Oberlandesgericht Düsseldorf, I-3 Wx 270/16

G r ü n d e :

Auf dem im hiesigen Beschlusseingang genannten Grundbuchblatt wurde AnfangAugust 2011 eine Eigentumsübertragungsvormerkung eingetragen. Daraufhin richtete die Beteiligte ein Akteneinsichtsgesuch an das Grundbuchamt, mit dem sie vorbrachte, die Eigentümer des Grundbesitzes hätten einen Maklervertrag mit ihr abgeschlossen und die Vormerkungsbegünstigten seien den Eigentümern als Erwerbsinteressenten „zugeführt“ worden; zum Nachweis ihres Maklerhonorars nach Grund und Höhe benötige sie eine Ablichtung derjenigen Urkunde, die nach der Grundbuchverlautbarung der Eintragung der Vormerkung zugrunde liegen solle. Daraufhin wurde der Beteiligten eine Ablichtung der notariellen Urkunde UR-Nr. 1144 für 2011 T des Notars Dr. T. in Düsseldorf vom 29. Juli 2011 übersandt. Diese Urkunde enthielt zum einen ein Angebot der Grundstückseigentümer an die Vormerkungsbegünstigten zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages, wobei die Annahmefrist spätestens mit dem 31. Dezember 2014 ablaufen sollte; zum anderen einen Mietvertrag zwischen den vorbezeichneten Parteien, fest bis zum Abschluss des 31. Juli 2014 laufend, danach mit einer Frist von drei Monaten kündbar.

Mit Datum vom 29. Juli 2015 wurde der Eigentumswechsel in das Grundbuch unter Bezugnahme auf Auflassungserklärungen vom 13. Juli 2015 eingetragen.

Nunmehr begehrt die Beteiligte eine „Kopie der Auflassung vom 13.05.2015“ und macht hierzu – insgesamt in beiden Rechtszügen – geltend:

Sie nehme die Veräußerer auf Zahlung einer Verkäuferprovision sowie die Erwerber auf Zahlung einer Käuferprovision in Anspruch. Mit den Veräußerern habe sie einen Makler-Alleinauftrag vom 2. März 2011 abgeschlossen gehabt. Über die dort vorgesehene Grundlaufzeit bis zum 8. Juni 2011 hinaus habe sie jedoch Maklerdienste für beide Vertragsparteien erbracht; durch ihre (der Beteiligten) Vermittlung hätten noch danach Besichtigungstermine stattgefunden, darunter eine Besichtigung mit den späteren Erwerbern. Die notarielle Urkunde vom 29. Juli 2011 sei ersichtlich das Ergebnis dieser von ihr (der Beteiligten) vermittelten Besichtigung. Was die Erwerber anbelange, schuldeten diese eine Käuferprovision wegen der erbrachten Vermittlung des Hausgrundstückes, denn sie hätten sich auf ein von ihr (der Beteiligten) geschaltetes Zeitungsinserat gemeldet, in dem ausdrücklich auf den Anfall einer Maklercourtage in Höhe von 3,57 % hingewiesen worden sei.

Nach Lage der Dinge bestehe für sie der begründete Verdacht, dass die Veräußerer und die Erwerber die vertragliche Konstruktion der Kombination eines Verkaufsangebotes mit einem Mietverhältnis nur gewählt hätten, um sie (die Beteiligte) um die verdienten Maklerprovisionen zu bringen. Um dies – insbesondere den erforderlichen Ursachenzusammenhang – abschließend beurteilen zu können, müsse sie jedoch Kenntnis vom Inhalt der Auflassungserklärung vom 13. Mai 2015 haben. Es bestehe die naheliegende – zumindest nicht fernliegende – Möglichkeit, dass die Erwerber das bereits 2011 notariell beurkundete Kaufangebot der damaligen Eigentümer „mit der Auflassungserklärung vom 13.05.2015“ angenommen hätten, nachdem die Eigentümer das zunächst bis zum Jahresende 2014 befristete Angebot entsprechend verlängert hätten. Angesichts dessen könne ein Kausalzusammenhang zwischen Maklerleistung und dem „Vertragsabschluss zum 13.05.2015“ nicht von vornherein verneint werden. Mit der von ihr begehrten Kopie der Auflassungserklärung vom 13. Mai 2015 wolle sie aber nicht nur dies abschließend prüfen, vielmehr benötige sie die diesbezügliche Kenntnis auch für die Beurteilung sonstiger Voraussetzungen ihrer Provisionsansprüche, namentlich der inhaltlichen Kongruenz zwischen letztlich abgeschlossenem Veräußerungsvertrag und den Gegenständen der Maklerverträge.

Mit Schreiben vom 8. und 28. September 2016 hat die Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle die von der Beteiligten begehrte Grundbucheinsicht durch Erteilung einer Abschrift versagt. Auf das anschließende Änderungsverlangen der Beteiligten hin hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt diese Entscheidung mit Beschluss vom 17. Oktober 2016 bestätigt. Hiergegen wendet sich die Beteiligte mit ihrer Beschwerde, der das Grundbuchamt mit weiterem Beschluss vom 10. November 2016 – unter Vorlage der Sache an das Oberlandesgericht Düsseldorf als Beschwerdegericht zur Entscheidung – nicht abgeholfen hat.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Grundakte Bezug genommen.

II.

Das gemäß §§ 12c Abs. 4 Satz 2, 71 Abs. 1 GBO als unbefristete Beschwerde statthafte und auch im Übrigen (§§ 72, 73 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 GBO) zulässige Rechtsmittel der Beteiligten bleibt in der Sache ohne Erfolg.

Der Senat geht in ständiger Rechtsprechung, an der nach Überprüfung festgehalten wird, bei der Beurteilung von Anträgen auf Grundbucheinsicht, zu der auch die Erteilung von Abschriften gehört (§ 12 Abs. 2, 1. Halbs. GBO), von den nachfolgenden allgemeinen Grundsätzen aus (zuletzt: Beschluss vom 17. Juni 2016 in Sachen I-3 Wx 132/16 sowie Beschlüsse vom 9. September 2015 in Sachen I-3 Wx 149/15 und vom 7. April 2015 in Sachen I-3 Wx 61/15, letztere jeweils mit zahlreichen Nachweisen).

Nach § 12 Abs. 1 Satz 1 GBO ist die Einsicht des Grundbuchs jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Ein solches ist gegeben, wenn zur Überzeugung des Grundbuchamts ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse des Antragstellers dargelegt wird, wobei auch ein bloß tatsächliches, insbesondere wirtschaftliches Interesse das Recht auf Grundbucheinsicht begründen kann. § 12 Abs. 1 GBO bezweckt nicht in erster Linie einen Geheimnisschutz, sondern zielt auf eine Publizität, die über die rein rechtliche Anknüpfung an die Vermutungs- und Gutglaubensvorschriften der §§ 891 ff. BGB hinausgeht. Dabei genügt zwar nicht jedes beliebige Interesse des Antragstellers. Entscheidend ist in der Regel das Vorbringen sachlicher Gründe, die die Verfolgung unbefugter Zwecke oder bloßer Neugier ausgeschlossen erscheinen lassen. In Zweifelsfällen ist auch zu berücksichtigen, dass der in seinem informationellen Selbstbestimmungsrecht Betroffene grundsätzlich vor der Gewährung der Einsicht nicht gehört wird und ihm gegen die Gewährung auch kein Beschwerderecht zusteht. In diesem Rahmen sind die berechtigten Belange des Antragstellers gegen das Interesse des Eigentümers abzuwägen, eine Einsicht in das Grundbuch und gegebenenfalls die Grundakten zu verhindern.

Gemessen hieran, ergibt die Interessenabwägung im vorliegenden Fall, dass das auf der Hand liegende, zumindest wirtschaftliche Interesse der Beteiligten nicht als zu der von ihr begehrten Grundbucheinsicht berechtigend anerkannt werden kann.

Die Beteiligte erstrebt eine sogenannte erweiterte Grundbucheinsicht gemäß §§ 12 Abs. 3 Nr. 1 GBO, 46 Abs. 1 GBV, nämlich über die in § 12 Abs. 1 GBO genannten Inhalte – Grundbuch als solches, dort in Bezug genommene Urkunden sowie noch nicht erledigte Eintragungsanträge – hinaus (allein hierdurch unterscheidet sich der gegebene Fall von dem der Entscheidung des LG Köln NJW-RR 1999, 455 zugrunde liegenden, in dem es nur um Einsicht in Abt. I des Grundbuchs ging).

Die Eintragung des Eigentumswechsels ist – wie generell – so zu verstehen, dass sie allein die für die sachenrechtlichen Verhältnisse des Grundbesitzes bedeutsamen Erklärungen in der angeführten Urkunde in Bezug nimmt. Dem Wortlaut ihres Gesuchs nach will die Beteiligte auch allein Einsicht in eine solche Erklärung, nämlich die Auflassung. Doch ergibt die Auslegung ihres Begehrens, dass sich die Einsicht keinesfalls auf die diesbezüglichen dinglichen Erklärungen beschränken soll. Denn zum einen würde der Beteiligten die Kenntnis der Auflassungserklärungen als solchen in keiner Weise weitergehende Erkenntnisse, als der bloße Grundbuchinhalt sie bereits hergibt, vermitteln. Zum anderen und vor allem lassen die eigenen Ausführungen der Beteiligten erkennen, dass es ihr – wie nach ihrem wirtschaftlichen Ziel, der Verfolgung von Maklerprovisionsansprüchen, ohne weiteres nachvollziehbar – in erster Linie auf die der Eigentumsübertragung zugrunde liegenden schuldrechtlichen Vorgänge in ihrer Gesamtheit ankommt: Nur mit ihnen lassen sich die von der Beteiligten selbst angesprochenen Fragen der Kongruenz des Hauptvertrages und des Kausalzusammenhangs zwischen Maklerleistung und Vertragsschluss weiter aufklären.

Bei der sogenannten erweiterten Grundbucheinsicht darf nicht aus dem Blick geraten, dass schuldrechtliche Verträge und Abreden nicht zu demjenigen Grundbuchinhalt gehören, auf dessen Publizität § 12 Abs. 1 GBO zielt. Da die uneingeschränkte Gestattung einer Einsicht in die Grundakten im Vergleich zur bloßen Erlaubnis, den ohnehin in weitem Umfang publiken Grundbuchinhalt einzusehen, das informationelle Selbstbestimmungsrecht der Vertragsparteien in weit stärkerem Maße berühren kann, ist zur Rechtfertigung dieses erheblichen Grundrechtseingriffs eine besonders sorgfältige und strenge Prüfung, ob tatsächlich ein berechtigtes Interesse des Antragstellers an der Einsicht vorliegt, geboten (OLG Dresden NJW-RR 2010, 1175; OLG Stuttgart FGPrax 2010, 324; OLG Oldenburg FGPrax 2014,18).

Diesen gesteigerten Anforderungen trägt die obergerichtliche Rechtsprechung dadurch Rechnung, dass sie im Falle des Einsichtsgesuchs eines Maklers in eigener Sache verlangt, für die Entstehung eines Provisionsanspruchs des Maklers müsse nicht nur eine gewisse, sondern eine, durch belegte Tatsachen erhärtete, ganz beträchtliche Wahrscheinlichkeit sprechen (OLG Dresden und OLG Stuttgart, jeweils a.a.O.; im Ergebnis auch OLG Brandenburg, Beschluss vom 6. Oktober 2016 in Sachen 5 W 97/16; ferner: BeckOK GBO – Wilsch, Stand: 01.11.2016, § 12 Rdnr. 66; Meikel-Böttcher, GBO, 11. Aufl. 2015, § 12 Rdnr. 41).

Das Vorliegen dieser Voraussetzung ist hier nicht feststellbar.

Das folgt zwar nicht schon daraus, dass die Beteiligte selbst zwei Erfordernisse ihrer Provisionsansprüche als noch näher klärungsbedürftig bezeichnet, nämlich Kongruenz und Kausalzusammenhang; denn diesbezüglich soll die Grundbucheinsicht ja gerade Klarheit schaffen. Allerdings ist auch hierzu zu sagen, dass möglicherweise nicht nur die Frage einer inhaltlichen Kongruenz, sondern auch diejenige einer Unterbrechung des Kausalzusammenhangs selbst bei Kenntnis des gesamten Inhalts der die Auflassungserklärungen enthaltenden Urkunde nicht abschließend zu beurteilen sind, weil nicht in der notariellen Urkunde niedergelegte Beweggründe, namentlich wirtschaftliche Ziele, der Vertragsparteien Berücksichtigung finden müssen.

Jedoch bleibt bezüglich der Veräußerer die Erbringung einer geschuldeten Maklerleistung durch die Beteiligte, hinsichtlich der Erwerber bereits das Zustandekommen eines Maklervertrages in – nach dem Vorbringen der Beteiligten allein näher in Betracht kommender – schlüssiger Form reine, unbelegte Behauptung der Beteiligten. Dass die Erwerber den Kontakt zur Beteiligten gerade infolge des von der Beteiligten in Ablichtung zur Akte gereichten Zeitungsinserats aufnahmen, ist ebenso wenig durch belegte Tatsachen objektiviert, wie die Durchführung eines Besichtigungstermins mit den Erwerbern; die von der Beteiligten vorgelegte eigene e-mail vom 17. Juni 2011 spricht nur von einem gesichert noch ausstehenden Besichtigungstermin – nämlich mit einer Frau K., die den Grundbesitz nicht erworben hat – und stellt einen weiteren Besichtigungstermin als möglich dar, ohne indes hierfür den oder die Interessenten zu benennen.

Zumindest angesichts der vorstehend beschriebenen Lage fällt zudem ein weiterer Gesichtspunkt ins Gewicht: Die Mitteilung des Urkundeninhalts an die Beteiligte liefe darauf hinaus, sie gegenüber anderen Fällen, in denen Makler Provisionsansprüche durchzusetzen trachten, ungerechtfertigt zu bevorzugen, und dies auf Kosten einer Beeinträchtigung des informationellen Selbstbestimmungsrechts sowohl der Veräußerer als auch der Erwerber.

Ginge es nämlich nicht um eine Immobilie und könnten Dritte von vornherein nicht auf den Inhalt von Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien zugreifen, wäre die Beteiligte als Maklerin darauf verwiesen, entweder – falls lediglich die genaue Bezifferung des Anspruches in Rede stünde – Stufenklage nach § 254 ZPO oder – falls sie zunächst Auskünfte darüber benötigte, ob ihr Provisionsanspruch überhaupt besteht – eine Auskunftsklage in Klagehäufung mit einer Leistungsklage, jeweils gegen ihre Vertragspartner, zu erheben. Dementsprechend obläge es dann – sachgerechterweise – dem Prozessgericht, darüber zu befinden, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Vertragspartner der Beteiligten auskunftspflichtig sind. Diese prozessualen Gegebenheiten unberücksichtigt zu lassen und die Beteiligte als Maklerin unmittelbar mit den von ihr gewünschten Informationen zu „versorgen“, und zwar letztlich deshalb, weil Grundbesitz und in der Folge die Möglichkeit einer Grundbucheinsicht in Rede steht, lässt sich allenfalls dann rechtfertigen, wenn es für die positive Beurteilung ihrer Provisionsansprüche nur noch einer vereinzelten Information bedürfte, wie etwa in den von der Rechtsprechung entschiedenen Fällen der genauen Höhe des Kaufpreises. Von einer solchen Lage kann im gegebenen Fall, wie gezeigt, keine Rede sein.

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Tragung der Gerichtskosten folgt unmittelbar aus den gesetzlichen Regelungen (vgl. §§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG), und eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten scheidet schon deshalb aus, weil am Beschwerdeverfahren nur die Beteiligte teilgenommen hat.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 78 Abs. 2 Satz 1 GBO liegen nicht vor.

Die Wertfestsetzung findet ihre Grundlage in §§ 61 Abs. 1 Satz 1, 36 Abs. 3 GNotKG. Anhaltspunkte für eine tragfähige Schätzung des von der Beteiligten mit ihrem Rechtsmittel verfolgten Interesses an einer Erleichterung der Rechtsverfolgung sind der Grundakte nicht zu entnehmen.