Oberlandesgericht Düsseldorf, 24 U 124/16

G r ü n d e

Das im Rahmen einer Zwangsversteigerung durch Zuschlag vom 12. Januar 2015 von der Klägerin erworbene Gewerbeobjekt A. Straße in B. wurde seit dem 3. Juni 2014 von dem Zwangsverwalter C. verwaltet. Vormaliger Eigentümer war Herr D.

Am 1. Februar 2006 hatten die Beklagte und Herr D. einen als „Wohnraummietvertrag“ bezeichneten Gebrauchsüberlassungsvertrag über das Objekt, welches eine Nutzfläche von 640 m², eine Garage und 15 Stellplätze aufweist, geschlossen. In der Mietvertragsurkunde (Anl. K2, GA 33-53) wird mehrfach auf eine diesem angefügte „Sondervereinbarung“ verwiesen, in der zu § 2 – Mietzeit - unter anderem folgendes vereinbart ist:

„Das Mietverhältnis beginnt am 01.02.2006 und endet am 31.01.2015.

Die Mieterin kann aber die Verlängerung des Mietverhältnisses um 10 Jahre über den vereinbarten Beendigungstermin hinaus verlangen, wenn sie das Optionsrecht bis spätestens 5 Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit ausübt.

Eine Mehrfachausübung ist ausgeschlossen.“

In § 30 des Mietvertrages (GA 47) ist unter „Änderungen und Ergänzungen“ folgendes geregelt:

„Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Mietvertrages bedürfen der schriftlichen Vertragsform. Dies gilt auch für einen teilweisen Verzicht auf das Schriftformerfordernis.“

Am 27. August 2014 übermittelte die Beklagte dem Zwangsverwalter ein nicht unterschriebenes Fax mit dem Betreff: „Verlängerung Mietvertrag“. Sie schrieb, dass sie gemäß § 2 der Sondervereinbarung von ihrem Optionsrecht Gebrauch mache und der Mietvertrag sich hiermit um weitere 10 Jahre verlängere. Weiterhin kündigte sie an, dass dieses Schreiben noch per Post zugehen werde (Anl. K3, GA 54). Die Beklagte versuchte sodann, dem Zwangsverwalter per Einschreiben mit Rückschein ihre schriftliche Optionsausübung zukommen zu lassen. Das Einschreiben wurde jedoch bei der Post nicht abgeholt, wie sich einer Aufschrift auf dem Briefumschlag entnehmen lässt (GA 123). Dies stellte sich in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 30. Mai 2016 heraus, in der die Beklagte den noch verschlossenen Umschlag überreicht hat und dieser im Beisein der Beteiligten durch den Vorsitzenden geöffnet und der Inhalt verlesen wurde (GA 124-125).

Ebenfalls am 27. August 2014 erklärte die Beklagte schriftlich gegenüber Herrn D., dass sie von ihrem Optionsrecht Gebrauch mache (Anl. B1, GA 81).

Mit Schreiben vom 21. September 2015 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 31. März 2016 und forderte die Beklagte auf, bis zum 5. Oktober 2015 zu bestätigen, dass aufgrund nicht rechtzeitiger Ausübung des Optionsrechts die Kündigung ordnungsgemäß und fristgerecht sei (Anl. K5, GA 57-59). Eine Bestätigung durch die Beklagte erfolgte nicht.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, die Beklagte habe das Optionsrecht nicht wirksam, da nicht unter Einhaltung der Schriftform, ausgeübt. Dies sei indes im Hinblick auf § 550 BGB und zudem aufgrund der vertraglich vereinbarten Schriftform in § 30 des Mietvertrages erforderlich gewesen.

Die Klägerin hat beantragt,

festzustellen, dass sich das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über das Gewerbeobjekt A. Straße in B. sowie die dazugehörige Garage mit den dazugehörigen 15 Stellplätzen in einer Grundstücksgröße von 2600 m² mit einer Nutzfläche des Objekts von 640 m² nicht durch die von der Beklagten ausgeübte Verlängerungsoption über den 31. Januar 2015 hinaus bis zum 31. Januar 2025 verlängert hat.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, sie habe das Optionsrecht wirksam ausgeübt. Weder gelte für die Optionsausübung die Vorschrift des § 550 BGB noch handele es sich dabei um eine von der qualifizierten Schriftformklausel erfasste Änderung oder Ergänzung des Mietvertrages. Zudem habe der Zwangsverwalter treuwidrig gehandelt, indem er das Schreiben nicht von der Post abgeholt habe. Ob dies absichtlich erfolgt sei, sei unerheblich, denn er schulde eine ordnungsgemäße Büroorganisation, welche eine Abholung hätte sicherstellen müssen. In entsprechender Anwendung des § 162 BGB gelte die Option deshalb als fristgerecht ausgeübt.

Mit seinem am 20. Juni 2016 verkündeten Urteil hat das Landgericht Duisburg – Einzelrichter - die Klage abgewiesen. Wegen der Begründung wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen. Dieses wurde der Klägerin am 21. Juni 2016 (GA 141) zugestellt. Hiergegen richtet sich ihre am 19. Juli 2016 beim Oberlandesgericht eingegangene Berufung (GA 154 f.). Diese hat sie mit einem am 22. August 2016 (= Montag) beim Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz begründet.

Die Klägerin wendet sich unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens gegen das angefochtene Urteil. Sie hält daran fest, dass die Optionsausübung der Schriftform bedurft hätte. Mit seiner hiervon abweichenden Ansicht habe das Landgericht die herrschende Meinung verkannt.

Sie beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils festzustellen, dass sich das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über das Gewerbeobjekt A. Straße in B. sowie die dazugehörige Garage mit den dazugehörigen 15 Stellplätzen in einer Grundstückgröße von 2600 m² mit einer Nutzfläche des Objekts von 640 m² nicht durch die von der Beklagten ausgeübte Verlängerungsoption über den 31. Januar 2015 hinaus bis zum 31. Januar 2025 verlängert hat.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und die dort vertretene Rechtsauffassung als zutreffend. Zudem habe der Zwangsverwalter treuwidrig den Zugang der schriftlichen Optionsausübung vereitelt, wofür Vorsatz nicht erforderlich sei. Bereits deshalb sei von einer wirksamen Optionsausübung auszugehen.

Wegen aller Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen und Protokolle Bezug genommen.

II.

Die Berufung der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Beklagte die Verlängerungsoption wirksam ausgeübt und sich das Mietverhältnis infolgedessen um weitere 10 Jahre bis zum 31. Januar 2025 verlängert hat.

Die Beklagte hat das im schriftlichen Mietvertrag vom 1. Februar 2006 gemäß § 2 der Sondervereinbarung (Anlage K2, GA 33ff; GA 52) eingeräumte Optionsrecht der Verlängerung um 10 Jahre über den bis zum 31. Januar 2015 vereinbarten Beendigungszeitraum hinaus rechtzeitig und wirksam ausgeübt. Zwar war die Ausübung gegenüber dem Voreigentümer D. unwirksam und die gegenüber dem Zwangsverwalter versuchte Ausübung kann nicht deshalb als wirksam erachtet werden, weil er das an ihn gerichtete Einschreiben mit Rückschein nicht bei der Post abgeholt hat. Die Erklärung der Beklagten bedurfte jedoch nicht der Schriftform, weshalb die an den Zwangsverwalter C. per Fax ohne Unterschrift übermittelte Optionsausübung vom 27. August 2014 (Anl. K3, GA 54) ausreichend war.

Die Ausübung gegenüber dem Voreigentümer D. durch die Beklagte war unwirksam. Im Falle einer Zwangsverwaltung werden dem Schuldner die materiell-rechtlichen und prozessualen Befugnisse entzogen (§§ 148 Abs. 2, 146, 150 Abs. 2 ZVG; vgl. Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 15. Aufl. 2016, § 152 Rn. 224 mwN). Einseitige empfangsbedürftige Willenserklärungen sind deshalb gegenüber dem Zwangsverwalter zu erklären, der alleine über die Empfangszuständigkeit verfügt. (vgl. zur Kündigung eines Mietvertrages Flatow, WuM 2004, 316ff. unter 1. b. cc).

Der Zugang des an den Zwangsverwalter adressierten Einschreibens mit Rückscheins vom 27. August 2014 (GA 123) lässt sich nicht feststellen. Es kann auch nicht deshalb als zugegangen behandelt werden, weil der Zwangsverwalter es nicht bei der Post abgeholt hat.

Wirksamkeitserfordernis der Optionsausübung ist der Zugang beim Zwangsverwalter. Zugegangen im Sinne des § 130 BGB ist eine Willenserklärung dann, wenn sie in den Bereich des Empfängers gelangt ist. Das ist regelmäßig beim Einwurf in den Hausbriefkasten anzunehmen. Bei einer Versendung per Einschreiben wird jedoch nicht der Brief, sondern nur ein Benachrichtigungszettel in den Hausbriefkasten gesteckt. Dadurch wird der Empfänger lediglich in die Lage versetzt, das Einschreiben in seinen Machtbereich zu bringen. Die Niederlegung des Einschreibens bei der Post und die Benachrichtigung des Empfängers von der Niederlegung können deshalb den Zugang der Willenserklärung nicht ersetzen. Zugegangen ist das Einschreiben erst mit der Aushändigung des Originalschreibens durch die Post (BGH, Urteil vom 26. November 1997 - VIII ZR 22/97, Rz. 14 mwN, BGHZ 137, 205-211; Palandt/Ellenberger, BGB, 76. Auflage 2017, § 130 Rn. 6f. mwN). Dies ist im zu entscheidenden Fall nicht erfolgt.

Allerdings muss nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung derjenige, der aufgrund bestehender oder angebahnter vertraglicher Beziehungen mit dem Zugang rechtserheblicher Erklärungen zu rechnen hat, geeignete Vorkehrungen treffen, dass ihn derartige Erklärungen auch erreichen (RGZ 110, 34, 36; BGH, Urteil vom 18. Dezember 1970 - IV ZR 52/69, BGHZ 67, 271, 278; BGH, Urteil vom 27. Oktober 1982 - V ZR 24/82; BAG, Urteil vom 3. April 1986). Unterlässt er dies, so wird darin vielfach ein Verstoß gegen die durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen oder den Abschluss eines Vertrages begründeten Sorgfaltspflichten gegenüber seinem Partner liegen (vgl. RGZ 110, 34, 36; BGH, Urteil vom 18. Dezember 1970 aaO).

Derartiges lässt sich indes zu Lasten des Zwangsverwalters nicht feststellen. Auch ist weder eine Arglist noch eine grundlose Annahmeverweigerung des Zwangsverwalters ersichtlich. Denn es ist weder gesichert, dass der Briefträger bei seinem Zustellversuch überhaupt einen Benachrichtigungszettel hinterlassen hat, noch, ob diesem der Name der Beklagten als Absenderin zu entnehmen war. Schließlich bleibt auch unklar, ob der Zustellversuch noch rechtzeitig erfolgt ist.

Doch selbst wenn der Empfänger den Zugang des Einschreibens dadurch verzögert, dass er den Brief nicht beim Postamt abholt, rechtfertigt dies nicht ohne weiteres, einen anderen Zugangszeitpunkt zu fingieren. Auch in diesem Fall wird die Erklärung damit grundsätzlich nur wirksam, wenn der Erklärende nach Kenntnis dessen, dass die Erklärung den Empfänger nicht erreicht hat, unverzüglich erneut den Zugang bewirkt. Selbst bei schweren Sorgfaltsverstößen kann der Adressat nach Treu und Glauben regelmäßig dann nur so behandelt werden, als habe ihn die Willenserklärung erreicht, wenn der Erklärende alles Erforderliche und ihm zumutbare getan hat, damit seine Erklärung den Adressaten erreichen konnte. Dazu gehört regelmäßig, dass er nach Kenntnis von dem nicht erfolgten Zugang unverzüglich einen neuen Versuch unternimmt, seine Erklärung derart in den Machtbereich des Empfängers zu bringen, dass diesem ohne weiteres eine Kenntnisnahme ihres Inhalts möglich ist. Dies folgt daraus, dass eine empfangsbedürftige Willenserklärung Rechtsfolgen grundsätzlich erst dann auslöst, wenn sie zugegangen ist (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 26. November 1997, a.a.O., Rz. 17 mwN; LAG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 28. April 2014 – 2 Sa 5/14, Rz. 28 mwN; Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 130 Rn. 18). Hier ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die Beklagte sich nach Rückerhalt des Einschreibens mit Rückschein um eine erneute Zustellung an den Zwangsverwalter bemüht hat.

Infolgedessen kann von einem Zugang des von der Beklagten unterschriebenen Schriftstücks an den Zwangsverwalter nicht ausgegangen werden.

Somit kommt es darauf an, ob die von der Beklagten per Fax und ohne Unterschrift übermittelte Optionsausübung wirksam war. Dies ist zu bejahen.

Die Frage, ob die Ausübung eines mietvertraglichen Optionsrechts dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügen muss, wird in Rechtsprechung und Schrifttum nicht einheitlich beantwortet.

In Entscheidungen der Oberlandesgerichte Frankfurt (Urteil vom 20. Mai 1998 – 23 U 121/97) und Köln (Urteile vom 29. November 2005 – 22 U 105/05 und vom 17. Mai 2013 – I- 1 U 43/11) wird das Formerfordernis bejaht. Dahingehend ist wohl auch die Entscheidung des Kammergerichts vom 2. Mai 2013 – 8 U 130/12, Rz. 19) zu verstehen. Der erkennende Senat hat sich mit der Problematik bisher nicht abschließend befasst. Soweit dem – vom Senat nicht autorisierten – Leitsatz zu seinem Urteil vom 22. Januar 2013 ( I-24 U 97/12 bei Juris) zu entnehmen ist, der Senat teile die Auffassung, dass auch die Optionsausübung dem Schriftformerfordernis genügen müsse, steht das nicht im Einklang mit den Entscheidungsgründen. Vielmehr wurde diese Frage dort ausdrücklich offengelassen (a.a.O., Rn. 43).

In Teilen des Schrifttums (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, § 542 Rn. 188; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2014, Vorbem. § 535 Rn. 104; so wohl auch Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 3. Auflage 2008, Rn. 294) wird davon ausgegangen, dass jedenfalls dann, wenn durch die Optionsausübung eine Verlängerung des Mietvertrages um mehr ein Jahr hinaus eintreten soll, eine solche formbedürftig ist.

Demgegenüber wird aber auch die Auffassung vertreten, dass die Ausübung der Verlängerungsoption grundsätzlich nicht dem Formerfordernis des § 550 BGB entsprechen muss (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 8. November 2011 – I-10 U 130/11; Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummietrecht, 2015, § 550 Rn. 66 mwN; MünchKomm/Häublein, BGB, 7. Auflage 2017, § 535 Rn. 27; Wolf/Eckert/Ball, Gewerbliches Miet-, Pacht- und Leasingrecht, 10. Auflage 2009, Rn. 129; Erman/Jendreck, BGB, 13. Auflage 2011, vor § 535 Rn. 66; Seldeneck/Wichert/Fallak, Gewerbemiete, 2013, Kapitel 50 Rn. 2, S. 218).

Der letztgenannten Auffassung folgt auch der Senat. Das durch die Optionsvereinbarung begründete Gestaltungsrecht (vgl. BGH, Urteile vom 5. November 2014 – XII ZR 15/12, Rz. 21 mwN; vom 25. Februar 1985 – VIII ZR 116/94, Rz. 11) wird durch eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung ausgeübt, auf die § 550 BGB schon seinem Wortlaut nach keine Anwendung findet. Denn die Bestimmung unterwirft lediglich Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr dem Schriftformerfordernis. Eine entsprechende Anwendung der Norm auf einseitige Gestaltungserklärungen ist auch nicht geboten. Denn durch ihre Ausübung kommt kein neuer Vertrag zustande. Vielmehr wirkt sie unmittelbar auf das bestehende Mietverhältnis ein, indem sie mit ihrer Gestaltungswirkung lediglich die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit ändert und ihr einen neuen Zeitabschnitt hinzufügt (BGH, Urteil vom 5. November 2014, a.a.O.). Im Übrigen wird der Mietvertrag aber - ebenso wie bei der Fortsetzung eines Mietverhältnisses aufgrund eines Verlängerungsmechanismus - mit demselben Vertragsinhalt fortgesetzt und die Identität des Vertrages bleibt erhalten. Die Ausübung einer Verlängerungsoption bewirkt somit keine Änderung der vertraglichen Beziehungen, die einen Neuabschluss des Mietvertrages darstellt (BGH, Urteil vom 5. November 2014, a.a.O.).

§ 550 BGB will auch in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Hauptzweck des Schriftformerfordernisses ist also der Schutz des Informationsinteresses eines potentiellen Grundstückserwerbers (BGH, Urteile vom 24. Februar 2010 - XII ZR 120/06; vom 2. Juni 2010 - XII ZR 110/08). Darüber hinaus dient die Schriftform dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen (BGH, Urteil vom 7. Mai 2008 - XII ZR 69/06 = BGHZ 176, 301, 304; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 8. November 2011, a.a.O.). Weiter geht der Zweck des § 550 BGB nicht; die Vorschrift ist weder dazu bestimmt noch geeignet, einem späteren Grundstückserwerber in sämtlichen Fallgestaltungen Klarheit über Bestand und Bedingungen eines langfristigen Mietvertrages zu verschaffen (BGH, Urteile vom 24. November 1997 – XII ZR 234/95 = BGHZ 136, 357, 370f.; vom 12. März 2003 – XII ZR 18/00 = BGHZ 154/171; vom 2. Mai 2007 – XII ZR 178/04). Umgekehrt schützt die Schriftform auch nicht das Vertrauen des Erwerbers in den Fortbestand eines vorzeitig aufgehobenen Mietvertrags (BGH, Urteil vom 7. Mai 2008 – XII ZR 69/06). Es verschafft ihm nicht einmal Klarheit darüber, ob der Veräußerer oder aber ein Dritter Vermieter des im Hause wohnenden Mieters ist (BGH, Urteil vom 12. März 2003 – XII ZR 18/00; vgl. hierzu OLG Düsseldorf, Beschluss vom 8. November 2011, a.a.O.). Infolgedessen geht der 12. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in ständiger Rechtsprechung auch davon aus, dass beim Bestehen einer Verlängerungsoption der Erwerber dem Mietvertrag nicht entnehmen können muss, ob die Option vor dem Eigentumserwerb ausgeübt wurde oder nicht. Es kann deshalb Ungewissheit darüber bestehen, ob das Mietverhältnis bald endet oder gegebenenfalls noch jahrelang fortbestehen wird. In einem solchen Fall ist aber der Erwerber durch das aus der Urkunde ersichtliche Optionsrecht hinreichend gewarnt, so dass es ihm zuzumuten ist, sich bei dem Verkäufer oder dem Vermieter über die Optionsausübung zu erkundigen (Urteile vom 2. Mai 2007 – XII ZR 178/04, Rz. 27; vom 24. Juli 2013 – XII ZR 104/12, Rz. 25; vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10, Rz. 26; vom 5. Februar 2014 – XII ZR 65/13, Rz. 28 und vom 17. Juni 2015 – XII ZR 98/13, Rz. 42). Zu seinem Schutz ist daher eine förmliche Ausübung des Optionsrechts nicht geboten.

Folglich ist davon auszugehen, dass die Beklagte durch das an den Zwangsverwalter gerichtete Faxschreiben vom 27. August 2014 die ihr eingeräumte Verlängerungsoption wirksam ausgeübt hat.

Weiter zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die in § 30 des Mietvertrages vereinbarte Schriftformklausel der wirksamen Optionsausübung nicht entgegensteht. Auch daraus folgt nicht, dass die Ausübung der Verlängerungsoption in schriftlicher Form zu erfolgen hatte.

Es wird bereits als fraglich angesehen, ob „doppelte“ oder „qualifizierte“ Schriftformklauseln überhaupt formularvertraglich wirksam vereinbart werden können (vgl. BGH, Beschluss vom 25. Januar 2017 – XII ZR 69/16, Rz. 12ff.; siehe auch Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, a.a.O., § 550 Rn. 75 und § 305 b Rn. 15ff.; Seldeneck/Wichert/Fallak, a.a.O., Kap. 13 Rn. 7 mwN). Hier haben die Mietvertragsparteien einen Formularmietvertrag gewählt, was bereits aus der offenbar unzutreffenden Bezeichnung „Wohnraummietvertrag“ hervorgeht. Letztlich kann dies jedoch offenbleiben, denn das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Ausübung der Verlängerungsoption durch die Beklagte einem etwaigen Schriftformerfordernis nicht unterfallen wäre. Denn dies würde eine „Änderung“ oder „Ergänzung“ voraussetzen, auf welche sich das vertraglich vereinbarte Schriftformerfordernis allein bezieht. Die Ausübung einer Verlängerungsoption bewirkt indes keine „Änderung“ der vertraglichen Beziehungen zwischen den Parteien, wie der Bundesgerichtshof ausdrücklich klargestellt hat (vgl. BGH, Urteile vom 5. Februar 2014, a.a.O., Rz. 28 und vom 5. November 2014, a.a.O., Rz. 21; MünchKomm/Häublein, a.a.O., § 536b Rn. 15). Auch eine „Ergänzung“ des Mietvertrages wurde durch die Ausübung der Verlängerungsoption nicht bewirkt. Denn damit wurden keine zusätzlichen Vereinbarungen getroffen, sondern die Beklagte hat lediglich durch einseitige Erklärung als ein ihr eingeräumtes Gestaltungsrecht die Mietdauer verlängert.

Soweit sich die Klägerin in der Berufungsbegründung vom 21. August 2016 (S. 7, GA 167) auf eine ältere Entscheidung des 10. Zivilsenats des OLG Düsseldorf (Urteil vom 7. November 1991 – 10 U 33/91 = ZMR 1992, 52) beruft, rechtfertigt dies keine andere Beurteilung. Der Senat sieht keinen Anlass, eine AGB-Klausel über ihren Wortlaut hinaus zugunsten des Verwenders extensiv auszulegen. Bei der darüber hinaus von der Klägerin dort aufgeführten Entscheidung des OLG Frankfurt (NZM 2006, 464) handelt es sich offenbar um ein Fehlzitat.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Den Streitwert hat das Landgericht zutreffend mit EUR 19.200,-- als zwölffachem Wert der Nettomiete ohne Nebenkostenvorauszahlung errechnet (§ 41 Abs. 1 GKG). Die von der Klägerin erhobene negative Feststellungsklage rechtfertigt keinen Abschlag, dies entspricht allgemeiner Auffassung (vgl. BGH, Beschluss vom 29. April 2004 - III ZB 72/03, Rz. 16; Zöller/Herget, ZPO, 31. Auflage, § 3 Rn. 16 „Feststellungsklage“ mit zahlreichen Nachweisen).

Die Revision ist zuzulassen. Die Rechtsprechung der Oberlandesgerichte zur Fernbedürftigkeit des Ausübens des Optionsrechts ist, wie oben ausgeführt, uneinheitlich. Die Beantwortung dieser Frage ist von grundsätzlicher Bedeutung. Denn das Auftreten dieser Problematik ist in einer Vielzahl von Fällen zu erwarten und berührt deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO). Eine Entscheidung des für Gewerberaummietrecht zuständigen XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs zu dieser Frage ist nicht ersichtlich.