G r ü n d e

I.

Die Klägerin, die früher unter der Bezeichnung G.-GmbH & Co. KG firmierte, macht gegen den Beklagten Ansprüche aus der Rückübertragung eines Grundstücks geltend.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 6. Mai 2011 (Anl. K1, Anlagenband = A 1-22; im Folgenden: KV) erwarb der Beklagte von der Klägerin eine seinerzeit noch zu vermessende Teilfläche von ca. 5000 m² des im Grundbuch des Amtsgerichts B.-Stadt, Bl. 00000 eingetragenen Grundstücks, Flur 00, Flurstück 000 zum Kaufpreis von EUR 56,--/m².

In § 7 (Erfolgssicherung) findet sich folgende Vereinbarung:

„1. Der Käufer wird das Grundstück mit einem Gebäude zur Nutzung durch die Firmen H. J. und Autocenter J. zum Betrieb von Unternehmen mit den Tätigkeitsschwerpunkten Großhandel für Kfz-Teile und Betrieb einer Kfz-Werkstatt zur Getriebe-/Motorinstandsetzung von Pkw der Marke K. gemäß den Festsetzungen im Bebauungsplan Nr. 0.00/8 und dem noch zu genehmigenden Bauantrag bebauen und auf Grund des mit der Firma H. J. bestehenden Mietvertrags diesen Unternehmen für die Dauer von 20 Jahren vermieten.

2. Der Käufer verpflichtet sich:

a) den Baukörper innerhalb von 3 Jahren vom Beurkundungstermin dieses Kaufvertrags an gebrauchsfertig zu erstellen. Sollte die Bebauungsfrist auch im Hinblick auf den Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung nicht eingehalten werden können, wird Verkäuferin in Abstimmung mit der Stadt B. und ggfs. dem Land Nordrhein-Westfalen diese auf Antrag angemessen verlängern, wenn eine eingehende Begründung erfolgt. [...]

Der Käufer wurde von der Stadt B. darüber unterrichtet, dass der Handel mit Pkws auf dem Grundstück nicht zulässig ist. [...] Zur Absicherung des Verbots des Handels mit Kraftfahrzeugen aller Art, bewilligt und beantragt der Käufer zu Gunsten der Stadt B. die Eintragung einer Dienstbarkeit gem. den Vorschriften nach §§ 1018, 1090 BGB in Abteilung II des betreffenden Grundbuchs sowie die Eintragung einer gleichlautenden Erklärung in das Baulastenverzeichnis der Stadt B. [...].

5. Für den Fall, dass [...]

b) das vorstehend bezeichnete Bauvorhaben nicht innerhalb der gemäß § 7 Abs. 2 dieser Urkunde festgesetzten Bebauungsfrist durchgeführt wird oder [...]

ist die Verkäuferin berechtigt, das Grundstück schulden- und lastenfrei zurück zu erwerben.[...]

Dabei gilt als Kaufpreis der Kaufpreis gem. § 2 dieser Verhandlung - maximal der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Geltendmachung des Rückkaufsrechts - zuzüglich des Betrages, der dem Verkehrswert der vorhandenen Bauwerke und Anlagen zum Zeitpunkt der Zurückveräußerung entspricht. Die Entschädigung soll den dem Käufer entstandenen Selbstkosten zuzüglich einer bis zum Zeitpunkt der Rückübertragung eingetretenen, sich aus dem statistischen Jahrbuch ergebenden Baukostensteigerung, höchstens jedoch dem Verkehrswert, entsprechen. Sollte auf dem Grundstück mit der Errichtung eines Gebäudes begonnen worden sein, dieses jedoch bei Ausübung des Wiederkaufsrechts durch die Verkäuferin noch nicht endgültig fertiggestellt sein, so ist die Entschädigung für das Bauwerk so zu bemessen, dass sie dem Verkehrswert des fertiggestellten Bauwerkes abzüglich der Aufwendungen der Verkäuferin für die Fertigstellung des Bauwerkes entspricht. Die Verkäuferin ist insoweit nicht an die frühere Planung der baulichen Anlagen des Käufers gebunden. “

Mit Urkunde vom 6. Juni 2011 (Anl. K4, A 30-34) bewilligte der Beklagte einer Bank eine Buchgrundschuld im Nennbetrag von EUR 280.000,00 an dem Kaufgrundstück. Nach Vermessung und katasteramtlichem Veränderungsnachweis wurde durch Erklärung vom 19. April 2012 (Anl. K3, A 26-29) die Identität des neuen Flurstücks 000 mit dem Kaufgegenstand sowie die Auflassung des Flurstücks 000 auf den Beklagten erklärt.

Die Frist, das Bauvorhaben bis zum 5. Mai 2014 umzusetzen, hielt der Beklagte nicht ein. In den Folgejahren beantragte er mehrfach bei der Klägerin die Verlängerung der Bebauungsfrist, die ihm, zuletzt bis zum 31. Dezember 2017 (vgl. Anl. K12, Schreiben vom 8. September 2016), jeweils bewilligt wurde. Eine vom Beklagten im Jahr 2017 angestrebte Übertragung des Grundstücks auf seine Kinder fand nicht statt, was der Beklagte Mitte Dezember 2017 telefonisch der Klägerin mitteilte. Nachfolgend meldete sich der Beklagte nicht mehr und stellte auch keine Fristverlängerungsanträge.

Bis zum heutigen Tag ist das Bauvorhaben nicht fertiggestellt.

Mit Schreiben vom 12. Januar 2018 (Anl. K 15, A 52-54) forderte die Klägerin den Beklagten erfolglos zur Rückabwicklung auf. Mit anwaltlichem Schreiben vom 9. April 2018 (Anl. K 16, A 55-59) wiederholte sie diese Aufforderung. Diese Schreiben blieben ohne Reaktion des Beklagten.

Die Klägerin hat behauptet, die Bebauung des Grundstücks sei nicht ansatzweise abgeschlossen. Oberhalb der Erdoberfläche seien noch keine Arbeiten ausgeführt.

Die Klägerin hat beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen Zug um Zug gegen Zahlung von EUR 280.056,00

a) folgende Erklärungen abzugeben:

aa) Ich, der Beklagte, bin mit der A.-GmbH & Co. KG, Klägerin, (AG F.-Stadt, HRA 0000) einig, dass das Eigentum an dem Grundstück des Amtsgerichts B.-Stadt, Blatt 00000, unter der lfd. Nr. 1 des Bestandsverzeichnisses eingetragen, in C.-Straße, B.-Stadt belegenden Grundstück, Flur 00, Flurstück 000, mit einer Größe von 5.001 qm auf die A.-GmbH & Co. KG, Klägerin, übergeht,

bb) Ich, der Beklagte, bewillige die Eintragung der A.-GmbH & Co. KG als Eigentümerin des unter aa) benannten Grundstücks;

b) das unter a) benannte Grundstück zu räumen und an die Klä- gerin herauszugeben.

2. Den Beklagten zu verurteilen, die folgenden Grundbucheintragungen in den Abteilungen II und III des Grundbuchs (Grundbuch von B.-Stadt, Bl. 00000) auf seine Kosten zur Löschung zu bringen und das Wiederkaufsgrundstück bezüglich Abteilungen II und III insoweit lastenfrei an die Klägerin zu übertragen:

a) Grundbuch von B.-Stadt, Blatt 00000, Abt. II lfd. Nr. 2:

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit - Verbot des Handels mit Kraftfahrzeugen aller Art - für die Stadt B. gemäß Bewilligungen vom 06. Mai 2011 und vom 19. April 2012 (UR-Nr. 000/2011 und 000/2012 Notar D. in B.-Stadt), eingetragen am 30. April 2012;

b) Grundbuch von B.-Stadt, Blatt 00000, Abt III lfd. Nr. 1:

Zweihundertachtzigtausend Euro Grundschuld - ohne Brief - mit 16 % Jahreszinsen für E.- GmbH Filiale F.-Stadt, gemäß Bewilligung vom 06. Juni 2011 (UR-Nr. 000/2011, Notar D. in B.-Stadt) eingetragen am 14. Juni 2011;

c) Dem Beklagten eine Frist von sieben Tagen nach Rechtskraft des Urteils zu setzen, die unter Ziffer 2 b) genannte Grundschuld zu löschen.

d) Festzustellen, dass die Klägerin nach fruchtlosem Ablauf der unter Ziffer 2c) genannten Frist berechtigt ist, den von der Grundschuldgläubigerin zur Bewilligung der Löschung geforderten Betrag unter Anrechnung auf den Wiederkaufspreis an die Grundschuldgläubigerin, die E.- GmbH, Filiale F.-Stadt zu zahlen.

3. Festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, alle Kosten, Abgaben und Steuern der Übereignung und Übergabe des unter 1 a) genannten Grundstücks an die Klägerin zu tragen, insbesondere

a) alle Grundbuchkosten für die Umschreibung,

b) alle Kosten der Löschung der Belastungen in den Abteilungen II und III des Grundbuchs,

c) alle Kosten der für die Umschreibung benötigten Erklärungen der Klägerin, insbesondere für die notarielle Protokollierung der Auflassung,

d) die Grunderwerbssteuer,

e) alle Kosten für öffentlich-rechtliche Genehmigungen aller Art.

4. Festzustellen, dass sich der Beklagte seit dem 02. Mai 2018 in Verzug mit der Annahme hinsichtlich der Zug-um-Zug zu zahlenden EUR 280.056,00 befindet.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hat behauptet, er habe sich nach Kräften um eine Umsetzung bemüht. Mit der Ausführung der Bebauung habe er die L.-GmbH beauftragt und an diese auch Zahlungen erbracht. Insgesamt habe er bereits - einschließlich des gezahlten Kaufpreises für das Grundstück - EUR 607.826,83 aufgewandt. Im Jahr 2017 sei über das Vermögen der L.-GmbH das Insolvenzverfahren eröffnet worden. Das Vorhaben sei zum Teil fertig gestellt, sämtliche Versorgungs- und Entsorgungsanschlüsse seien gelegt und die Fundamentierung erfolgt. Es sei lediglich noch die äußere Tragkonstruktion zu errichten, die Fassade zu montieren und das Dach zu schließen. Des Weiteren hat er die Ansicht vertreten, das Landgericht Duisburg sei örtlich unzuständig.

Mit seinem am 11. März 2019 verkündeten Urteil hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Hierauf wird Bezug genommen (GA 71-78). Das Urteil wurde dem Beklagten am 11. März 2019 zugestellt (GA 81). Hiergegen richtet sich seine am 8. April 2019 beim Oberlandesgericht eingegangene Berufung (GA 89-90). Diese hat er mit einem am 13. Juni 2019 (GA 98ff.) beim Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz begründet.

Er wiederholt die Rüge örtlicher Zuständigkeit. Des Weiteren vertritt er die Auffassung, seine Ansprüche auf Entschädigung für den Verkehrswert des bereits errichteten Bauwerks seien nicht in einem nachgeordneten Verfahren zu klären. Vielmehr hätte ihm die Klägerin vorgelagert zu diesem Prozess ein Angebot zum Rückerwerb unter Berücksichtigung des Entschädigungsbetrages machen müssen, was nicht erfolgt sei. Die von ihr mit der Klage beantragte Verurteilung Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises sei unschlüssig. Die vom Landgericht ausgeurteilte Verpflichtung zur Löschung von Dienstbarkeiten, welche auf Verlangen der Stadt B. eingetragen worden waren, stellten eine unmögliche Leistung dar. Denn einer Löschung würde die Stadt nicht zustimmen. Er sei zu einer Fertigstellung binnen 13 Monaten in der Lage, was ihm eine Bauunternehmung zugesagt habe. Die ihm erteilte Baugenehmigung sei verlängert worden und nach wie vor gültig.

Der Beklagte beantragt,

das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

hilfsweise,

den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung an das erstinstanzliche Gericht zurückzuverweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie vertritt die Auffassung, die örtliche Zuständigkeit des Landgerichts Duisburg sei gegeben. Der im notariellen Kaufvertrag gemeinte „Zeitpunkt der Zurückveräußerung“ könne bei Abschluss des Rückkaufvertrages nicht bestimmt werden, was sich aus der Auslegung des notariellen Vertrages ergäbe. Dieser sei später zu ermitteln, was erst nach Rechtskraft des Urteils erfolgen könne. Die wirtschaftlichen Schwierigkeiten der L.-GmbH seien unerheblich, weil der Beklagte über den 31. Dezember 2017 hinaus keine Fristverlängerung zur Durchführung der Baumaßnahmen beantragt habe.

Wegen aller Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf den gesamten Inhalt der Gerichtsakte Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung des Beklagten hat lediglich insoweit Erfolg, als sich sein Annahmeverzug nicht feststellen lässt. Im Übrigen ist sie unbegründet.

1.

Abgesehen davon, dass das Landgericht mit zutreffender Argumentation seine örtliche Zuständigkeit angenommen hat, würde auch § 513 Abs. 2 ZPO gelten. Eine Berufung auf die Unzuständigkeit des Gerichts erster Instanz vermag das Rechtsmittel nicht zu begründen, was der Beklagte in der Berufungsbegründung vom 13. Juni 2019 (S. 2, GA 105) im Übrigen auch nicht in Abrede stellt.

2.

Die Angriffe des Beklagten in der Berufungsbegründung vom 13. Juni 2019 (GA 104ff.) rechtfertigen, bis auf die Feststellungen zum Annahmeverzug, kein von der landgerichtlichen Entscheidung abweichendes Ergebnis.

a.

Entgegen der vom Beklagten vertretenen Auffassung besteht zu Lasten der Klägerin keine Vorleistungspflicht hinsichtlich der Ermittlung seiner Entschädigungsforderung bezüglich der von ihm behaupteten, von der Klägerin indes bestrittenen Aufwendungen für das streitbefangenen Grundstücks. Denn die Auslegung des KV ergibt gem. §§ 133, 157 BGB, dass der Beklagte hinsichtlich der von ihm geschuldeten Zurückveräußerung vorleistungspflichtig ist und die Höhe seiner Aufwendungsersatzansprüche erst anschließend festzustellen sind.

aa.

Die Voraussetzungen für den Anspruch der Klägerin auf Rückveräußerung liegen vor: Der Beklagte hat entgegen der in § 7 Nr. 2. a) KV festgelegten, zunächst bis zum 6. Mai 2014 gehenden, nachfolgend mehrfach, zuletzt bis zum 31. Dezember 2017 verlängerten Frist das Grundstück nicht bebaut, indem er einen „gebrauchsfertigen Baukörper“ errichtet hat. Dies ist unstreitig.

bb.

Soweit der Beklagte einwendet, er habe sich nach Kräften bemüht, die Fertigstellung sei durch die Insolvenz der ausführenden L.-GmbH vereitelt worden, würde ihn dies - träfe es zu - nicht entlasten. Abgesehen davon, dass das Risiko der Einhaltung der Bebauungsfrist nach dem KV allein ihm oblegen hat und unstreitig keine Umstände, die im Verhalten der Klägerin ihre Ursache gehabt hätten, die Verzögerungen bedingten oder hierzu beigetragen haben, hat er sich die Frist mehrfach verlängern lassen. Der insgesamt eingeräumte Zeitraum war hinreichend geräumig (vom 6. Mai 2011 bis zum 31. Dezember 2017 immerhin mehr als 6,5 Jahre).

Der Beklagte hat es versäumt, eine weitere Verlängerung zu beantragen, weshalb die letzte Befristung zum 31. Dezember 2017 auslief. Da das Wiederkaufsrecht 6 Monate nach Eintritt der Voraussetzungen erlischt (§ 7 Nr. 5. KV am Ende), war die Klägerin gezwungen, ihre Ansprüche gegen den Beklagten geltend zu machen, was sie vorgerichtlich mit den Schreiben vom 12. Januar 2018 und 9. April 2018 sowie der am 16. Mai 2018 beim Landgericht Duisburg eingereichten Klage getan hat.

Im Übrigen ist nicht zu verkennen, dass die Bedenken der Klägerin gegen die vom Beklagten behaupteten Aufwendungen aufgrund von Abschlagszahlungen an die Sanitärfirma L.-GmbH durchaus nachvollziehbar sind, ohne dass es bei der Entscheidung dieses Rechtsstreits darauf ankäme.

cc.

Die Parteien haben in § 7 Nr. 5. KV vereinbart, dass als Kaufpreis für den Rückkauf der im KV unter § 2 vereinbarte Kaufpreis gilt (maximal der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Geltendmachung des Rückkaufsrechts) „zuzüglich des Betrages, der dem Verkehrswert der vorhandenen Bauwerke und Anlagen zum Zeitpunkt der Rückveräußerung entspricht. Die Entschädigung soll den dem Käufer entstandenen Selbstkosten zuzüglich einer bis zum Zeitpunkt der Rückübertragung eingetretenen… Baukostensteigerung, höchstens jedoch dem Verkehrswert entsprechen.“ (Hervorhebungen durch den Senat). Die Parteien haben somit die Ermittlung der Höhe des Aufwendungsersatzanspruchs an einen zukünftigen Zeitpunkt geknüpft, denn die Festlegung des Zeitpunkts der Rückübertragung setzt zunächst deren Vollzug voraus.

Der hier zu entscheidende Fall ist vergleichbar mit der Konstellation, welche dem Fall des BGH (Urteil vom 15. Oktober 1993 - V ZR 19/92, Rz. 19ff.) zugrunde lag. Dort hatten die Parteien die Ermittlung einer Entschädigungshöhe auf den Zeitpunkt der „Übertragung“ eines Erbbaurechts (aaO, Rz. 2) bzw. den „Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung“ (Rz. 19 und 21) für eine Wertermittlung abgestellt, woraus der Bundesgerichtshof die Vorleistungspflicht des dortigen Beklagten mit der Eigentumsverschaffung folgerte. Denn die Umschreibung setzt den Eintritt der Rechtskraft der Entscheidung über die Gegenleistung voraus, weil bei der Verurteilung zur Abgabe einer Willenserklärung diese erst bei Rechtskraft als abgegeben gilt (§ 894 ZPO).

Somit ist zunächst die Rückübertragung zu vollziehen, bevor der Aufwendungsersatzanspruch (bezogen auf den Zeitpunkt des rechtskräftigen Abschlusses der Rückübertragung) ermittelt wird. Soweit die Ansprüche des Beklagten (Rückzahlung des Kaufpreises) feststehen, sind diese allerdings zu berücksichtigen (vgl. hierzu auch BGH, aaO, Rz. 21). Dies hat die Klägerin jedoch getan, denn sie hat die Verurteilung des Beklagten Zug um Zug mit der Rückzahlung des Kaufpreises durch sie verbunden.

b.

Der Anspruch der Klägerin auf lastenfreie Rückübertragung (Klageantrag zu 2.) folgt aus § 7 Nr. 5. (KV S. 10 unten). Soweit der Beklagte meint, die Löschung der Dienstbarkeit zugunsten der Stadt B. würde den Festlegungen des Vertrages widersprechen und von ihm würde eine „unmögliche Leistung“ verlangt, lässt sich dahingehendes nicht feststellen. Der Beklagte beabsichtigte, in dem zu errichtenden Gebäude ein Unternehmen „mit den Tätigkeitsschwerpunkten Großhandel für KFZ-Teile und Betrieb einer KFZ-Werkstatt zur Getriebe-/Motorinstandsetzung von PKW der Marke K.“ zu errichten. Die zugunsten der Stadt B. bestellte Dienstbarkeit umfasst die Verpflichtung des jeweiligen Grundstückseigentümers, dass weder selbst ein KFZ-Handel betrieben noch ein solcher durch einen Dritten zugelassen wird (§ 7 Nr. 2. KV, S. 9). Warum die Stadt B. bei der Rückübertragung des Eigentums auf die Klägerin nicht zur Löschung der Dienstbarkeit bereit sein sollte, ist nicht erkennbar. Denn sie wurde erst im Zusammenhang mit dem Kauf durch den Beklagten, der auf dem Grundstück gewerbliche Tätigkeiten im Zusammenhang mit KFZ ausüben wollte, eingetragen und diente offensichtlich der Vorsorge, dass der Beklagte seinen Tätigkeitsbereich nicht auf einen von der Stadt B. nicht gewünschten Geschäftsbereich ausdehnt. Dieser Grund entfällt mit der Rückübertragung, denn Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin einen KFZ-Handel eröffnen würde, liegen nicht vor. Auch hat der Beklagte nicht dargetan, dass er an die Stadt B. diesbezüglich bereits herangetreten sei und diese sein Ansinnen abgelehnt habe.

c.

Die Verpflichtung des Beklagten zur Tragung der Kosten des Rückkaufes (Klageantrag zu 3.) folgt aus § 7 Nr. 5 (Letzter Satz, S. 11 KV).

d.

Der Antrag gerichtet auf Feststellung des Annahmeverzugs des Beklagten gem. § 293 BGB (Klageantrag zu 4.) ist indes nicht begründet. Das Angebot der Klägerin zur Rückabwicklung Zug um Zug gegen Zahlung des Kaufpreises iHv EUR 280.056,00 gemäß dem Schreiben der anwaltlichen Bevollmächtigten der Klägerin vom 9. April 2018 innerhalb der bis zum 30. April 2018 gesetzten Frist genügt zur Begründung eines Annahmeverzugs des Beklagten nicht. Wird - wie hier - eine Auflassung gegen Zahlung des Kaufpreises geschuldet, dann tritt ein Annahmeverzug erst ein, wenn das Angebot in der Weise bewirkt wird, dass dem zur Rückübertragung Verpflichteten (Beklagter) der Termin zur Auflassung bei einem Notar unter Wahrung einer angemessenen Frist von der Gegenseite (Klägerin) mitgeteilt wird und diese zu diesem Termin bei dem Notar erscheint, um die Auflassung in Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO in Gegenwart des Beklagten zu erklären. Annahmeverzug tritt sodann ein, wenn der Beklagte entweder dem Termin fernbleibt (§ 299 BGB entspr.) oder wenn er zwar anwesend ist, aber nicht die Angebotserklärung annimmt oder nicht vor Annahme die ihm abverlangte Gegenleistung tatsächlich anbietet (§ 298 BGB; vgl. hierzu BGH, Urteil vom 22. Juni 2001 - V ZR 229/90, Rz. 17ff. mwN).

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Die Abweisung des Antrags der Klägerin auf Feststellung des Annahmeverzugs rechtfertigt nicht, ihr einen Teil der Kosten aufzuerlegen. Hier gilt nichts anderes als bei anderen leistungsbeschränkenden Verurteilungen (z.B. statt der unbedingten Leistung nur Leistung Zug-um-Zug, vgl. hierzu MünchKomm/Schulz, ZPO, 6. Auflage 2020 § 92 Rn. 9 und 19 mwN).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Es besteht kein Anlass, die Revision zuzulassen, § 543 Abs. 2 ZPO.

Der Streitwert im Berufungsverfahren beträgt EUR 280.056,00.