Oberlandesgericht Düsseldorf, I-9 U 51/15

G r ü n d e :

Der Kläger begehrt von der Beklagten Nutzungsentschädigung nach der Rückabwicklung eines Immobiliengeschäfts.

Die Beklagte, die vom Kläger einen mit dem Sondereigentum an einem eigenständigen Wohnhaus mit Terrasse sowie dem Sondernutzungsrecht an mehreren Garagenstellplätzen verbundenen 2.595/10.000 Miteigentumsanteil am Objekt A-Straße ….. in Stadt 1 erworben und am 1. April 2011 übergeben erhalten hatte, hat den Kläger im vorangegangenen Verfahren 17 O 359/11 Landgericht Wuppertal wegen fehlender Genehmigung der Terrasse erfolgreich auf Rückgewährung des Kaufpreises von 124.000,00 Euro und Zahlung von Schadensersatz für angefallene Erwerbsnebenkosten in Höhe von 11.901,02 Euro Zug um Zug gegen Rückübereignung der Miteigentumsanteile in Anspruch genommen. Ein weitergehendes, auf Erstattung von Renovierungskosten und zweier parallel gezahlter Mieten gerichtetes Begehren hat das Landgericht hingegen verneint. Das auf die mündliche Verhandlung vom 11. Juli 2013 ergangene Urteil ist nach Berufungsrücknahme rechtskräftig geworden; die Rückgabe des Sondereigentums ist am 30. Dezember 2013 erfolgt.

Der Kläger hat die im vorliegenden Verfahren begehrte Nutzungsentschädigung in der Klageschrift zeitanteilig linear aus dem Erwerbspreis und einer auf 25 Jahre kalkulierten Restnutzungsdauer mit 12.400,00 Euro ermittelt. Das Landgericht hat jedoch über den objektiven Mietwert des Sondereigentums Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Nach Vorlage des Gutachtens hat der Kläger seine Klage auf den vom Gutachter ermittelten objektiven Mietwert von 26.862,00 Euro erweitert. Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt und zur Begründung ausgeführt, dem Anspruch stehe die Rechtskraft des im Verfahren 17 O 359/11 ergangenen Urteils nicht entgegen, weil der Kläger die Nutzungsentschädigung dort weder einredeweise noch widerklagend geltend gemacht habe. Bei Immobilien richte sich der Nutzungswert nach dem Mietwert. Diesen habe der Sachverständige überzeugend dargelegt; er sei auch für den Renovierungszeitraum geschuldet.

Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Sie trägt vor, die Rechtskraft des im Verfahren 17 O 359/11 ergangenen Urteils erfasse das gesamte Rückgewährschuldverhältnis; etwaige Nutzungsentschädigungsansprüche seien im Wege der Saldierung dort einzubringen gewesen. Zudem habe das Landgericht die Nutzungsentschädigung fehlerhaft ermittelt. So habe der Sachverständige zu Unrecht eine normale Wohnlage angenommen; tatsächliche handele es sich um ein lärmbelastetes Mischgebiet und damit um eine mindere Wohnlage. Auch sei der Mietzins wegen der drohenden Nutzungsuntersagungen zu mindern.

Die Beklagte beantragt,

das am 24. April 2015 verkündete Urteil des LandgerichtsWuppertal aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger verteidigt das landgerichtliche Urteil. Das Landgericht habe ihm zu Recht Nutzungsersatz nach dem objektiven Mietwert in zutreffend berechneter Höhe zugesprochen. Dem Anspruch stehe das im Verfahren 17 O 359/11 ergangene Urteil nicht entgegen; die gegenseitigen Leistungen stünden sich im Rückgewährschuldverhältnis selbständig gegenüber. Über den Nutzungsersatz sei seinerzeit nicht entschieden worden.

Der Senat hat im Rahmen der mündlichen Verhandlung die Sach- und Rechtslage mit den Parteien erörtert. Der Kläger sei mit seinem Anspruch für den Zeitraum bis zum 11. Juli 2013, dem Tag der mündlichen Verhandlung im Vorprozess, präkludiert, der Nutzungsentschädigungsanspruch sei dort einzustellen und zu saldieren gewesen. Für die Zeit ab dem 12. Juli 2013 stehe dem Kläger hingegen ein Nutzungsentschädigungsanspruch zu, der sich allerdings vorliegend nach dem eingetretenen Wertverlust bestimme. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung sei die Nutzungsentschädigung zeitanteilig linear aus dem auf das Gebäude entfallenden Anteil des Erwerbspreises und der kalkulierten Restnutzungsdauer zu errechnen, wenn der Käufer an seiner Investitionsentscheidung festhalte und nur den Kaufpreis und die Erwerbsnebenkosten geltend mache. In Wuppertal-Barmen liege der Quadratmeter bei im Mittel 205,- Euro, weshalb ein Grundstückswertanteil von 36.227,- Euro in Abzug zu bringen sei. Zudem seien die Mängel des Objekts (fehlende Genehmigungen) mit einem Abschlag von geschätzt zehn Prozent des Kaufpreises (12.400 Euro) wertmindernd zu berücksichtigen. Es verblieben 75.373,- Euro, was bei einer Restnutzungsdauer von 25 Jahre einem Betrag von rund 251,24 Euro pro Monat oder ca. 1.421,- Euro für den Zeitraum vom 12. Juli bis zum 30. Dezember 2013 entspreche.

Die Parteien haben daraufhin einen Widerrufsvergleich geschlossen, in dem sich die Beklagte zur Zahlung von 1.500,00 Euro verpflichtete. Zugleich haben sie für den Fall der Notwendigkeit einer Berechnung der Nutzungsentschädigung nach dem zeitanteiligen linearen Wertverlust übereinstimmend erklärt, dass der Senat für den Zeitraum vom 12. Juli 2013 bis zum 30. Dezember 2013 von einem zeitanteiligen linearen Wertverlust von 1.421,- Euro ausgehen solle.

Mit nachterminlichem Schriftsatz vom 4. April 2016 hat der Kläger den Vergleich fristgerecht widerrufen und zur Begründung vorgetragen, sein Anspruch sei nicht präkludiert. Anders als im Fall der Geltendmachung einer Schadensersatzforderung stünden sich die Verpflichtungen zur Rückgewähr des Kaufpreises einerseits und zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung andererseits selbständig gegenüber. Die §§ 346 bis 348 BGB normierten die gegenseitigen Ansprüche ausdrücklich als selbständige, mit der Zug-um-Zug-Einrede verknüpfte Ansprüche. Die Höhe der Nutzungsentschädigung bestimme sich nach dem objektiven Mietwert. Allein im Unterlassen der Geltendmachung von Schadensersatz für die Finanzierungskosten neben den Ansprüchen aus dem Rückgewährschuldverhältnis könne kein Verzicht des Käufers auf diese gefolgert werden, weshalb auch der Verkäufer nicht an der Berechnung der Nutzungsentschädigung nach dem objektiven Mietwert gehindert sei. Mit Schriftsatz vom 13. April 2016 hat der Kläger seine Auffassung zur Selbständigkeit der Ansprüche aus dem Rückgewährschuldverhältnis unter Verweis auf eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs noch einmal bekräftigt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands erster Instanz wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil (Bl. 169 ff. GA.), wegen des Parteivorbringens im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache überwiegend Erfolg.

Der Anspruch des Klägers auf Leistung von Wertersatz für die Nutzung des Sondereigentums an dem Wohnhaus und der Garagenstellplätze im ObjektA-Straße ….. in Stadt 1 nach § 346 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB ist auf 1.421,00 Euro beschränkt.

Der Kläger kann mit seinem Vorbringen, die Beklagte habe ihm für die ab dem 1. April 2011 gezogenen Nutzungen gemäß § 346 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB Wertersatz zu leisten, für den Zeitraum bis zum 11. Juli 2013 nicht gehört werden. Dem klägerischen Vorbringen steht insoweit die Rechtskraft des auf die mündliche Verhandlung vom 11. Juli 2013 ergangenen Urteils des Landgerichts Wuppertal vom 5. September 2013 (17 O 359/11), entgegen.

Nach § 322 Abs. 1 ZPO reicht die Rechtskraft eines Urteils so weit, wie über den erhobenen Anspruch entschieden worden ist. Die materielle Rechtskraft einer gerichtlichen Entscheidung verbietet eine neue Verhandlung und Entscheidung über denselben Streitgegenstand (BGH, NJW 1985, 1711, 1712). Der Sinn dieser Regelung liegt in der endgültigen Befriedung eines kontradiktorischen Parteienstreits, der über denselben Streitgegenstand nicht wiederholt werden soll (BGH, GRUR 2010, 231, Rn. 18).

Zwar erwachsen die tatsächlichen Feststellungen in einem Urteil für sich nicht in Rechtskraft. Andererseits darf die Rechtskraft der Entscheidung über den erhobenen Anspruch nicht mit dem Vorbringen ausgehöhlt werden, das rechtskräftige Urteil gründe sich auf unrichtige tatsächliche Feststellungen. Zu den Rechtskraftwirkungen gehört aus diesem Grunde die Präklusion nicht nur der im ersten Prozess vorgetragenen Tatsachen, die zu einer Abweichung von der rechtskräftig festgestellten Rechtsfolge führen sollen, sondern auch der nicht vorgetragenen Tatsachen, sofern sie nicht erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung im ersten Prozess entstanden sind (BGH, NJW 1993, 2684, 2685).

Ausgeschlossen sind danach also Tatsachen, die bei einer natürlichen vom Standpunkt der Parteien ausgehenden Betrachtung zu dem durch ihren Sachvortrag zur Entscheidung gestellten Tatsachenkomplex gehört hätten. Mit dem Rechtsfrieden stiftenden Zweck der Rechtskraft wäre es unvereinbar, wenn eine Vertragspartei nach rechtskräftiger Feststellung eines Abrechnungsergebnisses dieses sogleich wieder - etwa mit der Behauptung, eine angekaufte Forderung sei nicht in die Abrechnung eingestellt worden - in Frage stellen dürfte (BGH, NJW 1993, 2684, 2685).

So liegt der Fall hier. Die Beklagte hat im Vorprozess den Kläger wegen Mangelhaftigkeit des von ihr genutzten Objekts auf Rückgewährung des Kaufpreises aus §§ 437 Nr. 2, 323, 346 Abs. 1 BGB und auf Zahlung von Schadensersatz für angefallene Erwerbsnebenkosten aus §§ 437 Nr. 3 1. Alt., 280, 281 BGB in Anspruch genommen.

Die Ermittlung eines Schadens erfolgt grundsätzlich nach der Differenzmethode durch einen rechnerischen Vergleich zwischen dem im Zeitpunkt der Schadensberechnung vorhandenen Vermögen des Geschädigten und dem Vermögen, das er bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrags gehabt hätte (BGH, NJW 2006, 1582, Rn. 8). Zu den in die Differenzrechnung einzustellenden Vorteilen gehört auch der Wert der von dem Geschädigten gezogenen Nutzungen, da dieser auf Grund des Kaufvertrags den Besitz der Kaufsache und dadurch die Möglichkeit erhalten hat, sie zu nutzen (BGH, NJW 2006, 1582, Rn. 9). Die von dem Käufer gezogenen Nutzungen bilden keinen feststehenden Rechnungsposten zu Gunsten des Verkäufers; sie sind vielmehr nur im Rahmen der Vorteilsausgleichung zu berücksichtigen (BGH, NJW 2006, 1582, Rn. 19).

Im Verhältnis der Parteien steht aufgrund des im Verfahren 17 O 359/11 ergangenen Urteils rechtskräftig fest, dass der nunmehrige Kläger der Beklagten nicht nur im Rahmen des Rückgewährschuldverhältnisses den Kaufpreis in Höhe von 124.000,00 Euro zurückzugewähren, sondern dass er ihr zudem Schadensersatz in Höhe von 11.901,02 Euro zu leisten hat. Durch eine Berücksichtigung des Wertes der gezogenen Nutzungen im vorliegenden Verfahren würde die Feststellung des der Beklagten rechtskräftig zuerkannten Schadensersatzanspruchs in Frage gestellt, was mit dem Rechtsfrieden stiftenden Zweck der Rechtskraft unvereinbar wäre. Die Nichtberücksichtigung des schadensmindernden Nutzungsvorteils kann nicht nachträglich ungeschehen gemacht, das Urteil im Vorprozess nicht nachträglich korrigiert werden, weshalb der Kläger mit seinem diesbezüglichen Vorbringen für die Zeit bis zum 11. Juli 2013, dem Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung im Vorprozess, präkludiert ist (vgl. auch OLG Koblenz, WM 1992, 244, 245; Leipold in Stein/Jonas, ZPO, 22. Aufl., § 322 Rn. 228).

Die vom Kläger angeführten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 26. Juni 1991, VIII ZR 198/90, und vom 12. Januar 2016, XI ZR 366/15, stehen dem nicht entgegen. Es kann vorliegend dahinstehen, ob die wechselseitigen Ansprüche aus dem Rückgewährschuldverhältnis sich als Forderungen selbständig gegenüberstehen (so BGH, NJW 1991, 2484, 2486 Ziff. III; WM 2016, 454, Rn. 16; Maihold in Nobbe, Kreditrecht, 2. Aufl., § 357 BGB Rn. 11) oder ob der Wertersatzanspruch nach § 346 Abs. 2 BGB mit dem Anspruch auf Rückgewähr des Kaufpreises nach § 346 Abs. 1 BGB zu saldieren ist (so wohl BGH, NJW 2008, 2028 Rn. 23), da jedenfalls der im Vorprozess ebenfalls beschiedene Schadensersatzanspruch nach der Differenzmethode zu ermitteln war (so zur Geltendmachung einer Schadensersatzforderung auch BGH, NJW 1991, 2484, 2486 Ziff. III) und der Wert der von der Beklagten als der Geschädigten gezogenen Nutzungen in die Differenzrechnung einzustellen gewesen wäre.

Nicht präkludiert ist der Kläger hingegen mit den Tatsachen, die erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung im ersten Prozess entstanden sind (BGH, NJW 1993, 2684, 2685). Soweit die Beklagte noch nach dem 11. Juli 2013 Nutzungen gezogen hat, was den Zeitraum vom 12. Juli bis zum 30. Dezember 2013 betrifft, steht dem Kläger folglich nach § 346 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB ein Anspruch auf Wertersatz zu.

Der Wertersatz bestimmt sich allerdings vorliegend nicht nach dem objektiven Mietwert des Objekts, sondern nach der Wertminderung der genutzten Gebäude. Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist bei der Rückabwicklung von Immobilienkäufen für die Höhe des zu leistenden Wertersatzes nicht stets der objektive Mietwert zugrunde zu legen. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist vielmehr danach zu differenzieren, ob der Käufer an seiner Investitionsentscheidung festhält oder nicht.

Verlangt der Käufer Erstattung der von ihm während seiner Nutzungsdauer für die gewöhnliche Erhaltung und Bewirtschaftung der Immobilie aufgewandten Kosten und den Ersatz seiner Aufwendungen zur Finanzierung des Kaufpreises, hält er an seiner Investitionsentscheidung nicht fest. Mit der Forderung nach Erstattung dieser im Rahmen eines Mietverhältnisses üblicherweise vom Vermieter zu tragenden Kosten begibt er sich in die Rolle eines Mieters. Gleichzeitig nimmt er dem Verkäufer im wirtschaftlichen Ergebnis die Nutzungen des Kaufpreises und damit das Äquivalent für seine Nutzung des Grundstücks als Eigentümer. In diesem Fall muss er sich daher als kongruenten Vorteil anrechnen lassen, die Immobilie ohne entsprechende Belastungen, also wie ein Mieter, genutzt zu haben, was zur Folge hat, dass er sich auf diese Schadensposition den - nach dem üblichen Mietzins berechneten - vollen Wert der Eigennutzung anrechnen lassen muss (BGH, NJW 2006, 1582, Rnrn. 25, 26).

Beschränkt der Käufer den Schadensersatz auf die Rückabwicklung des Leistungsaustausches (Immobilie gegen Kaufpreis) und auf die Erstattung der mit dem Vertragsschluss verbundenen Nebenkosten, muss er sich als hierzu kongruenten Vorteil nur die ersparte Abnutzung eines anderenfalls erworbenen gleichartigen Leistungsgegenstands, also die durch die Nutzung eingetretene Wertminderung der Kaufsache, anrechnen lassen (BGH, NJW 2006, 1582, Rn. 20). Maßgeblich ist insoweit die Überlegung, dass der Erwerber die Möglichkeit, die Immobilie als eigene zu nutzen, durch Zahlung des Kaufpreises erworben hat. Dieses Austauschverhältnis ist grundsätzlich auch bei einem Scheitern des Vertrags zu beachten und führt dazu, dass sich im Rahmen der Rückabwicklung die (zeitweilige) Überlassung des Kaufpreises als Gegenleistung für die (zeitweilige) Nutzung des Grundstücks darstellt. Einen Vorteil hat der Käufer nur insoweit erlangt, als eine abnutzungsbedingte Wertminderung, die die Immobilie während seiner Nutzungsdauer erfahren hat, infolge der Rückabwicklung des Kaufvertrags nicht mehr zu seinen, sondern zu Lasten des Verkäufers geht (BGH, NJW 2006, 1582, Rn. 21).

Dieser Nutzungsvorteil kann auf der Grundlage der Gesamtnutzungsdauer der Wohnung oder des Hauses und des Erwerbspreises in gleichmäßigen Beträgen je abgewohntem Jahr („zeitanteilig linear”) bemessen werden (BGH, NJW 2006, 1582, Rn. 20). In dieser Konstellation ist es auch folgerichtig, dass die Nutzung des Grundstücks, das als solches keiner Abnutzung unterliegt, bei der Vorteilsausgleichung außer Betracht bleibt. Der Verkäufer hat als Äquivalent für die Überlassung des Grundstücks den Kaufpreis und dessen Nutzungen erhalten. Verlangt der Käufer nur den Kaufpreis zurück, belässt er dem Verkäufer also die aus der Kaufsumme gezogenen Nutzungen, ist damit der Wert der Grundstücksnutzung ausgeglichen (BGH, NJW 2006, 1582, Rn. 22). Zudem sind die Mängel des Objekts mindernd zu berücksichtigen (BGH, NJW 2006, 53, Rn. 21).

Vorliegend hat sich die Beklagte im Vorprozess auf die Rückabwicklung des Leistungsaustausches und die Geltendmachung von Schadensersatz für angefallene Erwerbsnebenkosten sowie weiterer - nicht zuerkannter - Schadenspositionen wie Renovierungskosten und parallele Mietzahlungen beschränkt; Ersatz der für die gewöhnliche Erhaltung und Bewirtschaftung der Immobilie sowie zur Finanzierung des Kaufpreises aufgewandter Kosten hat sie nicht gefordert. Sie hat folglich an ihrer Investitionsentscheidung festgehalten; der vom Kläger befürchteten künftigen Geltendmachung von Schadensersatz für die Finanzierungskosten stünde der Einwand der Unzulässigkeit widersprüchlichen Verhaltens entgegen.

Der dem Kläger zustehende Wertersatz für den im Zeitraum vom 12. Juli bis zum 30. Dezember 2013 erlangten Nutzungsvorteil ist demzufolge auf der Grundlage der Gesamtnutzungsdauer des Hauses und des um den Grundstücksanteil sowie die Mängel geminderten Erwerbspreises in gleichmäßigen Beträgen zeitanteilig linear zu bemessen. Insoweit haben die Parteien einen Betrag von 1.421,00 Euro in der mündlichen Verhandlung unstreitig gestellt, nachdem der Senat ihnen dessen Ermittlung erläutert hatte, um die Einholung eines in keinem Verhältnis zu diesem Betrag stehenden Sachverständigengutachtens zu vermeiden.

Der Zinsanspruch des Klägers ergibt sich aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. Der Kläger hatte die Beklagte mit Schreiben vom 26. März 2014 zur Zahlung bis zum 4. April 2014 aufgefordert.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Der Vorschrift des § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO liegt die allgemeine Erwägung zugrunde, ein geringfügiges Unterliegen kostenrechtlich zu übergehen; übermäßige Differenzierungen sind im Kostenrecht nicht veranlasst (BGH, NJW-RR 2007, 1575, Rn. 17). Dies hat für Kläger und Beklagten gleichermaßen zu gelten. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Es besteht keine Veranlassung, die Revision zuzulassen. Die hierfür in § 543 Abs. 2 ZPO niedergelegten Voraussetzungen sind nicht gegeben. Die relevanten Rechtsfragen sind durch die zitierten höchstrichterlichen Entscheidungen beantwortet; die Frage der Saldierung der Ansprüche aus dem Rückgewährverhältnis ist nicht entscheidungserheblich. Die Anwendung der von der höchstrichterlichen Rechtsprechung entwickelten Grundsätze ist Sache des Tatrichters. Als reine Einzelfallentscheidung hat die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine revisionsgerichtliche Entscheidung im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 26.862,00 Euro festgesetzt.