Oberlandesgericht Düsseldorf, 9 U 77/23

G r ü n d e :

Die Parteien sind Nachbarn in A.-Stadt. Ihre Grundstücke liegen in der G1. Zur Verdeutlichung der Lage der Grundstücke zueinander wird auf den folgenden Auszug aus 000-Online Bezug genommen:

Die Entscheidung enthält an dieser Stelle ein Bild oder eine Grafik.

Die Beklagten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft B.-Platz 22. Die über deren Grundstück B.-Platz 22 (Flurstück 179) führende Zuwegung zu dem Flurstück 180 (B.-Platz 22a) ist Gegenstand des Rechtsstreits. Das Flurstück 180 steht im Eigentum des Klägers zu 1 und seiner Schwester, der Klägerin zu 2. Die Zuwegung führt an dem Flurstück 178 (B.-Platz 23) vorbei, das im Alleineigentum des Klägers zu 1 steht. Die letztgenannte Parzelle liegt unmittelbar an der öffentlichen Straße B.-Platz, wird aber ebenfalls über die streitgegenständliche Zuwegung erreicht.

Die drei Flurstücke 178, 179 und 180 waren ursprünglich ungeteilt und standen im Eigentum des Vaters der Kläger. Dieser teilte sein Grundstück auf und belastete das dadurch entstehende Flurstück 179 mit Erklärung vom 03.10.1984 im Wege einer Baulast mit einem Zufahrts- und Leitungsrecht (Anlage B2, Bl. 145 der elektronischen Akte des Landgerichts = EA I, mit zugehörigem Lageplan, Bl. 89 der elektronischen Akte des Senats = EA II).

Das Flurstück 179 wurde hernach aufgrund notariellen Vertrags vom 02.10.1987 (Anlage K1) an die Eheleute C. veräußert. In dem Vertrag wurde ein Wegerecht zugunsten der Parzellen 178 und 180 vereinbart, das dinglich gesichert werden sollte. Die Beteiligten bewilligten und beantragten in der notariellen Urkunde die Eintragung einer entsprechenden Grunddienstbarkeit, die jedoch nicht eingetragen wurde. Streitig ist, ob der Notar die Eintragung der Grunddienstbarkeit beim Grundbuchamt beantragt hat.

In der Folgezeit wurde Herr C. Alleineigentümer, der dann sein Eigentum in Wohneigentum aufteilte und veräußerte. Die Dienstbarkeit war dabei nicht Gegenstand der Gespräche und Vereinbarungen. Die entstandene Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus den Beklagten. Ein Verwalter ist nicht bestellt.

Im Mai 2021 forderte der spätere Prozessbevollmächtigte der Beklagten die damaligen Bewohner der Parzelle 180 (B.-Platz 22a) auf, den Privatweg auf dem Flurstück 179 nicht mehr zu nutzen. Nach weiterem Schriftverkehr hat die WEG Klage auf Unterlassung der Nutzung des Zufahrtsweges über das Flurstück 179 erhoben. Antragsgemäß hat die 1. Zivilkammer des Landgerichts Kleve u.a. die hiesigen Kläger am 25.01.2023 verurteilt, es zu unterlassen, den Zufahrtsweg auf dem Flurstück 179 zu nutzen, und für jeden Fall der Zuwiderhandlung Ordnungsmittel angedroht. Das ist Gegenstand des parallel geführten Berufungsverfahrens I-9 U 27/23 vor dem Senat.

Im vorliegenden Verfahren haben die Kläger mit ihrer am 10.03.2022 zugestellten Klage die Bestellung einer Grunddienstbarkeit mit einem Wegerecht zur Nutzung des Zufahrtswegs auf dem Flurstück 179 verlangt, hilfsweise Einräumung eines Notwegerechts. Hilfsweise widerklagend haben die Beklagten für den Fall der Zuerkennung eines Notwegerechts eine Notwegrente in Höhe von 300 € monatlich verlangt.

Die 3. Zivilkammer des Landgerichts Kleve hat die Klage am 05.05.2023 in der Hauptsache abgewiesen und die Mitglieder der WEG lediglich verurteilt, für die Dauer von drei Monaten einen Notweg gegen Zahlung einer Notwegrente von 100,00 EUR zu gewähren. Auf dieses Urteil wird wegen der Einzelheiten auch des erstinstanzlichen Parteivortrags und der genauen Fassung der Anträge Bezug genommen.

Mit ihrer Berufung in dem vorliegenden Verfahren verfolgen die Kläger ihr erstinstanzliches Begehren weiter, die Grunddienstbarkeit zu ihren Gunsten eintragen zu lassen. Sie meinen, der Anspruch folge aus Vertrag und sei nicht verjährt. Gebunden seien die Parteien an den Vertrag über ein Anwartschaftsrecht. Außerdem sei es in Ansehung der Baulast treuwidrig und rechtsmissbräuchlich, die Zuwegung zu verweigern. Die Mitbenutzung des Weges beeinträchtige die Beklagten entgegen der Einschätzung des Landgerichts in keiner Weise.

Jedenfalls bestehe ein Notwegerecht über drei Monate hinaus. Die Zufahrt über das Flurstück 178 sei zumutbar nicht zu realisieren, zumal der Denkmalschutz dem entgegenstehe.

Die Kläger beantragen (sinngemäß), unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Kleve vom 05.05.2023 wie folgt zu erkennen:

1. Die Beklagten zu 1 und zu 2 werden als Miteigentümer des im G1, Blatt 001, Flur 0, Flurstück 179 eingetragenen Grundstücks verurteilt, den jeweiligen Eigentümern der im G1, Blatt 001, Flur 0, Flurnummern 178 und 180 eingetragenen Grundstücke an rangbereiter Stelle das Recht einzuräumen, über das Flurstück 179 zu gehen und zu fahren. Demzufolge bewilligen und beantragen die Parteien die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers der vorgenannten Flurstücke 178 und 180 zu Lasten des Flurstücks 179.

2. Der Beklagte zu 3 wird als Miteigentümer des im G1, Blatt 002, Flur 0, Flurstück 179 eingetragenen Grundstücks verurteilt, den jeweiligen Eigentümern der im G1, Blatt 001, Flur 0, Flurnummern 178 und 180 eingetragenen Grundstücke an rangbereiter Stelle das Recht einzuräumen, über das Flurstück 179 zu gehen und zu fahren. Demzufolge bewilligen und beantragen die Parteien die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers der vorgenannten Flurstücke 178 und 180 zu Lasten des Flurstücks 179.

3. Die Beklagte zu 4 wird als Miteigentümerin des im G1, Blatt 003, Flur 0, Flurstück 179 eingetragenen Grundstücks verurteilt, den jeweiligen Eigentümern der im G1, Blatt 001, Flur 0, Flurnummern 178 und 180 eingetragenen Grundstücke an rangbereiter Stelle das Recht einzuräumen, über das Flurstück 179 zu gehen und zu fahren. Demzufolge bewilligen und beantragen die Parteien die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers der vorgenannten Flurstücke 178 und 180 zu Lasten des Flurstücks 179.

Hilfsweise:

Die Beklagten werden als Miteigentümer des im G1, Blatt 001, Flur 0, Flurstück 179 eingetragenen Grundstücks verurteilt, den Klägern als Miteigentümer des Flurstücks 180, ihren Angehörigen und Mietern sowie deren Besuchern den Zugang und die Zufahrt mit Kraftfahrzeugen von der Straße B.-Platz zwischen den Häusern B.-Platz 23 und 22 auf einer Länge von 30 m und einer Breite von 4m zum Flurstück 180, B.-Platz 22a, zu gewähren.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.

Der Senat hat die vorliegende Sache und das parallel geführte Verfahren I-9 U 27/23 am 27.05.2024 verhandelt und dabei die Akten des jeweiligen anderen Verfahrens zu Informationszwecken beigezogen. Wegen der von den Parteivertretern in der Verhandlung abgegebenen Erklärungen wird auf das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.

Mit nachgelassenem Schriftsatz vom 20.06.2024 haben die Kläger Auszüge aus den Grundbuchakten vorlegt, auf die Bezug genommen wird.

II.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung ist unbegründet.

Die Klage ist zulässig.

Die Klage richtet sich zulässig gegen die Mitglieder der WEG und nicht gegen die nach § 9a Abs. 1 WEG rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Das Urteil des BGH vom 20.01.2023 (V ZR 65/22, NJR-RR 2003, 521, 522 Rn. 9) zur Passivlegitimation der Mitglieder der WEG für den Anspruch aus § 894 BGB lässt sich nicht auf eine Konstellation wie die hiesige übertragen. So sind Inhaber einer Grunddienstbarkeit für das aufgeteilte Grundstück sämtliche Wohnungseigentümer. Diese (und nicht die Gemeinschaft) müssen einer Aufhebung zustimmen (vgl. Falkner, in: BeckOGK WEG, § 9a WEG Rn. 256). Für den umgekehrten Fall der Bewilligung einer Grunddienstbarkeit kann nichts anderes gelten. Zudem wird die WEG vorliegend in Ermangelung eines Verwalters gemäß § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten, so dass ohnehin alle Wohnungseigentümer zur Abgabe der begehrten Erklärungen verurteilt werden müssten.

Die Kläger haben auch das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis. Einen einfacheren Weg, das begehrte Wegerecht eintragen zu lassen, gibt es für sie nicht. Namentlich können sie nicht auf der Grundlage der Einigung in dem notariellen Kaufvertrag vom 02.10.1987 (EA I 12) die Eintragung veranlassen. Einigung und Eintragung müssen korrespondieren, wozu auch gehört, dass die Verfügungsbefugnis des die Eintragung bewilligenden Eigentümers bis zur Eintragung fortbesteht. Nach Eigentumsverlust an einen Erwerber sind die Voraussetzungen des § 873 Abs. 1 BGB nicht mehr erfüllt und kann die intendierte Grunddienstbarkeit nicht mehr entstehen (vgl. Enders, in: BeckOGK BGB, Stand: 01.04.2024, § 873 BGB Rn. 167.1, 191).

Hinsichtlich des Hauptanspruchs ist die Klage unbegründet.

Die Kläger können aus dem Kaufvertrag, den ihr Rechtsvorgänger am 02.10.1987 mit den Rechtsvorgängern der Beklagten geschlossen hat, keine vertraglichen Ansprüche ableiten. Dass ein Vertrag nur die Parteien berechtigt und verpflichtet, hat bereits das Landgericht zutreffend ausgeführt. Die Überlegung der Kläger, die Verpflichtung bleibe auch nach Veräußerung bestehen, mag zutreffen, aber der gedankliche Schritt der Kläger, dann müsse sie der Rechtsnachfolger übernehmen, lässt sich nur gehen, wenn ihm denn die Verpflichtung von dem Verkäufer übertragen worden ist, wofür es keine Anhaltspunkte gibt. Kraft Gesetzes sind vertragliche Pflichten nicht an die Sache gebunden und können nicht mit der Sache übergehen. Dazu bedarf es eines gesonderten Aktes, den es hier nicht gibt.

Die Kläger haben die Grunddienstbarkeit auch nicht über ein Anwartschaftsrecht erworben.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verdichtet sich die Anwartschaft zu einem Anwartschaftsrecht, wenn von dem mehraktigen Entstehungstatbestand eines Rechts schon so viele Erfordernisse erfüllt sind, dass von einer weitgehend gesicherten Rechtsposition des Erwerbers gesprochen werden kann, die der andere an der Entstehung des Rechts Beteiligte nicht mehr durch einseitige Erklärung zu zerstören vermag (vgl. BGH, Beschluss vom 13.09.2023 – XII ZB 400/22, Juris Rn. 23 mit Nachweisen zur älteren Rechtsprechung). Grundsätzlich erwirbt der Erwerber nach bindender Einigung und Eintragungsbewilligung ein Anwartschaftsrecht auf das im Entstehen begriffene Eigentum oder sonstige Recht (Lettmaier, in: MüKo BGB, 9. Aufl. 2023, § 873 BGB Rn. 92). Ein solches Anwartschaftsrecht hinsichtlich einer Grunddienstbarkeit kann auch übertragen werden, etwa bei Verkauf eines Grundstücks mit allen darauf ruhenden Rechten und Belastungen (OLG Hamburg, Urteil vom 08.02.1990 – 6 U 231/89, NJW-RR 1990, 1297).

Allerdings kann ein solches Anwartschaftsrecht erst dann entstehen, wenn die Eintragung auch tatsächlich beantragt worden ist, denn erst dann sind so viele Erfordernisse erfüllt, dass von einer weitgehend gesicherten Rechtsposition gesprochen werden kann. Daran fehlt es hier. Der BGH hat in seinem Urteil vom 25.02.1966 (V ZR 129/63, NJW 1966, 1019, 1020) ausgeführt, das Anwartschaftsrecht bei Grundstücken sei weniger gesichert als bei beweglichen Sachen. Bereits eine anderweitige Auflassung lasse das Anwartschaftsrecht erlöschen. Außerdem habe der Auflassungsempfänger jedenfalls dann kein Anwartschaftsrecht, wenn kein wirksamer Eintragungsantrag mehr bestehe, dieser Antrag also zurückgenommen oder zurückgewiesen worden sei. Darin wie auch in der bereits zitierten Kommentierung schwingt der Gedanke mit, dass ein Anwartschaftsrecht notwendig voraussetzt, dass die für den Eigentumserwerb erforderlichen Akte vollzogen sein müssen. Auch im Regelfall der Übereignung einer beweglichen Sache unter Eigentumsvorbehalt entsteht ein Anwartschaftsrecht nur, wenn es lediglich des Bedingungseintritts nach § 158 Abs. 1 BGB bedarf. Solange aber die Übergabe oder ein Übergabesurrogat fehlen, kann man allenfalls von einer Erwerbsaussicht, aber noch nicht von einem Anwartschaftsrecht sprechen. Die Überlegungen des BGH müssen deshalb erst recht für den Fall gelten, dass ein Eintragungsantrag nicht einmal gestellt worden ist.

Dass ein solcher Eintragungsantrag beim Grundbuchamt gestellt worden wäre, ist weiter nicht festzustellen und ergibt sich auch nicht aus den Unterlagen, welche die Kläger mit Schriftsatz vom 20.06.2024 vorgelegt haben. Der Notar D. hat unter dem 13.10.1987 lediglich die Eintragung der Auflassungsvormerkung beantragt, nicht aber die Eintragung der Grunddienstbarkeit. Auch dem Schreiben des Notars E. vom 05.01.2007 ist nicht zu entnehmen, dass jemals ein Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung gestellt worden wäre. Das Gegenteil ist dadurch indiziert, dass eine solche Eintragung ausgeblieben ist.

Überdies wäre ein Anwartschaftsrecht des Rechtsvorgängers der Kläger spätestens mit dem Verlust des Eigentums der Rechtsvorgänger der Beklagten erloschen. Denn ab diesem Zeitpunkt war eine Eintragung auf der Basis der ursprünglichen Bewilligung nicht mehr möglich, weil die Verfügungsbefugnis des Bewilligenden nicht mehr bestand.

Der Entscheidung des BGH vom 12.05.1999 (V ZR 183/98, Juris Rn. 7), auf welche sich die Kläger berufen, lassen sich keine Gedanken entnehmen, die für den vorliegenden Fall fruchtbar zu machen wären. Dort ging es darum, dass der Eigentümer zweier Grundstücke das faktisch herrschende verkaufte, dafür aber eine Zuwegung auf dem ihm verbleibenden Grundstück unentbehrlich war. Für einen solchen Fall hat der BGH eine stillschweigende Verpflichtung zur Bestellung einer Dienstbarkeit anerkannt. Das betrifft aber die Konstellation einer vertraglichen Beziehung, in welcher die Parteien des vorliegenden Rechtsstreits nicht stehen.

Die Baulast vermittelt den Klägern ebenfalls nicht den geltend gemachten Anspruch. Denn auch über die Baulast sind die Parteien nicht vertraglich verbunden. In dem umgekehrten Fall gewährt der BGH einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Baulast aus dem Schuldverhältnis, welches über die Grunddienstbarkeit besteht (vgl. BGH, Urteil vom 22.10.2021 – V ZR 92/20). In der vorliegenden Konstellation aber besteht kein solcher Anspruch, weil die Baulast kein Schuldverhältnis begründet und daraus keine Rechte Dritter abgeleitet werden können (vgl. etwa Senat, Urteil vom 12.04.1989 – I-9 U 252/88, Juris Rn. 25).

Anderes lässt sich auch nicht aus dem Urteil des OLG Hamburg vom 20.11.2020 (6 U 106/14, BeckRS 2020, 49488) ableiten. Darin hat der dortige Senat ein Recht auf Gewährung der Zuwegung zugesprochen, welches er auf einen Vertrag zugunsten Dritter und daneben auch auf § 242 BGB in Verbindung mit der in jenem Fall bestehenden Baulast gestützt hat. Daraus lässt sich aber kein allgemein gültiger Rechtsgedanke formulieren. Die Ausführungen des OLG Hamburg verhalten sich im Kern nur dazu, dass die Ablehnung der Zuwegung rechtsmissbräuchlich sei. Wie daraus ein positiver Anspruch auf ein bestimmtes Verhalten entstehen soll, ist dem Urteil nicht zu entnehmen. Der Sache nach ergänzen die Überlegungen wohl auch nur diejenigen, die das dortige Gericht zum Vertrag zugunsten Dritter angestellt hat, in welchem die Übernahme der Baulast ausdrücklich geregelt war.

Auch soweit die Kläger als berechtigte Mitbesitzer der Zufahrt anzusehen sein dürften, weil ihnen – wie der erkennende Senat in dem Parallelverfahren I-9 U 27/23 näher ausgeführt hat – die Benutzung nicht untersagt werden darf, vermittelt ihnen die Baulast nicht den im vorliegenden Verfahren geltend gemachten Anspruch. Der Mitbesitz begründet kein Pflichtenverhältnis, welches einen Anspruch auf Einräumung einer Grunddienstbarkeit vermittelt. Die Bedeutung der Baulast ist im Verhältnis der Parteien deshalb darauf beschränkt, dass sie den Klägern faktisch und öffentlich-rechtlich abgesichert den Zugang zu ihrem gemeinsamen Grundstück sichert. Sie vermittelt aber keinen privatrechtlichen Anspruch.

Auch unter dem Gesichtspunkt eines etwaigen Rechtsmissbrauchs lässt sich kein positiver Anspruch gegen die Beklagten begründen. Der Senat hat in dem Parallelverfahren I-9 U 27/23 ausgeführt, dass sich die WEG rechtsmissbräuchlich dadurch verhält, dass sie die Baulast ignoriert und einen baulastwidrigen Zustand einklagen möchte. Auch wenn man allgemeiner einen Rechtsmissbrauch schon darin sehen wollte, dass die WEG und ihre Mitglieder den Klägern die Benutzung der Zuwegung verweigern, kann daraus allenfalls folgen, dass sie die Benutzung nicht verweigern dürfen, aber nicht positiv, dass sie die Bewilligung einer Grunddienstbarkeit schulden. Da die Baulast, wie aufgezeigt, keinen Anspruch auf eine Grunddienstbarkeit vermittelt, kann es auch nicht rechtsmissbräuchlich sein, sich einem dahingehenden Begehren zu verweigern.

Der Gedanke an Treu und Glauben lässt sich auch nicht sinnvoll in der Weise weiterführen, dass ein Anspruch aus § 242 BGB abzuleiten wäre. Grundsätzlich regelt die Norm nur die Pflichten in einem bestehenden Pflichtenverhältnis und ragt auch in das Abwicklungsverhältnis hinein (vgl. grundlegend Schubert, in: MüKo BGB, 9. Aufl. 2022, § 242 BGB Rn. 187). Eine Treuepflicht, eine Grundbucheintragung zu bewilligen, ließe sich aber allenfalls dann ableiten, wenn die Beteiligten schon in einer Rechtsbeziehung zueinander stünden. Das ist nicht der Fall. Das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis der Parteien begründet keine solche Rechtsbeziehung, denn es wirkt sich in der Regel allein als Schranke der Rechtsausübung aus und begründet eine Pflicht zu positivem Tun nur in Ausnahmefällen, die dem vorliegenden Fall nicht ansatzweise vergleichbar sind (vgl. die Ausführungen und Rechtsprechungsnachweise bei Looschelders/Olzen, in: Staudinger BGB, Stand: 03.12.2021, § 242 BGB Rn. 917). Aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis könnten allenfalls bezogen auf eine schon bestellte Dienstbarkeit Ansprüche entwickelt werden (vgl. Schubert, a.a.O., Rn. 232 m.w.N.), nicht aber ein Anspruch auf Bestellung einer solchen Dienstbarkeit.

Auch hinsichtlich des Hilfsanspruchs ist die Klage und damit die Berufung unbegründet.

Die Voraussetzungen für einen Notweg im Sinne des § 917 BGB bestehen nicht. Wie der Senat in dem Parallelverfahren I-9 U 27/23 ausgeführt hat, ist der Zugang zu der Parzelle 180 durch die Baulast gesichert und kann nicht verhindert werden. Damit besteht die notwendige Verbindung im Sinne der genannten Vorschrift. Eines Notwegs bedarf es nicht.

Für die Parzelle 178 bestanden die Voraussetzungen schon von vornherein nicht, weil es unmittelbar an der öffentlichen Straße liegt und damit die notwendige Verbindung im Sinne des § 917 BGB hat.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.

Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen. Die Frage nach den privatrechtlichen Wirkungen einer Baulast, welche die Revisionszulassung in dem Parallelverfahren I-9 U 27/23 veranlasst haben, stellt sich auch im vorliegenden Verfahren. Zudem würde es dem in § 543 Abs. 2 Nr. 2 Var. 2 ZPO formulierten Ziel einer einheitlichen Rechtsprechung widersprechen, wenn nicht durch eine Revisionszulassung auch im vorliegenden Verfahren sichergestellt wäre, dass beide Verfahren – anders als erstinstanzlich – nicht in einander widersprechender Weise entschieden werden.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf (bis) 22.000 EUR festgesetzt.

…