Oberlandesgericht Düsseldorf, 24 U 44/18

G r ü n d e

Die Kläger zu 1. und 2. machen gegen die Beklagte Ansprüche auf Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrages über das Objekt A.-Staße 00 in B.-Stadt sowie Schadensersatzansprüche und außergerichtliche Anwaltskosten geltend.

Für die mehr als 90 Jahre alte Beklagte agierte ihre Tochter, Frau C. (im Folgenden: FC) und deren Ehemann und Schwiegersohn der Beklagten, Herr C. (im Folgenden: HC). FC verfügt über eine von der Beklagten erteilte Generalvollmacht aus dem Jahr 1997, wonach sie zur Vertretung in allen (Immobilien-) Angelegenheiten berechtigt ist.

Das Gebäude des streitgegenständlichen Grundstücks ist mit einem Mehrfamilienhaus mit Mietwohnungen bebaut. Es wurde mutmaßlich um das Jahr 1906 errichtet.

Ende Juli/Anfang August 2014 erhielten die Eheleute C. Nachricht über einen im Erdgeschoss des Hauses im Schlafzimmer der zu diesem Zeitpunkt leerstehenden Wohnung aufgetretenen Schaden. HC stellte Feuchtigkeit im Umkreis von etwa 2 m² um den Heizkörper fest. Er zog den Installateur D. hinzu, der allerdings keine Undichtigkeit der Heizungsleitungen feststellen konnte. Vom 19. bis 26. August 2014 wurde der Raum mit Trocknungsgeräten getrocknet. Am 19. September 2014 führte der Installateur prophylaktische Arbeiten in einem streitigen Umfang aus. Er demontierte den Heizkörper und stemmte teilweise den Fußbodenbelag auf. Bei dieser Gelegenheit erkannte HC zwischen den die Dielen tragenden Balken und der dort eingebrachten Schlacke einen weißlich-pelzigen Belag, der einen typisch muffigen Schimmelgeruch absonderte. Nach dem bestrittenen Vorbringen der Beklagten ging HC von aufgetretenem Schimmelbefall aufgrund einer Hinterlassung der Wohnung in einem verwahrlosten Zustand durch den vormaligen Mieter und dessen falsches Lüftungsverhalten aus. Es ist unstreitig, dass HC unter Hinzuziehung des Malermeisters E. vollständig den Dielenboden entfernte, die tragenden Balken neu verlegte und sodann einen neuen Fußboden mit Unterkonstruktion (OSB-Schalung, neue Schlacke und PVC-Bodenbelag) einbrachte. Ferner setzte er eine Vorsatzschale aus Gipskarton vor eine Wand in der Wohnung des Mieters F. Zuvor hatte HC an der betroffenen Zwischenwand Feuchtigkeit festgestellt, die vorhandene Vorsatzschale entfernt, Trocknungsgeräte aufgestellt und danach Rigipsplatten angebracht.

Nachdem die Beklagte das Objekt über einen Makler zum Verkauf angeboten hatte, besichtigten es die Kläger im Juni 2015 drei Mal. Der letzte Besichtigungstermin fand am 26. Juni 2016 statt. Neben den Klägern und den Eheleuten C. nahm noch ein von den Klägern hinzugezogener Bausachverständiger, Dipl.-Ing. und Architekt G., teil. Hinweise zu den 2014 aufgetretenen Feuchtigkeitsmängeln und den insoweit durchgeführten Arbeiten wurden den Klägern nicht erteilt.

Am 10. Juli 2015 schlossen die Prozessparteien einen notariellen Kaufvertrag (Anl. K1, GA 14-26). Die Beklagte wurde durch FC vertreten. Unter Ziffer IV. Nr. 3c) vereinbarten die Parteien folgendes:

„Im Übrigen werden alle Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines - auch verdeckten - Sachmangels des Grundbesitzes ausgeschlossen.“

Unter Ziffer IV. Nr. 3 d) findet sich folgende Erklärung:

„Die vorstehende Haftungsbeschränkung und der vorstehende Haftungsausschluss für Sachmängel erfassen nicht die Haftung des Verkäufers für Vorsatz oder Arglist.

Der Verkäufer erklärt hierzu, dass ihm verdeckte Mängel (z.B.: Holzbock, Feuchtigkeit, Schwarzbau, ungenehmigte Nutzung, Denkmaleigenschaft) - mit Ausnahme der nachgenannten - nicht bekannt sind.

Folgende Mängel sind dem Käufer bekannt:

1. der Feuchtigkeitsfleck am Boden der Küche in der Erdgeschoßwohnung.

2. der Riss in der Wand des Anbaus.“

In der Folgezeit übernahmen die Kläger den Besitz. Sie begingen am 11. September 2015 das Gebäude und stellten fest, dass der Hausboden wackelig und weich war. Am 14. September 2015 erfolgte eine Begehung mit Herrn G. Bei diesem Termin wurde der Boden geöffnet und es wurde nach dem Vortrag der Kläger Hausschwamm, Pilz, Schimmel und Feuchtigkeit festgestellt. Einzelheiten hierzu sind streitig. Der Sachverständige vermerkte die Örtlichkeiten des Befalls in einer Skizze (Anl. K2, GA 27). In einem Raum des Hinterhauses sowie an der hofseitigen Außenwand stellte er ebenfalls Feuchtigkeits-, Schimmel- und Schwammbefall fest. Am 17. September 2015 zogen die Kläger einen Baubiologen, H., hinzu, welcher am 1. November 2015 ein Gutachten erstellte. Er stellte fest, dass im Hinterhaus sowie im Vorderhaus frisches Myzel des echten Hausschwamms von der hofseitigen Außenwand bis ca. 1,5 m weit in den Raum hineingewachsen sei. Entlang der Trennwand zum zweiten Raum habe sich dieser Befall in der Gebäudetrennwand zum Nachbarhaus Nr. 21 fortgesetzt. Der Sachverständige kam zum Ergebnis, dass die starke Ausbreitung und die Intensität der Zerstörung dafür spräche, dass der Hausschwamm mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit bereits vor dem Erwerb des Gebäudes vorhanden gewesen sei. Auf das Gutachten wird Bezug genommen (Anl. K3, GA 28-61). Der Sachverständige G. schätzte die Sanierungskosten insgesamt auf ca. EUR 90.000,-- (Schreiben vom 27. Oktober 2015, Anl. K8, GA 67-77).

Im Jahr 2015 verhandelten die Parteien über eine vergleichsweise Einigung, die indes nicht zu Stande kam, nachdem die Beklagte ihren nunmehrigen Prozessbevollmächtigten hinzugezogen hatte. Mit Schreiben vom 20. Mai 2016 (Anl. K9, GA 78-81) erklärten die Kläger den Rücktritt vom Kaufvertrag und forderten die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 26. Mai 2016 auf, den Kaufpreis iHv EUR 153.500,-- Zug um Zug gegen Rückübertragung der Immobilie zu zahlen. Des Weiteren machten sie Schadensersatzansprüche iHv EUR 41.417,01 unter Fristsetzung bis zum 1. Juni 2016 geltend. Hierauf reagierte die Beklagte nicht.

Mit Schreiben vom 7. Juli 2016 (Anl. K 10, GA 82-84) erklärten die Kläger gegenüber der Beklagten die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gem. § 123 BGB.

Die Kläger haben behauptet, sämtliche durch den Sachverständigen H. festgestellten Mängel (Feuchtigkeit, Pilz, Schimmel und Hausschwamm) seien bereits zum Zeitpunkt der Auflassung vorhanden gewesen. Bei den Besichtigungsterminen im Juni 2015 seien die Mängel weder für sie noch für Herrn G. wahrnehmbar gewesen, weil es zu jener Zeit sehr trocken gewesen sei. Die Eheleute C. hätten die Mängel arglistig handelnd verschwiegen. Die durchgeführten Arbeiten hätten den Schimmel nicht beseitigt und seien hierfür auch nicht geeignet gewesen. Vielmehr sei durch die Trocknung, die Behandlung mit Chlor, die Malerarbeiten und die Erneuerung des Bodens versucht worden, den Befall zu verdecken. Ein Mieter habe aufgrund des starken Schimmelbefalls sein Bett entsorgen müssen. Mieter hätten sich häufiger wegen des modrig-feuchten Geruchs und der tatsächlich vorhandenen Feuchtigkeit an HC gewandt. Deshalb habe dieser eine Vorsatzwand vor den Schimmel und die Feuchtigkeit gesetzt. Zudem dringe bei Regenfällen Wasser in den Keller ein, welches in Eimern gesammelt werden müsse. Im Rahmen der Besichtigung sei HC ausdrücklich nach etwaiger Feuchtigkeit im Keller befragt worden. Er habe daraufhin angegeben, dass diese im üblichen Rahmen liege. Die Menge eindringenden Wassers ginge jedoch deutlich über das hinaus, was in alten Häusern als üblich hingenommen werden müsse.

Die Kläger haben die Ansicht vertreten, dass der für die Beklagte aufgetretene HC arglistig gehandelt habe. Da der Installateur eine Ursache für den Feuchtigkeitseintritt nicht habe feststellen können, hätte HC ins Blaue hinein angenommen, dass mit den vom ihm ergriffenen Maßnahmen, die ohnehin nur kosmetischer Natur gewesen seien, die Mängel beseitigt zu haben. Eine Erfolgskontrolle habe er jedoch unterlassen. Zudem seien die Eheleute C. verpflichtet gewesen, im Zuge der Vertragsanbahnung die festgestellten Mängel und durchgeführten Arbeiten zu offenbaren. Hätten sie, die Kläger, die mit der eingetretenen Feuchtigkeit verbundenen Mängel gekannt, hätten sie das Objekt nicht gekauft.

Im Zusammenhang mit der Feststellung der Schäden und den zu Tage getretenen Mängeln seien ihnen Schäden iHv EUR 41.417,01 entstanden. Insoweit wird auf die Klageschrift vom 8. Juli 2016 und das dortige Vorbringen verwiesen.

Die Kläger haben beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an sie EUR 153.500,-- zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27. Mai 2016 Zug um Zug gegen Rückübertragung der Immobilie A.-Straße 00, B.-Stadt , Grundbuch des Amtsgerichts Mönchengladbach, Blatt 0000, Gemarkung B.-Stadt, Flur 01, Flurstück 03 sowie Flurstück 02, zu zahlen;

2. die Beklagte zu verurteilen, an sie Schadensersatz in Höhe von EUR 41.417,01 zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 2. Juni 2016 zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat eine ihr zurechenbare Arglist der Eheleute C. bestritten und sich auf den Ausschluss der Sachmängelgewährleistung berufen. Sie hat behauptet, dass der Installateur an der Heizung Undichtigkeiten vermutet und deshalb einen Austausch der Zu- und Ableitungen empfohlen habe. Nach den von ihm durchgeführten Arbeiten sei HC der Ansicht gewesen, den Schimmel beseitigt zu haben. Erscheinungen, die auf den Befall mit Hausschwamm hingedeutet hätten, habe er nicht wahrgenommen. Einen im Hofbereich wachsenden Pilz, einen Hallimasch und einen Würfelbruch in einem Fenster hätten die Kläger bei den Besichtigungen selbst erkannt. Sollten Feuchtigkeitserscheinungen vorhanden gewesen sein, so hätten die Kläger diese im Rahmen ihrer gründlichen, mehrfachen und teilweise mit sachverständiger Unterstützung durchgeführten Besichtigungen feststellen müssen. Obwohl über den im notariellen Kaufvertrag erwähnten Feuchtigkeitsfleck auf dem Boden der Küche gesprochen worden sei, hätten die Kläger keine weitergehenden Fragen gestellt.

Mit seinem am 11. Januar 2018 verkündeten Urteil hat das Landgericht der Klage hinsichtlich des Klageantrags zu 1. vollständig und hinsichtlich des Klageantrags zu 2. (Schadensersatz) iHv EUR 26.518,42 - unter Abweisung der Klage im Übrigen - stattgegeben. Wegen der Begründung wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen (GA 306-326). Gegen dieses Urteil haben beide Parteien form- und fristgerecht Berufung eingelegt und diese beide innerhalb der verlängerten Berufungsbegründungsfristen begründet.

Die Beklagte meint, das Urteil stelle eine Überraschungsentscheidung dar. Nach dem auf Widerruf geschlossenen Vergleich habe das Landgericht eine Schriftsatzfrist nicht gesetzt. Den Sachverhalt habe es auch nicht ausermittelt, die Tatsachengrundlage sei weitgehend ungeklärt. So sei keine Differenzierung zwischen dem Befall von Schimmel und dem von Schwamm erfolgt. Auch habe sich das Landgericht nicht zur Außenwand geäußert, die bei Vertragsschluss scheckig gewesen sei, was dem Sachverständigen G. und den Klägern hätte auffallen müssen. Auch ein Würfelbruch im Fensterrahmen sei gut sichtbar gewesen und hätte von den Klägern bemerkt werden müssen. Die von HC durchgeführten Arbeiten zur Bekämpfung des Schimmels seien geeignet gewesen, diesen zu beseitigen. Obwohl die Kläger von dem Feuchtigkeitsfleck Kenntnis gehabt hätten, hätten sie zu keiner Zeit nach dessen Ursachen gefragt. Diese habe die Beklagte auch ungefragt nicht mitteilen müssen. Eine Offenbarungspflicht hinsichtlich der im Juli/August 2014 durchgeführten Sanierungsarbeiten habe nicht bestanden. Mängel hätten sich danach nicht mehr gezeigt und HC habe keinen Verdacht gehabt, dass überhaupt noch Feuchtigkeit vorhanden sei.

Die Beklagte beantragt,

das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage insgesamt abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung der Beklagten zurückzuweisen;

das angefochtene Urteil abzuändern und die Beklagte darüber hinaus zu verurteilen, an sie weitere EUR 13.030,87 nebst Zinsen zu zahlen.

hilfsweise das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache an das Landgericht zurückzuweisen.

Zur Berufung der Beklagten meinen sie, bei den Besichtigungen erkennbare Feuchtigkeitserscheinungen hätten nicht vorgelegen. Auch der sie begleitende Sachverständige G. habe nichts Dahingehendes erkannt. Jedenfalls hätte die Beklagte die Feuchtigkeitseintritte und die durch HC durchgeführten Arbeiten angeben müssen. Ihr sei zudem anzulasten, dass HC keine Erfolgskontrolle durchgeführt und letztlich auch keine Ursachenforschung betrieben habe. Er hätte Fachleute zur Analyse hinzuziehen müssen. Der von HC hinzugezogene Installateur bzw. der Malermeister seien in Bezug auf Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall nicht fachkundig. Der Schwammbefall sei bereits bei Abschluss des Kaufvertrages vorhanden gewesen. Die von HC durchgeführten Arbeiten hätten sämtliche Mängel überdecken und ihnen, den Klägern, einen unzutreffenden Eindruck vom Zustand des Objekts verschaffen sollen.

Die Kläger tragen in ihrer Berufungsbegründung ergänzend zu den vom Landgericht abgewiesenen Schadensersatzpositionen vor. Die vom Landgericht nicht zuerkannten Beträge bezögen sich auf Leistungen zur Vorbereitung der Ortstermine der Sachverständigen und zur Feststellung der Schadensursache. Weitere Arbeiten seien erforderlich gewesen, um eine Verschlechterung des Objekts und eine Ausbreitung des Hallimaschs abzuwenden. Die Kosten für den Makler seien angefallen, weil jener einen Mieter für die leerstehende Wohnung gesucht und gefunden habe, die letztlich jedoch wegen der Feuchtigkeitsschäden nicht habe vermietet werden können. Der vom Landgericht zuerkannte Betrag für ihre Eigenleistungen sei deutlich zu gering. Berechtigte Forderungen habe das Landgericht gekürzt. Zudem sei es lediglich von einem Stundensatz von EUR 12,50 ausgegangen, während pro Stunde EUR 35,-- in Ansatz zu bringen seien. Der Kläger zu 1. sei ausgebildeter Dipl.-Ing. und Diplomwirtschaftsingenieur, zudem würden Handwerkerstunden auch mit EUR 50,-- bis 60,-- vergütet.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung der Kläger zurückzuweisen.

Er meint, die von den Klägern beauftragten Arbeiten seien überflüssig und zur Vorbereitung der Gutachten nicht erforderlich gewesen. Obwohl die Kläger bereits mit Eröffnung des Fußbodens am 11. September 2015, spätestens jedoch nach der Begutachtung durch den Sachverständigen am 14. September 2015 Kenntnis von den Mängeln und sich zur Anfechtung entschlossen gehabt hätten, hätten sie kostenaufwändige Maßnahmen beauftragt. Sie hätten nicht darauf vertrauen dürfen, dass eine vergleichsweise Einigung zu Stande komme. Diese sei letztlich auch gescheitert. Auch Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag bestünden nicht, weil sie als Eigentümer bereits keinen Fremdgeschäftsführungswillen gehabt hätten. Sollte das Grundstück zurückübertragen werden, kämen ihr, der Beklagten die Arbeiten auch nicht zugute. Vielmehr wäre eine umfassende Sanierung erforderlich. Die von den Klägern veranlassten Arbeiten seien mit ihr zu keinem Zeitpunkt abgestimmt und von ihr genehmigt worden. Bereicherungsrechtliche Ansprüche schieden auch aus, da eine etwaige Bereicherung ihr aufgedrängt worden sei.

Wegen aller Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie den gesamten Akteninhalt Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Kläger zu 1. und 2. ist im tenorierten Umfang unbegründet und insoweit zurückzuweisen. Auf die Berufung beider Parteien ist das angefochtene Urteil im Übrigen aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuweisen. Den gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderlichen Antrag haben die Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vom 12. Februar 2019 gestellt.

Ob das von der Beklagten verfolgte Rechtsschutzziel der Klageabweisung im Ergebnis Erfolg hat, hängt von einer weiteren, umfangreichen Sachaufklärung ab. Von deren Ergebnis ist gleichfalls abhängig, ob den Klägern ein Anspruch auf Rückgewähr des streitgegenständlichen Grundbesitzes, materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche und Ansprüche auf die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten zustehen.

Das landgerichtliche Urteil verletzt in gravierender Weise den Anspruch der Beklagten auf rechtliches Gehör gemäß Art. 103 Abs. 1 GG. Dieser schließt das Recht ein, nicht ohne Beweiserhebung über entscheidungserhebliche streitige Tatsachen verurteilt zu werden (vgl. BGH, Beschluss vom 6. Februar 2014 - V ZR 262/13, Rz. 11, jetzt und im Folgenden zitiert nach Juris). Diese unterlassene Sachaufklärung hat das Landgericht nun nachzuholen.

Entgegen der Auffassung der Beklagten hat das Landgericht allerdings keinen Verfahrensfehler dadurch begangen, dass es im Anschluss an die Anhörung der Kläger in der mündlichen Verhandlung vom 23. November 2017 keine Schriftsatzfrist bewilligte, denn eine solche hatte die Beklagte entgegen § 139 Abs. 5 ZPO nicht beantragt. Rechtsausführungen dürfen in jeder Phase des Verfahrens, also auch außerhalb der mündlichen Verhandlung und etwaiger Fristen, erfolgen. Welche Hinweise das Landgericht erteilt hat und zu welchen sich die Beklagte in der mündlichen Verhandlung nicht erklären konnte, lässt ihr Berufungsvorbringen nicht erkennen. Angesichts des vorangegangenen Schriftwechsels der Parteien und ihrem umfänglichen Vorbringen ist auch nicht offensichtlich, dass sich die Beklagte nicht hätte erklären können, weshalb auch nicht ersichtlich ist, dass ohne Antrag ein Schriftsatznachlass zu gewähren gewesen wäre (vgl. hierzu auch BGH, Beschluss vom 11. April 2018 - VII ZR 177/17, Rz. 8 mwN).

Einen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises gem. § 812 Abs. 1 S. 1 i.V.m. § 123 BGB haben die Kläger schlüssig dargelegt.

Es begegnet keinen Bedenken, dass sie zunächst mit Schreiben vom 20. Mai 2016 (Anl. K9, GA 78-81) den Rücktritt vom Kaufvertrag und die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen erklärt haben (sog. großer Schadensersatzanspruch), im Schreiben vom 7. Juli 2016 (Anl. K 10, GA 82-84) indes wegen arglistiger Täuschung angefochten haben. Eine Anfechtung kann auch noch nach erfolgtem Rücktritt erklärt werden. Die Anfechtung führt zur Vernichtung des Rechtsgeschäfts ex tunc, während der Rücktritt seine Wirkungen lediglich ex nunc entfaltet. Aus diesem Grund ist die Anfechtung der weitergehende Rechtsbehelf, der Rücktritt stellt ein qualitatives Minus dar (vgl. MünchKomm/Armbrüster, BGB, 8. Aufl. 2018, § 123 Rn. 98 mwN).

Ob der für die Beklagte handelnde HC über die noch der näheren Feststellung bedürfenden Mängel des Hauses arglistig getäuscht hat, bedarf weiterer umfangreicher Sachaufklärung.

Gemäß § 123 Abs. 1 BGB kann, wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung bestimmt worden ist, die Erklärung anfechten. Eine Täuschung erfordert ein Vorspiegeln falscher oder ein Entstellen wahrer Tatsachen. Ein Verschweigen stellt nur dann eine Täuschung dar, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Tatsache eine Aufklärungspflicht bestand. Eine Rechtspflicht zur Aufklärung bei Vertragsverhandlungen besteht dann, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise die Mitteilung von Tatsachen erwarten durfte, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, insbesondere wenn sie den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden können (BGH, Urteil vom 11. August 2010 - XII ZR 192/08, Rz. 22 mwN, jetzt und im Folgenden zitiert nach Juris).

Die Kläger haben vorgetragen, die Beklagte, vertreten durch die Eheleute C., habe Mängel des Kaufobjekts verschwiegen. Insoweit ist unstreitig, dass HC jedenfalls Schimmel und Feuchtigkeitseintritte vor den Kaufvertragsverhandlungen mit den Klägern festgestellt hat, insoweit jedoch keine Hinweise an die Kläger erfolgt sind. Ob HC diese Mängel arglistig verschwiegen hat, hängt indes davon ab, was zum Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen mit den Klägern noch vorhanden und wahrnehmbar war, was HC davon gewusst hat bzw. ob er davon ausgehen durfte, dass mit dem von ihm zuvor ergriffenen Maßnahmen die Mängel beseitigt worden sind. Ob - was die Beklagte bestreitet - zum Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrags bereits der von dem Gutachter H. festgestellte Befall mit Hausschwamm vorgelegen hat, bedarf ebenfalls der weiteren Aufklärung.

Lassen sich die behaupteten Mängel feststellen und wusste HC davon, so steht außer Frage, dass diese im Rahmen von Kaufvertragsverhandlungen hätten aufgezeigt werden müssen. Ausnahmen von diesem Grundsatz können sich nur ergeben, wenn die Mängel so deutlich sichtbar sind, dass auch der Käufer sie wahrnehmen kann. Dies meint die Beklagte zwar, trägt aber insoweit widersprüchlich vor. Denn den Eheleuten C. sollen keine Feuchtigkeitserscheinungen im Zeitraum der Besichtigungen aufgefallen sein und HC soll von einer erfolgreichen Sanierung ausgegangen sein, während von den Klägern und den sie bei einem Termin begleitenden Gutachter G. dahingehendes bemerkt worden sein soll.

Eine Ausnahme von der Verpflichtung zur Aufklärung über Mängel kann auch dann bestehen, wenn der Verkäufer den Mangel wahrgenommen, mit seiner umfassenden Beseitigung aber ein Fachunternehmen beauftragt hatte. In einem solchen Fall kann nicht davon ausgegangen werden, dass er ein späteres Auftreten des Mangels billigend in Kauf nimmt, wenn er von einer Erfolgskontrolle absieht (vgl. BGH, Urteile vom 12. April 2002 - V ZR 302/00, Rz. 11; vom 19. Februar 2016 - V ZR 216/14, Rz. 19ff. mwN; vom 16. März 2017 - V ZR 170/16). Das von der Beklagten bzw. HC beauftragte Fachunternehmen, der Installateur D., hat unstreitig keinen Grund für den Austritt von Wasser aus der Heizung bzw. zu anderen etwaigen Ursachen gefunden und infolgedessen zur Aufklärung der Ursache der Mängel nicht beitragen können. Wäre HC die Mangelursache ebenfalls unbekannt geblieben, was aufzuklären ist, ließe sich keine Arglist feststellen. Denn allein das Unterlassen eines Hinweises des Verkäufers, dass er sich über die Ursache der sichtbaren Symptome eines Mangels (hier: Feuchtigkeitsflecken) nicht sicher ist, stellt kein arglistiges Verschweigen des Mangels dar (vgl. BGH, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, Rz. 19).

Sofern die Beklagte behauptet, HC sei davon ausgegangen, die aufgetretenen Schäden beruhten auf einem verwahrlosten Wohnungszustand, welchen der Vormieter zu verantworten gehabt hätte und dessen unzureichenden Lüftungsverhaltens (Schriftsatz vom 17. Oktober 2016, S. 7., GA 97), ist dies nicht überzeugend. Denn davon, dass dies eine plausible Erklärung für die aufgetretenen Schäden sind, durfte HC nicht ausgehen. Dass Schimmel im Bereich der Dielenbretter und somit unter dem Fußbodenbelag durch ein fehlerhaftes Lüftungsverhalten hervorgerufen werden kann, ist bereits deshalb zweifelhaft, weil aufgrund der Abdeckung durch den Bodenbelag ein Austausch zur Raumluft allenfalls in kleinerem Umfang möglich ist. Erfahrungsgemäß finden sich deshalb Hinweise auf Feuchtigkeit, Schimmel etc., die auf fehlerhaftes Lüftungsverhalten hindeuten können, im Bereich der Wände, Fenster und Zimmerecken. Das dort derartige Spuren vorhanden gewesen und von HC festgestellt worden seien, trägt die Beklagte jedoch nicht vor. Schimmel im Bereich der Dielenbretter und damit unter dem Bodenbelag kann sich entwickeln, wenn Feuchtigkeit eingedrungen ist, entweder durch aufsteigendes Wasser von einem darunter liegenden Keller, einen Rohrbruch oder durch Überschwemmungen des Bodenbelags mit Wasser oder anderen Flüssigkeiten. Dass der Vormieter dahingehendes verursacht haben könnte, trägt die Beklagte jedoch nicht vor. Zudem handelte es sich bei dem betroffenen und später sanierten Raum nicht um einen Feuchtraum (wie z.B. ein Badezimmer), bei welchem sich durch Duschen/Baden vermehrte Feuchtigkeit bilden kann, die im Anschluss durch Lüften beseitigt werden muss. Vielmehr wurde der Raum im Sommer als Schlafzimmer genutzt. Dass in dem um 1906 erbauten Haus eine so umfassende Fensterisolierung besteht, die modernsten Standards genügt und bei unzureichendem Lüften eine erhöhte Gefahr von Schimmelneigung birgt, ist nicht dargetan.

Das Landgericht hat unter einem gravierenden Verstoß gegen die Gewährung rechtlichen Gehörs keine weitere Sachaufklärung betrieben und angebotene Beweise nicht erhoben. Hinsichtlich der von den Klägern behaupteten und in ihre Beweislast fallenden Arglist der Beklagten als Verkäuferin hat es sich allein auf die aus dem Vorbringen der Parteien ergebende Indizienlage gestützt und bereits daraus auf eine Arglist geschlossen. Damit hat es jedoch Rechte der Beklagten verletzt, denn ihr wurde dadurch die Möglichkeit des Gegenbeweises abgeschnitten.

Darlegungs- und beweispflichtig für das Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen der Arglist und damit auch der Kenntnis des Verkäufers von dem Mangel ist der Käufer (vgl. BGH, Urteile vom 27. Juni 2014 - V ZR 55/13, Rz. 13 und vom 19. Februar 2016 - V ZR 216/14, Rz. 19ff.). Dies gilt auch, wenn der Arglistvorwurf darauf gestützt wird, der Verkäufer habe sein Wissen über eine in der Vergangenheit unzureichend vorgenommene Mängelbeseitigung nicht offenbart (vgl. BGH, Urteile vom 12. November 2010 - V ZR 181/09, Rz. 15; vom 27. Juni 2014 - V ZR 55/13, Rz. 15; vom 19. Februar 2016 - V ZR 216/14, Rz. 19f.).

aa.

Abzustellen ist hier auf die Kenntnisse und das Wissen des HC. Ausweislich des Vorbringens der Beklagten (vgl. Schriftsatz vom 17. Oktober 2016, S. 9 und 10, GA 99-100) hat dieser in Vertretung der Beklagten an den Besichtigungsterminen teilgenommen und Erklärungen abgegeben. Dass die Beklagte von der Mitwirkung des HC wusste und sie billigte, dürfte nicht im Zweifel stehen. Ausdrücklich bevollmächtigt hatte sie ihre Tochter, FC, für die deren Ehemann HC jedenfalls als Unterbevollmächtigter tätig geworden sein dürfte. Das Wissen und die Kenntnisse der Eheleute C. sind somit der Beklagten gem. § 166 Abs. 1 BGB zuzurechnen. Diese sind nicht als Dritte gem. § 123 Abs. 2 S. 1 BGB anzusehen (vgl. hierzu auch MünchKomm/Schubert, BGB, 8. Aufl. 2018, § 166 Rn. 36 mwN). Dies hat auch das Landgericht zutreffend zugrunde gelegt.

bb.

Ob HC arglistig gehandelt hat, bedarf jedoch weiterer Aufklärung. Zum einen muss der Umfang der Mängel ermittelt werden, denn das Landgericht hat sich im Wesentlichen auf die Mängel im Raum Nr. 2 (= Sommerschlafzimmer, ehemals Küche; Raum 2 laut Skizze K11, GA 153) beschränkt, während die Kläger Mängel in vier weiteren Räumen sowie im Keller geltend machen (vgl. Schriftsatz vom 30. Dezember 2016, S. 11, GA 135 und Anl. K11, GA 153). Steht der Mangelumfang fest, muss festgestellt werden, was HC davon wusste oder mit was er rechnete, welche Aufklärungspflichten bestanden und ob er diese arglistig handelnd verletzt hat.

(1)

Das von den Klägern eingeholte Gutachten des H. wird von der Beklagten jedenfalls punktuell angegriffen (Schriftsatz vom 12. Mai 2017, GA 230ff.). Soweit sie dessen Feststellungen nicht gegen sich gelten lässt, ist ein gerichtliches Gutachten zur Schadensfeststellung einzuholen, da ein Privatgutachten grundsätzlich nur als substantiierter Parteivortrag gewertet werden kann. Streitig ist zwischen den Parteien insbesondere, ob bei Gefahrübergang (dessen Zeitpunkt unbekannt ist, weil die Parteien hierzu nicht vorgetragen haben) im Raum 2 Schimmel, Schwamm und/oder Feuchtigkeit vorhanden und HC bekannt war (Schriftsatz vom 6. März 2017, S. 12, GA 195). Die Beklagte hat durch Zeugnis des HC unter Beweis gestellt, dass diesem nicht in den Sinn kam, dass es sich bei dem bei der Öffnung des Fußbodens in Raum 2 entdeckten weißlich, nach Schimmel riechenden Substanz um Hausschwamm gehandelt haben könnte (Schriftsatz vom 17. Oktober 2017, S. 15, GA 105). Hierüber hat sich das Landgericht im angefochtenen Urteil im Rahmen einer unzulässigen Beweisantizipation hinweggesetzt.

Zu beachten wird weiterhin sein, dass im Privatgutachten H. für das Hinterhaus, in dem Raum 2 offenbar liegt, nur Hausschwamm und in der Bar (= Raum 4, vgl. Anl. K11, GA 153) ein Hallimasch festgestellt wurde. Aus den Erläuterungen zu der Abbildung 21 des Gutachtens H. (GA 53) ergibt sich, dass in einem weiteren Raum im Hinterhaus Feuchtigkeitserscheinungen hinter einer Vorsatzschale vorgefunden wurden. Dass darüber hinaus Feuchtigkeit und Schimmel vorhanden waren, kann ohne weitere Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten nicht festgestellt werden. In diesem Zusammenhang bedarf auch der Klärung, ob damit der Raum 1 im Sinne der Anlage 11 (= GA 153) gemeint ist, von der Beklagten als „2. Raum im Hinterhaus“ bezeichnet (so die Beklagte im Schriftsatz vom 12. Mai 2017, S. 7f., GA 236f.) . Für das weitere Verfahren sollten sich die Parteien zudem auf eine einheitliche Bezeichnung verständigen.

Das Landgericht hat bei seiner Würdigung auch die streitigen Mängel betreffend Feuchtigkeit, Schimmel und Hausschwamm undifferenziert behandelt, was aus der Sache heraus bereits unzutreffend war.

(a)

Über den Hausschwamm musste die Beklagte aufklären, wenn sie oder die Personen, deren Kenntnis ihr zuzurechnen ist, dessen Auftreten zum Zeitpunkt der Beurkundung (10. Juli 2015) jedenfalls für möglich hielten. Die Darlegungs- und Beweislast hierfür liegt bei den Klägern. Vor Vernehmung des HC darf dieser Beweis keinesfalls als geführt angesehen werden. Voraussetzung für eine erfolgreiche Beweisführung der Kläger ist zudem, dass im Sommer/Herbst 2014, als HC den Raum 2 renovierte, der behauptete Hausschwamm überhaupt schon vorhanden war. Vom Privatgutachter H. wird lediglich angegeben, dieser habe sich zum Zeitpunkt des Grundstückserwerbs gebildet (Gutachten S. 6, GA 33 unter Ziff. 3.1). Welchen Zeitpunkt der H. damit meint (Zeitpunkt der Beurkundung, des Gefahrübergangs oder der Eigentumsumschreibung?) ist jedoch unklar. Soweit der H. meint, es sei davon auszugehen, dass der Fußboden in Raum 2 wegen Hausschwammbefall und nicht wegen eines Wasserschadens erneuert wurde, dürfte es sich jedoch um eine reine Spekulation handeln.

(b)

Eine Arglistanfechtung wegen des Schimmelbefalls im Fußboden des Raumes 2 kann nur durchgreifen, wenn dort nach den von HC ausgeführten Arbeiten und während der Besitzzeit der Beklagten erneut Schimmel aufgetreten ist und deshalb HC davon ausgehen musste, dass die von ihm dort durchgeführte Sanierung fehlgeschlagen ist. Grundsätzlich kann der Arglistvorwurf auch darauf gestützt werden, dass ein Verkäufer sein Wissen über eine in der Vergangenheit nur unzureichend durchgeführte Mängelbeseitigungsmaßnahme nicht offenbart habe (vgl. BGH, Urteil vom 19. Februar 2016 - V ZR 216/14, Rz. 21). Allerdings kann der für eine Arglist erforderliche bedingte Vorsatz des Verkäufers (hier: des HC) in Bezug auf das Fortbestehen eines Mangels zu verneinen sein, wenn er aufgrund konkreter - von ihm darzulegender und gegebenenfalls zu beweisender - Umstände davon ausgehen darf, der Mangel sei vollständig und dauerhaft beseitigt (vgl. BGH, Urteile vom 19. Februar 2016 - V ZR 216/14, Rz. 16ff.; vom 21. September 2017 - V ZR 64/17, Rz. 17).

Dass HC dort - auch - in Eigenleistung Arbeiten ausgeführt hat, rechtfertigt für sich genommen keine Hinweispflicht und auch nicht die Annahme von Arglist. Denn es gibt keine generelle Vermutung, dass eine Ausführung in Eigenleistung zwangsläufig nicht fachgerecht ist und der Ausführende somit Mängel bewusst oder jedenfalls billigend in Kauf nimmt. Die Qualität einer Ausführung in Eigenarbeit hängt vielmehr von individuellen Voraussetzungen ab (z.B. Vorkenntnisse des Ausführenden, Art des zu behebenden Mangels etc.), die keiner generellen Beurteilung zugänglich sind. Für den Bereich der Wohnraummiete hat der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs beispielsweise entschieden, dass in einem Formularmietvertrag eine Ausführung von Schönheitsreparaturen durch Fachfirmen von einem Mieter nicht verpflichtend verlangt werden kann, er vielmehr diese Arbeiten auch in Eigenleistung erbringen kann (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 294/09, Rz. 18ff. mwN). Diese Entscheidung hätte der 8. Zivilsenat nicht treffen können, wenn er von der Prämisse ausgegangen wäre, dass in Eigenleistung ausgeführte Arbeiten in der Regel nicht fachgerecht seien. Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass Fachfirmen stets mangelfrei arbeiten. Dagegen spricht bereits die Vielzahl der hierüber geführten Prozesse (vgl. zur Ausführung in Eigenleistung: Senat, Beschluss vom 4. Dezember 2018 - 24 U 216/17, Rz. 33). Wird jedenfalls eine Erfolgskontrolle durchgeführt und darf deshalb von einer erfolgreichen Mängelbeseitigung ausgegangen werden, kann dies der Annahme von Arglist entgegen stehen.

(c)

Ob die Beklagte über die Feuchtigkeit in dem Bereich, in dem HC im Jahr 2014 gearbeitet hat bzw. Arbeiten in Auftrag gegeben hat, aufklären musste, ist fraglich. Denn der Feuchtigkeitsfleck am Boden des Raumes 2 war den Klägern bekannt (vgl. IV. 3. d) des notariellen Kaufvertrages, GA 18).

Eine Aufklärungspflicht besteht allerdings insoweit, als der Verkäufer im Vergleich zu den Käufern über ein überlegenes Wissen verfügt oder wenn ihm ein solches zurechenbar ist. Das ist aber nur der Fall, wenn HC nicht nur die Mangelsymptome, sondern auch deren Ursache bekannt war. Sind Mängel nicht ohne weiteres erkennbar, sind bei einer Besichtigung jedoch Spuren zu erkennen und erlauben diese dem Käufer keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels (vgl. BGH, Urteile vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99; vom 12. Januar 2001- V ZR 302 und 20/99, Rz. 9; vom 19. Februar 2016 - V ZR 216/14, Rz. 22), dann muss der Verkäufer seinen Kenntnisstand offenbaren und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten (vgl. BGH, Urteile vom 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99; vom 12. Januar 2001- V ZR 302 und 20/99, Rz. 9; vom 19. Februar 2016 - V ZR 216/14, Rz. 22). Vermag der Verkäufer aufgrund eigener Sachkunde oder aufgrund eines von ihm eingeholten Gutachtens Schlüsse auf den Mangel und seine Ursachen zu ziehen, die sich dem Käufer bei einer in Augenscheinnahme der Symptome nicht in gleicher Weise aufdrängen, kann der Käufer erwarten, dass ein redlicher Verkäufer in diese Schlussfolgerungen mitteilt (BGH, Urteile vom 7. Februar 2003 - V ZR 25/02; vom 19. Februar 2016 - V ZR 216/14, Rz. 22).

Sollte jedoch während der Besitzzeit der Beklagten dort nach Durchführung der Arbeiten wieder Feuchtigkeit aufgetreten sein, was aufzuklären ist, dann käme es u.a. darauf an, ob HC dies bei einer Erfolgskontrolle festgestellt hat oder es zumindest für möglich gehalten hat. Dies darf nicht zugunsten der Kläger unterstellt werden, ohne HC hierzu gegenbeweislich zu vernehmen (Schriftsatz vom 17. Oktober 2016, S. 18, GA 108).

Bei der Würdigung des Vorbringens der Beklagten ist allerdings zu beachten, dass dieses nicht ohne Widerspruch ist. Sie trägt vor, dass im Hof ein Hallimasch erkennbar gewesen sei, ebenso wie ein Würfelbruch in einem Fensterrahmen. Dies soll nach ihrem Vorbringen auf Feuchtigkeit hindeuten und den Klägern und dem Gutachter G. erkennbar gewesen sein. Warum HC nicht von fortbestehender Feuchtigkeit angesichts dieser - erkennbaren - Erscheinungen ausging, ist unklar. Hierzu wird sich die Beklagte zu erklären haben.

(2)

Bei Beurteilung der hier streitigen Arglist ist folgendes zu bedenken:

Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (vgl. BGH, Urteil vom 7. März 2003 - V ZR 437/01). Für das Tatbestandsmerkmal der Arglist im Sinne des § 444 BGB ist nicht ein Handeln des Verkäufers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, zu verlangen. Vielmehr ist die Feststellung von Verhaltensweisen ausreichend, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens und Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (vgl. BGH, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, Rz. 24). Es muss also beim Verkäufer zumindest ein bedingter Vorsatz/Eventualvorsatz gegeben sein; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis rechtfertigen die Annahme von Arglist nicht (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2013 - V ZR 266/11, Rz. 12). Dementsprechend ist ein arglistiges Verschweigen nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (vgl. BGH, Urteile vom 12. April 2013, a.a.O. Rz. 12; vom 7. März 2003 - V ZR 437/01). In der Entscheidung vom 12. April 2013 hat der BGH nochmals klargestellt, dass für die Feststellung der Arglist es nicht ausreicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde (vgl. BGH, a.a.O., Rz. 13).

Ob HC davon ausging, dass die von ihm festgestellten Feuchtigkeitserscheinungen und der Schimmel vollständig beseitigt wurden und mit einem Wiederauftreten nicht zu rechnen sei, stellt eine innere Tatsache dar. Die beweispflichtigen Kläger haben neben ihrem mit dem Privatgutachten unterlegten substantiierten Vorbringen noch Beweis durch Zeugen und die Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens (vgl. nur Schriftsatz vom 30. Dezember 2016, S. 5, GA 129) angetreten. Sie behaupten, dass HC umfassende Kenntnis der Mängel hatte, auch Schwamm erkannt hat, dass ihm bekannt war, dass ein Bett des Mieters J. wegen Schimmelbefalls entsorgt werden musste und an Raumwänden regelmäßig Feuchtigkeit und/oder Schimmelbefall vorhanden war (vgl. Schriftsatz vom 16. Mai 2017, S. 8, GA 261), dass HC auch den Schwammbefall im Zimmer Nr. 2 aufgrund der deutlichen und großflächigen Ausbreitung erkannt und sodann den Schimmel, den Pilz und das Mycel entfernt und im Kellerbereich neu gestrichen habe (vgl. Schriftsatz der Kläger vom 16. November 2017, S. 4, GA 293). Dieses Vorbringen stellen sie durch die Vernehmung der Zeugen J. und D. unter Beweis. Weiter haben die Kläger den Zeugen G. benannt. Er hat am 26. Juni 2015 das Objekt mit den Klägern besichtigt und soll Auskunft darüber geben können, ob und an welchen Stellen es Hinweise auf einen Neuanstrich oder sonstige Renovierungen gegeben hat.

Gegenbeweislich dazu hat die Beklagte HC als Zeugen benannt. Dieser soll von einem Erfolg der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen ausgegangen sein und mit dem Wiederauftreten von Feuchtigkeit und Schimmel nicht gerechnet haben (vgl. nur Schriftsätze vom 6. März 2017, S. 13ff., GA 196ff.; vom 12. Mai 2017, S. 8ff., GA 237ff.).

cc.

Auf den Antrag der Kläger ist das angefochtene Urteil aufzuheben und zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen.

Das Erfordernis der erforderlichen Zeugenvernehmungen und der Einholung eines Sachverständigengutachtens rechtfertigt, von einer aufwändigen Beweisaufnahme i.S. § 539 Abs. 2 Nr. 1 ZPO auszugehen. Bei seiner insoweit zu treffenden Ermessensausübung hat der Senat berücksichtigt, dass mit der Neufassung des § 538 ZPO (durch das Zivilprozessreformgesetz vom 27. Juli 2002) eine Zurückverweisung der Sache an die erste Instanz im Interesse der Verfahrensbeschleunigung noch stärker als bisher die Ausnahme von einer eigenen Sachentscheidung des Berufungsgerichts bilden sollte. Die Sachdienlichkeit einer Zurückverweisung kann jedoch bejaht werden, wenn das Interesse an einer schnelleren Erledigung gegenüber dem Verlust einer Tatsacheninstanz nicht überwiegt (BGH, Urteil vom 15. März 2000 - VIII ZR 31/99, Rz. 13). Da der Senat aufgrund seiner starken Belastung derzeit für das Frühjahr 2020 terminiert, dürfte beim Landgericht eine schnellere Erledigung möglich sein. Dies ist auch deshalb von Belang, weil naheliegend ist, dass mit zunehmendem Zeitablauf weitere Schäden am Objekt eintreten können. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass sich die Beklagte gegen die von den Klägern ergriffenen Maßnahmen wendet und die damit einhergehenden Kosten nicht erstatten will, weil sie diese für unzureichend bzw. überflüssig hält. Es ist deshalb anzunehmen, dass die Kläger, welche über die Kostenerstattung bis zur rechtkräftigen Entscheidung im Ungewissen sind, mit der Durchführung von Maßnahmen eher zurückhaltend agieren werden. Zudem würde der unterliegenden Partei eine Instanz genommen, wenn der Senat das Verfahren fortführen würde.

Soweit die Kläger im Rahmen ihrer Berufung weitere Schadensersatzansprüche gem. §§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2 BGB geltend machen, sind diese iHv EUR 6.286,37 unbegründet und die Berufung insoweit zurückzuweisen. Im Übrigen hängt vom Ergebnis der vom Landgericht durchzuführenden Beweisaufnahme ab, ob die Beklagte dem Grunde nach haftet, mithin materiell-rechtliche Ansprüche der Kläger auf Rückabwicklung, Schadensersatz und die Erstattung vorgerichtlicher Kosten überhaupt bestehen.

Hierzu folgendes:

Der Anspruch der Kläger stützt sich auf die Verletzung von Aufklärungspflichten. In einem solchen Fall kann der Geschädigte grundsätzlich Ersatz des Vertrauensschadens verlangen. Er ist so zu stellen, wir er bei Offenbarung der für seinen Vertragsschluss maßgeblichen Umstände stünde. Da in aller Regel anzunehmen ist, dass der Vertrag bei der gebotenen Aufklärung nicht oder mit einem anderen Inhalt zustande gekommen wäre, ist der Geschädigte in erster Linie berechtigt, sich von diesem zu lösen und Ersatz seiner im Vertrauen auf den Vertragsschluss getätigten Aufwendungen zu verlangen (vgl. nur BGH, Urteil vom 11. Juni 2010 - V ZR 144/09, Rz. 8). Hier machen die Kläger indes eine Reihe von Ansprüchen gelten, die von einem Vertrauensschaden nicht umfasst sind.

aa.

Dies betrifft zunächst die geltend gemachten Kosten für die Beauftragung der Firma K.- GmbH iHv EUR 2.351,52, auf Anl. K 25, GA 171) sowie die Rechnungen der Firma L. vom 19. November 2015 (Anl. K 26, GA 173-176) iHv EUR 2.305,74 und vom 7. Januar 2016 (Anl. K 27, GA 177-179) iHv EUR 1.329,11. Soweit die Kläger behaupten, die Rechnungen der Firma K.-GmbH und L. hätten der Vorbereitung der Ortstermine und Begehungen durch den Sachverständigen H. gedient, lässt sich dies nicht verifizieren. In seinem Gutachten vom 1. November 2015 (Anl. K3 GA 28) hat der Sachverständige als Daten der Ortstermine den 17. September 2015 und den 8. Oktober 2015 angegeben. Die Rechnungen der Firma L. nennen jedoch als Leistungszeiträume den 9. bis 10. November 2015 (Anl. K 26) und den 17. Dezember 2015 (Anl. K 27). Die Rechnung der Firma K.-GmbH (Anl. K25) nennt als Leistungszeitraum pauschal Oktober 2015. Inwieweit Arbeiten aus Oktober einen Ortstermin vom 17. September 2015 vorbereitet haben können, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Ob die Arbeiten überhaupt vor dem zweiten Ortstermin am 8. Oktober 2015 stattgefunden haben, lässt sich dem Rechnungsinhalt nicht entnehmen. Zudem sind dort 31,5 Facharbeiterstunden abgerechnet worden. Dass ein derartiger Arbeitsaufwand - unterstellt, er ist überhaupt vor dem 8. Oktober 2015 erfolgt - erforderlich war, um einzelne Stellen für den Gutachter freizulegen, ist ebenfalls weder dargetan noch ersichtlich.

Soweit die Kläger vortragen, mit den Arbeiten der Firmen hätten (auch) Verschlechterungen des Objekts abgewendet werden sollen, ist dieses Vorbringen von der Beklagten bestritten und auch von ihnen nicht hinreichend spezifiziert worden. Welche Maßnahmen zur dringenden Gefahrenabwehr ergriffen wurden, tragen die Kläger nicht vor.

Im Übrigen wäre zu berücksichtigen, dass eine bereicherungsrechtliche Rückabwicklung eine Saldierung der wechselseitigen Ansprüche nach sich zieht. Ob zu Gunsten der Kläger im Hinblick darauf, dass sie zwischenzeitlich unter anderem Mieten vereinnahmt haben dürften, überhaupt ein Saldo verbleibt, erscheint fraglich.

bb.

Ein Anspruch auf Zahlung der Rechnung des Maklers/Hausverwalters M. vom 18. November 2015 (Anl. K 28, GA 180) iHv EUR 300,-- steht den Klägern ebenfalls nicht zu. Dass aufgrund der Tätigkeit des Maklers ein Mietvertrag zu Stande gekommen ist, tragen die Kläger nicht vor. Nur in diesem Falle würden sie jedoch gem. § 652 Abs. 1 BGB eine Maklercourtage schulden. Welchen konkreten vertraglichen Inhalt der Maklervertrag hatte und ob die Kläger gem. § 652 Abs. 2 BGB zur Erstattung von Aufwendungen auch ohne Abschluss eines Mietvertrages verpflichtet sind, lässt sich ihrem Vorbringen nicht entnehmen. Unklar ist auch, warum in der Rechnung eine „Beratung“ als Leistung genannt wird.

cc.

100

Des Weiteren wenden sich die Kläger gegen den Umfang der vom Landgericht von ihnen in Eigenleistung erbrachten Arbeiten und begehren weitere 45 Arbeitsstunden in dem Zeitraum vom 12. November bis 3. Dezember 2015 (vgl. Aufstellung im Schriftsatz vom 30. Dezember 2016, S. 26, GA 150) ersetzt. Diese Erstattungsansprüche unterfallen jedoch nicht einem Anspruch auf Ersatz des Vertrauensschadens, worauf das Landgericht bereits hinwies. Die von ihnen geltend gemachten Eigenleistungen stehen (auch) im Zusammenhang mit der Mangelbeseitigung, diese sind jedoch regelmäßig von einem Anspruch auf Ersatz des negativen Interesses nicht umfasst. Soweit die Kläger meinen, mit ihren in Eigenleistung erbrachten Arbeiten auch zur Mangelfeststellung beigetragen zu haben, ist dies angesichts des Zeitraums nicht ersichtlich. Am 12. November 2015 mussten für sie aufgrund des Gutachtens des H. vom 1. November 2015 (Anl. K3, GA 28-61) die Mängel und ihre Ursachen weitestgehend feststehen, weshalb nicht ersichtlich ist, inwieweit Leistungen der Kläger zur Mangelfeststellung damit überhaupt noch in Zusammenhang stehen können.

101

Weiterhin wenden sich die Kläger gegen die Höhe der vom Landgericht zuerkannten Eigenleistungen mit einem Stundensatz von EUR 12,50. Sie halten einen Stundensatz von EUR 35,-- für angemessen. Soweit sie sich jedoch auf die Qualifikation des Klägers zu 1. als Ingenieur berufen rechtfertigt dies für sich genommen keine höhere Festsetzung. Es ist bereits nicht ersichtlich, dass sich die Qualifikation des Klägers zu 1. bei der Durchführung der Arbeiten überhaupt niedergeschlagen hat, höhere Aufwendungen der Kläger durch die Hinzuziehung eines externen Fachmanns somit erspart wurden.

102

Lässt sich dahingehendes indes nicht feststellen, ist der Vermögensschaden, der durch getätigte Arbeitsleistungen entstanden ist, objektiv nach dem Maß der Arbeitskraft zu bemessen (vgl. BGH, Urteil vom 7. März 2001 - X ZR 160/99, Rz. 22; OLG Koblenz, Beschluss vom 15. Dezember 2017 - 10 U 811/16, Rz. 106). Das Landgericht hat gem. § 287 Abs. ZPO den Wert der Arbeitsleistung der Kläger mit EUR 12,50 pro Stunde veranschlagt. Die Kläger meinen, eine Handwerkerstunde würde mit EUR 50,-- bis 60,-- vergütet. Dies mag zutreffen. Sie halten deshalb einen Stundensatz für ihre Eigenleistungen von EUR 35,-- für angemessen. Diesen Ansatz erachtet der Senat indes für überhöht. Ein Handwerker bringt mit seinen Leistungen auch sein spezifisches Spezialwissen ein, zudem unterliegen seine Einnahmen der Steuer- und der Sozialversicherungspflicht. Dies alles schließt aus, die Vergütung eines Handwerkers mit der einer Partei als Vergleichsgrundlage heranzuziehen.

103

Ein objektivierbarer Maßstab könnte indes § 22 JVEG entnommen werden. Diesen sieht das Gesetz mit einem Betrag von EUR 21,-- als angemessene Entschädigung für einen Zeugen an, um dessen Zeitaufwand zu vergüten. Bei dieser Pauschale bleiben die Person bzw. die berufliche Qualifikation des Zeugen ohne Relevanz. Die Rechtsprechung legt einen solchen Stundensatz auch bei der Bemessung des Zeitaufwands für die Erteilung einer Auskunft durch einen insoweit verurteilten Beklagten zu Grunde (vgl. nur BGH, Beschluss vom 21. August 2014 - VII ZR 145/13), was dafür sprechen könnte, generell geltend gemachten Zeit- und Arbeitsaufwand mit diesen Betrag zu vergüten. Hieraus würde sich im Erfolgsfall der Klage ein weiterer Anspruch der Kläger iHv EUR 586,50 ergeben (69 x EUR 21,-- abzgl. vom Landgericht zuerkannter 69 x EUR 12,50).

104

dd.

105

Ungeachtet der Haftung der Beklagten dem Grunde nach ist der mit der Berufung der Kläger zu 1. und 2. verfolgte weitere Zahlungsanspruch jedenfalls in Höhe von EUR 6.286,37 unbegründet. Er setzt sich wie folgt zusammen:

106

Fa. K.- EUR 2.351,52

107

Fa. L. EUR 2.305,74

108

„ EUR 1.329,11

109

Maklerkosten EUR 300,00

110

Summe EUR 6.286,37

111

112

Soweit die Kläger Erstattung der vorgerichtlichen Anwaltskosten verlangen, dürfte dieser Anspruch - sofern ihr Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages besteht - begründet sein. Rechtsfolge eines Anspruchs aus § 311 Abs. 2 BGB ist ein Anspruch auf Schadensersatz nach §§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB. Der Umfang bemisst sich nach §§ 249ff. BGB, so dass der Geschädigte so zu stellen ist, wie er ohne das schädigende Verhalten gestanden hätte (vgl. Schulze, BGB, 10. Auflage 2019, § 311 Rn. 26). Hiervon ist nicht nur der Vertrauensschaden umfasst. Vielmehr hätten die Kläger, wenn der Vertrag aufgrund einer ordnungsgemäßen Aufklärung über die Sachmängel nicht zustande gekommen wäre, weil sie ihn dann nicht geschlossen hätten, auch keine Notwendigkeit gehabt, einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung ihrer Interessen zu betrauen. Beruht die Haftung eines Schädigers auf einem Verschulden bei Vertragsschluss, so hat die vertragsbrüchige Partei dem geschädigten Vertragspartner grundsätzlich alle Aufwendungen zu ersetzen, die bei der gegebenen Sachlage zur Schadensabwendung vernünftig und zweckmäßig erscheinen. Hierzu gehören auch entstandene Rechtsanwaltskosten (vgl. BGH, Urteil vom 30. April 1986 - VIII ZR 112/85, Rz. 18 mwN).

113

Die von den Klägern in der Berufungsbegründung vom 20. April 2018 (S. 11ff., GA 428ff.) berechnete Höhe iHv EUR 3.617,-- ist nicht zu beanstanden. Dahingestellt bleiben kann, ob eine 1,2 oder 1,5 Geschäftsgebühr für einen Gegenstandswert von EUR 194.917,01 in Ansatz zu bringen ist. Da der Klägervertreter seine zwei Mandanten bereits vorgerichtlich vertreten hat, steht ihm ohnehin eine Erhöhungsgebühr nach Nr. 1008 VV RVG von 0,3 zu, weshalb sich auf dieser Grundlage sogar ein Anspruch iHv EUR 3.856,55 errechnen würde (1,6 Geschäftsgebühr 2300, 1008 = EUR 3.220,--, Auslagenpauschale nach Nr. 700, 7002 VV RVG iHv EUR 20,--, zzgl. 19% USt. = EUR 615,75).

114

III.

115

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10 ZPO. Sie ist im Hinblick auf § 775 Nr. 1 ZPO angezeigt, auch wenn das Urteil des Senats keinen vollstreckungsfähigen Inhalt hat.

116

Es besteht kein Anlass, die Revision zuzulassen, § 543 Abs. 2 ZPO.

117

Der Streitwert im Berufungsverfahren beträgt EUR 193.048,42 (Berufung der Kläger zu 1. und 2. EUR 13.030,87, Berufung der Beklagten EUR 180.018,42)