Oberlandesgericht Hamm, 30 REMiet 1/91

Gründe:

Das Landgericht hat dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Kann eine als juristische Person des öffentlichen Rechts geltende kirchliche Einrichtung bei einem Mietvertrag über eine Wohnung,

den sie a) als Vermieterin mit einer Einzelperson geschlossen hat, die nicht Mitarbeiterin kirchlicher Einrichtungen ist,

und der b) die Aufnahme dritter Personen lediglich von einer vorherigen schriftlichen Zustimmung abhängig macht,

eine von dieser Person später begehrte Aufnahme eines nichtehelichen Lebensgefährten anderen Geschlechts alleine mit der Begründung verweigern, die Erteilung der Erlaubnis sei für sie unzumutbar im Sinne von § 549 Abs. 2 S. 1 Halbsatz 2 BGB, weil damit etwas von ihr abverlangt werde, das in Widerspruch zu ihrer eigenen Morallehre stehe?

Nach dem zugrunde liegenden Sachverhalt hat die Beklagte, eine katholische Kirchengemeinde, der Klägerin, einer geschiedenen Frau, 1986 eine in einem Mehrfamilienhaus im Stadtzentrum von ... gelegene 3-Zimmer-Wohnung vermietet. § 7 Nr. 5 des schriftlichen Formularvertrags untersagt der Mieterin die (teilweise) Untervermietung oder Gebrauchsüberlassung ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Vermieterin.

Die Klägerin hat einen Mann kennengelernt, mit dem sie in nichtehelicher Gemeinschaft in der Wohnung leben möchte. Die Beklagte verweigert ihre Zustimmung, da sie die nichteheliche Lebensgemeinschaft nicht gegen ihren Glauben und die Lehre der Kirche billigen könne.

Auf den Antrag der Klägerin hat das Amtsgericht die Beklagte zur Erteilung der Zustimmung, verurteilt. Das Landgericht, bei dem die Beklagte Berufung eingelegt hat, hält die Vorlagefrage für entscheidungserheblich und mißt ihr grundsätzliche Bedeutung zu.

II.

Die Vorlage ist gemäß § 541 Abs. 1 Alternative 2 ZPO zulässig.

Die vorgelegte Frage ist entscheidungserheblich.

Das Landgericht geht zutreffend davon aus, daß der nichteheliche Lebensgefährte als Dritter im Sinne von § 549 BGB anzusehen ist; seine Aufnahme in die Wohnung bedarf also gemäß oder entsprechend § 549 Abs. 1 S. 1 BGB der Vermietererlaubnis, auf die der Mieter unter den Voraussetzungen des § 549 Abs. 2 BGB allerdings auch Anspruch hat (vgl. OLG Hamm - 4. Zivilsenat - Rechtsentscheid vom 17.08.1982, NJW 1982, 2876; BGH, Rechtsentscheid vom 03.10.1984, BGHZ 92, 213 = NJW 1985, 130). § 7 Nr. 5 Mietvertrag ändert an dieser Rechtslage nichts. Die Klausel wiederholt im wesentlichen nur die Regelung des § 549 Abs. 1 S. 1 BGB und hat insoweit keine weitergehende Bedeutung. Sie dürfte im übrigen unwirksam sein, weil sie ein gegen § 9 AGBG verstoßendes Schriftformerfordernis aufstellt (vgl. BGH NJW 1991, 1750 (1751)).

Die Klage ist auch nicht etwa deshalb unbegründet, weil der Klägerin ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme des Freundes in die Wohnung offensichtlich abzusprechen wäre und damit schon die erste Voraussetzung des Anspruchs nach § 549 Abs. 2 S. 1 BGB entfiele. Daß die Parteien, wie das Landgericht ausführt, über ein solches Interesse der Klägerin einer Meinung waren, ist den Akten zwar nicht zu entnehmen. Auch ohne solche Übereinstimmung ist aber nach dem bisher vorgetragenen Sachverhalt die Wertung des Landgerichts, das ein berechtigtes Interesse der Klägerin im Sinne von § 549 Abs. 2 S. 1 BGB bejaht, nicht erkennbar falsch und folglich für den Senat bindend.

Die vorgelegte Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung.

Kirchengemeinden und andere kirchliche Einrichtungen vermieten in großem Umfange Wohnungen an Privatmieter - das Bistum ... und seine Kirchengemeinden unstreitig in knapp 1.800 Fällen -, und die Zahl der Männer und Frauen, die in nichtehelichen Gemeinschaften leben, steigt ständig: Nach Hochrechnung von Mikrozensusdaten betrug diese Zahl in der ... 1978 696.400, 1982 1.032.100 und 1985 1.372.000; zur Zeit wird sie auf mindestens 2.000.000 geschätzt (Hofmann ZRP 1990, 409 (411)). Die Frage, ob der Kirche als Vermieterin die Aufnahme eines "Lebensgefährten" des Mieters in die Wohnung zumutbar ist, wird sich also voraussichtlich künftig öfters stellen. In dieser allgemeinen Form wäre sie zwar nicht durch Rechtsentscheid zu klären, denn die Zumutbarkeitsprüfung erfordert gewöhnlich eine Abwägung aller Umstände des Einzelfalles, liegt also auf dem Gebiet tatrichterlicher Würdigung. Weist der Fall allerdings andere Besonderheiten nicht auf, dann kann die Zumutbarkeitsprüfung in der Tat auf die vom Landgericht vorgelegte generalisierende Frage hinauslaufen, ob der kirchliche Vermieter die Erlaubnis nach § 549 Abs. 2 BGB allein deshalb verweigern darf, weil die nichteheliche Lebensgemeinschaft im Widerspruch zu Glauben und Lehre der Kirche steht. Diese typische Fallgestaltung liegt hier offenbar vor und wird voraussichtlich auch sonst noch vorkommen.

Durch Rechtsentscheid oder sonstige obergerichtliche Rechtsprechung geklärt ist die Frage nach Kenntnis des Senats nicht. Sie - oder eine vergleichbare Frage - war insbesondere nicht Gegenstand des Rechtsentscheids des OLG Hamm - 4. Zivilsenat - vom 17.08.1982 (NJW 1982, 2876) und des BGH vom 03.10.1984 (BGHZ 92, 213 = NJW 1985, 130), die zu Fragen des "berechtigten Interesses" im Sinne von § 549 Abs. 2 S. 1 Halbsatz 1 BGB ergangen sind. In der Literatur wird sie nur gelegentlich kurz gestreift, ohne daß eine allgemeine oder gar herrschende Meinung dazu festgestellt werden könnte, die einen Rechtsentscheid überflüssig machen würde.

III.

Die Frage war wie aus der Beschlußformel ersichtlich zu beantworten.

Ob und unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter es dulden muß, daß sein Mieter einen sogenannten Lebensgefährten in die Wohnung aufnimmt, ist umstritten (vgl. aus der Fülle von Rechtsprechung und Literatur etwa BGHZ 92, 213 = NJW 1985, 130; OLG Hamm - 4. Zivilsenat - NJW 1982, 2876; OLG Hamm - 9. Zivilsenat - VersR 1977, 531; LG Bonn NJW 1976, 1690; LG Köln ZMR 1974, 141; MünchKomm-Voelskow, 2. Aufl., § 549 Rdn. 7; Soergel-Kummer, 11. Aufl., §§ 535-536, Rdn. 259; Soergel-Lange, 12. Aufl., Anhang nach § 1588 "nichteheliche Lebensgemeinschaft", Rdn. 41 ff.; Palandt-Putzo, 50. Aufl., § 549 Rdn. 14; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl., § 56; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rdn. 254; de Witt, Huffmann, Nichteheliche Lebensgemeinschaft, 2. Aufl., 1986, Rdn. 102 ff.; Schwab in Landwehr, Die nichteheliche Lebensgemeinschaft, 1978, S. 78 ff.; Kunigk, Die Lebensgemeinschaft, 1978, S. 101 f.; Bunn ZMR 1988, 9; Wangard ZMR 1986, 73; Scholz NJW 1982, 1070; Strätz FamRZ 1980, 434 (438); Lenhard ZMR 1978, 68; Hummel ZMR 1975, 291).

Nach inzwischen herrschender Meinung verstößt jedenfalls eine auf Dauer angelegte eheähnliche Gemeinschaft lediger Partner nicht gegen die guten Sitten; sie steht im Einklang mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung und verdient grundsätzlich Respekt auch bei dem Vermieter, dessen Mieter einen Partner in die Wohnung aufnehmen möchte (vgl. etwa die Nachweise bei de Witt, Huffmann, a.a.O. Rdn. 102, Fn. 9). Ob der Mieter das im Einzelfall darf, beurteilt sich nach § 549 Abs. 2 BGB; dabei ist ihm jedenfalls in einen Normalfall wie hier ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 549 Abs. 2 S. 1 BGB nicht abzusprechen. Das ist bereits geklärt durch die unter II erwähnten Rechtsentscheide des OLG Hamm - 4. Zivilsenat - (NJW 1982, 2876) und des BGH (NJW 1985, 130), die weitgehend Zustimmung gefunden haben (vgl. auch BVerfG ZMR 1990, 290 (291)) und von denen abzuweichen auch der Senat keinen Anlaß sieht. Vertiefungsbedürftig ist hier nur die Frage, wann die Aufnahme des Partners dem Vermieter unzumutbar im Sinne von § 549 Abs. 2 S. 1 BGB ist.

Als Regelbeispiele der Unzumutbarkeit führt § 549 Abs. 2 S. 1 Halbsatz 2 BGB wichtige Gründe in der Person des aufzunehmenden Dritten oder Überbelegung der Wohnung an. Sonstige Unzumutbarkeitsgründe im Sinne dieser Vorschrift - nur sie sind Gegenstand der vorliegenden Fragestellung - müssen ein Gewicht haben, das dem der Regelbeispiele entspricht (BGH NJW 1985, 130 (132); de Witt, Huffmann, a.a.O., Rdn. 110). Es müssen also erhebliche Belange des Vermieters berührt sein (OLG Hamm - 4. Zivilsenat - NJW 1982, 2876 .(2880)).

Aus dem Kreis dieser Belange sind die ethischen und Moralanschauungen des Vermieters,, auch diejenigen über die nichteheliche Lebensgemeinschaft, nicht von vornherein auszuschließen. Er kann es als Eingriff in die Freiheit seiner sittlichen Entscheidung empfinden, daß er eine solche Gemeinschaft in seinem Haus hinnehmen soll, obwohl er einen entsprechenden Vertrag nicht geschlossen hat und nicht schließen wollte (vgl. Schwab a.a.O. S. 79). Da allerdings sein Interesse gegen das Interesse des Mieters abzuwägen ist, sich in der Wohnung frei zu entfalten, und da nach heutiger Auffassung die Entfaltungsform der nichtehelichen Lebensgemeinschaft nicht außerhalb der Rechtsordnung und der guten Sitten steht, so kann es für sich allein noch nicht als schutzwürdiger Belang des Vermieters gelten, daß er nichteheliche Lebensgemeinschaften moralisch mißbilligt (allgemeine Meinung; vgl. etwa OLG Hamm - 4. Zivilsenat - NJW 1982, 2876 (2880); LG Bonn MJW 1976, 1690 (1691); die Witt, Huffmann, a.a.O. Rdn. 112-114; Soergel-Kummer, a.a.O. Rdn. 259; Diederichsen, NJW 1983, 1017 (1019); a.A. etwa OLG Hamm - 9. Zivilsenat - VersR 1977, 531, welche Entscheidung der Senat übrigens nicht zu einer Divergenzvorlage gemäß § 541 Abs. 1 S. 3 ZPO nötigt: sie behandelt den Fall einer natürlichen Person als Vermieters, und zwar zu einer Zeit, als die Anschauungen über die nichteheliche Lebensgemeinschaft noch anders waren als heute). Hinzu kommen müssen vielmehr besondere Gründe, aus denen er durch die nichteheliche Lebensgemeinschaft seines Mieters konkret betroffen wird (vgl. - auch wegen der folgenden Beispiele - neben den soeben Zitierten etwa Soergel-Lange a.a.O., Rdn. 43; Finger WuM 1982, 257 (258); Scholz NJW 1982, 1070 (1071); Strätz FamRZ 1980, 434 (438); Schwab a.a.O. S. 79).

Als solcher Grund wird insbesondere die Lage der Wohnung angesehen. Wohnen etwa Mieter und Vermieter im selben Haus, kann die unmittelbare Konfrontation mit der von ihm mißbilligten Lebensweise des Mieters den Vermieter, z.B. bei der Kindererziehung, empfindlich stören. Oder liegt die Wohnung in einem sozialen Umfeld, das nichteheliche Lebensgemeinschaften nicht akzeptiert, dann kann es dem Vermieter, sogar wenn er selbst anders denkt, unter Umständen unzumutbar sein, dem sozialen Druck der Gesellschaft standzuhalten.

Juristische Personen als Vermieter werden eine konkrete Betroffenheit dieser Art im allgemeinen kaum geltend machen können. Speziell Kirchen und ihre Institutionen sind andererseits schon durch den bloßen Widerspruch erhöht belastet, in dem die nichteheliche Lebensgemeinschaft des Mieters zur kirchlichen Lehre steht, denn sie haben dieser Lehre nicht nur zu folgen, sondern sie auch zu verkündigen. In ihrem Fall wird deshalb die Auffassung vertreten, daß ihr Ablehnungsrecht sich von selbst verstehe (Köhler, Handbuch der Wohnungsmiete, 3. Aufl., § 56 Nr. 3) oder doch anzuerkennen (MünchKomm-Voelskow, 2. Aufl., § 549 Rdn. 8; Soergel-Kummer, 11. Aufl., §§ 535-536, Rdn. 259 (?)) oder jedenfalls möglich sei (LG Bonn NJW 1976, 1690; Soergel-Lange, 12. Aufl., Anhang zu § 1588 "nichteheliche Lebensgemeinschaft" Rdn. 43).

Von selbst versteht sich das Ablehnungsrecht auch im Fall der kirchlichen Vermieterin nicht. Vermietet sie z.B. an einen Nichtchristen, wird sie durch dessen Lebensweise im allgemeinen nicht stärker betroffen sein als andere Vermieter. Auch wenn ihrem Mieter etwa wegen Alters oder Krankheit sowohl der Verzicht auf den Partner als auch der Auszug aus der Wohnung schwer fiele, hätte ihr etwaiges Ablehnungsbedürfnis - wohl schon nach anderen Geboten der christlichen Lehre - minderes Gewicht. Die Zumutbarkeitsschwelle könnte ferner dann heraufgesetzt sein, wenn - wie übrigens im Fall der Parteien - das Mietverhältnis für unbestimmte Zeit geschlossen und folglich ordentlich kündbar ist (zumindest sofern man dann ein berechtigtes Interesse der Vermieterin im Sinne von § 564 b Abs. 1 BGB annimmt).

Aber auch im hier unterstellten "Durchschnittsfall", in dem solche und andere Besonderheiten fehlen, vermag der Senat es, nicht als unzumutbar anzusehen, daß der kirchliche Vermieter die nichteheliche Lebensgemeinschaft in der Mietwohnung hinnimmt. Nicht daß diese Lebensweise seiner Überzeugung zuwider läuft, sondern daß sie gerade zur kirchlichen Verkündigung in Widerspruch steht, gibt, wie schon angedeutet, seinen Interessen den zusätzlichen Akzent, dessentwegen ein Ablehnungsrecht überhaupt zu erwägen ist. Die Glaubwürdigkeit der Kirche, um die es also im Grunde geht, gerät aber nicht ernsthaft in Gefahr, wenn der kirchliche Vermieter sich mit der Aufnahme der Lebensgemeinschaft abfindet. Kein Verständiger, wird daraus den Schluß ziehen, daß die Kirche ihre Lehre nicht ernstnimmt, - es sei denn, man wollte ihr überhaupt das moralische Recht absprechen, ihr Vermögen u.a. durch Mietwirtschaft in den, hierfür verfügbaren Formen des Bürgerlichen Rechts zu verwalten. Eine derart rigorose Auffassung wäre allerdings allein im Hinblick auf die soziale Aufgabe verfehlt, die die Kirche als Vermieterin zugleich erfüllt. Konflikte, in die sie bei dieser privatwirtschaftlichen Betätigung ungewollt gerät - auch ohne Begründung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft kann übrigens das Sexualverhalten des Mieters Grund zur Mißbilligung geben, und sogar die Wiederheirat eines nur bürgerlich Geschiedenen verstieße gegen Glaubens- und Rechtsgrundsätze der katholischen Kirche -, kann man ihr dann einerseits nicht zum Vorwurf machen und andererseits nicht zum Anlaß einer rechtlichen Sonderbehandlung nehmen.

Es sei erneut klargestellt, daß dies alles nur für den unauffälligen Durchschnittsfall gilt, der durch Merkmale wie die Verwendung eines üblichen Vertragsformulars, die Lage der Wohnung in einem sozial normalen Umfeld, die mögliche Zugehörigkeit des Mieters zu einer christlichen Kirche, aber ohne Funktion in ihren Einrichtungen und eine gewisse Konstanz der intendierten Partnerschaft gekennzeichnet ist. Es gilt nicht - sondern eine Abwägung aller Umstände des Einzelfalls, einschließlich der etwa dem Mieter günstigen, ist nötig -, sobald Besonderheiten hinzutreten, die den kirchlichen Vermieter zusätzlich belasten. In Betracht kommen als solche Besonderheiten neben etwaiger(im bürgerlich rechtlichen Sinne)ehebrecherischer Natur der Partnerschaft oder gehäuftem Partnerwechsel (dann wird allerdings im allgemeinen schon ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne von § 549 Abs. 2 S. 1 Halbsatz 1 BGB zu verneinen sein) oder Unzuträglichkeiten wegen der Lage der Wohnung in einer die nichteheliche Lebensgemeinschaft ablehnenden Umgebung auch gesteigerte Loyalitätspflichten solcher Mieter, die im Dienst der Kirche stehen. Insoweit erscheint ein Hinweis auf die verwandte Problematik bei der Kündigung kirchlicher Arbeitsverhältnisse nicht unangebracht. Die arbeitsrechtlichen Lösungen (vgl. insbesondere die vom Bundesarbeitsgericht entwickelte und vom Bundesverfassungsgericht (NJW 1986, 367) modifizierte "Abstufungstheorie") sind auf das Mietrecht zwar nicht unmittelbar zu übertragen, machen aber jedenfalls deutlich, daß die Kirche bei Privatrechtsverhälthissen ohne Bezug zu ihren Verkündigungs- und karitativen Aufgaben keine erhöhten Loyalitätsanforderungen stellen kann. - Als Besonderheit im vorerwähnten Sinne wäre es ferner z.B. anzusehen, wenn der kirchliche Vermieter mit der Vermietung erkennbar bestimmte seelsorgerische Zwecke oder andere Ziele kirchlichen Wirkens verfolgte. Ist eine solche Tendenz allerdings nicht konkret vorhanden, dann werden rein verbale Vertragserklärungen, daß die Gebrauchsüberlassung an bestimmte Personen nicht gebilligt werde, gemäß § 549 Abs. 2 S. 3 BGB wirkungslos sein.

Der Senat hat noch erwogen, ob der zur Duldung verpflichtete kirchliche Vermieter nicht gleichwohl den Akt der Erlaubniserteilung, nach § 549 Abs. 2 S. 1 Halbsatz 1 BGB als (besonders) unzumutbar ablehnen kann. Eine solche Differenzierung, wäre allerdings nicht nur im vorliegenden Fall verfehlt - die Klägerin war zur Leistungsklage erst übergegangen, nachdem die Beklagte eine anfängliche bloße Feststellungsklage als unzulässig gerügt hatte -, sondern auch generell nicht angebracht:

Ist die Gebrauchsüberlassung dem Vermieter zumutbar, dann schuldet er nach dem Gesetz auch die Erlaubnis, ohne daß insoweit noch einmal Zumutbarkeitserwägungen anzustellen wären. Andererseits kann er, wenn die Gebrauchsüberlassung unberechtigt ist, die Erlaubnis verweigern und nach Abmahnung gemäß § 553 BGB ohne weiteres kündigen (vgl. BGH NJW 1985, 2527). Auch dieser Konsequenz wegen kann man dem Mieter das Recht auf die klärende Erlaubniserteilung nicht absprechen. Im übrigen ist es im Grunde nicht zusätzlich belastend für den kirchlichen Vermieter, wenn er die rechtmäßige Gebrauchsüberlassung nicht nur hinnimmt, sondern dem Gesetz entsprechend anerkennt. Daß er damit die nichteheliche Lebensgemeinschaft nicht billigt - was er bei der Erlaubniserteilung übrigens zum Ausdruck bringen kann -, liegt klar auf der Hand.