1

G r ü n d e :

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I.

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Der Beteiligte zu 1. war eingetragener Eigentümer des im hiesigen Beschlusseingang bezeichneten Grundbesitzes. Gegen ihn erwirkte die Beteiligte zu 2. ein rechtskräftig gewordenes Urteil, das zur Hauptsache wie folgt lautet:

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„Der Beklagte wird verurteilt, hinsichtlich des Grundstücks B-Straße, A-Stadt, bestehend aus Flurstück … und Flurstück …, eingetragen im Grundbuch von A-Stadt des Amtsgerichts in Neuss, Blatt …, Zug um Zug gegen Zahlung von 400.000,00 EUR die lastenfreie Auflassung zugunsten der Klägerin zu erklären. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.“

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Zu diesem Urteil erteilte die Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle unter dem 4. April 2019 die Klausel: „Vorstehende Ausfertigung wird der Klägerin zum Zwecke der Zwangsvollstreckung erteilt.“

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Am 15. Mai 2019 ließ die Beteiligte zu 2. Erklärungen notariell beurkunden (UR-Nr. …./2019 des vertretenden Notars). In der Urkunde wurde zunächst festgestellt, der Beteiligte zu 1. sei aufgrund rechtskräftigen Urteils verpflichtet, den genannten Grundbesitz auf die Beteiligte zu 2. aufzulassen. Sodann hieß es:

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„Die im Urteil genannte Zug-um-Zug zu leistende Gegenleistung von€ 400.000,00 wurde bereits in voller Höhe an Herrn C. gezahlt.

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Eine mit Rechtskraftvermerk versehene vollstreckbare Ausfertigung des Urteils liegt bei Beurkundung vor.

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II. Grundbucherklärungen; Auflassung

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1. Die Erschienene …. nimmt die Auflassung hiermit entgegen und bewilligt und beantragt, die D-GmbH & Co. KG mit Sitz in Düsseldorf als Eigentümer im Grundbuch des vorgenannten Grundbesitzes einzutragen.

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2. Der amtierende Notar wird ….“

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Mit Schrift des beurkundenden Notars vom 9. Juli 2019 hat die Beteiligte zu 2. – unter Beifügung der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung sowie der vollstreckbaren Ausfertigung des Urteils – die Eintragung des Eigentumswechsels beantragt. Daraufhin hat das Grundbuchamt (formlos) beanstandet, wegen der Verurteilung Zug-um-Zug sei die Erteilung einer qualifizierten Klausel durch den Rechtspfleger erforderlich. Am 16. September 2019 ist von der Rechtspflegerin des Landgerichts Düsseldorf die Klausel erteilt worden: „Vorstehende Ausfertigung des Teilanerkenntnis- und Schlussurteils wird der Klägerin zum Zwecke der Zwangsvollstreckung gemäß § 726 Abs. 2 ZPO erteilt. Der Nachweis, dass der Schuldner befriedigt ist, ist durch Vorlage einer öffentlichen Urkunde der Kreissparkasse Düsseldorf datierend vom 11.03.2019 erbracht.“

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Alsdann hat das Grundbuchamt auf ergänzende Schrift des Notars vom 17. September 2019 den beantragten Eigentumswechsel am 20. September 2019 eingetragen, ferner im Bestandsverzeichnis des Blattes … eine Eintragung vorgenommen.

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Gegen die Eintragung der Beteiligten zu 2. als neuer Eigentümerin wendet sich der Beteiligte zu 1. mit seinem Rechtsmittel, mit dem er zugleich die Eintragung eines sichernden Widerspruchs bis zum Erlass der endgültigen Entscheidung des Beschwerdegerichts erstrebt. Die Beteiligte zu 2. ist der gewünschten Sicherungsmaßnahme entgegengetreten.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Grundakte Bezug genommen.

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II.

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Es ist geboten, bis zum Abschluss des Rechtsmittelverfahrens die Rechtsstellung des Beteiligten zu 1. im Wege einstweiliger Anordnung durch Eintragung eines Widerspruchs gemäß § 76 Abs. 1, 1. Alt. GBO – eine andere Maßnahme kommt nach vollzogener Eigentumsumschreibung nicht in Betracht – zu sichern.

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1.Der Beteiligte zu 1. erstrebt – in erster Linie – die Eintragung eines („endgültigen“) Widerspruchs gegen die Eigentümereintragung. Das ist ein nach § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO statthaftes Ziel einer sogenannten beschränkten Beschwerde gegen eine Eintragung.

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Da auch die sonstigen Erfordernisse (§§ 72, 73 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 GBO) erfüllt sind, ist die Beschwerde des Beteiligten zu 1. insgesamt zulässig.

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2.

21

Sie wird auch in der Sache mit überwiegender Wahrscheinlichkeit erfolgreich sein.

22

Nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO, der über § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO Anwendung findet, ist ein Widerspruch einzutragen, wenn sich ergibt, dass das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist.

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a)

24

Durch die Eintragung der Beteiligten zu 2. als Eigentümerin ist das Grundbuch unrichtig geworden.

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Unrichtig ist das Grundbuch nach § 894 BGB, wenn sein Inhalt hinsichtlich (unter anderem) eines Rechts an diesem Grundstück nicht mit der wirklichen Rechtslage in Einklang steht. Das ist bezüglich der jetzt verlautbarten Eigentümerin hier der Fall. Denn es fehlt an einer nach §§ 925 Abs. 1 Satz 1, 873 Abs. 1 BGB erforderlichen Auflassung vom Beteiligten zu 1. an die Beteiligte zu 2.

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Gemäß § 894 Satz 1 ZPO gilt, falls – wie hier der Beteiligte zu 1. – ein Schuldner zur Abgabe einer Willenserklärung verurteilt ist, die Erklärung als abgegeben, sobald das Urteil die Rechtskraft erlangt hat. Die Erklärung des anderen Teils wird durch das Urteil nicht ersetzt; dieser muss bei Notwendigkeit einer Auflassung (nur) seine Auflassungserklärung vor einer zuständigen Stelle abgeben (näher: Senat, Rpfleger 2018, 435 f). Ist jedoch – wie ausweislich des Titels hier – die Willenserklärung von einer Gegenleistung abhängig gemacht, tritt die fingierende Wirkung nach § 894 Satz 2 ZPO erst ein, sobald nach den Vorschriften der §§ 726, 730 ZPO eine „qualifizierte“ vollstreckbare Ausfertigung des rechtskräftigen Urteils erteilt ist; wird die Erklärung des Titelgläubigers vorher abgegeben, ist die Auflassung (form)unwirksam (so ausdrücklich: Staudinger-Pfeifer/ Diehn, BGB, Neubearb. 2017, § 925 Rdnr. 84; BeckOK BGB – Grün, Stand: 01.11. 2019, § 925 Rdnr. 22; BeckOK GBO – Hügel, Stand: 01.06.2019, § 20 Rdnr. 44; Meikel-Böttcher, GBO, 11. Aufl. 2015, § 20 Rdnr. 69; vgl. auch OLG München Rpfleger 2014, 133 ff), und zwar auch dann, wenn im Zeitpunkt der Erklärung des Titelgläubigers eine von dem Urkundsbeamten der Geschäftsstelle erteilte „einfache“ vollstreckbare Ausfertigung des Urteils vorliegt (eingehend: OLG Hamm Rpfleger 2014, 366 f m. zahlr. Nachw.).

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Danach wurde die Auflassungserklärung des Beteiligten zu 1. nicht vor dem 16. September 2019 als abgegeben fingiert. Die die Auflassung entgegennehmende Erklärung der Beteiligten zu 2. datiert aber bereits vom 15. Mai 2019 und ging deshalb ins Leere mit der Folge, dass die Auflassung formunwirksam war und geblieben ist.

28

Dieses Ergebnis kann nicht durch anderweitige Erwägungen überwunden werden.

29

Es ist nicht etwa so, dass die qualifizierte Klausel nach § 726 Abs. 2 ZPO „lediglich“ von einem unzuständigen Organ erteilt gewesen wäre; sie fehlte ursprünglich vielmehr schlechthin. Auch kommt es nicht darauf an, dass in der Urkundsverhandlung eine (mit der einfachen Klausel versehene) vollstreckbare Ausfertigung des Urteils vorlag; die Ansicht, die solches für notwendig erachtet, (zur Streitfrage: MK-Kanzleiter, BGB, 7. Aufl. 2017, § 925 Rdnr. 19; Grün a.a.O.; Pfeifer/Diehn a.a.O.) sieht darin ein zusätzliches Tatbestandserfordernis, mit anderen Worten soll die körperliche „Anwesenheit“ des Titels bei der Beurkundung zur Abgabe der Willenserklärung durch den Gläubiger hinzukommen müssen, nicht hingegen die Wirksamkeit der fingierten Erklärung ersetzen. Schließlich scheidet eine Genehmigung oder Zustimmung aus (so im Ergebnis auch Kanzleiter a.a.O; BayObLG Rpfleger 1983, 390 f). Demjenigen Eintragungsantrag, aufgrund dessen die Eigentumsumschreibung erfolgte, könnte sie nur zum Erfolg verhelfen, falls ihr rückwirkende Kraft zukäme, indem sie die Erklärung der Beteiligten zu 2. unter Ziffer II. 1. der Urkunde nachträglich wirksam machte. Doch zum einen ist die hiesige Lage einer formunwirksamen Entgegennahmeerklärung nicht mit der Abgabe einer Willenserklärung durch einen Nichtberechtigten zu vergleichen. Zum anderen und vor allem unterliefe eine derartige Konstruktion die gesetzliche Anordnung des Hinausschiebens der Fiktion in § 894 Satz 2 ZPO.

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b)

31

Fehlte es zur Zeit der Eigentumsumschreibung an der erforderlichen Einigung durch Auflassung, war durch die Eintragung zugleich die Verfahrensvorschrift des § 20, 1. Fall GBO (zum Zusammenhang: Hügel a.a.O., Rdnr. 3 m. Nachw.) verletzt.

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Bei dieser Lage kommt es nicht mehr darauf an, ob die Eintragung hierneben auch deshalb unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen wurde, weil es an der durch § 20 GBO grundsätzlich nicht erübrigten (statt aller: Demharter, GBO, 31. Aufl. 2018, § 20 Rdnr. 2) Eintragungsbewilligung fehlte. Die Frage, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen die Rechtskraft eines – wie hier – sich allein über die Auflassungserklärung verhaltenden Titels auch die Eintragungsbewilligung ersetzen kann, ist umstritten (vgl. OLG Stuttgart NJW-RR 2008, 828 f; Hügel a.a.O., Rdnr. 44 und 3; Demharter a.a.O.) und würde, dies vorsorglich bemerkt, vom Senat jedenfalls nicht umstandslos bejaht (vgl. bereits Senat, RNotZ 2010, 201 f).

33

3.

34

Ferner droht dem Beteiligten zu 1. Schaden. Unabhängig von ihn etwa treffenden schuldrechtlichen Verpflichtungen kann die – wie gezeigt – ihm tatsächlich immer noch zukommende dingliche Rechtsposition, nämlich des Eigentums, durch die auf der Hand liegende Möglichkeit gutgläubigen Erwerbs des Grundbesitzes von der Beteiligten zu 2. durch Dritte beeinträchtigt werden. Selbst wenn diese Gefahr lediglich abstrakt wäre, ist sie, da es um das Eigentum geht, doch (wie auch § 20 GBO erweist) von solchem Gewicht, dass ihre Abwehr durch eine einstweilige Sicherung erforderlich erscheint.

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III.

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Nebenentscheidungen erübrigen sich; insbesondere ist die Eintragung des Widerspruchs gerichtsgebührenfrei (Vorbem. 1.4 Abs. 2 Nr. 2 GNotKG-KV).

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IV.

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Vorsorglich sei bemerkt, dass die gleichfalls am 20. September 2019 vorgenommene Eintragung in Blatt … nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens und daher dem Senat nicht zur Entscheidung angefallen ist. Das Grundbuchamt wird in eigener Zuständigkeit darüber zu befinden haben, ob insofern etwas zu veranlassen ist.