Oberlandesgericht Düsseldorf, 10 U 136/20

G r ü n d e :

Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Räumung gewerblich gemieteter Räumlichkeiten in Anspruch. In diesen Räumlichkeiten unternahm ein Herr A., sog. ärztlicher Direktor der Beklagten zu 3, Schönheitsoperationen.

Das Räumungsverlangen stützt die Klägerin auf eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, welche sie insbesondere damit rechtfertigt, dass der Beklagten zu 1 unstreitig eine Konzession nach § 30 GewO gefehlt habe. Die Pflicht zur Einholung einer solchen Konzession habe sie aber mietvertraglich übernommen. Dazu heißt es im Mietvertrag:

§ 7 Mieterausbau, Bauliche Veränderungen durch den Mieter

7.7. Der Mieter ist verpflichtet, bei den Um-/Ausbauten gemäß § 7 sämtliche Vorschriften und / oder behördlichen Auflagen, die im Zusammenhang mit den geplanten Um-/Ausbaumaßnahmen und / oder der geplanten Nutzung stehen, jederzeit auf eigene Kosten einzuhalten und insbesondere dafür zu sorgen, dass sein Geschäftsbetrieb stets sämtlichen hierfür geltenden Vorschriften und behördlichen Auflagen entspricht…

Darüber hinaus stützt die Klägerin die Kündigung auf behauptete Verstöße gegen eine undatierte Unterlassungserklärung (Anlage K 3). Darin haben die Herren 1B. und 2B. erklärt, dass die Beklagte zu 1 keine Konzession für den Betrieb einer Klinik besitze. Zudem haben sie sich persönlich wie auch für die Gesellschaft verpflichtet, jeglichen auf das Vorhandensein einer Kliniklizenz hindeutenden Außenauftritt zu unterlassen. Für jeden Fall der Zuwiderhandlung haben sie die Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 5.000 € versprochen. Die Klägerin erblickt zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigende Zuwiderhandlungen gegen die Unterlassungserklärung in bestimmten Internetauftritten (Anlage K 11) sowie in Beschilderungen am Briefkasten und im Aufzug (Anlage K 12), welche die Firma der Beklagten zu 1 ausweisen und zudem den Hinweis „C. ...“ und darunter „Privatklinik“ tragen. Einen weiteren Kündigungsgrund leitet die Klägerin daraus her, dass die Beklagte zu 1 trotz entsprechender Aufforderung die Vertragsstrafe wegen der genannten Verstöße gegen die Unterlassungserklärung nicht gezahlt habe. Außerdem beruft sich die Klägerin darauf, dass die Beklagte zu 1 die Kündigung anerkannt habe, wie sich aus einer E-Mail der Herren B. vom 23.08.2019 ergebe (Anlage K 6). Wegen des weiteren streitigen und unstreitigen Tatsachenvortrages der Parteien sowie wegen ihrer Anträge in erster Instanz wird auf den Tatbestand der angegriffenen Entscheidung verwiesen.

Das Landgericht hat die Beklagten antragsgemäß zur Räumung verurteilt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Klägerin sei zum Ausspruch der fristlosen Kündigung berechtigt gewesen, da die Beklagte zu 1 keine Gewerbeerlaubnis nach § 30 Abs. 1 GewO beigebracht habe. Diese habe aber nach § 7.7 des Mietvertrages dafür zu sorgen, dass ihr Geschäftsbetrieb jederzeit den geltenden Vorschriften und behördlichen Auflagen entspreche. Jedenfalls aber sei sie nach dem Streit unter den Beklagten im Jahre 2018 gehalten gewesen, sich selbst um eine behördliche Genehmigung nach § 30 GewO zu bemühen und sie der Klägerin vorzulegen. Dies gelte schon im Hinblick auf den vereinbarten Nutzungszweck des Mietgegenstandes. Ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund ergebe sich zudem daraus, dass die Beklagte zu 1 gegen die wirksam abgegebene Unterlassungserklärung verstoßen habe. Feststellungen zu den Zuwiderhandlungen fehlen jedoch. Schließlich sei der Umstand, dass die Beklagte zu 1 die verwirkte Vertragsstrafe nicht gezahlt habe, eine Pflichtverletzung, die die Klägerin zur außerordentlichen Kündigung berechtigt habe. Im Übrigen wird auf die Entscheidungsgründe des erstinstanzlichen Urteils verwiesen.

Gegen dieses Urteil wenden sich die Beklagten unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Sie sind der Auffassung, Gründe für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses seien nicht gegeben. Das Landgericht habe bereits keine Interessenabwägung vorgenommen. Die Interessen der Klägerin seien aber stets gewahrt geblieben, da die Miete jederzeit gezahlt worden sei. Die Privatklinik sei stets gemäß den gesetzlichen und behördlichen Auflagen betrieben worden und habe niemals Grund zur Beanstandung gegeben. Verstöße gegen die Unterlassungserklärung seien nicht erfolgt. Die Beklagte zu 1 habe nach außen nicht erklärt, Inhaberin einer öffentlich-rechtlichen Zulassung nach § 30 GewO zu sein. Die Beklagten zu 2 und 3 hätten in „absoluter Kontinuität unter der Bezeichnung C. ...“ über eine solche verfügt. Ärztliche Handlungen habe nur der klinische Direktor der Beklagten zu 2 und 3 vorgenommen, nicht aber die Beklagte zu 1; diese habe keine Privatklinik betrieben. Mietvertraglich sei nicht geschuldet gewesen, dass die Beklagte zu 1 eine gewerberechtliche Erlaubnis innehabe. Der von der Klägerin in Bezug genommene § 7.7 des Mietvertrages betreffe bauliche Maßnahmen seitens des Mieters und treffe keine Regelung zur Gewerbeerlaubnis. Überdies benötige keinesfalls eine jede Klinik eine Konzession nach § 30 GewO. Ein Verstoß gegen die Unterlassungserklärung würde zudem keine Kündigung rechtfertigen, dies auch deshalb, weil die Unterlassungserklärung selbst die Rechtsfolgen eines Verstoßes abschließend regele, indem sie für diesen Fall die Zahlung einer Vertragsstrafe vorsehe. Die Erklärung sei zudem wirksam angefochten worden.

Die Beklagten beantragen,

das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das landgerichtliche Urteil als zutreffend und ist der Auffassung, ihre außerordentliche Kündigung sei wegen der fehlenden Gewerbeerlaubnis, des Verstoßes gegen die Unterlassungserklärung und die unterbliebene Zahlung der Vertragsstrafe berechtigt gewesen. Überdies erklärt sie in ihrer Berufungserwiderung eine weitere außerordentliche Kündigung, welche sie auf die endgültige Einstellung der Zahlung der Miete bzw. Nutzungsentschädigung, einen Verstoß gegen die Betriebspflicht, Zerstörung von Teilen des Mietobjektes und die Schaffung von Gefahren für Leib und Leben der Nutzer und Besucher des in Rede stehenden Gebäudes stützt.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die Berufungsbegründung der Beklagten zu 2 und 3 vom 07.10.2020 (Bl. 215 ff d.A.) und der Beklagten zu 1 vom 12.10.2020 (Bl. 266 ff. d.A.) sowie auf die Berufungserwiderung der Klägerin vom 11.01.2021 (Bl. 305 ff d.A.) verwiesen.

In der mündlichen Verhandlung vom 19.08.2021 hat die Klägerin die ordnungsgemäße Bevollmächtigung der Beklagtenvertreter gerügt. Diese haben daraufhin in der vom Senat gesetzten Frist Vollmachtsurkunden zur Akte gereicht.

II.

Die Berufung der Beklagten führt zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und Abweisung der Räumungsklage. Das erstinstanzliche Urteil beruht auf Rechtsverletzungen (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO), da das Landgericht die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 BGB verkannt hat. Die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen führen zu einer anderen Entscheidung, nämlich der Abweisung der Räumungsklage, da das Mietverhältnis fortbesteht. Auch die erneute Kündigung, welche die Klägerin im Schriftsatz vom 11.01.2021 erklärt hat, hat nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt.

Soweit die Klägerin erstmalig in der mündlichen Verhandlung vom 19.08.2021 die fehlende Vorlage einer Urkunde über die Bevollmächtigung der Beklagtenvertreter gerügt hat, war sie dazu nach § 88 ZPO berechtigt. Die Beklagtenvertreter haben innerhalb der von Senat dafür bestimmten Frist Vollmachtsurkunden zur Akte gereicht und somit ihre ordnungsgemäße Bevollmächtigung nachgewiesen. Wird innerhalb der Frist eine ordnungsgemäße Vollmacht beigebracht, so steht der Verkündung des Endurteils nichts mehr im Wege (Zöller/Althammer, ZPO, 32. Aufl. 2018, § 89 Rdn. 7). Zweifel an der ordnungsgemäßen Bevollmächtigung bestehen für den Senat nicht, zumal dem Senat bekannt ist, dass dieselben Prozessbevollmächtigten auch in früheren Verfahren von ihren jeweiligen Parteien bevollmächtigt waren.

Die Klägerin stützte ihr Räumungsbegehren erstinstanzlich auf die von ihr der Beklagten zu 1 gegenüber im Schreiben vom 01.08.2019 ausgesprochene fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sowie auf die im Prozess in der Klageschrift vom 30.09.2019 erneut erklärte Kündigung. Entgegen der Auffassung des Landgerichts lag ein wichtiger Grund für die vermieterseitige Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB jedoch nicht vor.

Das Landgericht hat einen wichtigen Grund für die Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB darin erblickt, dass die Beklagte zu 1 keine Konzession nach § 30 GewO eingeholt hat. Dabei hat das Landgericht lediglich den Pflichtenverstoß festgestellt, ohne Ausführungen dazu zu machen, ob dieser – vermeintliche – Pflichtenverstoß einen wichtigen Grund zur Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB darstellt. Jedoch traf die Beklagte zu 1 schon keine gegenüber der Klägerin bestehende Pflicht zur Einholung einer solchen Konzession. Überdies würde der Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften allenfalls dann eine Kündigung rechtfertigen, wenn die zuständige Behörde diesen zum Anlass für ein Einschreiten, etwa eine Gewerbeuntersagung nähme. Dies ist jedoch nicht der Fall.

a) Die vom Landgericht angenommene Pflicht zur Einholung eine Konzession nach § 30 Abs. 1 Satz 1 GewO lässt sich nicht aus § 7.7 des Mietvertrages herleiten. Nach dieser Vorschrift ist der Mieter zwar verpflichtet, dafür zu sorgen, dass sein Geschäftsbetrieb stets sämtlichen geltenden Vorschriften und behördlichen Auflagen „hierfür“ entspricht. Schon aus dem Begriff „hierfür“ folgt, dass die damit in Bezug genommenen Vorschriften nicht solche sind, die allein die Voraussetzungen für die Ausübung des Gewerbes Regeln. Vielmehr ergibt sich aus dem Gesamtzusammenhang, dass die Vorschrift des § 7.7 des Mietvertrags lediglich baurechtliche Vorschriften in den Blick hat. § 7.7 Satz 1 des Mietvertrages bezieht sich nämlich ausschließlich auf solche Vorschriften und oder behördlichen Auflagen, die im Zusammenhang mit geplanten Um- oder Ausbaumaßnahmen stehen. Dies folgt auch aus der Überschrift zu § 7 des Mietvertrages, welcher den Mieterausbau sowie bauliche Veränderungen durch den Mieter betrifft. Zu den Vorschriften, welche im Zusammenhang mit mieterseitigen Umbaumaßnahmen stehen, gehört § 30 GewO jedoch nicht.

b) Nicht nachvollziehbar sind die weiteren Ausführungen des Landgerichts, die Beklagte zu 1 sei nach dem Streit mit den Beklagten zu 2 und 3 im Jahre 2018 gehalten gewesen, sich selbst um eine behördliche Genehmigung nach § 30 GewO zu kümmern und diese auch der Klägerin als Vermieterin vorzulegen. Dies leitet das Landgericht ohne nähere Begründung aus dem vereinbarten Nutzungszweck des Mietgegenstandes zum Betrieb einer Privatklinik her. Dies ist jedoch rechtlich nicht haltbar.

Offenbar geht das Landgericht davon aus, dass die Beklagte zu 1 aufgrund der Auseinandersetzung mit den Beklagten zu 2 und 3 nicht weiter darauf vertrauen durfte, dass diese die Klinik auch künftig betreiben würden. Dies mag zwar so sein, jedoch führt dies nicht dazu, dass die Beklagte zu 1 im Hinblick auf den Zweck des Mietvertrages nach § 1.2.1 des Mietvertrages sowie auch im Hinblick auf die in § 1.3 Abs. 2 des Mietvertrages vereinbarten Betriebspflicht – überdies schon jetzt - verpflichtet war, eine Konzession nach § 30 GewO einzuholen und der Vermieterin vorzulegen. Das Landgericht verkennt bei seiner Argumentation, dass auch bei einer Einstellung der Tätigkeit seitens der Beklagten zu 2 und 3 die Beklagte zu 1 ihrer Betriebspflicht auch ohne vorherige Einholung einer Konzession nach § 30 GewO hätte nachkommen können. Zum einen besteht die Möglichkeit, dass sie einen anderen Betreiber gefunden und die Klägerin einer Untervermietung an diesen zugestimmt hätte. Vor allem aber setzt der von den Parteien vereinbarte Betrieb einer medizinischen Privatklinik nicht zwingend das Vorliegen einer solchen Konzession voraus.

Nach § 30 Abs. 1 Satz 1 GewO bedarf lediglich der Unternehmer von Privatkranken- und Privatentbindungsanstalten sowie von Privatnervenkliniken einer Konzession der zuständigen Behörde. Die Gewerbeordnung enthält keine nähere Bestimmung der Merkmale einer Privatkrankenklinik. Die Auslegung dieses Tatbestandsmerkmals hat daher von der Bedeutung auszugehen, mit der dieser Begriff im allgemeinen Sprachgebrauch verwendet wird. Danach handelt es sich bei einer Privatkrankenklinik um eine Einrichtung, die der stationären Behandlung von Patienten unter ständiger ärztlicher Betreuung dient. Dabei ist Wesensmerkmal der stationären Behandlung die Eingliederung der Patienten in die Klinik, wie sie bei einer Behandlung in einer Arztpraxis oder der ambulanten Behandlung in einer Poliklinik regelmäßig nicht stattfindet (Landesberufsgericht für Heilberufe Münster, Urt. v. 27.09.1989 – ZA 1/88). Die stationäre Behandlung bzw. Versorgung von Patienten geht über eine ambulante deshalb hinaus, weil sie Unterbringungs- und Verpflegungsleistungen einschließt, die Gegenstand eines gesonderten Aufnahmevertrages sind und die neben dem Honorar für die ärztliche oder ärztlich überwachte Leistung bzw. die Leistung eines sonstigen Mitglieds der Heilberufe, wie etwa einer Hebamme oder eines Entbindungspflegers, gesondert entgolten werden. Eine solche stationäre Behandlung oder Versorgung liegt in Übereinstimmung mit der Abgrenzung zwischen ambulanter und stationärer Versorgung in der gesetzlichen Krankenversicherung vor, wenn die Klinik der physischen und organisatorischen Eingliederung des Patienten in die Anstalt dient. Ob die Erbringung stationärer Leistungen grundsätzlich möglich ist, ist unerheblich. Entscheidend ist vielmehr, ob die Anstalt ihrer Bestimmung gemäß solche stationären Leistungen zu erbringen hat (BeckOK-GewO, 51. Ed., Stand 01.09.2017, § 30 Rdn. 23 f.).

Unterfällt damit nicht ein jeglicher Betrieb einer medizinischen Privatklinik der Konzessionspflicht, sondern nur der Betrieb einer solchen, in der Patienten stationär behandelt werden, so wäre es der Beklagten zu 1 auch ohne Einholung einer Konzession möglich gewesen, gemäß dem Mietvertrag eine medizinische Privatklinik in den Räumlichkeiten zu betreiben, solange sie Patienten nur ambulant, nicht aber stationär behandelt. Vor diesem Hintergrund bedingen der Zweck des Mietvertrags sowie die Betriebspflicht keineswegs das Erfordernis, eine Konzession nach § 30 GewO einzuholen.

c) Die Pflicht zur Einholung einer solchen Konzession folgt auch nicht etwa aus der undatierten Unterlassungserklärung (Anlage K3). Darin wird nur mitgeteilt, dass die Beklagte zu 1 über eine solche Erlaubnis nicht verfügt. Eine Pflicht zur Einholung einer Erlaubnis wird darin nicht festgeschrieben.

d) Ebenso wenig begründet der tatsächliche Betrieb einer auch der stationären Behandlung dienenden Privatkrankenklinik die Pflicht der Beklagten zu 1 gegenüber der Klägerin, eine Konzession einzuholen. Denn die Pflicht trifft den Unternehmer, vorliegend also die Beklagte zu 3, die über die Konzession auch verfügte.

Darüber hinaus dient § 30 GewO nicht dem Schutz der subjektiven Rechte des Vermieters, in dessen Räumlichkeiten eine Klinik betrieben wird. Sind aber bei einem etwaigen Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften die subjektiven Schutzbelange des Vermieters nicht betroffen, stellt ein solcher Verstoß grundsätzlich keinen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses dar. Im Übrigen gehört bei einem Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften zu den nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zu berücksichtigenden Umständen des Einzelfalles auch, ob die Behörde den Verstoß zum Anlass für ein Einschreiten genommen hat. Im Hinblick auf die Rechte des Mieters bei Mängeln der Mietsache ist anerkannt, dass öffentlich-rechtliche Beschränkungen nur dann zur Minderung führen, wenn die Nutzbarkeit aufgrund behördlichen Einschreitens eingeschränkt wird. Wenn die Ansprüche des Mieters bei Verstößen gegen öffentlich-rechtliche Normen von einem Tätigwerden der Behörde abhängig sind, gilt gleiches auch im umgekehrten Fall hinsichtlich des Rechts des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses.

Soweit das Landgericht die außerordentliche Kündigung aufgrund von Verstößen der Beklagten zu 1 gegen die von ihr abgegebene Unterlassungserklärung als gerechtfertigt ansieht, lässt das Urteil jegliche Ausführungen dazu vermissen, worin diese Verstöße liegen sollen. Das Landgericht setzt sich allein mit der Frage der Wirksamkeit der Unterlassungserklärung auseinander, unterlässt es aber zu prüfen, welches Verhalten der Beklagten zu 1 inwieweit einen Verstoß gegen die Erklärung begründet und ob der Verstoß ein solches Gewicht hat, dass er einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB bildet.

Ein solcher Verstoß gegen die Unterlassungserklärung ist jedoch nicht dargetan. Die Beklagte zu 1 hat lediglich zugesagt, jeglichen auf das Vorhandensein einer Kliniklizenz hindeutenden Außenauftritt wie etwa Beschilderungen, Bezeichnungen auf Briefbögen oder Bekundungen in der Öffentlichkeit oder in der Kommunikation mit Dritten zu unterlassen. Die zur Akte gelangten Lichtbilder der Beschilderungen enthalten zwar den Hinweis „Privatklinik“. Nach den vorstehenden Ausführungen (Ziffer II.A.1.b) impliziert dieser Begriff aber nicht, dass der Beklagten zu 1 eine Kliniklizenz vorliege. Denn nicht jede Form der Privatklinik ist konzessionspflichtig. Zudem ist der Beschilderung, wie sie Anlage K12 ausweist, auch deshalb nicht die Aussage zu entnehmen, dass die Beklagte zu 1 über eine Konzession verfüge, weil der Begriff „Privatklinik“ unter der Bezeichnung „C. ...“ steht, sich also lediglich auf die Beklagte zu 3 bezieht, die aber Inhaberin einer Konzession ist. Auch dem als Anlage K11 vorgelegten Internetauftritt der „C. ...“ ist nicht die unzutreffende Aussage zu entnehmen, dass die Beklagte zu 1 Konzessionsinhaberin sei. Soweit der Leser einen solchen Schluss in Bezug auf die Beklagte zu 3 zieht, wird er nicht irregeleitet, da diese über eine Konzession verfügt.

Die Beklagte zu 1 hat auch nicht gegen die übernommene Verpflichtung verstoßen, Handlungen Dritter zu unterbinden, die auf das Vorhandensein einer Kliniklizenz der Mieterin hindeuten. Denn die gewerbliche Tätigkeit der Beklagten zu 3 deutet lediglich darauf hin, dass diese Inhaberin einer solchen Lizenz sei, nicht aber darauf, dass auch die Beklagte zu 1 über eine Lizenz verfüge. Soweit die Unterlassungserklärung sich auch darauf bezieht, dass die Beklagte zu 1 keinerlei eine Zulassung als Klinik voraussetzende Tätigkeit ausüben dürfe, hat sie gegen diese Pflicht ebenfalls nicht verstoßen, da die Beklagte zu 1 selbst derartige Tätigkeiten nicht ausgeübt hat.

3.Ebenso wenig kann ein Grund für die außerordentliche Kündigung daraus hergeleitet werden, dass die Beklagte zu 1 die Vertragsstrafe gemäß der von ihr abgegebenen Unterlassungserklärung nicht bezahlt habe. Auch insoweit lässt das landgerichtliche Urteil nicht einmal erkennen, aufgrund welchen konkreten Verhaltens die Vertragsstrafe verwirkt worden sein soll. Nach den vorstehenden Ausführungen zu Ziffer II.2 Ist ein solches die Vertragsstrafe auslösendes Verhalten nicht ersichtlich.

Überdies erscheint auch zweifelhaft, ob die unterlassene Zahlung einer Vertragsstrafe einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses bilden kann. Denn selbst wenn die Vertragsstrafe geschuldet gewesen wäre, bedeutete die Nichtzahlung nicht etwa einen Verstoß gegen die Pflichten aus dem Mietvertrag, sondern einen Verstoß gegen Pflichten aus einem sonstigen Rechtsverhältnis, hier der Unterlassungserklärung. Zwar kann im Einzelfall auch eine Verletzung von Rechtsgütern oder Rechtspositionen des Vermieters, welche nicht im Mietverhältnis wurzeln, diesen zur Kündigung berechtigen, etwa soweit es um verfassungsrechtlich geschützte Rechtsgüter wie das Leben und die körperliche Unversehrtheit aus Art. 2 Abs. 2 GG sowie das Allgemeine Persönlichkeitsrecht aus Art. 2 Abs. 1 GG geht. Die bloße Nichterfüllung von Ansprüchen aus einem anderen Vertragsverhältnis führt jedoch in aller Regel nicht dazu, dass dem Vermieter die Fortsetzung des davon unabhängigen Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist.

Soweit sich die Klägerin zudem darauf beruft, die Beklagte zu 1 habe die Kündigung anerkannt (Anlage K6), ist schon nicht ersichtlich, was sie damit zum Ausdruck bringen will. Ein Anerkenntnis nach § 781 BGB ist ebenso wie ein deklaratorisches Anerkenntnis zu verneinen. Ein kausales Schuldanerkenntnis setzt voraus, dass die Vertragsparteien das Schuldverhältnis ganz oder teilweise dem Streit oder der Ungewissheit entziehen wollten und vor diesem Hintergrund eine Einigung herbeiführten (vgl. nur BGH, Beschl. v. 03.06.2008 - XI ZR 239/07; Habersack in: MünchKommBGB, 6. Aufl., § 781 Rn. 3; Gehrlein in: BeckOK BGB, 40. Ed., Stand 01.08.2016, § 781 Rn. 8). Der Wille der Parteien, eine derart weitgehende rechtliche Wirkung herbeizuführen, kann, wenn dies nicht ausdrücklich erklärt worden ist, nur unter engen Voraussetzungen angenommen werden. Eine generelle Vermutung für ein solches Schuldanerkenntnis besteht nicht. Seine Annahme ist vielmehr nur dann gerechtfertigt, wenn die Beteiligten dafür unter den konkreten Umständen einen besonderen Anlass hatten. Ein solcher besteht dann, wenn zuvor Streit oder zumindest eine (subjektive) Ungewissheit über das Bestehen der Schuld oder einzelne rechtliche Punkte herrschte (vgl. BGH, Beschl. v. 03.06.2008 - XI ZR 239/07). Ob ein kausales Schuldanerkenntnis oder lediglich ein Anerkenntnis ohne Vertragscharakter vorliegt, das ohne rechtsgeschäftlichen Verpflichtungswillen nur bezweckt, dem Gläubiger den Beweis zu erleichtern oder ihn durch die Mitteilung der Erfüllungsbereitschaft von sofortigen Maßnahmen abzuhalten (Gehrlein in: BeckOK BGB, a.a.O. § 781 Rn. 16 m.w.N.), beurteilt sich im Wege der Auslegung nach §§ 133, 157 BGB danach, ob die Parteien eine Regelung treffen und ob ihre Bekundungen von dem Willen zu rechtlicher Bindung getragen sind oder nicht; dabei sind ausgehend vom Wortlaut der Erklärung und dem darin zum Ausdruck kommenden objektiven Erklärungsgehalt auch der mit der Absprache verfolgte Zweck, die Interessenlage beider Parteien und die sonstigen Begleitumstände, unter denen das Anerkenntnis erklärt wird, zu berücksichtigen (BGH, Urt. v. 27.01.2010 - VIII ZR 58/09; BAG, Urt. v. 21.04.2016 - 8 AZR 474/14; Habersack in: MünchKommBGB, a.a.O., § 781 Rn. 4).

Dem Text der Email vom 23. August 2019 ist ein solcher Wille der Parteien über eine Einigung bezüglich der Kündigung nicht zu entnehmen. Vielmehr nimmt der Text nur Bezug auf die Anfragen im Schreiben der Klägerin vom 1. August zum Abschluss eines neuen Mietvertrages. Diese Ausführungen sind nicht aussagekräftig genug, um ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zur Kündigung annehmen zu können.

Auch die in der Berufungserwiderung vom 11.01.2021 erklärte außerordentliche Kündigung hat nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt, da diese nicht auf die von der Klägerin angeführten neuen Gründe gestützt werden kann.

Soweit sich die Klägerin darauf beruft, dass „im direkten zeitlichen Zusammenhang mit Erlass des erstinstanzlichen Urteils … der Betrieb der Schönheitsklinik dauerhaft eingestellt“ worden sei und daher eine Erfüllung der Betriebspflicht gemäß Ziffer 1.3 des Mietvertrages ausgeschlossen gewesen sei, stellt dies keinen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB dar.

Ein wichtiger Grund liegt nach der Legaldefinition des Satzes 2 der genannten Vorschrift vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Davon kann im Hinblick auf den Verstoß gegen die Betriebspflicht keine Rede sein, beruht dieser doch gerade darauf, dass die Klägerin wiederholt die Kündigung erklärt und die Beklagten zur Räumung aufgefordert hat. Sind die Beklagten, indem sie den Betrieb der Klinik eingestellt und in das Nachbarhaus verlegt haben, letztlich dem Begehren der Klägerin nachgekommen, kann dieses von der Klägerin selbst eingeforderte Verhalten nicht dafür herangezogen werden, eine außerordentliche Kündigung aufgrund Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Klägerin zu begründen.

a) Soweit die Klägerin die Kündigung auf die Einstellung der Zahlung von Nutzungsentschädigung stützt, geht dies schon deshalb fehl, weil eine solche nach § 546a BGB gerade dann geschuldet ist, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt. Setzt ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung somit aber gerade die bereits erfolgte Beendigung des Mietverhältnisses voraus, so kann dieses nicht mehr gekündigt werden.

Verfehlt ist der Hinweis der Klägerin im Schriftsatz vom 24.08.2021, die Würdigung des Senats, die Klägerin verlange nur Nutzungsentschädigung, sei nicht zutreffend (Bl. 396 d.A.). Eine solche Würdigung hat der Senat nicht vorgenommen.

b) Soweit sich die Klägerin auf die unterbliebene Zahlung der Miete beruft, stellt ein Zahlungsverzug des Mieters nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB grundsätzlich einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB dar. Dem Kündigungsrecht liegt der Gedanke zugrunde, dass eine Leistung nur im Hinblick auf die zu erwartende Gegenleistung erfolgen soll. Im Rahmen des (Miet-) Dauerschuldverhältnisses soll der Vermieter die entsprechende gesamte Gegenleistung erhalten.

Auch dieser Schutzgedanke verfängt vorliegend nicht. Auch insoweit gilt, dass die Beklagte zu 1) die Miete gerade deshalb nicht weitergezahlt hat, weil sie von der Klägerin auf Räumung in Anspruch genommen worden ist. Nach dem eigenen Sachvortrag der Klägerin sollen die Einstellung des Klinikbetriebes und die zumindest weitgehende Räumung der Räumlichkeiten im direkten zeitlichen Zusammenhang mit Erlass des erstinstanzlichen, auf Räumung lautenden Urteils erfolgt sein. Die in einem anderen Verfahren geäußerte Behauptung, die Klinik sei noch am 14.08.2020 betrieben worden, weist die Klägerin ausdrücklich als unzutreffend zurück. Zahlt aber der auf Räumung verurteilte Mieter die Miete nicht mehr, weil er dem Räumungsverlangen schon vor Rechtskraft des Urteils nachkommt, fällt ihm jedenfalls kein Verschulden zur Last, da er sich so verhält, wie das Urteil es von ihm verlangt. Ist die Leistung aber aufgrund eines Umstandes, den der Schuldner nicht im Sinne des § 276 BGB zu vertreten hat, unterblieben, so kommt er nach § 286 Abs. 4 BGB nicht in Verzug. Die Vorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB setzt aber in beiden Varianten Verzug des Mieters voraus.

c) Die unterbliebene Zahlung begründet auch nicht etwa einen Kündigungsgrund allein nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB, also auch ohne dass ein Fall des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gegeben ist. Denn auch insoweit ergibt die gebotene Interessenabwägung, dass der Vermieter seine Kündigung nicht darauf stützen kann, dass der Mieter dem auf die unberechtigte Kündigung gestützten Räumungsverlangen nachgekommen ist und gerade deshalb die Miete nicht mehr zahlt. Anderenfalls wäre der Mieter nämlich gehalten, die Miete vorsorglich weiterzuzahlen, obwohl ihm das Mietobjekt nicht weiter zur Verfügung steht.

Soweit sich die Klägerin auf von den Beklagten zu verantwortende Schäden des Mietobjektes und gefährdende Handlungen beruft, trägt sie selbst vor, dass diese gegen Ende oder nach Einstellung des Betriebs erfolgt sind. Grundsätzlich bedeutet es einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 1 BGB. Jedoch gilt auch insoweit, dass die schädigenden bzw. gefährdenden Handlungen gerade im Zusammenhang mit der von der Klägerin selbst verlangten und klageweise geltend gemachten Räumung erfolgt sind, auf die kein Anspruch bestand. Bei der Interessenabwägung darf aber nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Beklagten mit der Räumung lediglich dem – unberechtigten - Vermieterverlangen nachgekommen sind, wenn auch nach dem Sachvortrag der Klägerin in einer gegen die Sorgfaltspflichten verstoßenden Weise. Dies ändert freilich nichts daran, dass die Klägerin, die Richtigkeit ihres Sachvortrages unterstellt, für die erlittenen Schäden Ersatz verlangen kann. Eine pflichtwidrig ausgeführte, von ihr selbst zu Unrecht veranlasste Räumung führt aber nach der gebotenen Interessenabwägung nicht zur Entstehung eines nunmehr eine Kündigung tragenden Grundes, da die schädigenden Handlungen überhaupt nur deshalb erfolgt sind, weil sich die Klägerin zunächst selbst ins Unrecht gesetzt hat. Vor diesem Hintergrund ist auch die von der Klägerin beantragte Inaugenscheinnahme der Schäden nicht angezeigt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in § 708 Nr. 10 Satz 1, 711 ZPO.

Die Zulassung der Revision ist nicht veranlasst. Es handelt sich um einen Einzelfall ohne grundsätzliche Bedeutung.

Streitwert in zweiter Instanz: 217.798,65 €