und von der Antragssumme in Abzug gebracht.

Auf die sofortige Beschwerde der Wohnungseigentümer hat das Landgericht in der Sitzung vom 19.2.2008 den Hinweis erteilt, dass hinsichtlich der geltend gemachten Wohngeldforderung nicht die Wohnungseigentümer, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft aktiv legitimiert sei. Den entsprechenden Beteiligtenwechsel hat das Landgericht zugelassen. Der Beteiligte zu 2) hat daraufhin die Einrede der Verjährung erhoben.

Mit Beschluss vom 19.2.2008 hat das Landgericht den Beteiligten zu 2) in Abänderung des amtsgerichtlichen Beschlusses zur Zahlung von 13.772,84 € nebst Zinsen verpflichtet.

Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 2).

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist nach §§ 62 Abs. 1 WEG n.F., 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG a.F., 27, 29 FGG statthaft sowie frist – und formgerecht eingelegt.

Die Beschwerdebefugnis des Beteiligten zu 2) folgt bereits daraus, dass das Landgericht den amtsgerichtlichen Beschluss zu seinem Nachteil abgeändert hat.

Das Rechtsmittel ist in der Sache teilweise begründet, weil die Entscheidung des Landgerichts in dem nachstehend bezeichneten Umfang auf einer Verletzung des Rechts beruht (§ 27 Abs. 1 Satz 1 FGG).

In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer nach § 45 Abs. 1 WEG zulässigen Erstbeschwerde der Beteiligten zu 1) ausgegangen. Die Kammer hat zu Recht davon angenommen, dass es für die wirksame Einlegung der Beschwerde der Unterzeichnung des Beschwerdeschriftsatzes durch den Verfahrensbevollmächtigten nicht bedurfte, da dem Schriftsatz mit hinreichender Deutlichkeit entnommen werden konnte, dass es sich nicht um einen bloßen Entwurf handelte (OLG Köln OLGR 1997, 273).

Das Landgericht hat auch zu Recht den Beteiligtenwechsel von den zunächst als Antragsteller auftretenden Wohnungseigentümern auf die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft für erforderlich erachtet. Nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 2005, 2061) ist anerkannt, dass Inhaber von Wohngeldforderungen gegen einzelne Wohnungseigentümer der teilrechtsfähige Verband ist. Die in der Antragsschrift vom 9.1.2006 als Antragsteller bezeichneten und in der beigefügten Liste namentlich aufgeführten Wohnungseigentümer waren daher zur Geltendmachung der Wohngeldforderung nicht aktiv legitimiert. Da die Antragstellung nach der am 18.7.2005 vorgenommenen Veröffentlichung des oben angeführten Beschlusses des BGH erfolgte, hat das Landgericht zutreffend angenommen, dass die für "Altfälle" - Verfahren, die vor dem 18.7.2005 anhängig geworden waren – zugelassene Rubrumsberichtigung nicht in Betracht kam, sondern nur noch ein Beteiligtenwechsel (OLG München NJW 2008, 856/858).

Formale Bedenken gegen die Wirksamkeit des vorgenommenen Beteiligtenwechsels bestehen nicht. Aufgrund der im Termin abgegebenen Erklärung des Verfahrensbevollmächtigten und des im Termin gestellten Antrags wird hinreichend deutlich, dass die Antragsforderung nunmehr von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht wird. Der Zustellung einer Antragsschrift, die die Wohnungseigentümergemeinschaft als Beteiligte ausweist, bedurfte es nicht. Im hier noch maßgeblichen Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit sind nicht die gleichen strengen Anforderungen an Anträge wie im Zivilprozess zu stellen (OLG München, a.a.O.). Die vom Landgericht angenommene Sachdienlichkeit des Beteiligtenwechsels unterliegt nicht der Nachprüfung durch die Rechtsbeschwerdeinstanz (BGH NJW-RR 1987, 1084/1085).

In der Sache hat das Landgericht ausgeführt, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft ursprünglich ein Wohngeldanspruch gegen den Beteiligten zu 2) in Höhe von 20.183,18 € zugestanden habe und nach Verrechnung mit den unstreitigen Zahlungen in Höhe von 2.850,00 € und 3.560,34 € noch ein Anspruch in Höhe von 13.772,84 € verbleibe. Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand, weil das Landgericht keine hinreichenden tatsächlichen Feststellungen zur Grundlage der geltend gemachten Wohngeldansprüche getroffen hat.

Die Beitragsschuld des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 16 Abs. 2 WEG) kann nach gefestigter Rechtsprechung nur durch eine Beschlussfassung der Eigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG entstehen, durch die die konkrete Beitragsschuld festgelegt wird (vgl. etwa BGHZ 104, 197, 202 = NJW 1988, 1910; NJW 1989, 2697; NJW 1994, 2950, 2951). Es kann sich dabei handeln um die Genehmigung der vom Verwalter aufgestellten Jahresabrechnung über ein abgeschlossenes Wirtschaftsjahr (§ 28 Abs. 3 WEG) oder um Vorauszahlungen, die im Rahmen eines Wirtschaftsplans (§ 28 Abs. 1 WEG) festgelegt worden sind. Der durch den genehmigten Wirtschaftsplan begründete Anspruch auf laufende Wohngeldvorauszahlungen erlischt nicht dadurch, dass die Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung für dieses Wirtschaftsjahr beschließt. Denn nach der gefestigten Rechtsprechung des BGH (NJW 1994, 1866 und BGHZ 131, 228 = NJW 1996, 725) bewirkt die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über die Genehmigung der Jahresabrechnung keine Novation der durch den Wirtschaftsplan begründeten Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Wohngeldvorauszahlung. Der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung hat hinsichtlich der noch offenen Vorschussforderungen lediglich bestätigende oder rechtsverstärkende Wirkung und begründet nur hinsichtlich des Teils des nach der Einzelabrechnung auf den jeweiligen Wohnungseigentümer entfallenden Betrages, der die nach dem Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse übersteigt (der sog. Abrechnungsspitze), einen neuen originären Anspruchsgrund. Umgekehrt beschränkt die genehmigte Jahresabrechnung den Anspruch auf Leistung von Vorauszahlungen der Höhe nach auf den Betrag, der in der Einzelabrechnung zu Lasten des einzelnen Wohnungseigentümers ausgewiesen ist. Daraus folgt, dass Zahlungen auch nach Genehmigung der Jahresabrechnung weiterhin aufgrund des Wirtschaftsplans verlangt werden können und ein gerichtlich geltend gemachter Zahlungsanspruch nicht auf die Jahresabrechnung umgestellt werden muss (BayObLG ZMR 2000, 111; OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 1235; NZM 2000, 502; OLG Zweibrücken WE 1999, 117). Bei der Höhe des Anspruchs muss lediglich berücksichtigt werden, dass dieser den in der Jahresabrechnung zu Lasten des Wohnungseigentümers ausgewiesenen Kostenanteil nicht übersteigen darf (Senat, Beschluss vom 04.10.1999 – 15 W 234/99 - ; Beschluss vom 19.11.2001 – 15 W 124/01).

Ein in der Einzelabrechnung ausgewiesener Saldo, in dem Zahlungsrückstände aus den Vorjahren berücksichtigt werden, hat in der Regel nur informatorischen Charakter, und ist nur beim Vorliegen besonderer Umstände in die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung einbezogen (OLG Köln ZMR 2001, 573; BayObLG ZMR 2004, 355; OLG Düsseldorf FGPrax 2004, 224).

Wird – wie hier – ein Wohngeldanspruch geltend gemacht, der sich auf mehrere Abrechnungsperioden bezieht, so setzt die Bejahung der Anspruchsvoraussetzungen des § 16 Abs. 2 WEG die Feststellung voraus, welcher konkrete Teilbetrag der Gesamtforderung welcher Jahresabrechnung bzw. welchem Wirtschaftsplan zuzuordnen ist. Festgestellt werden müssen die jeweiligen Eigentümerbeschlüsse einschließlich der den in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer betreffenden Einzelabrechnungen bzw. Einzelwirtschaftspläne. Die sich daraus ergebende Beitragsschuld muss unter Berücksichtigung geleisteter Zahlungen beziffert werden. Nur bei dieser Differenzierung ist gewährleistet, dass feststeht, welche konkreten Wohngeldforderungen von der Rechtskraft des Beschlusses erfasst werden.

Die danach erforderlichen tatsächlichen Feststellungen enthält die Begründung der Entscheidung des Landgerichts nicht.

Die Entscheidung des Landgerichts erweist sich teilweise allerdings aus anderen Gründen als im Ergebnis richtig (§§ 27 Abs. 1 S. 2 FGG, 563 ZPO). Denn der Senat ist auf der Grundlage des tatsächlichen Vorbringens der Beteiligten in der Lage, die erforderlichen tatsächlichen Feststellungen zumindest für die ab März 2004 geltend gemachten Ansprüche auf Wohngeldvorauszahlungen anstelle des Landgerichts zu treffen.

Grundlage für die Wohngeldansprüche für die Monate Juli 2004 bis Oktober 2005 ist der unter TOP 5 der Eigentümerversammlung vom 14.6.2004 gefasste Beschluss zum Wirtschaftplan in Verbindung mit dem Einzelwirtschaftsplan für den Beteiligten zu 2) vom 3.6.2004, der Wohngeldvorauszahlungen von monatlich 570,00 € ausweist. Aufgrund der beschlossenen Fortgeltungsklausel ist dieser Betrag auch für die Zeit nach dem Ablauf des Wirtschaftsjahres am 30.6.2005 geschuldet. Dass dieser monatliche Betrag bis einschließlich Oktober 2005 geschuldet war, hat der Beteiligte zu 2) zudem nie bestritten. Daraus ergibt sich für diesen Zeitraum geschuldete Wohngeldvorauszahlungen in Höhe von insgesamt 9.120,00 € (16 x 570,00 €).

Für die Monate März 2004 bis Juni 2004 macht die Beteiligte zu 1) monatliche Wohngeldvorauszahlungen in Höhe von 474,00 € geltend, die sie auf einen zeitlich nicht näher genannten Beschluss der Eigentümerversammlung über einen Wirtschaftsplan in Verbindung mit dem Einzelwirtschaftsplan für den Beteiligten zu 2) stützt. Eigentümerbeschluss und Wirtschaftsplan sind zwar im Verfahren nicht vorgelegt worden. Das Vorbringen der Beteiligten zu 1) reicht hier jedoch zur schlüssigen Begründung des Anspruchs aus, weil der Beteiligte zu 2) dieses Vorbringen nicht nur nicht bestritten hat, sondern darüber hinaus selbst in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der Verwalterin einen von ihm monatlich zu zahlenden Wohngeldbetrag in Höhe von 474,00 € in den Kontoauszug vom 10.2.2004 eingestellt hat. Daraus ergeben sich für den genannten Zeitraum geschuldete Wohngeldvorauszahlungen in Höhe von 1.896,00 € (4 x 474,00 €) und damit ein Gesamtbetrag von 11.016,00 €.

Für den davor liegenden Zeitraum bleibt allerdings nach dem Vorbringen der Beteiligten zu 1) offen, auf welchen konkreten Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen die geltend gemachte Wohngeldforderung beruht. Die Beteiligte zu 1) führt an, dass sich aus der Gesamt- und Einzelabrechnung für den Zeitraum vom 1.1.-31.12.2002 ein Betrag von 3.948,18 € ergebe. Die Beteiligte zu 1) bezieht sich insoweit auf einen Kontoauszug vom 22.8.2003. Dieser Kontoauszug beginnt allerdings schon mit einem Soll-Saldo von 2.986,74 €, dessen Zusammensetzung nicht erläutert wird und sich auch nicht aus dem weiteren Akteninhalt ergibt. Soweit es sich um rückständige Wohngeldzahlungen für Wirtschaftsjahre vor 2002 handelt, fehlt die Darlegung, welche aufgrund welchen Wirtschaftsplans geschuldete Zahlungen in welcher Höhe der Beteiligte zu 2) vor dem 1.1.2002 nicht erbracht hat.

Weiter kann diesem Kontoauszug entnommen werden, dass der Beteiligte zu 2) im Jahr 2002 seinen Wohngeldzahlungen bis auf einen Monatsbetrag nachgekommen ist. Die unter dem 30.12. und 31.12.2002 vorgenommenen diversen Umbuchungen werden nicht erläutert, so dass die Zusammensetzung des zum Ende des Kontoauszuges ausgewiesenen Saldo nicht nachvollziehbar ist.

Auch die vorgelegte Einzelabrechnung vom 9.7.2003 für den Zeitraum vom 1.1.-31.12.2002 bringt keine Klarheit. Aus ihr ist nicht einmal ersichtlich, welche Wohngeldzahlungen der Beteiligte zu 2) erbracht hat, da in der Abrechnung nur "vereinbarte Betriebskostenzahlung (Soll)" aufgeführt wird. Die unter den Rubriken "Kontostand" und "Nachzahlung" aufgeführten Zahlen erschließen sich hinsichtlich ihrer Zusammensetzung nicht.

Für den Zeitraum vom 1.1.2003 – 10.2.2004 soll sich nach dem Vortrag der Beteiligten zu 1) ein weiteres Saldo von 5.214,00 € ergeben. In dem vorgelegten Kontoauszug vom 10.2.2004 wird allerdings das nicht hinreichend erläuterte Saldo aus dem vorangegangenen Kontoauszug übernommen, so dass sich die konkrete Zusammensetzung auch dieses Saldo nicht erschließt.

Auch die Einzelabrechnung vom 3.6.2004 für den Zeitraum vom 1.1.-31.12.2003 lässt nicht erkennen, wie sich der ausgewiesene Nachzahlungsbetrag von 5.668,01 € zusammensetzt. Dieser Betrag lässt sich im übrigen nur schwer in Einklang bringen mit dem von der Beteiligten zu 1) behaupteten Saldo von 9.162,18 € zum 10.2.2004.

Nach dem oben Ausgeführten begründet der in der Eigentümerversammlung gefasste Beschluss über die Einzelabrechnung grundsätzlich nur hinsichtlich des Teils des nach der Einzelabrechnung auf den jeweiligen Wohnungseigentümer entfallenden Betrages, der die nach dem Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse übersteigt (der sog. Abrechnungsspitze), einen neuen originären Anspruchsgrund.

Aus den vorgelegten Protokollen der Eigentümerversammlungen vom 31.7.2003 und 14. Juni 2004 lässt sich auch nicht entnehmen, dass dort ausnahmsweise auch die in den Einzelabrechnungen des Beteiligten zu 2) ausgewiesenen Salden Inhalt des Beschlusses über die Genehmigung der Abrechnung geworden sind. Somit können auch die dort ausgewiesenen Salden nicht zur Begründung der von der Beteiligten zu 1) behaupteten Wohngeldrückstände herangezogen werden.

Auf der Grundlage des Rechtsstandpunktes des Senats bedarf es deshalb für die Wohngeldforderungen, die zeitlich vor dem Monat März 2004 liegen, weiterer tatsächlicher Feststellungen, die im Rahmen der auch im WEG-Verfahren geltenden Amtsermittlungspflicht (§ 12 FGG) zu treffen sind. Diese wären nur ausnahmsweise dann entbehrlich gewesen, wenn zwischen den Beteiligten Einigkeit hätte erzielt werden können, dass mit der geltend gemachten Antragsforderung sämtliche Wohngeldansprüche der Beteiligten zu 1) bis einschließlich Oktober 2005 erfasst sind. Ausweislich des Schriftsatzes des Beteiligten zu 2) vom 30.1.2009 war diese Einigkeit aber nicht zu erzielen.

Der Amtsermittlungsgrundsatz enthebt die Beteiligten nicht von der Obliegenheit, durch eingehende Tatsachendarstellung an der Aufklärung des Sachverhalts mitzuwirken. Dies gilt insbesondere in einer echten Streitsache der freiwilligen Gerichtsbarkeit, um die es sich bei einem Verfahren nach dem WEG handelt. Die Amtsermittlungspflicht besteht in diesem Zusammenhang zunächst darin, die Beteiligten durch geeignete Erklärungsauflagen zu eigenem tatsächlichen Vorbringen anzuhalten. Vorrangig wird daher die Beteiligte zu 1) aufzufordern sein, die Zusammensetzung ihrer Forderung nach den oben angeführten Maßstäben des Senats näher zu erläutern und zu belegen.

Die zwischen den Beteiligten unstreitigen Zahlungen bzw. Verrechnungen in Höhe von 2.850,00 € und 3.560,34 € sind zugunsten des Beteiligten zu 2) vorläufig von der oben angeführten Summe der hinreichend dargelegten Wohngeldforderungen in Höhe von 11.016,00 € in Abzug zu bringen, da mangels derzeit möglicher Feststellung eines weitergehenden Anspruchs für die weiter zurück liegende Zeit eine Verrechnung mit diesen älteren Forderungen nicht in Betracht kommt.

Danach ergibt sich eine von dem Beteiligten zu 2) geschuldete Summe in Höhe von 4.605,66 €.

Gegenüber dieser Wohngeldforderung kann sich der Beteiligte zu 2) auch nicht mit Erfolg die Einrede der Verjährung erheben.

Beitragsansprüche aufgrund beschlossener Jahresabrechnungen und solche aufgrund beschlossener Wirtschaftspläne verjähren in drei Jahren (Bärmann - Merle, WEG, 10. Auflage, § 28 Rn. 173 + 174). Die Verjährung beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Kenntnis von dem Anspruch besteht (§ 199 BGB).

Die Wohnungseigentümer müssen sich dabei die Kenntnis des Verwalters von dem Bestehen der Ansprüche zurechnen lassen (Palandt - Heinrichs, BGB, 68. Auflage, § 199 Rn. 23). Danach ist für die vor dem 1.1.2005 entstandenen Ansprüche auf die Kenntnis der damaligen Verwalterin, der U GmbH, abzustellen.

Eine Ausnahme bei der Zurechnung der Kenntnis ist jedoch dann anzunehmen, wenn es dem Wohngeldschuldner nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt ist, sich auf die Kenntnis des Verwalters zu berufen, weil er mit diesem bewusst zum Nachteil der Wohnungseigentümergemeinschaft zusammengewirkt hat (vgl. OLG München NJW-RR 2007, 1097 und allgemein für treuwidriges Zusammenwirken von Vertreter und Vertretenem: BGH NJW 2000, 1405).

Vorliegend ist von einem kollusiven Zusammenwirken des Beteiligten zu 2) und der Verwalterin, der von dem Beteiligten zu 2) als Geschäftsführer allein vertretenen U GmbH auszugehen. Denn der Verwalter hat für die unverzügliche Geltendmachung rückständiger Wohngeldforderungen zu sorgen. Die U GmbH hat gegen den Beteiligten zu 2) aber keine Schritte zur Beitreibung des ausstehenden Wohngeldes unternommen, obwohl der von ihr selbst erstellte Kontoauszug vom 22.8.2003 bereits zum 31.12.2001 einen Sollsaldo von 2.986,74 € ausweist. Als alleiniger Geschäftsführer der U GmbH wäre es die Aufgabe und Pflicht des Beteiligten zu 2) gewesen, entweder für eine Geltendmachung zu sorgen oder aber in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der U GmbH das Verwalteramt niederzulegen. Stattdessen hat der Beteiligte zu 2) pflichtwidrig nur seine eigenen Interessen wahrgenommen, um sich durch das Anwachsen seiner persönlichen Wohngeldrückstände die Möglichkeit zur Aufrechnung mit dem von ihm geltend gemachten Gegenansprüchen zu verschaffen. Der Beteiligte zu 2) erhält im vorliegenden Verfahren eine sachliche Prüfung der Zulässigkeit dieser Aufrechnung (siehe dazu nachstehend). Mit den Geboten von Treu und Glauben unvereinbar wäre es jedoch, ihm durch die Zulassung der Verjährungseinrede zu gestatten, einen persönlichen Vorteil aus der Verzögerung der Geltendmachung der Wohngeldansprüche und damit seiner eigenen Pflichtwidrigkeit gegenüber der Gemeinschaft zu ziehen.

Dementsprechend entstand eine der Wohnungseigentümergemeinschaft zurechen-bare Kenntnis erst mit der Übernahme des Verwalteramtes durch Herrn P zum 1.1.2005, so dass die Verjährung für sämtliche Hausgeldansprüche erst mit dem Ende des Jahres 2005 zu laufen begann. Verjährung konnte daher nicht vor dem 31.12.2008 eintreten.

Eine Hemmung der laufenden Verjährungsfrist ist aber rechtzeitig am 19.2.2008 durch den vom Landgericht F vorgenommenen Beteiligtenwechsel eingetreten. Dem von den Wohnungseigentümern erhobenen Antrag vom 9.1.2006 kam keine Hemmungswirkung zu, da die Verjährung nur durch die Klage des Berechtigten gehemmt wird (Palandt - Heinrichs, a.a.O., § 204 Rn. 9). Wie oben dargelegt, waren die Wohnungseigentümer aber nicht Berechtigte des Wohngeldanspruchs, sondern die erst durch den Beteiligtenwechsel in das Verfahren eingetretene Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Eintritt des Berechtigten hemmt die Verjährung nur mit Wirkung ex nunc (Palandt - Heinrichs , a.a.O., § 204 Rn. 11), hier also zum 19.2.2008.

Die der Beteiligten zu 1) zustehende Wohngeldforderung ist auch nicht durch die von dem Beteiligten zu 2) erklärte Aufrechnung mit ihm angeblich zustehenden Gegenforderungen erloschen (§ 389 BGB).

Bei der Beurteilung, ob dem Beteiligten zu 2) eine Aufrechnung möglich ist, ist zunächst zu beachten, dass gegenüber Wohngeldforderungen nur die Aufrechnung mit rechtskräftig festgestellten oder von der Wohnungseigentümergemeinschaft anerkannten Forderungen oder solchen Forderungen, die auf einer Notgeschäftsführung des Wohngeldschuldners selbst beruhen, möglich ist (Senat, Beschluss vom 30.8.2000 – 15 W 212/00; Bärmann – Merle, WEG, 10. Auflage, § 28 Rn. 159 mit weiteren Nachweisen zu der völlig einhelligen Rechtsprechung). Die von dem Beteiligten zu 2) zur Aufrechnung gestellten Forderungen sind zwischen den Beteiligten gerade streitig.

Einer Prüfung, ob die Voraussetzungen einer Notgeschäftsführung des Beteiligten zu 2) in Bezug auf die durch die baulichen Veränderungen entstandenen Kosten in Höhe von 12.179,31 € gegeben waren, bedarf es aus Sicht des Senats nicht. Nach dem eigenen Vortrag hat nicht der Beteiligte zu 2) diese baulichen Veränderungen in Auftrag gegeben, sondern die U GmbH als Verwalterin. Gegenüber dieser sind die Rechnungen gestellt worden und diese hat die Rechnungen auch bezahlt. Die U GmbH hat ihre angeblichen Erstattungsansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft an den Beteiligten zu 2) abgetreten. Eine abgetretene Forderung des Verwalters kommt für eine Aufrechnung gegenüber Wohngeldansprüchen allerdings von vornherein nicht in Betracht (Bärmann - Merle, a.a.O., § 28 Rn. 160). Somit kommt auch eine Aufrechnung mit der von der U GmbH bezahlten Reparaturrechnung vom 19.4.2005 über 211,00 €, die das Amtsgericht fälschlicherweise als von der übereinstimmenden Erledigungserklärung erfasst angesehen hat, nicht in Betracht.

Soweit der Beteiligte zu 2) von ihm selbst für Gebührenbescheide verauslagte 250,00 € zur Aufrechnung stellt, ist eine Notgeschäftsführungslage nicht ansatzweise ersichtlich. Nach dem Inhalt der Gebührenbescheide werden die Gebühren im Zusammenhang mit der von dem Beteiligten zu 2) selbst initiierten Nutzungsänderung erhoben.

Hinsichtlich des dem Beteiligten zu 2) auferlegten Zwangsgeldes, über dessen Aufrechnungsfähigkeit das Amtsgericht rechtskräftig nur in Höhe von 1.132,53 € entschieden hat, scheidet eine Aufrechnung ebenfalls aus, da das Vorliegen einer Notgeschäftsführung in diesem Zusammenhang auch nicht ansatzweise zu erkennen ist.

Damit verbleibt es bei einer der Beteiligten zu 1) in jedem Fall zustehenden Wohngeldforderung in Höhe von 4.605,66 € gegen den Beteiligten zu 2). Insoweit hat der Senat die Entscheidung des Landgerichts aufrechterhalten, die durch Abänderung und Neufassung der Entscheidung des Amtsgerichts den von diesem zuerkannten Betrag von 1.132,53 € bereits enthält.

Wie oben dargelegt, ist die vom Senat vorgenommene Verrechnung der unstreitigen Gegenforderungen des Beteiligten zu 2) gegenüber der für den Zeitraum März 2004 bis Oktober 2005 bestehenden Gesamtforderung in Höhe von 11.016,00 € nur vorläufig. Erst wenn die Kammer abschließend ermittelt hat, ob und in welcher Höhe der Beteiligten zu 1) für den davor liegenden Zeitraum Wohngeldforderungen gegen den Beteiligten zu 2) zustehen, kann endgültig entschieden werden, gegenüber welcher konkreten Forderung die ohne Tilgungsbestimmung vorgenommene Verrechnung vorgenommen werden muss (§ 367 BGB). Aus diesem Grunde hatte sich der Senat auch einer Entscheidung über die der Beteiligten zu 1) zustehenden Zinsforderung zu enthalten. Davon unberührt bleibt die vom Amtsgericht auf den Hauptsachebetrag von 1.132.53 € zuerkannte Zinsforderung, die nicht mit einem Rechtsmittel angegriffen worden ist. Auch diese hat der Senat deshalb ausdrücklich aufrechterhalten.

Die Wertfestsetzung für das Verfahren der weiteren Beschwerde beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Das Amtsgericht hat den Beteiligten zu 2) bereits zur Zahlung in Höhe von 1.132,53 € verpflichtet. Da der Beteiligte zu 2) den amtsgerichtlichen Beschluss nicht zur Überprüfung durch das Beschwerdegericht gestellt hat, ist diese Verpflichtung rechtskräftig geworden. Mit seiner weiteren Beschwerde kann sich der Beteiligte zu 2) nur gegen die vom Landgericht ausgesprochene Verpflichtung wenden, die über diesen rechtskräftigen Betrag hinausgeht (12.540,31 €). Über die hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Ansprüche des Beteiligten zu 2) ist eine der materiellen Rechtskraft fähige Entscheidung nicht ergangen. Dementsprechend kommt unter diesem Gesichtspunkt eine Erhöhung des Gegenstandswertes nicht in Betracht.