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Gründe

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I.

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Die Beteiligten zu 1) bis 31) sind Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage, die von der Beteiligten zu 32) verwaltet wird.

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Der Beteiligte zu 1) kommt seit Jahren seiner Pflicht, das von ihm geschuldete Wohngeld für die Wohnungen Nr. 18, 21, 27, 31, 32, 39 und 40 zu bezahlen, nicht nach. In zahlreichen gerichtlichen Verfahren vor dem Amtsgericht mußten gegen ihn - rechtskräftige - Vollstreckungstitel erwirkt werden, so im Verfahren über 11.268,00 DM, im Verfahren über 40.683,72 DM, im Verfahren über 10.670,48 DM und im Verfahren über 12.984,03 DM jeweils zuzüglich Zinsen. Insgesamt belaufen sich die Wohngeldrückstände des Beteiligten zu 1) - einschließlich der nichttitulierten Beträge - auf ca. 250.000,00 DM. Seit einigen Jahren erbringt er auf die laufenden Bewirtschaftungskosten der von ihm vermieteten Wohnungen allerdings Teilzahlungen, und zwar in Höhe der von ihm anerkannten Positionen, zu denen auch Allgemeinstrom, Heizkosten und Wasserkosten zählen. Der von ihm anerkannte Betrag beläuft sich auf ca. 70 % der beschlossenen Hausgeldzahlungen. Für die Wohnung Nr. 27, die leer steht, erbringt der Beteiligte zu 1) keinerlei Zahlungen. Die Miteigentumsanteile des Beteiligten zu 1) verbunden mit dem jeweiligen Sondereigentum sind im Grundbuch von Katernberg Blatt 843, 846, 852, 856, 857, 864 und 865 gebucht. Dort sind in der Abteilung II unter anderem Nießbrauchsrechte für die Vermögensverwaltungs- und -beratungsgesellschaft mbH und in der Abteilung III für verschiedene Gläubiger Grundschulden, Hypotheken und Sicherungshypotheken eingetragen, die den Wert der jeweiligen Wohnung bei weitem übersteigen.

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Die Versorgung der einzelnen Wohnungen mit Wasser und Heizenergie beruht nicht auf eigenständigen Verträgen zwischen dem jeweiligen Wohnungseigentümern und dem Versorgungsunternehmen, sondern auf einem Rechtsverhältnis der Gesamtheit der Wohnungseigentümer mit diesen Unternehmen.

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Die Wohnungseigentümer beschlossen am 12. Mai 1992 zu Tagesordnungspunkt 3 ("weitere Vorgehensweise wegen der Wohngeldrückstände des Eigentümers und Finanzierung des Fehlbetrages") mit 21 zu 2 Stimmen:

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„Zur Vermeidung weiter steigender Wohngeldrückstände des Miteigentümers werden Wohnungen des Schuldners zukünftig nicht mehr auf Kosten der Gemeinschaft versorgt mit:

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a) Wasser

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b) Allgemeinstrom

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c) Beheizung

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Dies betrifft zunächst die Wohnungen III. Obergeschoß links und rechts und III. Obergeschoß links und rechts. Die Wasserversorgung und Allgemeinstromversorgung (Haustürklingel) vorgenannter Wohnungen wird ab dem 01.07.1992 unterbrochen. Die Heizungsleitung für vorgenannte Wohnungen werden ab dem 01.09.1992 unterbrochen. Die Absperrung der Wasser- und Heizungsleitungen erfolgt in den Wohnungen, die im II. Obergeschoß der Häuser und liegen.

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Die anwesenden Wohnungseigentümer dieser Wohnungen erklären ihr Einverständnis zur Durchführung der Absperrungsarbeiten in ihren Wohnungen. Die Kosten für die Absperrungsarbeiten werden aus vorhandenem Gemeinschaftsguthaben bezahlt.“

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Der Beteiligte zu 1) hat am 11. Juni 1992 u.a. beantragt, diesen Beschluß für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 27. November 1992 dem Antrag stattgegeben. Gegen diese Entscheidung hat der Beteiligte zu 1) rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt. Das Landgericht hat durch Beschluß vom 9. Februar 1993 den Beschluß des Amtsgerichts abgeändert und den Antrag zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die rechtzeitig eingegangene sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1).

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II.

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Die sofortige weitere Beschwerde ist nach § 45 Abs. 1, § 43 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 Abs. 2 FGG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis des Beteiligten zu 1) folgt daraus, daß das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts zu seinem Nachteil abgeändert hat.

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In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet, weil die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§ 27 Abs. 1 S. 1 FGG).

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In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen sofortigen Erstbeschwerde der Beteiligten zu 2) bis 32) ausgegangen. Seiner Verpflichtung gem. § 44 Abs. 1 WEG zur mündlichen Verhandlungen mit den Beteiligten vor der vollbesetzten Zivilkammer in öffentlicher Sitzung hat das Landgericht genügt. Der Antrag des Beteiligten zu 1) ist im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG statthaft und rechtzeitig innerhalb der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 S. 2 WEG gestellt. Die Beteiligteneigenschaft der Verwalterin folgt aus § 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG.

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In der Sache hält die Entscheidung des Landgerichts rechtlicher Nachprüfung stand. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts stellt sich als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG dar.

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1. Das Landgericht hat den Sachverhalt im wesentlichen wie eingangs dargelegt festgestellt und in rechtlicher Hinsicht ausgeführt: Der Eigentümergemeinschaft stehe hinsichtlich der Versorgung der Wohnungen des Beteiligten zu 1) mit Wasser, Allgemeinstrom und Beheizung nach § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht zu. Die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 Abs.2 Nr. 2 WEG stelle keine abschließende Spezialregelung dar. Der Wohnungseigentümer dürfe nicht in die Lage versetzt werden, seine Wohnung zeitlich unbegrenzt zu nutzen, ohne Wohngeld zu zahlen, sofern es ihm nur gelinge, sein Eigentum so zu belasten, daß sich in einem Verfahren zur Zwangsversteigerung seines Wohnungseigentums kein Erwerber finden werde, der ein Gebot abgebe. Die Gesamtheit der Wohnungseigentümer sei nicht verpflichtet, einen anderen Eigentümer zeitlich unbegrenzt von der Verpflichtung zur anteiligen Lasten- und Kostentragung freizustellen. Das Zurückbehaltungsrecht sei auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil sich aus der Natur des Schuldverhältnisses etwas anderes ergebe. Zwar werde ein Wohnungseigentümer durch das Absperren der Versorgungsanschlüsse an der Nutzung und Verwertung seines Eigentums weitgehend gehindert. Dies habe er aber in einem Fall wie dem vorliegenden als letztes Mittel der Wohnungseigentümer hinzunehmen. Dabei sei zu beachten, daß die Gemeinschaft die künftige Versorgung der Wohnung nicht von der Berichtigung sämtlicher Rückstände, sondern nur von den laufenden Zahlungsverpflichtungen ab Beschlußfassung abhängig gemacht habe. Schließlich sei die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts gegenüber den Mietern des Beteiligten zu 1) nicht sittenwidrig.

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2. Der Senat schließt sich dieser Auffassung an.

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a) Die nach § 273 BGB erforderliche Gegenseitigkeit der Ansprüche ist entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 1) gegeben. Beide Ansprüche ergeben sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Bei der festgestellten Vertragsgestaltung schuldet die Gesamtheit der Wohnungseigentümer dem Beteiligten zu 1) die Belieferung mit Wasser, Allgemeinstrom und Beheizung; die Versorgungsunternehmen sind insoweit mangels eigenständiger Vertragsbeziehungen mit den einzelnen Wohnungseigentümern nicht deren Schuldner. Dem steht die Verpflichtung des Beteiligten zu 1) gegenüber, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG). Das von der Rechtsbeschwerde geforderte Synallagma zwischen den wechselseitigen Ansprüchen ist nicht Voraussetzung für die Anwendung des § 273 Abs. 1 BGB. Es ist vielmehr ausreichend, wenn die beiderseitigen Leistungen - wie hier - einem innerlich zusammengehörigen einheitlichen Lebensverhältnis entspringen (vgl. Soergel/Wolf, BGB, 12. Aufl., § 273 Rdnr. 20 m.w.N.).

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b) Das Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil sich aus dem Schuldverhältnis ein anderes ergibt.

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aa) Der Senat hat im Fall eines "steckengebliebenen Baus" zwar entschieden, daß gegenüber einem Eigentümer, der nicht die anteiligen Kosten der Fertigstellung entsprechend einem Eigentümerbeschluß bezahlt, der Wohnungseigentümergemeinschaft kein Zurückbehaltungsrecht dahin zusteht, den Anschluß seiner Wohnung an Versorgungsleitungen zu verhindern. Zur Begründung hat der Senat sich unter anderem darauf bezogen, daß die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch bei einer fertiggestellten Anlage nicht befugt sei, einen mit seinen Beiträgen säumigen Wohnungseigentümer bis zur Begleichung seiner Verbindlichkeiten von der Mitbenutzung der gemeinschaftlichen Sache auszuschließen oder ihm etwa die Versorgungsleitungen abzusperren. Die Gemeinschaft sei vielmehr darauf beschränkt, ihre Forderungen selbständig gegen den Säumigen gerichtlich geltend zu machen (Senat, OLGZ 1984, 278, 281 = NJW 1984, 2708). Der mitgeteilte Sachverhalt läßt jedoch nicht erkennen, daß die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts die einzige praktikable Möglichkeit darstellte, um die rückständigen Forderungen zu realisieren.

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bb) Die damals geäußerte Ansicht des Senats gilt nicht für Fälle, in denen - wie hier - dieser Gesichtspunkt gerade entscheidend ist. In diesen Fällen ist die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts in bezug auf die Versorgung mit Wasser, Allgemeinstrom und Heizenergie grundsätzlich zulässig, soweit der Ausschluß durch den vorübergehenden Einbau von Absperrventilen möglich ist, die - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - keine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG darstellt (in diesem Sinne auch OLG Celle NJW-RR 1991, 1118 f, BayObLG, Beschluß vom 16. Januar 1992, BReg 2 Z 162/91 = NJW-RR 1992, 787 (Leitsatz)).

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Bei § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG, wonach von einem Wohnungseigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangt werden kann, wenn er sich mit der Erfüllung seiner Verpflichtung zur Lasten- und Kostentragung (§ 16 Abs. 2 WEG) in Höhe eines bestimmten Betrages in Verzug befindet, handelt es sich nicht um eine abschließende Spezialregelung. Die Vorschrift entfaltet gegenüber Wohnungseigentümern keine Wirkung, deren Eigentum wirtschaftlich überbelastet ist. Nach § 19 Abs. 1 S. 1 WEG ersetzt das Urteil, durch das ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt wird, die für die freiwillige Versteigerung des Wohnungseigentums und für die Übertragung des Wohnungseigentums auf den Ersteher erforderlichen Erklärungen. Eine Verwertung im Wege der Versteigerung (vgl. §§ 53 ff WEG) setzt indes voraus, daß sich ein Erwerber findet, der ein Gebot abgibt. Lasten auf dem Grundstück Grundpfandrechte, die an den Verkehrswert des Objekts heranreichen, oder Dienstbarkeiten, die einer Nutzung durch den Erwerber entgegenstehen, werden Bietinteressenten ausbleiben. Denn die aus dem Grundbuch ersichtlichen Belastungen erlöschen durch den Zuschlag nach § 57 WEG nicht (Bärmann/Merle, WEG, 6. Aufl., § 54 Rdnr. 16, § 57 Rdnr. 22). Auch darf nicht übersehen werden, daß ein säumiger Wohnungseigentümer diese Konsequenz - wobei möglicherweise die Voraussetzungen einer Anfechtung nach dem Gesetz betreffend die Anfechtung von Rechtshandlungen eines Schuldners außerhalb des Konkursverfahrens nur schwer nachzuweisen sind - selbst herbeiführen kann, indem er zunächst Eigentümergrundschulden bestellt und diese dann an Verwandte abtritt oder diesem ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch einräumt. Die Annahme einer abschließenden Sonderregelung stellt die Eigentümergemeinschaft in derartigen Fällen rechtlos. Wenn der säumige Wohnungseigentümer in der Lage wäre, seine Wohnung unbegrenzt zeitlich zu nutzen, sofern es ihm nur gelänge, sein Eigentum hinreichend zu belasten, müßten die übrigen Wohnungseigentümer zeitlich unbegrenzt einen Teil seiner Lebenshaltungskosten übernehmen, obwohl ihnen als Gemeinschaft der Wohnungseigentümer insoweit keine Fürsorgepflichten obliegt (vgl. OLG Celle a.a.O. S. 119, BayObLG a.a.O.).

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Der Einwand der Rechtsbeschwerde, die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts stelle sich als einen Akt des "Faustrechts" dar und greife in das dingliche Miteigentum des säumigen Wohnungseigentümers ein, geht fehl. Dies ergibt sich schon daraus, daß die Rechtsordnung auch an anderer Stelle die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts an Versorgungsleistungen anerkennt. Insbesondere sind die Versorgungsunternehmen gegenüber ihren Schuldnern grundsätzlich berechtigt, die Strom- oder Fernwärmeversorgung unter Wahrung des Verhältnismäßigkeitsprinzips einzustellen, wenn dies nach den Versorgungsbedingungen zulässig ist und die Voraussetzungen des § 273 BGB vorliegen (vgl. BGH DB 1989, 2328, BGHZ 115, 99, 102 f).

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c) Schließlich hat das Landgericht die weiteren Voraussetzungen für die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts mit Recht bejaht. Im Blick auf die in der Abteilung II eingetragenen Nießbrauchsrechte und die in der Abteilung III vermerkten Grundschulden, Hypotheken und Sicherungshypotheken sowie unter Berücksichtigung der festgestellten Wohngeldrückstände, deren Größenordnung von der Rechtsbeschwerde auch nicht in Zweifel gezogen wird, war die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts dem Grund nach weder unverhältnismäßig noch sittenwidrig.

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Die Auslegung des angefochtenen Beschlusses der Wohnungseigentümer durch das Landgericht dahin, daß die Versorgung der Wohnungen nur von der Erfüllung der laufenden Zahlungsverpflichtungen des Beteiligten zu 1) gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ab Beschlußfassung abhängig gemacht werde, läßt Rechtsfehler nicht erkennen und wird, wie die im Rechtsbeschwerdeverfahren gewechselten Schriftsätze zeigen, auch von den Beteiligten geteilt. Danach deckt der Beschluß das Zurückbehaltungsrecht nur wegen der offenen Hausgeldforderungen für die sieben Wohnungen des Beteiligten zu 1) ab Mai 1992. Bei dieser Auslegung erweist sich das beschlossene Zurückbehaltungsrecht auch seinem Umfang nach als verhältnismäßig. Insbesondere ist nichts dagegen zu erinnern, daß der Beschluß auf den gesamten Hausgeldanspruch und nicht nur auf den Teil abhebt, der auf die Versorgungsleistungen entfällt. Die Beitragsschuld des Wohnungseigentümers aus § 16 Abs. 2 WEG ist eine rechtlich einheitliche Verbindlichkeit. Sie wird durch den Wirtschaftsplan für den Lauf des Abrechnungszeitraums lediglich vorläufig und durch die Beschlußfassung der Eigentümer über die Genehmigung der Jahresabrechnung endgültig festgelegt (BGHZ 104, 197 = NJW 1988, 1910). Bei dem Hausgeldanspruch der Beteiligten zu 2) bis 31) handelt es sich sonach um einen einheitlichen Anspruch aus einem einheitlichen Rechtsverhältnis, der im Blick auf § 273 BGB nicht in verschiedene Teilansprüche zerlegt werden muß.

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Schließlich hindert die Vermietung der Wohnungen durch den Wohnungseigentümer die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts nicht (BayObLG a.a.O.). Die Mieter stehen nur mit dem von der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts betroffenen Wohnungseigentümer in einer vertraglichen Beziehung, leiten ihr Besitzrecht von diesem ab und müssen sich wegen Schlecht- oder Nichterfüllung des Mietvertrages an diesen halten.

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Die Kostenentscheidung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 47 WEG, die Geschäftswertfestsetzung auf § 48 Abs. 2 WEG.