Oberlandesgericht Hamm, 15 W 256/04

G r ü n d e :

Die Beteiligten zu 1) bis 6), 8) und 10) sind die Mitglieder der eingangs genannten Anlage. Die Beteiligte zu 7) ist die von den Beteiligten zu 1) bis 6), der Beteiligte zu 9) der von dem Beteiligten zu 8) gewählte Verwalter. Den zu 1) bis 6) beteiligten Antragstellern gehören zusammen 2.770/10.000 Miteigentumsanteile (Wohnungen Nr. 2, 3, 5-8), der zu 8) beteiligte Antragsgegner ist Miteigentümer zu 4.280/10.000 (Wohnungen Nr. 1, 4 und Teileigentum Nr. 1) Anteil. Die restlichen Miteigentumsanteile in Höhe von 2.950/10.000 (betreffend die nicht erbauten Wohnungen 9-14) stehen noch im Eigentum der teilenden Eigentümerin, der Beteiligten zu 10).

Die Beteiligten streiten vorliegend über die Berechnung der Stimmrechte in der Eigentümerversammlung (a), über die Verpflichtung der antragstellenden Eigentümer zur Zahlung von monatlich 6,- DM an den Antragsgegner (b), über die Gültigkeit der Wahl der Beteiligten zu 7) zur Verwalterin in der Eigentümerversammlung vom 22. Februar 2003 (c) und die Gültigkeit der in der Eigentümerversammlung vom 15. April 2003 gefassten Beschlüsse (d). Hintergrund hierfür ist folgendes:

(a) Die Beteiligte zu 10) hatte ursprünglich beabsichtigt, in zwei Bauabschnitten je ein Gebäude mit Teil- und Wohnungseigentum zu schaffen, wobei die Wohnungen W 1 bis W 8 in dem ersten Gebäude, die Wohnungen W 9 bis W 14 in dem zweiten Gebäude und die Teileigentumseinheit T 1 in beiden Gebäuden errichtet werden sollten. Das zweite Gebäude ist bis heute nicht errichtet worden. Die Beteiligte zu 10) wurde, nachdem sie ihre Geschäftstätigkeit eingestellt hatte, am 12. Februar 1992, deren Komplementärin am 13. März 1992 im Handelsregister gelöscht. Zu den Versammlungen der Eigentümer wurde sie in den Folgejahren nicht mehr geladen, sie nahm an ihnen auch nicht mehr teil.

(b) Im Sondereigentum T 1 des Antragsgegners sind in einem Flur und einem sich daran anschließenden Raum (Damen- WC) die Verbrauchszähler für die gesamte Eigentumseinheit installiert (Hauptwasseruhr nebst Leitungen, die Stromverteilung nebst Zählern und Hauptsicherungskästen und die Postanschlussverteilung). Um die Anlagen zwecks Ablesung/Wartung zu erreichen, ist es zwingend erforderlich, den Flur und das WC der Einheit T 1 zu betreten. Der Antragsgegner beansprucht für die Nutzung dieser Räumlichkeiten durch die Antragsteller eine monatliche Entschädigung in Höhe von 6,- DM/je Wohnungseigentümer. Diese Entschädigungsleistung war in der Vergangenheit wiederholt Gegenstand der Versammlungen der Wohnungseigentümer.

In der Eigentümerversammlung vom 16. Januar 1993 wurde unter TOP 4 ( = Ziffer 6 des Protokolls) einstimmig folgendes beschlossen:

"Vergütung an O. F2 mtl. einschließlich Teileigentum T 1 (je 1/9)

6,-- DM."

In der Eigentümerversammlung vom 8. Januar 1994 wurde bezüglich der Vergütung erörtert:

Der monatlich vereinbarte Betrag von DM 90,00 = DM 1.080,-- im Jahr beinhaltet folgende Kosten lt. Protokoll v. 16.01.93: Wasserverbrauch, Kanalgebühren, Versicherung, Gemeinschaftsstrom, Verwaltervergütung und Nutzung des Gang T 1.

Die Berechtigung des Antragsgegners zur Erhebung der Vergütung war bereits Gegenstand des Verfahrens AG Paderborn 52 II 20/02 WEG, in dem der Antragsgegner diese Ansprüche im Wege des Gegenantrages geltend gemacht hatte, nachdem er auf rückständige Hausgelder in Anspruch genommen worden war. Im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 7. November 2002 schlossen die Beteiligten in jenem Verfahren folgenden Teil-Vergleich:

"Der Antragsgegner verpflichtet sich, den geltend gemachten Betrag von 2.462,00 € an die Wohnungseigentumsgemeinschaft zu zahlen.

Von diesem Betrag werden abgerechnet: Der Anspruch auf Zahlung von 6,00 DM pro Wohnungseinheit und Monat für die Nutzung der Räume des Antragsgegners für die Verbrauchszähler für das gemeinschaftliche Wohnungseigentum."

(c) In der Eigentümerversammlung vom 22. Februar 2003 stand unter TOP 3 die Wahl des Verwalters auf der Tagesordnung. In den von den Antragstellern und dem Antragsgegner vorgelegten Protokollen über die Versammlung heißt es hierzu übereinstimmend:

Wahl des neuen Verwalters.

1) Herr K (Herr F

6 Nein-Stimmen

keine Enthaltung

2) Frau K2

1 Nein-Stimme (Herr F

keine Enthaltung

Herr I nimmt die Wahl an. Alle Eigentümer bis auf H. F2 bezweifeln die Rechtmäßigkeit.

Frau T nimmt die Wahl an. H. F2 zweifelt die Rechtmäßigkeit an.

Lt. H. F2 ist auf Grund der Mehrheitsverhältnisse Herr I als Verwalter gewählt.

(d) Nach Einleitung des vorliegenden Verfahrens mit Schriftsatz vom 26. Februar 2003 berief der durch den Antragsgegner gewählte Verwalter, der Bet. zu 9), eine Eigentümerversammlung auf den 15. April 2003 ein, zu der die Beteiligten zu 1) bis 6) geladen waren, aber nicht erschienen, weil sie an der wirksamen Bestellung des Beteiligten zu 9) zweifelten. Erschienen war nur der Antragsgegner. In dieser Versammlung wurden mehrere Beschlüsse, u.a. zum Verwaltervertrag und Wirtschaftsplan gefasst.

Zu Top 8 wurde folgendes beschlossen:

Herr F2 legte eine Aufstellung seiner bisherigen Auslagen vor, die im direkten Zusammenhang mit der EG stehen. Weitere Ansprüche wegen Schäden durch die Verwalterin behält er sich ausdrücklich vor. Die Aufstellung wird dem Protokoll als Anlage beigefügt. Die Forderungen werden von der EG als berechtigt anerkannt und sie sollen durch den Verwalter durch die ME spezifiziert an die Schuldner verteilt werden.

Abstimmung: Ja = 5.142 SA, nein = 0 SA, Enthaltungen = 0 SA

(Die von der Teilungserklärung abweichende Bewertung der Eigentumsanteile des Antragsgegners in dieser Versammlung beruht nach dessen Erklärung vor der Beschwerdekammer im Termin vom 13. Mai 2004 auf einer Berechnung, bei der die Eigentumsanteile der Beteiligten zu 1) bis 6) und 8) in Verhältnis gesetzt wurden zu den Gesamteigentumsanteilen.)

Die Antragsteller haben die Ansicht vertreten, eine wirksame Beschlussfassung hinsichtlich der Vergütung für das Betreten der Räume zwecks Ablesung und Wartung bestehe nicht. Es müsse eine Neuaufteilung der Eigentumsanteile erfolgen, weil der zweite Bauabschnitt nicht realisiert worden sei. Nach der noch vorzunehmenden Berechnung sei der Antragsgegner nicht mehr Mehrheitseigentümer. Aus diesem Grund sei die Wahl der Beteiligten zu 7) zur Verwalterin wirksam, die des Beteiligten zu 9) unwirksam. Die Beschlüsse der Versammlung vom 15.04.03 seien daher mangels ordnungsgemäßer Einberufung ebenfalls unwirksam.

Sie haben erstinstanzlich beantragt,

festzustellen, dass ein Anspruch des Antragsgegners auf Zahlung von monatlichen Beiträgen von 6,00 DM pro Wohnungseinheit und Monat für die Nutzung der Räume des Antragsgegners für die Verbrauchszähler nicht besteht,
festzustellen, dass bei der Berechnung der stimmberechtigten Miteigentumsanteile die nicht gebauten Wohnungseinheiten mit zu berücksichtigen sind.

Mit Schriftsatz vom 25.04.2000 haben sie zusätzlich beantragt,

festzustellen, dass die Beteiligte zu 7) in der Eigentümerversammlung vom 22.02.2003 wirksam zur Hausverwalterin gewählt wurde,
festzustellen, dass die am 15.04.2003 gefassten Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 1 -11 unwirksam sind.

Der Antragsgegner ist den Anträgen entgegengetreten.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 27. Januar 2004 die Anträge zurückgewiesen.

Gegen diese Entscheidung haben die Beteiligte zu 1) bis 6) rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt, mit der sie ihre ursprünglichen Anträge weiterverfolgt haben. Sie haben die Auffassung vertreten, der Antragsgegner sei aus einer Treuepflicht der Gemeinschaft gegenüber verpflichtet, einer Änderung der Teilungserklärung zuzustimmen, weil im Hinblick auf den steckengebliebenen Bau die in der Teilungserklärung ausgewiesenen Miteigentumsanteile nicht passten und eine deutliche Wertverschiebung vorliege.

Hilfsweise haben sie daher mit Schriftsatz vom 4. Mai 2004 beantragt,

den Beteiligten zu 8) zur Zustimmung nach Maßgabe der Neuaufteilung der Miteigentumsanteile durch den Architekten B1 zu verpflichten und die Neuaufteilung der Miteigentumsanteile im Wohnungsgrundbuch zu bewilligen.

Der Beteiligte zu 8) ist der Beschwerde entgegengetreten.

Mit Beschluss vom 24. Mai 2004 hat das Landgericht den Beschluss des Amtsgerichts unter Zurückweisung der weitergehenden Beschwerde teilweise abgeändert. Es hat

festgestellt, dass dem Beteiligten zu 8) ein Anspruch auf Zahlung von monatlich 6,- DM gegen die Beteiligten zu 1) bis 6) pro Wohnungseinheit für die Nutzung der Räume im Teileigentum T 1 nicht zusteht,
festgestellt, dass bei der Berechnung der stimmberechtigten Wohnungseigentumsanteile die nicht gebauten Wohnungen entsprechend der Teilungserklärung mit zu berücksichtigen sind, und
den in der Eigentümerversammlung vom 15.04.2003 zu TOP 8 gefassten Beschluss für ungültig erklärt.

Die Kosten des Verfahrens erster und zweiter Instanz hat es den Antragstellern zu 60% und dem Antragsgegner zu 40% auferlegt und von der Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten abgesehen.

Gegen diese Entscheidung richten sich die mit Anwaltsschriftsätzen rechtzeitig eingelegten sofortigen weiteren Beschwerden. Der Antragsgegner wendet sich gegen die Entscheidung zu den Anträgen zu 1. und 2., bzgl. derer er die Wiederherstellung der Entscheidung des Amtsgerichts erstrebt. Die Antragsteller wenden sich gegen die Entscheidung des Landgerichts zu den Anträgen zu 3. und 4. Sie beantragen,

festzustellen, dass die Beteiligte zu 7) am 22. Februar 2003 wirksam zur Hausverwalterin gewählt worden sei,
hilfsweise, festzustellen, dass die Beteiligte zu 7) weiterhin amtierende Verwalterin ist und die Wahl des Beteiligten zu 9) unwirksam ist,
festzustellen, dass die am 15.04.2003 gefassten Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 1 bis 11 unwirksam sind.

Wegen des Vorbringens der Beteiligten im Übrigen wird auf deren Schriftsätze verwiesen.

II.

Die sofortigen weiteren Beschwerden sind nach den §§ 27, 29 FGG, 45 Abs. 1 WEG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt worden. Die Beschwerdebefugnis des Antragsgegners ergibt sich daraus, dass das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts zu den Anträgen zu 1. und 2. zu seinem Nachteil abgeändert hat. Die Beschwerdebefugnis der Antragsteller ergibt sich daraus, dass ihre erste Beschwerde hinsichtlich des Antrags zu 3 im Ganzen und hinsichtlich des Antrags zu 4. bis auf den Tagesordnungspunkt 8 ohne Erfolg geblieben ist. Soweit die Antragsteller in ihrem Antrag sämtliche Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 15.04.2003 einbeziehen, ist ihr Rechtsmittel dahin auszulegen, dass es sich nicht auf den Tagesordnungspunkt 8 bezieht, hinsichtlich dessen ihre Erstbeschwerde bereits Erfolg gehabt hat.

In der Sache haben die weiteren Beschwerden keinen Erfolg, weil die Entscheidung des Landgerichts einer rechtlichen Überprüfung standhält, § 27 FGG.

1) Der Antrag festzustellen, dass die nicht errichteten Wohnungseigentumseinheiten bei der Stimmabgabe mitzurechnen seien

Diesen Feststellungsantrag zu 2) hat das Landgericht zu Recht gem. § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG i.V.m. § 256 ZPO als zulässig angesehen. Das Feststellungsinteresse der Antragsteller ergibt sich vorliegend daraus, dass in der Eigentümergemeinschaft trotz der eindeutigen Regelung in der Teilungserklärung aufgrund der Löschung der Beteiligten zu 10) im Handelsregister Streit über die Berechnung der Stimmanteile besteht.

In der Sache hat das Landgericht im Kern ausgeführt: Der Antrag sei auch begründet. Die Beteiligte zu 10) sei als Eigentümerin von 2.950/10.000 Miteigentumsanteilen verbunden mit dem Sondereigentum an den Wohnungen W 9 bis W 14 Mitglied der Eigentümergemeinschaft und damit gem. § 21 Abs. 1 WEG an der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen. Dass sie im Handelsregister gelöscht sei, berühre ihre Eigentümerstellung nicht, weil sie mit den vorliegenden Miteigentumsanteilen noch Vermögen habe, das gegebenenfalls zu liquidieren sei (§§ 145 ff HGB). Auch die Nichterrichtung des zweiten Bauabschnittes führe nicht dazu, dass die Beteiligte zu 10) nicht Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft sei, da Wohnungseigentum auch durch Teilung gem. § 8 WEG begründet werden könne, was vorliegend geschehen sei. Da hierdurch dem Wohnungseigentum das unabdingbare Recht zur Herstellung des in der Teilungserklärung vorgesehenen Raumes innewohne, entstehe auch bei Nichterrichtung der Gebäudeteile, die als Sondereigentum mit den Miteigentumsanteilen verbunden seien, gleichwohl Wohnungseigentum. Das gelte auch dann, wenn, wie hier, noch gar kein Gebäude errichtet gewesen sei, jedenfalls ab Veräußerung der ersten Eigentumseinheit, mit der die Wohnungseigentümergemeinschaft entstehe, was vorliegend geschehen sei. Dass die Beteiligte zu 10) de facto offenbar seit 12 Jahren nicht mehr an der Verwaltung beteiligt worden sei, ändere nichts daran, dass sie als Eigentümerin an der Verwaltung zu beteiligen und stimmberechtigt sei.

Diesen Ausführungen stimmt der Senat zu.

Wohnungseigentum an einer Wohnung kann nach § 3 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 WEG durch eine Teilungserklärung schon vor der Errichtung der Wohnung gebildet werden; dasselbe gilt für Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Das einem bestimmten Miteigentumsanteil zugeordnete Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung entsteht dann allerdings erst mit der Fertigstellung der Wohnung. Dinglich vollzogen wird die Teilung aber nach § 3 Abs. 1 und § 8 Abs. 2 WEG schon dann, wenn alle vorgesehenen Wohnungsgrundbücher und/ oder Teileigentumsgrundbücher angelegt sind, obwohl zu diesem Zeitpunkt dasjenige Sondereigentum, das sich auf den Raum in der erst noch zu errichtenden Wohnung erstreckt, tatsächlich nur ein Miteigentumsanteil am Grundstück ist. Die Anlegung des Wohnungsgrundbuchs verschafft aber dem Sondereigentümer eine gesicherte Rechtsposition, die als Anwartschaft auf Erlangung von Sondereigentum charakterisiert wird (BGH NJW 1990, 1111; 2004, 1798 = NZM 2004, 103; Senat OLGZ 1991, 27). Ist das Wohnungs- bzw. Teileigentum mit Anlegung des Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuchs einmal wirksam entstanden, dann wohnt ihm das Recht zur Herstellung des in der Teilungserklärung vorgesehenen Raumes (Gebäudes) unabdingbar inne (Senat a.a.O. und OLGZ 1987, 389; OLG Frankfurt OLGZ 1978, 389), es sei denn, dass die Herstellung des Gebäudes unmöglich ist, etwa aus Gründen des öffentlichen Baurechts (vgl. BGH NJW 1990, a.a.O.).

Kann oder will der erste Inhaber des Wohnungseigentumsrechts die vorgesehene Wohnung nicht mehr selbst errichten, kann er das Wohnungseigentumsrecht - also den Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Anwartschaftsrecht auf Erlangung von Sondereigentum an der vorgesehenen Wohnung - veräußern, der Erwerber hat dann aufgrund des Anwartschaftsrechts das Recht, das Gebäude seinerseits zu errichten und damit dem "Vollrecht" des Sondereigentums aus der Anwartschaft heraus zur Entstehung zu verhelfen (OLG Frankfurt und Senat, jeweils a.a.O.). Will der gegenwärtige Rechtsinhaber auch diese Möglichkeit ausschließen, dann muss der Gründungsakt entsprechend geändert und die Änderung in den Grundbüchern eingetragen werden (vgl. BGH NJW 1990, 447, 448).

Stellt sich heraus, dass das Gebäude oder der Gebäudeteil, in dem sich das Sondereigentum befinden soll, nicht errichtet werden kann (vgl. dazu BGH NJW 1990, a.a.O.) oder dass bei der Bauausführung von dem Aufteilungsplan in einer Weise abgewichen worden ist, die es unmöglich macht, die errichteten Räume einer in dem Aufteilungsplan ausgewiesenen Raumeinheit zuzuordnen (vgl. dazu BGH NJW 2004, a.a.O.), hat dies das Erlöschen des Anwartschaftsrechts und die Unmöglichkeit der Entstehung des vorgesehenen Sondereigentums zur Folge. Es bleibt zwar das Wohnungseigentum - mit der Folge der Anwendbarkeit des Wohnungseigentumsgesetzes - bestehen, stellt aber seiner Substanz nur einen isolierten, d.h. nicht mit Sondereigentum verbundenen Miteigentumsanteil am Grundstück dar (vgl. BGH NJW 1990, a.a.O.), bei dem es sich nicht mehr um ein Wohnungseigentumsrecht handelt, weil dieses nach den Bestimmungen des WEG (§ 1 Abs. 2 und 3, § 3 Abs. 1, § 6 und § 8 Abs. 1) zwingend aus der Zusammenfassung eines ideellen Miteigentumsanteils mit dem Sondereigentum an wenigstens einem bestimmbaren Raum bestehen muss (Senat OLGZ 1991, a.a.O.).

Da vorliegend nur wegen der Insolvenz der Beteiligten zu 10) keine Absicht zur Errichtung des zweien Bauabschnitts besteht, ist deren Anwartschaftsrecht auf Erlangung von Sondereigentum an den dort vorgesehenen Wohnung noch nicht erloschen. Damit ist auch die Beteiligte zu 10) Trägerin des Stimmrechts (§ 25 WEG) ungeachtet dessen, dass die mit ihren Miteigentumsanteilen verbundenen Eigentumswohnungen noch nicht errichtet sind. Aus demselben Grund sind bei der Stimmabgabe des Beteiligten zu 8) sämtliche ihm gehörende Miteigentumsanteile zu berücksichtigen, obwohl auch sein Teileigentum noch nicht vollständig errichtet ist (vgl. auch Bärmann/ Pick/ Merle, WEG, 9. Aufl., § 25 Rn. 4).

2) Der Antrag festzustellen, dass dem Beteiligten zu 8) kein Vergütungsanspruch in Höhe von monatlich 6 DM/je Wohnungseinheit zustehe.

Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der Feststellungsantrag der Beteiligten zu 1) bis 6) hinsichtlich der Vergütung des Beteiligten zu 8) für die Gewährung des Zutritts zu den Verbrauchszählern zulässig sei, und hat dazu ausgeführt: Ihm stehe nicht der Einwand der Rechtshängigkeit entgegen. In dem Verfahren 52 II 20/02 habe der Antragsgegner zwar den Vergütungsanspruch als Gegenantrag anhängig gemacht. Über den Anspruch sei in dem Verfahren auch insoweit ein Vergleich geschlossen worden, als der Antragsgegner berechtigt sein sollte, diesen Anspruch dem Wohngeldanspruch der WEG gegen zu rechnen. Dass der Anspruch auch für die Zukunft geregelt und von der WEG anerkannt werden sollte, sei dem Vergleich aber nicht zu entnehmen, weshalb insoweit der Ursprungsstreit nicht durch den Vergleich erledigt sei. Da der Antragsgegner das Ursprungsverfahren aber nicht weiter verfolgt habe und außerdem im Verfahren 52 II 20/02 nicht die von den Antragstellern vorliegend begehrte Feststellung begehrt, sondern Feststellung der bisherigen Rechtmäßigkeit des Anspruchs und Festsetzung einer angemessenen Vergütung für die Zukunft, sei der Antrag zulässig.

In der Sache hat das Landgericht zu Recht angenommen, dass der Antragsgegner gegen die Beteiligten zu 1) bis 6) keinen Anspruch auf Zahlung einer künftigen Nutzungsentschädigung für die in seinem Sondereigentum befindlichen Verbrauchszähler hat.

Das Landgericht hat zunächst geprüft, ob der Eigentümerbeschluss vom 16. Januar 1993 eine einen Zahlungsanspruch tragende Dauerregelung enthalte und ist zu dem Ergebnis gelangt, dass der Beschluss allenfalls für 1993, nicht aber für die Folgejahre gelte. Ob diese von der Rechtsbeschwerde unbeanstandet gebliebene Auslegung zutreffend ist, kann letztlich dahin stehen. Denn wollte man den Beschluss dahin auslegen, dass er auch für die Zukunft gelte, so wäre er nichtig. Denn der Gemeinschaft fehlt die Beschlusskompetenz, abweichend von der Gemeinschaftsordnung, wie sie sich aus der Teilungserklärung und den subsidiär geltenden gesetzlichen Vorschriften des WEG ergibt, eine neue Zahlungsverpflichtung zu begründen (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 23 Rn. 12 unter Bezug auf BGH NJW 2000, 3500; Wenzel PiG 59, 66; MünchKomm/Engelhardt, BGB, 4. Aufl., § 23 Rn. 17).

Gesetzliche Ansprüche auf Zahlung der geltend gemachten Nutzungsentschädigung bestehen nicht. § 16 Abs. 2 WEG - den das Amtsgericht herangezogen hatte und auf den sich der Antragsgegner beruft - enthält keine Anspruchsgrundlage für den geltend gemachten Anspruch, sondern regelt, wie die Nutzungen, Verwaltungskosten und Lasten im Innenverhältnis und damit in den vom Verwalter nach § 28 WEG aufzustellenden und von der Gemeinschaft zu beschließenden Wirtschaftsplänen und Jahreabrechnungen zu verteilen sind (vgl. MünchKomm/Engelhardt, a.a.O., § 16 Rn. 1).

Zutreffend hat das Landgericht unter Hinweis auf die Rechtsprechung des BGH (NJW 1991, 2909 = LM WEG § 5 Nr 10) ausgeführt, es handele sich bei den Räumen, die der Antragsgegner als in seinem Sondereigentum stehend ansieht, um nicht sondereigentumsfähiges Gemeinschaftseigentum. Denn Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, können nicht Gegenstand des Sondereigentums sein (§ 5 Abs. 2 WEG). Das gilt nach dem Sinn der Vorschrift auch für Räume (BGH NJW 1991, a.a.O.; BGHZ 73, 302). Sie stehen zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum, wenn ihr Zweck darauf gerichtet ist, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsräume zu ermöglichen und zu erhalten. Das trifft auch auf Flächen und Flure zu, die als Zugang zu den Gemeinschaftsräumen bestimmt sind oder die zur Bewirtschaftung und Versorgung der Wohnungen und des Gemeinschaftseigentums dienen, weil sich in ihrem Bereich die zentralen Zähl-, Schalt-, Sicherungs- oder Beschickungseinrichtungen der gemeinschaftlichen Wasser-, Wärme- und Energieversorgungsanlagen des Gebäudes befinden (vgl. BGH NJW 1991, a.a.O.; BGHZ 78, 225). Diese Voraussetzungen liegen nach den Feststellungen der Beschwerdekammer hier für die Räume vor, für deren Nutzung durch die Antragsteller der Antragsgegner eine Entschädigung verlangt. Für die Nutzung von Räumen, die nicht im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers stehen, brauchen die Wohnungseigentümer aber keine Nutzungsentschädigung zu bezahlen.

Eine andere, hier aber nicht zu entscheidende Frage ist, ob der Antragsgegner von den übrigen Wohnungseigentümern verlangen kann, dass erstmals ein der Teilungserklärung entsprechender Zustand geschaffen wird, indem die gemeinschaftlichen Anlagen, die sich in dem seinem Teileigentum zugewiesenen Räumen befinden, verlegt werden in Räume, die nach der Teilungserklärung niemandem als Sondereigentum zugewiesen sind.

3 a) Der Antrag festzustellen, dass die Beteiligte zu 7) in der Eigentümerversammlung vom 22. Februar 2003 wirksam zur Verwalterin gewählt worden sei

Dieser Feststellungsantrag ist zulässig. Nach der Rechtsprechung des BGH setzt das Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses die Feststellung und Bekanntgabe des Ergebnisses der Abstimmung durch den Leiter der Eigentümerversammlung voraus; fehlt einer Versammlung entgegen § 24 Abs. 4 WEG ein Vorsitzender, kommt es darauf an, ob die Eigentümer über das Beschlussergebnis Einigung erzielen, die die Wirkung einer Feststellung durch einen Versammlungsleiter hat (BGH NJW 2001, 3339 = LM Nr. 16; Senat OLGZ 1979, 296). Aus den vorgelegten Protokollen über die Eigentümerversammlung ergibt sich nicht, dass die Beteiligte zu 7) als Versammlungsleiterin nach der Beschlussfassung zu TOP 3 festgestellt hat, sie sei zur Verwalterin gewählt worden. Vielmehr ist es von ihr offen gelassen worden, welcher der beiden Kandidaten von der Versammlung zum neuen Verwalter bestellt worden ist. Da auch keine Einigung der Gemeinschaft zu dem Ausgang der Wahl erzielt worden ist, haben die Beteiligten zu 1) bis 6) ein berechtigtes Interesse (§ 256 ZPO) an einer gerichtlichen Feststellung des Abstimmungsergebnisses.

In der Sache hat das Landgericht zu Recht den Feststellungsantrag als unbegründet angesehen. Die Beteiligte zu 7) ist nämlich in der Versammlung vom 22. Februar 2003 nicht mit der Mehrheit der Stimmen zum Verwalter gewählt worden, weil der Beteiligte zu 8) mit seiner Stimmenmehrheit deren Wahl abgelehnt und stattdessen den Beteiligten zu 9) gewählt hat. Gem. Abschnitt IV. Ziff. 12.3. der Teilungserklärung bestimmt sich das Stimmrecht nach den Miteigentumsanteilen. Hiervon hält der Antragsgegner 4.280/10.000 und die Antragsteller 2.770/1 0.000, so dass die Wahl der Beteiligten zu 7) durch die Gegenstimme des Antragsgegners abgelehnt worden ist.

Unzutreffend ist allerdings die Auffassung des Landgerichts, dass, soweit in dem Feststellungsantrag zugleich die Anfechtung der Verwalterbestellung des Beteiligten zu 9) enthalten sein solle, diese gem. § 23 Abs. 4 WEG verspätet sei, weil die Wahl des Beteiligten zu 9) in der Versammlung vom 22. Februar 2003 (in Anwesenheit der Antragsteller und Beschwerdeführer) erfolgt sei und damit bei Eingang der Antragsschrift am 25. April 2003 die Monatsfrist des § 23 Abs. 4 WEG längst abgelaufen gewesen sei. Zum einen konnte die Monatsfrist des § 23 Abs. 4 WEG in Ermangelung der Feststellung des Beschlussergebnisses, die konstitutive Wirkung hat, nicht durch die Abstimmung allein in Lauf gesetzt werden. Zum anderen aber liegt keine Anfechtungserklärung hinsichtlich des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft vom 22. Februar 2003 zu TOP 3 vor, was sich daraus ergibt, dass die Antragsteller ihren Antrag auf Feststellung, dass die Beteiligte zu 7) zur Verwalterin gewählt worden sei, eben auf diese Abstimmung stützen.

3 b) Der Hilfsantrag, festzustellen, dass die Beteiligte zu 7) weiterhin amtierende Verwalterin sei und die Wahl des Beteiligten zu 9) unwirksam sei

Dieser erstmals in dritter Instanz gestellte Antrag ist schon deshalb unzulässig, weil in der dritten Instanz der Verfahrensstoff beschränkt ist (§§ 27 Abs. 1 S. 2 FGG, 559 ZPO) und deshalb keine neuen Sachanträge, auch keine neuen Hilfsanträge, gestellt werden können (Jansen, FGG, 2. Aufl., § 27 Rn. 38). Darüberhinaus fehlt es insoweit an einem Feststellungsinteresse. Über die Frage, ob die Beteiligte zu 7) weiterhin amtierende Verwalterin ist, war bereits mit dem Hauptantrag zu 3 a) zu entscheiden. Damit war gleichzeitig entschieden, dass der Beteiligte zu 9) in der Eigentümerversammlung vom 22. Februar 2003 zum Verwalter gewählt worden ist. Dieser Beschluss ist, wie dargelegt, nicht angefochten worden.

4. Anfechtung der Beschlüsse vom 15. April 2003

Das Landgericht hat ausgeführt: Die Beschlussanfechtungsanträge zu 4) seien zulässig, insbesondere fristgerecht erfolgt. Die Versammlung, in denen die Beschlüsse gefasst worden seien, habe am 15. April 2003 stattgefunden. Die Antragsschrift sei am 29. April 2003 und damit innerhalb der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 WEG eingegangen.

Der Antrag habe aber nur hinsichtlich des Tagesordnungspunktes 8 Erfolg.

Die Eigentümerversammlung sei beschlussfähig gewesen, da Abschnitt IV. Ziff. 12.3. abweichend von § 25 Abs. 3 WEG in zulässiger Weise bestimme, dass die Versammlung ohne Rücksicht auf die Zahl der erschienenen Eigentümer beschlussfähig sei. Die Antragsteller seien auch durch den Beteiligten zu 9) ordnungsgemäß geladen worden, weil dieser in der vorangegangenen Versammlung mit der Mehrheit des Antragsgegners zum Verwalter gewählt worden sei und, wie die Antragsteller in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer zugestanden hätten, ihnen die Einladung rechtzeitig vor der Versammlung zugegangen sei.

Zwar leide die Eigentümerversammlung vom 15. April 2003 unter dem Einberufungsmangel, dass die Beteiligte zu 10) nicht zur Versammlung geladen worden sei. Die fehlende Einladung der Beteiligten zu 10) führe aber vorliegend nicht zur Ungültigerklärung der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Eine Ungültigerklärung scheide bei einem Einberufungsmangel aus, wenn feststehe, dass die Beschlüsse bei ordnungsgemäßer Ladung ebenso gefasst worden wären. Dabei sei von der Ursächlichkeit des Einberufungsmangels so lange auszugehen, bis das Gegenteil zweifelsfrei festgestellt sei. Die Möglichkeit, dass der nicht eingeladene Wohnungseigentümer durch seine Teilnahme das Beschlussergebnis hätte beeinflussen können, müsse deshalb bei vernünftiger Betrachtung unter keinen Umständen in Betracht kommen. Vorliegend sei die Kammer davon überzeugt, dass auch bei ordnungsgemäßer Ladung der Beteiligten zu 10) sämtliche Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 15. April 2003 genau so gefasst worden wären, wie sie tatsächlich auch gefasst worden seien. Inhaltlich hätten die Antragsteller gegen die gefassten Beschlüsse nichts vorgebracht. Hinzu komme, dass die Antragsteller zur Überzeugung der Kammer auch dann der Versammlung ferngeblieben wären, wenn die Beteiligte zu 10) zur Versammlung geladen worden wäre. Denn sie hätten selbst vorgetragen, der Versammlung deshalb ferngeblieben zu sein, weil sie die Wahl des Beteiligten zu 9) zum Verwalter und damit dessen Berechtigung, eine Versammlung einzuberufen, anzweifelten. Selbst wenn die Beteiligte zu 10) daher mit 2.950/10.000 Stimmanteilen an der Versammlung teilgenommen hätte, hätte der Antragsgegner immer noch die Stimmenmehrheit in der Versammlung gehabt. Denn die Antragsteller wären, wie ausgeführt, in jedem Fall nicht zur Versammlung erschienen. Dass der Antragsgegner den von ihm in der Versammlung vom 15. April 2003 gefassten Beschlüssen bei einer Teilnahme der Beteiligten zu 10) nicht zugestimmt hätte, schließe die Kammer mangels jeglicher Anhaltspunkte aus.

Diese tatsächlichen Feststellungen halten der im Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde allein möglichen rechtlichen Nachprüfung stand. Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass Verstöße über die Vorschriften über die Einberufung zur Eigentümerversammlung nur zur Anfechtbarkeit, nicht aber zur Nichtigkeit der dort gefassten Beschlüsse führen. (Diese Prüfung hat das Landgericht im Rahmen der Prüfung der - zu Unrecht angenommenen - "Anfechtung der Verwalterwahl" in der Eigentümerversammlung vom 22. Februar 2002 vorgenommen, eines erneuten Hinweises hierauf bedurfte es bei der Prüfung der Anfechtung der Beschlüsse vom 15. April 2004 indes nicht). Ein Beschluss ist im Sinne von § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Solche unabdingbaren Rechtsvorschriften ergeben sich entweder aus den zwingenden Bestimmungen und Grundsätzen des Wohnungseigentumsgesetzes oder aus den Normen des übrigen Privat- oder öffentlichen Rechts, namentlich aus §§ 134, 138 BGB und § 56 Satz 2 ZVG. Hierzu gehören nicht die in § 24 WEG für die Einberufung einer Eigentümerversammlung enthaltenen Formvorschriften, weil diese dispositiv sind und durch Vereinbarung abgeändert werden können (BGHZ 142, 290 = LM WEG § 24 Nr. 3 m. Anm. Niedenführ = NJW 1999, 3713 m.w.N.).

Nach der zum Gesellschaftsrecht entwickelten Rechtsprechung des BGH (NJW 1972, 1320 = WM 1972, 742) kann die fehlende Kausalität eines Einberufungsmangels nur dann festgestellt werden, wenn klar zutage liegt, dass der Beschluss bei ordnungsmäßiger Einberufung und Durchführung der Versammlung gleichfalls zustande gekommen wäre. Die Möglichkeit, dass der durch den Mangel Betroffene das Beschlussergebnis hätte beeinflussen können, muss also nicht nur unwahrscheinlich sein, sondern bei vernünftiger Betrachtung unter keinen Umständen in Betracht kommen. Abzustellen ist also darauf, wie sich die Dinge in der Eigentümerversammlung vom 15. April 2003 entwickelt hätten, wenn das Verfahren formell ordnungsmäßig gewesen wäre und auch die Beteiligte zu 10) die Möglichkeit gehabt hätte, durch von ihr vorgetragene Argumente das Abstimmungsergebnis zu beeinflussen.

Von diesen in der Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen (vgl. Senat FGPrax 1998, 213 = ZMR 1998, 720; BayObLG NJW-RR 1990, 784; KG WuM 1999, 716) ist die Kammer ausgegangen. Ihre Würdigung, vorliegend könne ausgeschlossen werden, dass auch bei einer Einladung der Beteiligten zu 10) anderslautende Beschlüsse gefasst worden seien, ist rechtlich möglich, wenn nicht gar unter den besonderen Umständen des vorliegenden Falles naheliegend: Die Beteiligte zu 10) hatte im Zeitpunkt der Einberufung der Eigentümerversammlung seit 11 Jahren ihre Geschäftstätigkeit eingestellt und seit dieser Zeit auch nicht mehr an Eigentümerversammlungen teilgenommen. Zwar ist sie zu den Versammlungen nicht geladen worden. Offensichtlich war sie aber an einer Teilnahme auch nicht interessiert, weil sie sich andernfalls innerhalb dieser Zeit um ihre Rechte an der Gemeinschaft gekümmert und ihr Interesse an einer Teilnahme bekundet hätte.

Soweit die Kammer den Beschluss zu TOP 8 für ungültig erklärt hat, ist dies nicht Gegenstand des Verfahrens vor dem Senat.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht der Billigkeit, die Gerichtskosten des Verfahrens den Antragstellern und dem Antragsgegner anteilig jeweils nach dem Verhältnis des Obsiegens und Unterliegens aufzuerlegen. Für die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand dagegen kein Anlass angesichts der von Instanz zu Instanz unterschiedlichen Hauptsacheentscheidungen.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG i.V.m. § 31 KostO. Sie geht von der Wertfestsetzung des Landgerichts in dessen Beschluss vom 13. April 2004 aus (13.631, 32 €) und berücksichtigt ergänzend die mit Schriftsätzen vom 4. Mai 2004 und 28. Juli 2004 gestellten Hilfsanträge. Den Hilfsantrag vom 4. Mai 2004 - den Antragsgegner zu verpflichten, einer Neuaufteilung der Miteigentumsanteile zuzustimmen und die Änderung der Miteigentumsanteile im Wohnungsgrundbuch zu bewilligen -, der nur Gegenstand des Erstbeschwerdeverfahrens war, bewertet der Senat mit 5.000 € und den Hilfsantrag vom 28. Juli 2004, der nur Gegenstand des Verfahrens der weiteren Beschwerde war, mit 500 €. Wie sich aus der Wertfestsetzung des Landgerichts vom 13. April 2004 ergibt, ist dort der Wert des Eigentümerbeschlusses vom 15. April 2000 zu TOP 8 mit 2.000 € bewertet worden. Dieser Eigentümerbeschluss ist nicht mehr Gegenstand der sofortigen weiteren Beschwerde. Daraus ergeben sich folgende Werte für die drei Instanzen:

für die erste Instanz: 13.631 €
für die zweite Instanz: (13.631, 32 € + 5.000 €) 18.631 €
für die dritte Instanz: (13.631, 32 € + 500 € - 2000 €) 12.131 €.