Oberlandesgericht Düsseldorf, I-7 U 118/16

Die Klägerin begehrt von der Beklagten Zahlung von Schadensersatz wegen Verletzung einer Aufklärungspflicht aus einem Maklervertrag.

Die Klägerin war ursprünglich Eigentümerin des Objektes B in L, das sie Anfang 2004 aufgrund eines notariellen Kaufvertrages vom 27.01.2004 zu einem Kaufpreis von 170.000 EUR erworben hatte. Die Klägerin vermietete die acht Wohnungen des Objektes.

Anfang 2013 beabsichtigte sie, das Objekt zu verkaufen. Mit Makleralleinauftrag vom 15.05.2013 beauftragte sie die Beklagte mit der Vermittlung des Objektes. Der Makleralleinauftrag, hinsichtlich dessen näheren Inhaltes ergänzend auf die Anlage K 1 verwiesen wird (Bl. 8 GA), war auf Wunsch der Klägerin auf drei Monate befristet und enthielt keine Verlängerungsoption. Der von der Beklagten zu erbringende Leistungsumfang wurde in dem Vertrag wie folgt angegeben:

Aktuelle Marktwerteinschätzung

Regionale und überregionale Werbung

Präsentation in Bankfilialen

Eingabe in die … Immobilien-Börse mit weiteren 15 Büros

Einschaltung aller M-Büros

Selektion unserer Kundenkartei

Die Beklagte bewirbt ihre Tätigkeit mit einem Hochglanzflyer. Hinsichtlich dessen näheren Inhaltes wird auf die Anlagen K 7 (Bl. 82 ff. GA) und K 8 (Bl. 97 f.GA) verwiesen.

Die Beklagte nahm ihre Vermittlungstätigkeit auf, teilte der Klägerin mit, dass es zahlreiche Interessenten für das Objekt gebe und empfahl, es zeitnah zu veräußern, da ansonsten die Gefahr bestünde, dass Interessenten abspringen könnten. Die Klägerin teilte ihren Mietern mit Aushang vom 27.05.2013 mit, dass sie beabsichtige, das Objekt in Kürze zu verkaufen. Am 14.06.2013 schloss die Klägerin mit der späteren Erwerberin Frau T nach vorheriger Besichtigung des Objekts eine privatschriftliche „Ankaufvereinbarung“ ab, die die Beklagte mitunterzeichnete. Mit Frau T war seit Ende Mai über den Erwerb verhandelt worden. Die Klägerin verkaufte ihr schließlich das Objekt mit Kaufvertrag vom 08.07.2013 zum Preis von 295.000 EUR. In § 14 des Notarvertrages wurde festgehalten, dass der Notar keine steuerrechtliche Beratung durchgeführt habe. Der Notarvertrag war von der Beklagten vorbereitet.

Der innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb erzielte Veräußerungsgewinn wurde für das Veranlagungsjahr 2013 als steuerbares Einkommen der Klägerin aus Veräußerungsgewinnen berücksichtigt. Der Einkommensteuerbescheid der gemeinsam mit ihrem Ehemann veranlagten Klägerin wies eine Steuernachzahlung in Höhe von insgesamt 47.856,62 EUR aus. Neben den Einkünften der Klägerin aus dem Verkauf des hier betroffenen Objektes in Höhe von 132.274 EUR wurden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des Objektes sowie aus Renten des Ehemannes berücksichtigt. Hinsichtlich des Inhaltes des Bescheides wird ergänzend auf die Anlage K 4 Bezug genommen (Bl. 45 ff. GA).

Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 05.05.2015 forderte die Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung zum 25.05.2015 auf, ihr die auf den Veräußerungsgewinn gezahlte Einkommensteuer in Höhe von 47.856,52 EUR zu erstatten.

Die Klägerin hat gemeint, dass die Beklagte verpflichtet gewesen sei, sie vor Abschluss des Kaufvertrages vom 08.07.2013 darauf hinzuweisen, dass innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG ein etwaiger Veräußerungsgewinn grundsätzlich einkommenssteuerpflichtig sei. Statt ihr von dem Abschluss des Kaufvertrages abzuraten, habe sie sie zum Abschluss des Kaufvertrages gedrängt, obwohl keine Eile bestanden habe. Der Beklagten sei anlässlich der Auftragserteilung ein Grundbuchauszug übergeben worden. Jedenfalls habe die Beklagte anlässlich der Vorbereitung des Kaufvertrages Kenntnis davon erhalten, dass das Objekt Anfang 2004 erworben worden sei.

Die Beklagte hat gemeint, dass sie aufgrund des Maklervertrages nicht verpflichtet gewesen sei, die Klägerin über steuerrechtliche Aspekte des Verkaufs zu beraten. Selbst wenn man eine Pflichtverletzung annehmen würde, sei der Schaden nicht schlüssig dargelegt, da sich aus dem Steuerbescheid auch andere Einkünfte ergeben. Darüber hinaus müsse sich die Klägerin im Rahmen der Schadensberechnung erzielte Mieteinnahmen anrechnen lassen. Auch hätte sie bei einem späteren Verkauf einen geringeren Kaufpreis erzielt.

Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen sowie der erstinstanzlich gestellten Anträge wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO ergänzend auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und die Abweisung darauf gestützt, dass die Beklagte keine sich aus dem Makleralleinauftrag ergebene Pflicht verletzt habe. Die Beklagte sei nicht verpflichtet gewesen, die Klägerin ungefragt über steuerliche Aspekte des vermittelten Verkaufs aufzuklären. Die Beklagte habe auch in ihren Werbeprospekten keine besonderen Erwartungen in Bezug auf eine steuerrechtliche Beratung geweckt. Soweit die Beklagte in ihren Werbeunterlagen mit ihrer langjährigen Erfahrung, qualifizierten Mitarbeitern sowie dem Umstand werbe, dass sie genau wisse, wie man Fehler vermeide, sei hieraus für den durchschnittlichen Verbraucher nicht zu entnehmen, dass dies auch steuerrechtliche Ratschläge umfasse. Die Ausweitung der Beratungspflicht auf steuerrechtliche Auskünfte würde die Beratungspflichten des Maklers unzumutbar erweitern. Dies gelte auch für eine Aufklärung über den Charakter als Spekulationsgeschäft. Der Auftraggeber werde durch eine Verneinung einer generellen Aufklärungspflicht auch nicht unzumutbar beeinträchtigt, da er den Makler ausdrücklich fragen könne.

Die Klägerin wendet sich unter Aufrechterhaltung ihres erstinstanzlichen Klageantrages gegen die Abweisung ihrer Klage und trägt im Wesentlichen vor, dass das Landgericht rechtsfehlerhaft eine Pflichtverletzung der Beklagten verneint habe. Das Landgericht habe es fehlerhaft unterlassen, ihren als Zeugen benannten Ehemann zu der Behauptung zu vernehmen, dass der Beklagten mitgeteilt worden sei, dass das Objekt nicht unter Wert verkauft werden solle, die Beklagte aber trotzdem immer wieder zu einem schnellen Verkauf gedrängt habe. Die Beklagte habe aus dem ihr vorliegenden Grundbuchauszug erkennen können und müssen, dass ein Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolge. Einen Teil der Steuerlast habe sie über Darlehen finanzieren müssen. Die Beklagte habe durch ihre Werbeaussage, aufgrund langjähriger Erfahrung zu wissen, wie man Fehler vermeide, besondere Kompetenz in Anspruch genommen.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Krefeld vom 04.05.2016,Az.: 5 O 387/15, die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 47.856,52 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 26.05.2015 sowie vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 1.822,96 EUR zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das angegriffene Urteil. Der Grundbuchauszug habe ihr erst nach Abschluss der Reservierungsvereinbarung vorgelegen.

Wegen der weiteren Details des Sachvortrages der Parteien im Berufungsverfahren wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie auf die zur Akte gereichten Unterlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte kein aus §§ 280 Abs. 1 Satz 1, 249 ff. BGB i.V.m. § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB folgender Schadensersatzanspruch wegen Verletzung einer aus dem Maklervertrag folgenden Aufklärungs- oder Beratungspflicht zu.

Der fehlende Hinweis auf die Regelung des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG stellte keine Pflichtverletzung dar.

Die Beklagte als Maklerin stand zu der Klägerin (als ihrer Auftraggeberin) in einem besonderen Treueverhältnis, aus dem sich für sie bei der Erfüllung ihrer Aufgaben bestimmte Nebenpflichten ergaben. Eine sachgemäße Interessenwahrung gebietet regelmäßig, den Auftraggeber über alle dem Makler bekannten Umstände aufzuklären, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein und ihn vor Schaden bewahren können, wobei es von den Umständen des Einzelfalls abhängt, wie weit die den Makler treffende Unterrichtungspflicht zu ziehen ist (vgl. BGH NJW-RR 2007, 711-713, Tz. 11; OLG Oldenburg NJW-RR 2009, 1284-1285, Tz. 23, Senat, Urteil vom 22.09.1995– 7 U 230/94, NJW-RR 1996, 1524-1526, Tz. 14 wie auch nachfolgend jeweils nach juris). Eine Hinweispflicht besteht allerdings grundsätzlich nur dann, wenn die Bedeutung, die der fragliche Umstand für den Entschluss des Auftraggebers hat, dem Makler erkennbar ist und wenn der Auftraggeber gerade hinsichtlich dieses Umstandes offenbar belehrungsbedürftig ist (vgl. BGH NJW 1981, 2685, Tz.11). Den Makler trifft keine allgemeine Prüfungs- und Nachforschungspflicht (MünchKomm/Roth, BGB, 7. Auflage, § 652 Rn. 258). Zu eigenen Nachforschungen ist er nur verpflichtet, wenn dies vereinbart ist oder sich aus der Verkehrssitte ergibt (Palandt/Sprau, BGB, 76. Auflage, § 652 Rn. 14). In erster Linie ist es Sache des Auftraggebers, gegenüber dem Makler deutlich werden zu lassen, welche Interessen bei dem beabsichtigten Geschäft für ihn im Vordergrund stehen. Erst dann wird in der Regel dem Makler erkennbar sein, ob und gegebenenfalls welches Gewicht ein Einzelumstand für den Entschluss seines Auftraggebers hat (BGH NJW 1981, 2685, Tz. 11).

Nach diesen Grundsätzen war die Beklagte nicht verpflichtet, die Klägerin darüber aufzuklären, dass ein realisierter Veräußerungsgewinn innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist des § 23 Abs. 1 EStG grundsätzlich zu versteuern ist.

aa)

Aus dem schriftlich geschlossenen Maklervertrag ergibt sich keine entsprechende Beratungs- oder Aufklärungspflicht. Die im Maklervertrag aufgeführten von der Beklagten zu erbringenden Leistungen beziehen sich ausschließlich auf Marktwerteinschätzungen, Verkaufsaktivitäten und die Inanspruchnahme der Kundenkartei der Beklagten. Dafür, dass die Beklagte auch steuerrechtlich beratend tätig werden sollte, finden sich in dem Vertrag keine Anhaltspunkte. Anders als die Klägerin meint, folgt auch aus den zur Akte gereichten Werbeflyern nichts Gegenteiliges. Diese enthalten überwiegend offensichtliche Werbeanpreisungen. Zwar suggerieren sie eine umfassende Fachkenntnis der Beklagten, die aber von jedem Makler erwartet wird. Diese allgemein gehaltenen Anpreisungen sind nicht geeignet, besonderes Vertrauen in Anspruch zu nehmen. Dass sich die Kenntnis und Beratung auch auf steuerrechtliche Aspekte beziehen sollte, lässt sich den Werbematerialien nicht entnehmen.

bb)

Eine entsprechende Pflicht der Beklagten, über die Regelung des § 23 Abs. 1 EStG aufzuklären, ergibt sich auch nicht aus allgemeinen Grundsätzen oder den Besonderheiten des vorliegenden Falles.

Grundsätzlich besteht keine Nebenpflicht des Maklers zur Aufklärung oder Prüfung steuerrechtlicher Fragen (vgl. OLG Koblenz GuT 2002, 51-52, Tz. 12; LG Bremen ZMR 2015, 506, Tz. 12 f.; MünchKomm/Roth, BGB, 7. Auflage, § 652 Rn. 258; Palandt-Sprau, BGB, 76. Aufl., § 652 Rn. 14; Hamm/Schwerdtner, Maklerrecht, 7. Auflage, Rn. 346). Die Annahme einer generellen Pflicht des Maklers, über die steuerrechtlichen Aspekte einer erwogenen Transaktion aufzuklären, würde seine Pflichten unzumutbar weit ausdehnen. Der Makler ist vorrangig Experte für die Bewertung sowie die Veräußerung und den Erwerb von Immobilien und die entsprechenden Markteinschätzungen, nicht hingegen für steuerrechtliche Gesichtspunkte der Veräußerung oder des Erwerbs. Der Maklerkunde erwartet von diesem insoweit auch keine Beratung.

Dies gilt auch im Hinblick auf einen Hinweis auf die Regelung des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Hinsichtlich der Frage, ob der Makler generell zur Aufklärung über die in § 23 Abs. 1 EStG normierte zehnjährige Spekulationsfrist verpflichtet ist, hat sich bisher keine gefestigte Rechtsprechung herausgebildet (ablehnend LG Bremen ZMR 2015, 506, Tz. 12 f.; bejahend in einem obiter dictum OLG Koblenz OLGR 2002, 400, Tz. 24; Hamm/Schwerdtner, Maklerrecht, 7. Auflage, Rn. 338). Der Senat sieht eine solche generelle Aufklärungspflicht nicht. Gegen sie spricht, dass es sich um eine steuerrechtliche Frage handelt, also ein Rechtsgebiet betroffen ist, das von den Beratungspflichten des Maklers regelmäßig nicht umfasst ist. Zwar sind die zu ermittelnden Umstände im Hinblick auf die in § 23 Abs. 1 EStG normierte Spekulationsfrist, innerhalb derer ein Veräußerungsgewinn der Besteuerung unterliegt, weniger komplex als bei anderen steuerrechtlichen Fragen, aber auch in Bezug auf die Einschätzung, inwieweit die Regelung des § 23 Abs. 1 EStG einem Verkauf entgegensteht, spielen nicht selten Fragen eine Rolle, die außerhalb des angestrebten Geschäftsabschlusses liegen. So kann es eine Rolle spielen, ob der Veräußerer einen Gewinn mit anderen Aufwendungen oder ggf. einem Verlustvortrag verrechnen will. Auch mag der Verkäufer beabsichtigen, mit dem Verkaufserlös Verbindlichkeiten zu tilgen, sodass der tatsächlich zu versteuernde Gewinn deutlich niedriger ist. Eine generelle Pflicht zur Aufklärung über die Möglichkeit, durch Abwarten der Spekulationsfrist Steuern zu sparen, kann daher nicht angenommen werden.

Eine Aufklärungspflicht ergibt sich auch nicht aus den konkreten Umständen des vorliegend zu entscheidenden Falles. Es ist bereits nicht ersichtlich, dass der Klägerin bekannt war, dass die Spekulationsfrist des § 23 Abs. 1 EStG Anfang 2014 ablief und ein vorher erzielter Veräußerungsgewinn steuerpflichtig sein könnte. Unstreitig hat die Klägerin der Beklagten keine Angaben zu Zeitpunkt und Umständen ihres Erwerbs gemacht. Eine Verpflichtung des Maklers, einen ihm vorliegenden Grundbuchauszug darauf durchzusehen, ob Anhaltspunkte für eine mögliche Versteuerung eines etwaigen Veräußerungsgewinnes bestehen, ist nicht anzunehmen. Dies ergibt sich bereits daraus, dass sich einem Grundbuchauszug regelmäßig nicht entnehmen lässt, welches Grundgeschäft der Auflassung zu Grunde lag. Die Auflassung kann beispielsweise auch zur Erfüllung von Vermächtnisansprüchen oder Tauschgeschäften erklärt werden. Erst recht ergibt sich aus dem Grundbuchauszug nicht, zu welchem Kaufpreis die Eigentümerin das Objekt erworben hat.

Auch musste die Beklagte nicht davon ausgehen, dass die Klägerin aufklärungsbedürftig war. Der Makler kann erwarten, dass sich der Eigentümer eines Vermietungsobjektes mit 8 Wohnungen vor der Fassung des Verkaufsentschlusses Gedanken über steuerrechtliche Aspekte des Verkaufs gemacht und erforderlichenfalls qualifizierten Rat eingeholt hat. Es war für die Beklagte nicht ersichtlich, dass auf Seiten der Klägerin ein Aufklärungsbedarf darüber bestanden hätte, dass es sinnvoll ist, den beabsichtigten Verkauf eines Mietobjektes auch unter steuerlichen Aspekten zu prüfen oder sachkundig prüfen zu lassen.

Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Beklagte die Klägerin zu einem unvorteilhaften und übereilten Vertragsschluss verleitet hätte.

Richtig ist, dass der Makler seinen Auftraggeber nicht zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsabschluss verleiten darf (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 27.11.2011– I-18 W 11/11, Tz. 31; OLG Frankfurt NJW-RR 1988, 1200; Schwerdtner/Hamm, Maklerrecht, 7. Auflage, Rn. 338). Dies hat die Beklagte allerdings nicht getan. Die Rechtsprechung, auf die die Klägerin sich beruft, betrifft andere Fallgestaltungen. Dort hatte der Makler seinen Auftraggeber in seinem Entschluss zum Kauf einer neuen Immobilie, die der Auftraggeber, was der Makler wusste, mit dem Verkauf einer anderen Immobilie finanzieren wollte, dadurch bestärkt, dass er den der Finanzierung des Erwerbs dienenden Verkauf der anderen Immobilie als problemlos realisierbar dargestellt hat. In diesen Fällen ist es naherliegend, eine Haftung des Maklers zu diskutieren. Vorliegend hat die Beklagte aber lediglich erklärt, dass die Gefahr bestehe, dass Interessenten wieder abspringen könnten, wenn die Klägerin das Angebot nicht annehme. In dieser Aussage kann keine unzulässige Verleitung zu einem Kaufvertragsabschluss gesehen werden. Die Beklagte hat die Klägerin nicht zum Verkauf überredet, sondern vielmehr zutreffend darauf hingewiesen, dass die Möglichkeit bestand, dass Interessenten wieder abspringen. Inwiefern sie sich dadurch hätte unter Druck gesetzt fühlen sollen, ist nicht ersichtlich. Abgesehen davon, betrug die Zeit zwischen dem Beginn der Verhandlungen mit der späteren Erwerberin und dem letztendlichen Vertragsabschluss über einen Monat, sodass nicht davon die Rede sein kann, dass der Abschluss überhastet gewesen sei. Es ist auch nicht vorgetragen, dass das Objekt unter seinem Verkehrswert veräußert wurde, sodass das Landgericht den Ehemann der Klägerin zu Recht nicht als Zeugen zu der Behauptung gehört hat, der Beklagten sei gesagt worden, dass das Objekt nicht unter Wert verkauft werden solle.

Es kommt daher nicht darauf an, dass der im Fall einer Pflichtverletzung zu ersetzende Schaden nicht in der auf den Veräußerungsgewinn entfallenden Einkommensteuer bestehen würde. Der Anspruch würde sich auf Erstattung des negativen Interesses richten (Palandt-Sprau, BGB, 76. Aufl., § 652 Rn. 18).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision wird gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zugelassen. Die in Rechtsprechung und Literatur ungeklärte Frage, ob und in welchem Umfang der Makler von sich aus verpflichtet ist, seinen Kunden auf die Möglichkeit hinzuweisen, dass im Falle des Anfalles eines Veräußerungsgewinnes innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist der Gewinn als Einkommen zu versteuern ist, hat grundsätzliche Bedeutung.

Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 47.856,52 EUR festgesetzt.