1

I.

2

Von der Wiedergabe des Tatbestands wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

3

II.

4

Die zulässige Berufung ist unbegründet.

5

Die Beklagte hat keine Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) zu ihren Lasten dargelegt und das Urteil erweist sich auf der Basis der nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen auch nicht aus anderen Gründen als fehlerhaft (§ 513 ZPO).

6

Das Landgericht hat rechtsfehlerfrei entschieden, dass der Klägerin gegen die Beklagte ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 18.700,- Euro gem. §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB i.V.m. § 3 Abs. 5 des notariellen Kaufvertrages vom 01.12.2014 für den Zeitraum vom 01.04.2016 bis 04.10.2016 zusteht.

7

1.

8

Die Beklagte befand sich gem. § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Verbindung mit § 3 Abs. 5 des Kaufvertrages seit dem 01.04.2016 im Verzug.

9

Gem. § 3 Abs. 5 des Vertrages hat die Beklagte eine Fertigstellung des Kaufobjektes bis spätestens zum 31.03.2016 zugesichert. Hierbei handelt es sich um ein vereinbartes Fälligkeitsdatum für die versprochene Leistung i. S. d. § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB, bei dessen Nichteinhaltung der Schuldner ohne ausdrückliche Mahnung des Gläubigers in Verzug kommt.

10

2.

11

Die Beklagte rügt zu Unrecht, das Landgericht sei von einer fehlerhaften Darlegungs- und Beweislastverteilung ausgegangen.

12

a)

13

Ohne Erfolg ist der Einwand der Beklagten, Ziel der Klausel sei gewesen, der Klägerin eine Beweiserleichterung im Hinblick auf den Schadensumfang, nicht jedoch für das Vorliegen der schadensersatzpflichtigen Tatsachen zu verschaffen.

14

Zwar kommt der Schuldner gem. § 286 Abs. 4 BGB dann nicht in Verzug, wenn der Schuldner den Umstand, auf dem die Verzögerung der Leistung beruht, nicht zu vertreten hat. Die Beklagte verkennt hierbei jedoch, dass das Vertretenmüssen des Schuldners grundsätzlich keine Verzugsvoraussetzung, sondern ihr Fehlen ein Einwendungstatbstand ist (vgl. Palandt-Grüneberg, BGB, 77. Aufl. 2018, § 286 Rn. 32). Die Darlegungs- und Beweislast für das Fehlen eines Verschuldens im Sinne des § 286 Abs. 4 BGB trifft den Schuldner (BGH, Urt. v. 10.02.2011 – VII ZR 53/10, Rn. 11, juris, NJW 2011, 2120).

15

b)

16

Der Beklagten ist auch nicht darin zu folgen, dass wegen der von ihr abgegebenen Zusicherung des Fertigstellungstermins zum 31.03.2015 eine Beweislastumkehr zu ihren Gunsten anzunehmen sei. Das Gegenteil ist der Fall. Gerade der Umstand, dass die Beklagte die Fertigstellung zum 31.03.2015 zugesichert hat, spricht dafür, dass die Darlegungs- und Beweislast für das Fehlen eines Verschuldens bei der Beklagten liegen sollte. Denn sonst wäre eine ausdrückliche vertragliche Zusicherung des Fertigstellungstermins nicht nur ohne Bedeutung, sondern würde die Rechtsposition des Gläubigers gegenüber der gesetzlichen Regelung verschlechtern, anstatt sie – wie es regelmäßig das Ziel einer vertraglichen Zusicherung ist – zu verbessern.

17

3.

18

Die Beklagte hat nicht dargelegt, dass sie die eingetretene Bauzeitverzögerung nicht zu vertreten hat.

19

Was der Schuldner zu vertreten hat, regeln §§ 276 bis 278 BGB. Er ist für die Verzögerung verantwortlich, wenn sie auf Gründen beruht, die in seinen Risikobereich fallen (BGH, Urt. v. 12.03.2013 – XI ZR 22//12, WM 2013, 742, Rn. 55), wie etwa seine finanzielle Leistungsfähigkeit oder Fehler bei geschäftlichen Dispositionen (BGH, Urt. v. 1.07.2012 – VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882).

20

Bezüglich sämtlicher von der Beklagten vorgetragenen Umstände fehlt es bereits an der erforderlichen baustellenbezogenen Darstellung der Ist- und Sollabläufe (vgl. BGH, Versäumnisurt. 24.02.2005 – VII ZR 225/03, Rn. 31, juris), die die Bauzeitverlängerung aufgrund der vorgetragenen Umstände nachvollziehbar macht. Aber auch im Übrigen sind die Verzögerungen teilweise nicht nachvollziehbar oder die vorgetragenen Gründe entschuldigen die Beklagte nicht. Im Einzelnen:

21

a)

22

Die Beklagte rügt zu Unrecht Rechtsfehler des Gerichts hinsichtlich ihres Vortrages zu einer Bauzeitverzögerung aufgrund der erforderlichen Nachtragsbaugenehmigung.

23

Das Landgericht hat zu Recht darauf hingewiesen, dass der Beklagten der Umstand, dass eine Nachtragsbaugenehmigung erforderlich war, bereits bei Vertragsabschluss bekannt war. Aus der Nachtragsgenehmigung ergibt sich, dass diese – wie von der Beklagten beabsichtigt – im vereinfachten Genehmigungsverfahren erfolgt ist (vgl. Anlage B5). Die Beklagte hat nicht dargelegt, zu welchem Zeitpunkt sie mit der Vorlage der Nachtragsgenehmigung gerechnet hat und wann die Abbruchs- und Rodungsarbeiten nach ihrer ursprünglichen Planung hätten beginnen sollen. Der von der Beklagten als Anlage B1 vorgelegte Terminplan stammt vom 02.09.2016 (Bl. 24 GA) und ist insoweit nicht aussagekräftig. Gleiches gilt für die seitens der Klägerin vorgelegte Bauzeitenplanung (Anlage K2, Anlagenband Klägerin). Diese Übersicht stammt vom 20.10.2015.

24

Unter der weiteren Berücksichtigung des Vortrages der Beklagten, dass der von ihr beauftragte Abrissunternehmer stark ausgelastet gewesen sei, ist mangels konkreten Vortrages zu dem geplanten Beginn der Arbeiten bereits nicht nachvollziehbar, inwieweit durch eine spätere Vorlage der Nachtragsgenehmigung eine tatsächliche Verzögerung des Bauablaufes eingetreten ist. Denn insoweit ist nicht vorgetragen und auch nicht erkennbar, dass der beauftragte Abrissunternehmer zu einem früheren Zeitpunkt zur Leistung in der Lage gewesen wäre.

25

Aber auch in Übrigen genügt ihr Vortrag nicht, um die Beklagte hinsichtlich einer verspäteten Vorlage der Nachtragsgenehmigung zu entlasten. Aus dem von ihr vorgelegten Schreiben des Architekten A. vom 19.02.2015 (Anlage B 62) geht hervor, dass eine Verzögerung deshalb eintrat, weil der von der Beklagten beauftragte Architekt nicht die erforderlichen Pläne für die Nachtragsgenehmigung vorgelegt hatte. Ein Grund, wieso der Architekt darauf vertrauen durfte, dass diese Pläne nicht erforderlich sein würden, ist nicht vorgetragen und auch im Übrigen nicht ersichtlich. Die hierdurch eingetretene Verzögerung hat die Beklagte, die sich das Verschulden ihres Architekten gem. § 278 BGB zurechnen lassen muss, zu vertreten.

26

b)

27

Ebenfalls nicht zu beanstanden sind die Ausführungen des Landgerichts zu der Erforderlichkeit eines Gutachtens im Zusammenhang mit der Beseitigung der Thujahecke.

28

Die ab dem 01.03. eines jeden Jahres geltende Schonzeit gem. § 39 Abs. 5 Nr. 2 BNatSchG gilt unabhängig von dem Umstand, ob seitens von Nachbarn Widersprüche erhoben werden. Die Beklagte war grundsätzlich zur Beachtung dieser Vorschrift verpflichtet. Sie war daher, nachdem die Nachtragsgenehmigung am 06.03.2015 vorlag, angesichts des Umstandes, dass die Schonzeit begonnen hatte, selbst verpflichtet, zu kontrollieren, ob die Beseitigung der Hecke unter Berücksichtigung des Vogelschutzes zulässig war und hätte eine entsprechende Begutachtung durchführen müssen. Nach dem von der Beklagten vorgetragenen Bauablauf wäre dies ohne Weiteres vor dem Beginn der Abbrucharbeiten am 31.03.2015 möglich gewesen, da die Begutachtung lediglich einen Tag in Anspruch genommen hat.

29

c)

30

Auch im Hinblick auf den Umstand, dass der Abtransport des Erdaushubs nach dem Vortrag der Beklagten an 21 Tagen im Oktober und November 2015 nicht möglich gewesen sein soll, sind keine Rechtsfehler des Landgerichts festzustellen.

31

Das Landgericht hat insoweit zu Recht darauf hingewiesen, dass die Beklagte bereits nicht dargelegt hat, wann das Wetter so schlecht gewesen sein soll, dass ein Abtransport des Erdaushubs nicht möglich war. Weiter hat es zutreffend hervorgehoben, dass nach dem Vertrag ohnehin 15 Schlechtwettertage bei der Bestimmung der Herstellungsfrist bereits einkalkuliert waren und von der Beklagten nicht geltend gemacht werden können. Darüber hinaus hat die Beklagte auch hinsichtlich des Bauablaufs nicht plausibel gemacht, wieso der Abtransport zu Verzögerungen des Bauvorhabens geführt hat. Insbesondere ist nicht erkennbar, wieso der Erdaushub nicht seitlich gelagert und später abtransportiert werden konnte.

32

d)

33

Auch hinsichtlich der von der Beklagten vorgetragenen Insolvenz des Fensterbauers ist eine von der Beklagten nicht zu vertretende Verzögerung nicht erkennbar.

34

Das Landgericht hat zutreffend darauf verwiesen, dass das Insolvenzverfahren erst am 31.01.2017 angeordnet worden war. Dieser Zeitpunkt liegt bereits mehrere Monate nach der Rücktrittserklärung der Klägerin. Der Vortrag der Klägerin, es seien „schon weit im Jahr 2016 Verzögerungen aufgetreten“, ist unsubstantiiert.

35

Auch auf Basis des erstinstanzlichen Vortrages ist nicht ersichtlich, dass durch die Insolvenz des Fensterbauers eine von der Beklagten nicht verschuldete Verzögerung eingetreten ist. Diese hat vorgetragen, dass Mitte August 2016 mit dem Gewerk Fenster und Türen begonnen worden sei. Die meisten der Fenster und Türen seien auch verbaut worden (vgl. Schriftsatz vom 18.09.2018, S. 1, Bl. 200 GA). Bereits im September habe sich abgezeichnet, dass es Schwierigkeiten bei der Firma gebe. Die Firma habe nach und nach drei verschiedene Subuntenehmer beauftragt. Dann habe sich herausgestellt, dass viele Fenster verbaut, diese jedoch teilweise nicht dicht oder defekt gewesen seien (vgl. Schriftsatz vom 18.09.2018, S. 2, Bl. 201 GA). Dieser Vortrag lässt nicht erkennen, dass in der Zeit, für den die Klägerin den Verzugsschaden geltend macht (bis 04.10.2018) eine Bauzeitverzögerung durch den Fensterbauer eingetreten ist. Soweit sich im September 2016 „Probleme abzeichneten“, wurden die erforderlichen Arbeiten offensichtlich jedoch durch „drei verschiedene Subunternehmer“ ausgeführt. Der Umstand, dass die Arbeiten teilweise mangelhaft waren, hat sich nach dem Vortrag der Beklagten erst später herausgestellt.

36

Darüber hinaus bleibt auch im Übrigen unklar, inwieweit Verzögerungen der Arbeiten des Fensterbauers zu einer Verzögerung des Bauablaufs insgesamt geführt haben. Soweit die Beklagte angibt, die Beendigung der Fenster- und Türenarbeiten sei für Oktober 2016 geplant gewesen, genügt dies nicht. Eine Verzögerung wäre nur dann eingetreten, wenn nicht ohnehin weitere Arbeiten ausgeführt werden mussten und die Fenster und Türen nicht im Rahmen des normalen Bauablaufs hätten nachgearbeitet werden können. Hierzu gibt der Vortrag der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagten jedoch nichts her.

37

e)

38

Ebenfalls nicht zu beanstanden ist die Entscheidung des Landgerichts betreffend die Wünsche der Klägerin zur Sonderausstattung. Insoweit ist den Ausführungen des Landgerichts nichts hinzuzufügen.

39

Das Unterlassen, Sonderwünsche zu äußern, stellt keinen Umstand dar, der zu einer Verzögerung des Bauablaufs führt. Der Erwerber ist nicht verpflichtet, Sonderwünsche geltend zu machen. Das Landgericht hat zu Recht darauf hingewiesen, dass § 4 Abs. 1 des Kaufvertrages eine Regelung für den Fall vorsieht, dass der Erwerber sich insoweit nicht äußert, und den Bauträger berechtigt, die Ausführung selbst zu bestimmen.

40

f)

41

Auch hinsichtlich der Vorlage der Küchenplanung zum 01.02.2016 ist nicht erkennbar, inwieweit das Unterlassen der Klägerin einer früheren Vorlage zu einer Verzögerung des Bauablaufs geführt haben soll.

42

aa)

43

Die allgemeinen Ausführungen der Beklagten, die Küchenplanung hätte bereits vor Beginn mit dem Rohbau vorliegen müssen, da diese für die Planung und Vergabe der Baugewerke Elektro-, Sanitär-, Trocken- und Rohbau erforderlich gewesen sei, um die entsprechenden Angebote einzuholen, Ausschreibungen sowie Positionierung von Bohrlöchern, Kernbohrungen vorzunehmen, genügen nicht. Insoweit hätte die Beklagte vortragen müssen, wann die entsprechenden Gewerke mit der Arbeit hätten beginnen sollen und inwieweit die Vorlage der Küchenplanung am 01.02.2016 zu einer Verzögerung der Fertigstellung geführt hat.

44

bb)

45

Auch im Übrigen ist unter Berücksichtigung des Vortrags der Beklagten eine Verzögerung durch die Vorlage der Küchenplanung am 01.02.2016 nicht erkennbar. Der Geschäftsführer der Beklagten hat mit E-Mail vom 04.09.2015 (Anlage K24, Bl. 106 GA) einen „Verbauplan“ versendet und angekündigt, dass die Firma B. die Rohbauarbeiten im Anschluss an die Arbeiten für den Verbau aufnehmen werde. Dies dokumentiert nicht nur, dass die Vorlage einer Küchenplanung für die Beauftragung des Gewerks Rohbau nicht erforderlich war. Es belegt darüber hinaus, dass durch die Vorlage der finalen Küchenplanung am 01.02.2016 keine Verzögerung des zu diesem Zeitpunkt bereits lange in Auftrag gegebenen Rohbaus eingetreten ist.

46

Auch im Übrigen ist eine Verzögerung durch eine verspätete Vorlage der Küchenplanung hinsichtlich des geplanten Bauablaufs nicht ersichtlich. Nach dem erstinstanzlichen Vortrag der Beklagten (vgl. Schriftsatz vom 18.06.2017, S. 5, Bl. 122 GA) soll es aufgrund der Erkrankung des Statikers C. in den Monaten Dezember 2015, Februar und März 2016 zu einem Stillstand des Baus gekommen sein. In diesen Zeitraum fällt die von der Beklagten gerügte Nichtvorlage der Küchenplanung seitens der Klägerin. Da der Bau nach dem Vortrag der Beklagten noch Ende April 2016 wegen fehlender Bewehrungspläne nicht fortgeführt werden konnte (vgl. Schriftsatz der Beklagten, Bl. 122 GA, sowie Schreiben der Firma B. v. 24.06.2016, Anlage B36), hat die Nichtvorlage der Küchenplanung nicht zu einer Verzögerung des Bauablaufs geführt.

47

Auch eine Verzögerung des Bauablaufs im Hinblick auf die weiteren Gewerke ist nicht erkennbar. Die vollständige Küchenplanung lag unstreitig am 01.02.2016 vor. Wann die weiteren Gewerke beauftragt werden und mit den entsprechenden Arbeiten beginnen sollten, trägt die Beklagte nicht vor. Angesichts des Umstandes, dass der Rohbau auch nach dem Vortrag der Beklagten erst am 08.07.2016, also 5 Monate später, fertig gestellt sein sollte, ist nicht ersichtlich, dass durch die Vorlage der Küchenplanung am 01.02.2016 eine Bauablaufverzögerung eingetreten ist, weil die Gewerke Elektro-, Sanitär- und Trockenbau nicht rechtzeitig hätten beauftragt werden können.

48

g)

49

Ebenfalls ohne Erfolg rügt die Beklagte mit ihrer Berufung, das Landgericht habe ihre Ausführungen zum verhängten Baustopp falsch gewürdigt. Sie, die Beklagte, habe im Falle des Eintritts des Verzuges bei Zahlungen auf die einzelnen Kaufpreisraten das Recht, einen Baustopp zu verhängen. Ab dem 18.07.2016 scheide jeglicher Verzug mit der geschuldeten Leistung aus, da sich die Klägerin ihrerseits seit diesem Zeitpunkt mit der Begleichung der zweiten Kaufpreisrate in Verzug befunden habe.

50

Ob die Beklagte aufgrund der Regelung von § 4 des Kaufvertrages grundsätzlich nicht berechtigt war, im Falle des Verzuges mit Abschlagszahlungen ein Leistungsverweigerungsrecht („Baustopp“) geltend zu machen, kann dahinstehen.

51

Der Geltendmachung eines Leistungsverweigerungsrechts nach § 320 Abs. 1 BGB steht die ungeschriebene Tatbestandsvoraussetzung der eigenen Vertragstreue entgegen. Die Beklagte kann ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB nicht aus Umständen herleiten, die eingetreten sind, nachdem sie selbst in Verzug geraten ist. Dies würde der Rechtsregel widersprechen, dass bei einem gegenseitigen Vertrag der vertragsuntreue Teil aus einer später eingetretenen Vertragsuntreue des anderen Teils keine diesem ungünstige Rechtsfolge ableiten darf (vgl. BGH, Urt. v. 08.11.1994 – X ZR 104/91, NJW-RR 1995, 564 [565]). Deshalb kann sich auf die Einrede des nicht erfüllten Vertrags nach§ 320 BGB nur berufen, wer sich selbst vertragstreu verhält. Der Schuldner, der sich im Leistungsverzug befindet, kann nicht zur Abwehr der Verzugsfolgen geltend machen, dass der Gläubiger seiner erst nach Eintritt des Leistungsverzugs entstehenden Zahlungspflicht nicht nachgekommen sei (vgl. BGH, Urt. v. 08.11.1994 – X ZR 104/91, a.a.O., m. w. Nachw.; MüKo-BGB/Emmerich, BGB, 8. Aufl., § 320 Rn. 38, 39; Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 320 Rn. 6 c bb). Wer sich in Verzug befindet, muss stets zunächst die Folgen seiner eigenen Vertragsverletzung beseitigen, bevor er sich auf § 320 BGB berufen kann. Hierzu ist erforderlich, dass er die von ihm geschuldete Leistung vollständig erbringt oder sie dem anderen Vertragsteil so anbietet, dass dieser seinerseits in Annahmeverzug gerät (BGH, Urt. v. 25.11.1970 – VIII ZR 101/69, NJW 1971, 421; Urt. v. 08.11.1994 – X ZR 104/91, NJW-RR 1995, 564 [565]; BGH, Urt. v. 11.10.1967 – VIII ZR 143/65, NJW 1968, 103; Urt. v. 06.12.1991 – V ZR 229/90, NJW 1992, 556 [559]; MüKoBGB/Emmerich, a.a.O.).

52

3.

53

Die Höhe des zugesprochenen Schadensersatzanspruchs ist im Übrigen nicht angegriffen. Fehler des landgerichtlichen Urteils sind insoweit auch nicht ersichtlich. Gleiches gilt für den zugesprochenen Zinsanspruch.

54

III.

55

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

56

Gründe, die Revision zuzulassen, liegen nicht vor (§ 543 Abs. 2 ZPO).

57

Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 18.700,- € festgesetzt.