Oberlandesgericht Düsseldorf, 3 Wx 158/24

G r ü n d e

Der Beteiligte zu 2. kaufte mit notariell beurkundetem Vertrag vom 28. Mai 2024 von der in Bezug auf alle Grundstücksangelegenheiten unter Betreuung ihres Sohnes stehenden Beteiligten zu 1. den vorbezeichneten Grundbesitz. Die Beteiligte zu 3. ist Grundschuldgläubigerin.

In Abschnitt III. Ziffer 10) a) und b) des notariellen Kaufvertrages erteilte die Beteiligte zu 1. als Verkäuferin dem Beteiligten zu 2. als Käufer unter näher beschriebenen Einschränkungen die Vollmacht, den erworbenen Grundbesitz mit Grundpfandrechten in beliebiger Höhe zu belasten und dazu alle erforderlichen und geeignet erscheinenden Erklärungen abzugeben sowie den jeweiligen Eigentümer dinglich der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen, Rangänderungen und Rangvorbehalte zu erklären sowie Sicherungszweckerklärungen abzugeben. Der Betreuer der Beteiligten zu 1. hat den Kaufvertrag genehmigt, indem er den Vertrag in seiner Eigenschaft als Betreuer der Beteiligten zu 1. abgeschlossen hat. Das Betreuungsgericht hat den notariellen Kaufvertrag mit Beschluss vom 19. Juni 2024 genehmigt; der Beschluss ist rechtskräftig.

In Ausnutzung der genannten Belastungsvollmacht hat der Beteiligte zu 2. an dem streitbefangenen Grundbesitz eine Grundschuld über 75.000 Euro nebst Zinsen und Nebenleistungen zugunsten der Beteiligten zu 3. mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung nach § 800 ZPO bestellt. Zugunsten des Beteiligten zu 2. ist ferner eine Auflassungsvormerkung bestellt worden.

Unter dem 15. Juli 2024 hat der beurkundende Notar beantragt, die Buchgrundschuld mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung und die Auflassungsvormerkung im Grundbuch einzutragen, und zwar die Grundschuld im Rang vor der Auflassungsvormerkung. Den Eintragungsantrag zur Grundschuld hat er dabei für die Beteiligten zu 1. und zu 3. gestellt.

Mit der angefochtenen Entscheidung hat das Amtsgericht die Beteiligte zu 1. im Wege der Zwischenverfügung aufgefordert, innerhalb einer näher bezeichneten Frist nachzuweisen, dass das Betreuungsgericht die Grundschuldbestellung genehmigt hat, und dazu eine Rechtskraftbescheinigung und einen Zugangsnachweis vorzulegen.

Dagegen richtet sich die Beteiligte zu 1. mit ihrer Beschwerde. Sie vertritt unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Senats (Beschluss vom 1.8.2023, I-3 Wx 86/23) die Ansicht, dass die geforderte betreuungsgerichtliche Genehmigung nicht erforderlich ist, weil das Betreuungsgericht bereits dem zugrundeliegenden Kaufvertrag und der darin enthaltenen Belastungsvollmacht zugestimmt hat.

Das Amtsgericht hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Grundbuchakte und die Beschwerdeschrift Bezug genommen.

II.

Die Beschwerde hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und zur Zurückverweisung des Eintragungsantrags vom 15. Juli 2024 an das Amtsgericht.

A. Die angefochtene Entscheidung ist schon deshalb aufzuheben, weil das Amtsgericht über den Eintragungsantrag der Beteiligten zu 1. nicht im Wege einer Zwischenverfügung hätte entscheiden dürfen. Der Erlass einer Zwischenverfügung des Grundbuchamts kommt nur in Betracht, wenn der beantragten Grundbucheintragung behebbare Hindernisse entgegenstehen. Stehen der nachgesuchten Eintragung demgegenüber Hindernisse im Weg, die der Antragsteller nicht ausräumen kann oder nicht ausräumen will, verfehlt eine Frist zur inhaltlichen Nachbesserung des Eintragungsantrags ersichtlich den Streitstoff des Verfahrens. In einem solchen Fall hat das Grundbuchamt vielmehr durch Endentscheidung instanzabschließend über das Eintragungsgesuch zu befinden. Das gilt auch im Streitfall. Die Beteiligte zu 1. hatte dem bereits vor Erlass der angegriffenen Zwischenverfügung geäußerten Standpunkt des Amtsgerichts, dass die Eintragung der Grundschuld erst erfolgen könne, wenn auch dazu eine betreuungsgerichtliche Genehmigung vorliege, unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des erkennenden Senats widersprochen. Es bestand nicht der geringste Anlass für die Annahme, die Beteiligte zu 1. werde ihre Rechtsauffassung aufgeben und sei auf eine Zwischenverfügung hin zur Beibringung der angeforderten Genehmigungserklärung bereit. Vielmehr drängte sich auf, dass die Beteiligte zu 1. die betreffende Rechtsfrage geklärt haben möchte. Unter diesen Umständen war der Erlass einer Zwischenverfügung fehlerhaft und hätte das Amtsgericht den Eintragungsantrag vom 15. Juli 2024 auf der Grundlage seiner Rechtsauffassung zurückweisen müssen.

B. Der Standpunkt des Amtsgerichts trifft auch in der Sache nicht zu. Die Eintragung der Finanzierungsgrundschuld nebst Zwangsvollstreckungsunterwerfung kann nicht davon abhängig gemacht werden, dass das Betreuungsgericht die Grundschuldbestellung genehmigt.

1. Die Beteiligte zu 1. konnte dem Beteiligten zu 2. in dem notariellen Kaufvertrag vom 28. Mai 2024 rechtswirksam eine Belastungsvollmacht erteilen, ohne dass die Genehmigung der Vollmachtserteilung als solche einer betreuungsgerichtlichen Zustimmung bedurft hätte. Ein Betreuer benötigt nach § 1850 Nr. 1 und Nr. 5 BGB die Genehmigung des Betreuungsgerichts nur für eine Verfügung über ein Grundstück oder über ein Recht an einem Grundstück des Betreuten (Nr. 1) oder zur Eingehung einer darauf gerichteten Verpflichtung (Nr. 5). Die Erteilung einer widerruflichen Vollmacht zur Grundpfandbestellung ist schon nach dem Wortlaut der zitierten Vorschriften genehmigungsfrei. Denn die Einräumung einer Belastungsvollmacht stellt weder eine Verfügung über ein Grundstücksrecht dar noch beinhaltet die Vollmachtserteilung die Verpflichtung des Bevollmächtigten zu einer Grundpfandbestellung (Senat, Beschluss vom 1.8.2023, I-3 Wx 86/23; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 22.12.2004, 3 W 130/04; wohl auch KG, Beschluss vom 13.11.2014, 8 U 35/14; ebenso Götz in Grüneberg, Bürgerliches Gesetzbuch 83. Aufl. 2024, § 1850 Rn. 4; vgl. auch BGH, Beschluss vom 11.3.2021, V ZB 127/19).

Es besteht auch keine sachliche Notwendigkeit für eine betreuungsgerichtliche Genehmigung der Belastungsvollmacht. Denn der notarielle Kaufvertrag vom 28. Mai 2024 ist vom Betreuungsgericht als Vertrag über die entgeltliche Veräußerung eines Grundstücks ohne jede Einschränkung nach § 1850 Nr. 5 BGB genehmigt worden. An dieser betreuungsgerichtlichen Billigung nimmt der gesamte Vertragsinhalt – und damit auch die dem Beteiligten zu 2. in Abschnitt III Ziffer 10) a) und b) des Vertrages erteilte Belastungsvollmacht – teil.

2. Ebenso wenig bedarf die vom Beteiligten zu 2. bestellte Finanzierungsgrundschuld einer betreuungsgerichtlichen Genehmigung (a.A.: OLG Zweibrücken, Beschluss vom 22.12.2004, 3 W 130/04; OLG Frankfurt a.M., Beschluss vom 16.6.2011, 20 W 251/11; OLG Hamm, Beschluss vom 20.9.2013, I-15 W 251/13).

a) Der Senat hat bereits entschieden, dass eine Grundschuld nebst Zwangsvollstreckungsunterwerfung, die der Grundstückskäufer in Ausübung der ihm im notariellen Grundstückkaufvertrag erteilten und betreuungsgerichtlich bereits gebilligten Belastungsvollmacht bestellt, nicht ihrerseits der Genehmigung durch das Betreuungsgericht bedarf (Beschluss vom 1.8.2023, I-3 Wx 86/23). Daran hält der Senat fest.

aa) Gerechtfertigt wird die von der Gegenansicht vertretene strikte Wortlautauslegung des § 1850 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit dem Argument, dass der Kreis der genehmigungsbedürftigen Rechtsgeschäfte im Interesse der Rechtssicherheit an einer klaren Abgrenzung rein formal und damit eindeutig zu bestimmen sei, so dass kein Raum für eine wertende, an der wirtschaftlichen oder sonstigen Bedeutung des in Frage stehenden Geschäfts orientierte Betrachtungsweise bestehe. Aus diesem Grund verbiete es sich, eine nach dem klaren Wortlaut des § 1850 Abs. 1 Nr. 1 BGB genehmigungsbedürftige Verfügung (hier: die Bestellung einer Grundschuld) alleine deshalb für genehmigungsfrei zu halten, weil die Interessen des Betreuten bereits durch die betreuungsgerichtliche Genehmigung eines anderen Rechtsgeschäfts (hier: der Erteilung einer klar umrissenen Belastungsvollmacht) gewahrt würden.

bb) Diese Erwägungen überzeugen nicht.

(1) Die Prämisse der strikt am Gesetzeswortlaut ausgerichteten Normanwendung ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung aufgegeben worden. Der Bundesgerichtshof hat jüngst entschieden, dass die Bestellung eines Nießbrauchs oder eines Grundpfandrechts im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb eines Minderjährigen jedenfalls dann nicht genehmigungsbedürftig ist, wenn sich die Belastung bei wirtschaftlicher Betrachtung als Teil des Erwerbsvorgangs darstellt und die Auflassung und die dingliche Einigung über die Belastung gleichzeitig erfolgt (Beschluss vom 11.3.2021, V ZB 127/19). Zur Begründung hat der Bundesgerichtshof ausgeführt: Die Bestellung eines Nießbrauchs oder Grundpfandrechts an einem dem Minderjährigen bereits gehörenden Grundstück stelle zwar im Grundsatz eine Verfügung im Sinne von § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB (2009) – jetzt: §§ 1643 Abs. 1, 1850 Nr. 1 BGB – dar. Mit Blick auf den Schutzzweck der Norm sei die Genehmigung aber nicht erforderlich, wenn die Bestellung im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks erfolge und sich bei wirtschaftlicher Betrachtung als Teil des Erwerbsvorgangs darstelle, so dass dem Minderjährigen von vornherein nur belastetes Eigentum zukommen solle. Denn dem Genehmigungsvorbehalt in § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB (2009) liegt die gesetzgeberische Absicht zugrunde, den vorhandenen Grundbesitz des Minderjährigen als eine besonders wertvolle Art seines Vermögens regelmäßig zu erhalten und die Veräußerung nur unter erschwerenden Voraussetzungen zu ermöglichen. Dieser einschränkenden Auslegung stehe nicht entgegen, dass ein Nießbrauch nur durch den Eigentümer bestellt werden könne und die Entstehung eines Fremdnießbrauchs daher den vollendeten Eigentumserwerb des Bestellers voraussetze. Ausschlaggebend für die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit sei das von den Beteiligten von Anfang an erstrebte und auch nach der Verkehrsauffassung maßgebende Gesamtergebnis, das Vermögen des Minderjährigen durch die Zuwendung belasteten Eigentums zu mehren, selbst wenn die Vollziehung grundbuchrechtlich mehrerer Schritte bedürfe. Ob der Überlassende noch vor der Übertragung des Grundstücks einen Eigentümernießbrauch begründe oder aber die Begründung des Nießbrauchs zu seinen Gunsten erst im Zusammenhang mit der Übertragung erfolge, beeinflusse das wirtschaftliche Ergebnis für den Minderjährigen nicht. Ein hinreichender Zusammenhang zwischen der Belastung und dem Erwerb sei jedenfalls dann zu bejahen, wenn bereits die Auflassung mit der dinglichen Einigung über die Belastung in der Weise verknüpft werde, dass kein Zweifel daran bestehen könne, dass dem Minderjährigen von vornherein nur belastetes Eigentum zukommen solle.

(2) Die vom Bundesgerichtshof befürwortete wirtschaftliche Betrachtung verdient gleichermaßen Beachtung, wenn der Grundstücksverkäufer durch das Betreuungsrecht geschützt ist und das Grundpfandrecht in Ausübung einer betreuungsgerichtlich bereits genehmigten Belastungsvollmacht bestellt wird.

Bei einer am Normzweck des § 1850 Nr. 1 BGB ausgerichteten Gesetzesauslegung sprechen die besseren Gründe dafür, die Bestellung einer Grundschuld zur Kaufpreisfinanzierung in solchen Fällen von dem Erfordernis einer betreuungsgerichtlichen Genehmigung freizustellen. Zwar unterfällt das Rechtsgeschäft als eine Verfügung über das Grundstück dem Wortlaut des § 1850 Nr. 1 BGB. Nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift erweist sich die erneute betreuungsgerichtliche Genehmigung aber als bloße Förmelei. Erteilt der unter Betreuung stehende Grundstücksverkäufer dem Grundstückskäufer in dem notariellen Grundstückskaufvertrag eine umgrenzte und nach ihrem Inhalt auf die Finanzierung des Kaufpreises beschränkte Belastungsvollmacht, muss das Betreuungsgericht bereits bei der Genehmigung des notariellen Kaufvertrages nach § 1850 Nr. 5 BGB auch die durch die Belastungsvollmacht betroffenen Belange des Betreuten berücksichtigen und zur Geltung bringen. Genehmigt das Betreuungsgericht – wie hier – den Kaufvertrag ohne jede Einschränkung, ist dem von § 1850 Nr. 1 BGB intendierten Schutz vollumfänglich Genüge getan, und zwar sowohl hinsichtlich des Grundstücksverkaufs als auch in Bezug auf die zur Kaufpreisfinanzierung erteilte Belastungsvollmacht des Grundstückskäufers. Die nachfolgende Bestellung der Grundschuld erschöpft sich bei einer wirtschaftlichen Betrachtung dann in einer schlichten Umsetzung dessen, was das Betreuungsgericht bereits im Zusammenhang mit der Belastungsvollmacht gebilligt hatte. Dementsprechend wirft die Grundschuldbestellung im Allgemeinen – und so auch hier – keine betreuungsrechtlichen Fragen auf, die gerichtlich nicht schon bei der Genehmigung des notariellen Kaufvertrages geprüft und für bedenkenfrei erachtet worden sind. Eine betreuungsgerichtliche Genehmigung der nach Maßgabe der Belastungsvollmacht bestellten Grundschuld läuft in diesen Fällen auf eine sinnentleerte Förmelei hinaus. Sie ist für den Betreuten mit keinem zusätzlichen Schutz seines Vermögens verbunden und nach dem Normzweck des § 1850 Nr. 1 BGB daher entbehrlich.

(3) Die angefochtene Entscheidung, die sich nicht ansatzweise mit diesen Überlegungen auseinandersetzt, sondern alleine die entgegenstehende Ansicht zitiert, gibt keine Veranlassung, von den dargestellten wohlüberlegten Erwägungen Abstand zu nehmen.

III.

Die Beschwerdeentscheidung ergeht gemäß §§ 25 Abs. 1, 22 Abs. 1 GNotKG gerichtskostenfrei. Dementsprechend bedarf es auch keiner Wertfestsetzung.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 78 Abs. 2 Satz 1 GBO liegen nicht vor. Keiner der Verfahrensbeteiligten ist durch die Senatsentscheidung beschwert und zur Einlegung einer Rechtsbeschwerde befugt.

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