Oberlandesgericht Hamm, 22 U 179/05

Gründe

Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten zur Rückabwicklung eines Kaufvertrages. Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und der Drittwiderklage stattgegeben. Zur

.Begründung hat es ausgeführt, dass sich ein Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages nicht aufgrund einer sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises, §§ 812 Abs. 1, 1. Alt, 138 Abs. 1, 398 BGB ergebe: Denn der Kläger habe schon nicht dargelegt, dass der Kaufpreis von 165.520,- DM für die 79 qm große Wohnung überteuert gewesen sei. Ein Anspruch auf Rückabwicklung folge auch nicht aus einem Schadensersatzanspruch bei Vertragsschluss oder nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung eines Beratungsvertrages. Zwar sei ein Beratungsver trag zwischen den Parteien zustande gekommen; jedoch könne eine schuldhafte Verletzung einer Vertragspflicht aus dem Beratungsvertrag nicht festgestellt werden. Das gelte für die Behauptung des Klägers und der Drittwiderbeklagten, die Zeugen A und U hätten die Wohnung als sichere Wertanlage angepriesen, bei der eine kontinuierliche Wertsteigerung zu erwarten sei. Auch habe der Kläger eine unzureichende Aufklärung über den Mietpool bewiesen. Der Kläger habe nicht substantiiert dargelegt, dass die von den Beklagten vorgenommene Kalkulation zur Bildung einer lnstandhaltungsrücklage aus Sicht des Zeitpunkts des Erwerbs der Wohnung unseriös kalkuliert gewesen sei und daher aus damaliger Sicht schon eine Unterdeckung des Mietpools absehbar gewesen sei.Ein Beratungsfehler könne auch nicht im Hinblick auf das von den Käufern gewählte Finanzierungsmodell sowie bezüglich des fehlenden Hinweises der Beklagten auf die im Kaufpreis enthaltene ,.Innenprovision" festgestellt werden. Die Drittwiderklage sei zulässig und begründet.

Gegen dieses Urteil wendet sich, nachdem der Kläger die Berufung zurückgenom men hat, nur noch die Drittwiderbeklagte mit ihrer Berufung.

Die Drittwiderbeklagte hält ihre Berufung für zulässig, insbesondere fehle es ihr nicht an der Beschwer.

Dagegen hält sie die Widerklage für unzulässig. Nach der Rechtsprechung des BGH sei eine Drittwiderklage grundsätzlich unzulässig, wenn sie ausschließlich gegen einen am Prozess.bislang nicht Beteiligten Dritten gerichtet sei. Lediglich in besonderen Fällen werde eine Ausnahme zugelassen. Eine solche isolierte Drittwiderklage gegen den Zedenten sei vom BGH bisher nur dann als zulässig erachtet worden, wenn deren Gegenstand sich decke mit dem Gegenstand der hilfsweise gegenüber der Klage des Zessionars zur Aufrechnung gestellten Forderung. Eine solche Fallgestaltung liege hier aber nicht vor. Auch liege hier keine dem der Entscheidung des Senats vom 19.09.2002, Az.: 22 U 195/01, zugrunde liegenden Fall vergleichbare Konstellation vor; denn im vortiegenden Fall habe sich die Drittwiderbeklagte aufgrund der Abtretung keines Anspruchs gegen die Beklagte berühmt; auch seien keine Anzeichen für die fehlende Wirksamkeit der Abtretung der Schadensersatzansprüche ersichtlich.

Ein Schadensersatzanspruch aufgrund Beratungsverschulden ergebe sich schon· deshalb, weil von den Vermittlern der Eindruck erweckt worden sei, mit dem Kauf dieser Wohnung sei Vermögensbildung möglich. Weil aber der Kaufpreis den Wert . der Wohnung deutlich übersteige, sei der Erwerb dieser Wohnung zur Vermögens bildung gänzlich ungeeignet.

Das Landgericht hätte über den Wert der Wohnung, der 39.500,- € betrage, durch Einholung eines Sachverständigengutachtens Beweis erheben müssen.

Das Landgericht komme aufgrund falscher Beweiswürdigung zu dem Ergebnis, dass die Anpreisung der Wohnung als sichere Wertanlage, bei der eine kontinuierliche Wertsteigerung zu erwarten sei, keinen Beratungsfehler begründe.

Weiterhin habe nur eine unzureichende Aufklärung über den Mietpool stattgefunden. Insbesondere habe die Zeugin A erklärt, durch den Mietpool stünden sichere Einkünfte auf Dauer fest; nicht erläutert habe sie hingegen, dass nach dem Mietpoolvertrag sämtliche Ansprüche an den Verwalter abgetreten würden und dass die monatliche Belastung bei Leerstand der Wohnung steige.

Die Drittwiderbeklagte beantragt,

die Drittwiderklage abzuweisen und das am 09.08.2005 verkündete Urteil des Landgerichts Bielefeld ·insoweit aufzuheben.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen: Sie verteidigen das angefochtene Urteil.

II.

1.

Die Berufung der Drittwiderbeklagten ist zulässig. Das Argument, der Drittwider beklagten fehle es an einer Beschwer, weil ihr nach eigenem Vortrag keine Scha densersatzansprüche zustehen und sie sich solcher auch nicht berühmt, greift nicht durch. Denn die Drittwiderbeklagte ist schon deshalb beschwert, weil sie gemäß dem Feststellungsantrag der Beklagten verurteilt worden ist, sie hingegen der Auffassung ist, die Drittwiderklage sei unzulässig.

2.

Die Berufung der Drittwiderbeklagten ist jedoch unbegründet.

a.

Entgegen der Auffassung der Drittwiderbeklagten bestehen gegen die Zulässigkeit der Drittwiderklage keine Bedenken. Zwischen der Klage und der Drittwiderklage besteht vorliegend ein rechtlicher und auch tatsächlicher Zusammenhang, da der Kläger seine Ansprüche nicht nur auf eigene, sondern auch auf die ihm von der Drittwiderbeklagten abgetretenen Rechte aus dem notariellen Kaufvertrag vom 19.10.1994 gestützt hat. Auch in dem hier gegebenen Fall, in dem nicht lediglich eine Teilabtretung, sondern eine Abtretung der Ansprüche der Drittwiderbeklagten insgesamt erfolgt ist, gebietet es das gesetzliche Ziel der Widerklage, eine Vervielfältigung und Zersplitterung von Prozessen zu verhindern (vgl. BGH NJW 2001, 2094; BGH NJW 1984, 2104), die Zulässigkeit der Drittwiderklage zu bejahen.

Der auf Feststellung des Nichtbestehens von Ansprüchen gerichteten Drittwiderklage fehlt auch nicht unter dem Gesichtspunkt der „Vollidentität der Streitgegenstände" das Feststellungsinteresse. Denn die von der Drittwiderbeklagten ohne Mitwirkung der Beklagten als in Anspruch genommenen Schuldnern erfolgte Abtretung beseitigt nicht das gesamte Rechtsverhältnis zwischen den „alten" Parteien (hier zwischen der Drittwiderbeklagten und den Beklagten). Dies zeigt ohne weiteres die nicht auszuschließende Möglichkeit, dass die Abtretung beispielsweise durch eine Anfechtung sich als unwirksam herausstellen sollte (vgl. BGH NJW 1977, 1637; Senatsurteil v. 19.09.2002 – 22 U 195/01).

Die Drittwiderklage ist auch begründet.

aa.

Der Drittwiderbeklagten steht bzw. stand vor der Abtretung ihrer Ansprüche an den Kläger gegen die Beklagten kein Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB riach den Rechtsgrundsätzen der culpa in contrahendo zu. Die Drittwiderbeklagte hat nicht substantiiert vorgetragen, dass der von den Käufern für die Eigentumswohnung gezahlte·Kaufpreis sittenwidrig überhöht war. Zwar hatte der Kläger erstinstanzlich behauptet, der Wert der Wohnung habe damals wie heute bei 37.000 € (= 468,35 €/m² gelegen. Die Drittwiderbeklagte, die sich dazu in erster Instanz nicht geäußert hatte, behauptet nunmehr, der Wert habe bei 39.500,- € gelegen. Auch trifft es zu, dass das Landgericht ·dem auf Einholung eines Sachverständigengutachtens gerichteten Beweisantrag des Klägers nicht nachgekommen ist. Gleichwohl liegt der von der Drittwiderbeklagten gerügte Verfahrensfehler nicht vor, da der diesbezügliche Sachvortrag unsubstantiiert und der gestellte Beweisantrag auf Ausforschung gerichtet und somit als unzulässiger Beweisermittlungsantrag zu qualifizieren ist. Ein den Substantiierungsanforderungen genügender Vortrag zu einem entsprechenden Minderwert der erworbenen Wohnung erfordert die Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben zu den wertbildenden Faktoren der erworbenen Wohnung (BGH NJW 2007, 357 ff). Allein die Behauptung, der tatsächliche Verkehrswert der Wohnung betrage nur 39.500,- € und damit lediglich ca. 46 % des verlangten Kaufpreises genügt den Anforderungen an einen substantiierten Sachvortrag zum angeblichen Minderwert der Immobilie nicht. Die Berufungsbegründung der Drittwiderbeklagten lässt jede konkrete Auseinandersetzung mit dem von den Beklagten mit Schriftsatz vom 09.06.2004 (GA 65 ff) überreichten Gutachten des Sachverständigen H zur Bewertung einer 74 m2 großen Wohnung in derselben Wohnanlage vermissen. In diesem Gutachten hatte der Sachverständige einen Verkehrswert von 82.500,- € (= 2.180,49 DM/m2 ermittelt, Bauschäden oder Baumängel des Sondereigentums hatte der Sachverständige nicht festgestellt. Im Hinblick auf dieses Gutachten ist der Vortrag der Widerbeklagten zum Verkehrswert nicht nachvollziehbar. Sie hat auch keinerlei Umstände für die Annahme vorgetragen, dass die von ihm. erworbene Wohnung sich nicht in einem vergleichbaren, sondern in einem noch viel schlechteren Zustand befand und befindet als die von dem vorgenannten Gutachter bewertete Wohnung.

Von einer Sittenwidrigkeit der Kaufpreisvereinbarung könnte ohnehin erst dann ausgegangen werden, wenn der vereinbarte Kaufpreis nahezu doppelt so hoch gewesen wäre als der Verkehrswert. Selbst bei einem schlechteren Zustand der von dem Kläger und der Drittwiderbeklagten erworbenen Wohnung erscheint es aber als ausgeschlossen; dass der Verkehrswert bei Kaufvertragsabschluss am 19.10.1994 so deutlich unter dem für die oben genannte Vergleichswohnung ermittelten Verkehrswert gelegen hat, dass die Annahme einer Sittenwidrigkeit des Vertrages in Betracht zu ziehen wäre.

Zu beachten ist, dass der vom Sachverständigen dem Gutachten zugrunde gelegte Bewertungsstichtag nicht den für den Kaufvertragsabschluss des Klägers und der Drittwiderbeklagten maßgeblichen Zeitpunkt betrifft, sondern sich auf den 07.05.2003 bezieht. Für die Frage der Sittenwidrigkeit der Kaufpreisvereinbarung kommt es auf den Verkehrswert bei Kaufvertragsabschluss am 19.10.1994 an. Der Grundstücksmarktbericht NRW 2006, in welchem auch die Entwicklung der Preisänderungen für Wohnungseigentum in NRW dargestellt ist (S. 89), weist gegenüber dem jeweiligen Vorjahr für 1995 eine Wertsteigerung von 3% aus, für die Jahre 1996 bis 1999 ein gleich bleibendes Niveau, für die Jahre 2000 bis 2002 einen um 1% gesunkene Preis uns für das Jahr 2003 einen um 2 % gesunkenen Preis aus.

Diese Zahlen belegen, dass im maßgeblichen Zeitraum 1994 der Verkehrswert der Wohnungen tendenziell nicht sehr viel höher gelegen hat als bei einer Verkehrswertermittlung bezogen auf das Jahr 2003. Die Annahme eines sittenwidrig überhöhten Kaufpreises liegt damit noch ferner. Vielmehr stehen die konkreten Feststellungen des Sachverständigen H im Einklang mit den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung am Sach-, Ertrags- und Vergleichswert. Angesichts dieser Umstände ist die pauschale und mit keinem Wort begründete Behauptung der Drittwiderbeklagten, der Verkehrswert der Wohnung habe 39.500,- € betragen, ersichtlich ins Blaue hinein erfolgt. Es war nicht zu beanstanden, dass das Landgericht den klägerischen Vortrag, der Verkehrswert habe 37.000,- € betragen, als unsubstantiiert angesehen und ein Wertgutachten nicht eingeholt hat. Auch der Senat hat keinen Anlass, dem Beweisangebot der Drittwiderbeklagten auf Einholung eines Sachverständigengutachtens nachzugehen.

bb.

Eine von der Drittwiderbeklagten geltend gemachte Verletzung von Aufklärungspflichten aus einem - zu bejahenden - Beratungsvertrag liegt nicht vor.

Sowohl der Kläger als auch die Drittwiderbeklagte haben die Besuchsaufträge vom 18.10. und 19.10.1994 unterschrieben. In diesen Besuchsaufträgen findet sich unter der fett gedruckten Überschrift ,,folgende Informationen zum Objekt sind bekannt" hinter dem Stichwort Mietpool ein Kreuz. Auch der Mietpoolvertrag, in dem die Umlagesystematik in § 2 gesondert erläutert ist, trägt die Unterschrift des Klägers und der Drittwiderbeklagten.

Ebenso ergibt sich aus dem Mietpoolvertrag, dass die Verwalterin aus den eingehenden Mieten eine lnstandhaltungsrücklage nach dem WEG sowie eine solche für das Sondereigentum zu bilden hat. Hierauf weist im Übrigen auch das dem Kläger und der Drittwiderbeklagten im Rahmen der Verkaufsgespräche übergebene Informationsblatt über die Köllner Grundstücksverwaltungsgesellschaft hin. Dort heißt es nämlich wörtlich, dass „alle Mitglieder des Mietpools [tragen] die Erträge und auch Verluste sowie Reparaturen am Sondereigentum gemeinschaftlich" tragen. Hinsicht lich des Gemeinschaftseigentums wird darauf verwiesen; dass „die Eigentümer [haben] für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums eine gemeinschaftliche lnstandhaltungsrücklage - die im Übrigen gesetzlich vorgeschrieben ist - zu bilden" haben.

Auch.die Angaben des Klägers und der Drittwiderbeklagten anlässlich ihrer in erster und zweiter Instanz erfolgten Anhörung bestätigen nicht den schriftsätzlichen Vortrag der Drittwiderbeklagten, dass eine Aufklärung über den Mietpool nicht erfolgt sei. Der Kläger hat vor dem Landgericht erklärt, es sei auch über den Mietpool gesprochen worden; ebenso sei gesagt worden, dass aus dem Pool Rücklagen, z.B. für Reparaturen des Aufzugs oder des Daches, gebildet würden; in den ersten Jahren sei das Ganze auch gut gegangen. Die Drittwiderbeklagte hat bestätigt, dass dies auch ihre Erinnerung sei. Diese Bekundungen sprechen gerade dafür, dass den Käufern der Mietpool erläutert worden ist. Auch die spärlichen und völlig unzureichenden Erklärungen der Drittwiderbeklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat können angesichts ihrer Darlegungs- und Beweislast nicht zu der Annahme eines Beratungsfehlers bezüglich der Aufklärung über den Mietpool führen. Die Drittwiderbeklagte konnte sich an die Einzelheiten der verschiedenen Beratungsgespräche nicht mehr erinnern, obwohl ihr mehrfach Gelegenheit gegeben worden ist, die Beratungsgespräche zu schildern. So hat die Drittwiderbeklagte etwa auf Fragen nach Erläuterungen über Nachzahlungen in den Mietpool oder über Mieten und Funktionsweise des Mietpools entweder erklärt, sie könne sich an nichts mehr eririnern oder Einzelheiten nur bruchstückhaft wiedergegeben, z.B. dass besprochen worden sei, dass aus dem Mietpool etwas für Heizung und Instandhaltung gezahlt werde. Sie hat ferner eingeräumt, dass die Besuchsaufträge, die sie unterschrieben hat, wohl auch erläutert worden seien. Es sei von Steuerersparnis und Wertsteigerung die.Rede gewesen und es sei gesagt worden, dass das Ganze besser als eine Lebensversicherung sei. Weitere Einzelheiten zu den konkreten Erklärungen des Beratungsgespräches vermochte die Drittwiderbeklagte·" ebensowenig wie der Kläger in erster Instanz - darzulegen, insbesondere nicht die Behauptung bestätigen, die Zeugin A habe erklärt, die Käufer erhielten aus dem Mietpool dauerhafte und feststehende Einkünfte.

Ein Beratungsfehler im Zusammenhang mit dieser behaupteten Erklärung der Ver mittlerin A zu den Einkünften kann der Senat nicht feststellen. Schon aufgrund der eigenen unzureichenden Angaben der Drittwiderbeklagten, insbesondere in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat, fehlen konkrete Behauptungen, aus denen sich ein solcher Beratungsfehler ergeben könnte. Vor dem Hintergrund, dass darüber hinaus auch von der Drittwiderbeklagten nicht näher dargelegt worden ist, was der Begriff „sichere Einnahmen" im Einzelnen bedeuten sollte und welche Erklärungen dazu abgegeben worden sind, kann eine solche Erklärung nur als allgemeine Äußerung ohne verbindlichen Charakter verstanden werden.

cc.

Ein Beratungsfehler lässt sich nicht wegen Angaben zur möglichen Wertsteigerung der Immobilie feststellen. Dies ergibt sich aber nicht schon - wie das Landgericht meint - aus dem Inhalt der Besuchsaufträge. Denn anders als in diversen dem Senat bekannten Parallelfällen enthalten die beiden Besuchsaufträge vom 18. und 19.10.1994 nicht den Hinweis auf mögliche Verluste bei einem Verkauf in den nächsten Jahren; insofern ist auch der Vortrag der Beklagten unzutreffend.

. Jedoch hat bereits die Anhörung des Klägers und der Drittwiderbeklagten die eigene schriftsätzliche Darstellung nicht bestätigt, die Zeugin A habe erklärt, bei der Wohnung handele es sich um eine sichere Wertanlage, bei der eine kontinuierliche Wertsteigerung zu erwarten sei. Vielmehr hat der Kläger vor dem Landgericht angegeben, es sei davon gesprochen worden, dass die Immobilien im Wert steigen würden und insofern kein Problem bestehe; dies hat die Drittwiderbeklagte als richtig bezeichnet. Abweichendes hat sie bei ihrer Anhörung vor dem Senat dazu nicht erklärt. Diese Angaben können nur so verstanden werden, dass damit der allgemein zu erwartende Wertanstieg von Immobilien gemeint war. Darüber hinaus kann es sich bei der von der Drittwiderbeklagten schriftsätzlich behaupteten Angaben lediglich um subjektive Werturteile und unverbindliche Anpreisungen handeln, nicht aber um eine Täuschung durch unrichtige Angaben zu dem Anlageobjekt. Denn Attribute und unbestimmten Formulierungen wie etwa „sichere Wertanlage", bei der eine kontinuierliche Wertsteigerung" zu erwarten sei, haben ersichtlich nur werbenden Charakter (vgl. BGH NJW 2007, 357 ff).

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 I, 708 Ziffer 10, 711 ZPO.