Oberlandesgericht Düsseldorf, I-7 U 68/15

Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Zahlung von Maklercourtage auf der Grundlage eines zwischen den Parteien am 20.01.2014 abgeschlossenen Maklervertrags, dem zufolge sich die Klägerin zur Vermakelung der seinerzeit von den Beklagten bewohnten Immobilie S in M und die Beklagten im Falle des Erfolgs zur Zahlung einer Courtage in Höhe von 3,57% des Brutto-Kaufpreises verpflichteten. Im Nachgang vereinbarten die Parteien mündlich eine Verkürzung der Vertragslaufzeit bis zum 30.06.2014 und eine Abänderung der Höhe der Courtage auf 1,5 Prozent des Bruttokaufpreises. Am 30.06.2014 fand zwischen den Parteien in den Räumen der Klägerin ein Gespräch statt, wie mit dem Objekt und dem Auftrag weiter verfahren werden solle, wobei der Gesprächsinhalt zwischen den Parteien streitig ist. Innerhalb des Zeitraums 01./02.07.2014 meldeten sich bei der Beklagten die Eheleute H als spätere Käufer, welche die Immobilie nach deren im Beisein eines Mitarbeiters der Klägerin am 03.07.2014 vorgenommener Besichtigung zu einem Kaufpreis von 550.000,- Euro brutto erwarben. Mit Schreiben vom 03.07.2014 übersandte die Klägerin den Beklagten einen Abschlussbericht über die von ihr im Rahmen des Maklervertrags bis dahin durchgeführten Aktivitäten und teilte mit, dass mit diesem Tag alle Aktivitäten eingestellt würden. In dem Bericht waren die Eheleute H als Interessenten aufgeführt.

Die Klägerin stellte den Beklagten mit Schreiben vom 29.08.2014 eine Courtage von 9.817,50 Euro (1,5 Prozent des Bruttokaufpreises von 550.000,- Euro) in Rechnung (K3). Die Beklagten lehnten die Begleichung derselben mit anwaltlichem Schreiben vom 04.09.2014 ab (K4).

Die Klägerin hat im Wesentlichen behauptet, in dem Gespräch am 30.06.2014 sei eine Verlängerung des Maklervertrags bis zum 02.07.2014 (so ihr Vortrag in der Klage) bzw. bis zum 03.07.2014 (so ihr Vortrag im Schriftsatz vom 14.01.2015) mündlich vereinbart worden. Zu diesem Zweck habe das Exposé weiter im Internet verbleiben und das Verkaufsschild vor dem Haus weiter angebracht bleiben sollen.

Die Klägerin hat beantragt,

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1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 9.817,50 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.09.2014 zu zahlen;
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2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, sie von vorgerichtlichen Anwaltskosten ihrer Prozessbevollmächtigten in Höhe von 745,40 Euro freizustellen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben im Wesentlichen geltend gemacht, in dem Gespräch am 30.06.2014 hätten sie darauf hingewiesen, nunmehr das Objekt selbst annoncieren und etwaige zukünftige Kaufinteressenten mit der Liste, die sie von der Klägerin in dem Gespräch erbeten hätten, abgleichen zu wollen. Eine Vertragsverlängerung sei nicht erfolgt. Sie hätten auch darum gebeten, den Internetauftritt sofort zu löschen, was die Klägerin ihnen zugesagt, allerdings darauf hingewiesen habe, dass die Löschung nicht so schnell zu bewerkstelligen sei. Auch die Beseitigung des an der Straße des Immobilienobjekts stehenden Verkaufsschilds der Klägerin sei ihnen mit der Maßgabe zugesagt worden, dass dies in den nächsten Tagen geschehen werde. Bei einem Telefonat mit der Zeugin T am 02.07.2014, bei dem es um die Vereinbarung eines Besichtigungstermins mit den späteren Käufern gegangen sei, habe die Beklagte zu 1) (ebenso wie in weiteren Telefonaten mit der Zeugin L) darauf hingewiesen, dass sie und der Beklagte zu 2) keinesfalls zur Provisionszahlung bereit seien. Dem habe die Mitarbeiterin der Klägerin zugestimmt.

Das Landgericht hat über die von der Klägerin behauptete Vereinbarung einer Fortsetzung ihrer Vertragsbemühungen im Rahmen eines persönlichen Gesprächs am 30.06.2014 Beweis erhoben sowie über die von den Beklagten behauptete Vereinbarung im Telefonat vom 02.07.2014, dass sie keine Provision zahlen würden.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands in erster Instanz wird auf das landgerichtliche Urteil, insbesondere auf das Beweisaufnahmeprotokoll vom 23.04.2015, Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO.

Das Landgericht hat der Klage vollumfänglich stattgegeben und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, ein Provisionsanspruch in der beantragten Höhe ergebe sich aus § 652 BGB. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe aufgrund der Aussagen der Zeugen L und K zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Maklervertrag über den schriftlichen Vertrag vom 30.06.2014 hinaus verlängert worden sei. Es erscheine lebensfremd, dass die Klägerin weiterhin Aktivitäten gegen den ausdrücklichen Willen der Beklagten vorgenommen habe. Unstreitig habe die Klägerin den Käufer nachgewiesen. Von einem Ausschluss der Courtage aufgrund einer Parteivereinbarung sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme aufgrund der Aussage der Zeugin T demgegenüber nicht auszugehen. Zu einer entsprechenden Annahmeerklärung der Klägerin hinsichtlich eines Provisionsausschlusses sei die Aussage der Zeugin bereits unergiebig. Die Aussage der Zeugin L, wonach diese von dem Besichtigungstermin bei einer Aussage der Beklagten, es werde vom Verkäufer keine Courtage gezahlt, Abstand genommen hätte, erscheine demgegenüber lebensnah.

Hiergegen richtet sich die am 10.06.2015 eingelegte und mit dem Schriftsatz vom 14.07.2015 begründete Berufung der Beklagten.

Sie tragen im Wesentlichen vor, das Landgericht sei aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und unrichtiger rechtlicher Beurteilung zu dem Ergebnis gelangt, dass zwischen den Parteien eine Verlängerung des ursprünglichen Maklervertrags vereinbart worden sei. Hinsichtlich der klägerischen Zeugen L und K sei darauf hinzuweisen, dass beide ein eigenes finanzielles Interesse am Ausgang des Rechtsstreits hätten, da sie auf Provisionsbasis honoriert würden. Der Zeuge K habe eingeräumt, dass es bei der behaupteten Vertragsverlängerung vornehmlich um die Kaufinteressenten S gegangen sei. Daran ändere sich auch nichts aufgrund seiner späteren Aussage, dass mit etwaig neuen Kunden Besichtigungen durchgeführt werden könnten. Die Richtigkeit seiner Aussage unterstellt, ergebe sich hieraus keineswegs die Verlängerung des ursprünglichen Maklervertrags. Auch das Fehlen einer schriftlichen Vereinbarung über die klägerseits behauptete Vertragsverlängerung spreche in Anbetracht des ausführlichen Maklervertrags vom 20.01.2014 und der dazugehörigen AGB gegen den Abschluss einer solchen. Jedenfalls könne aus dem Umstand, dass das Objekt im Internet über den 30.06.2014 hinaus präsentiert und das im Eigentum der Klägerin stehende Verkaufsschild am Objekt nicht entfernt worden sei, nicht zwingend auf eine Vertragsverlängerung geschlossen werden. Auf die Einhaltung der Zusage durch die Klägerin, dies zu tun, hätten sie keinen Einfluss gehabt. Es sei wenig glaubhaft, dass die Klägerin von einer Besichtigung bei Nichtbestehen eines Maklervertrags zwischen den Parteien abgesehen hätte, da Makler sehr wohl auch dann tätig würden, wenn eine Courtage nur vom Käufer gezahlt werde.

Die Beklagten beantragen,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Kleve, Az.2 O 327/14, vom 13.05.2015 die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil und wiederholt und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sämtliche Zeugen seien glaubwürdig gewesen. Sehr wohl habe auch der Zeuge K den klägerischen Vortrag bestätigt, und zwar aus eigenem Antrieb bezüglich der Vertragsverlängerung nicht nur mit Blick auf die Kaufinteressenten S, sondern auch im Hinblick auf andere potentielle Käufer. In Anbetracht der Gesamtsituation sei es nicht weiter verwunderlich, dass die Vertragsverlängerung nicht schriftlich fixiert worden sei, da die Geschäftsbeziehung zu diesem Zeitpunkt schon 5 Monate angedauert habe und angenehm verlaufen sei. Das Verkaufsschild hätte leicht von den Beklagten selbst demontiert werden können. So habe der Beklagte zu 2) beim Aufbau des Schildes auch selbst Hand angelegt. Sie arbeite im Übrigen nicht ohne Innencourtage (Verkäufercourtage).

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst deren Anlagen ergänzend Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Landgericht die Beklagten zur Zahlung eines Betrags in Höhe von 9.817,50 Euro verurteilt und den Anspruch insoweit aufgrund eines zwischen den Parteien wirksam abgeschlossenen Maklervertrags nach § 652 Abs. 1 BGB bejaht.

1.Dieser Anspruch ergibt sich aus dem unstreitig ursprünglich zwischen den Parteien wirksam abgeschlossenen, als Anlage K 1 vorgelegten Vertrag vom 20.01.2014, der einen sogenannten qualifizierten Alleinauftrag darstellte (vgl. hierzu Ibold/Schreiber, Handbuch Immobilienrecht, 3. Aufl., Rn. 202). Dessen ursprünglich auf den Zeitraum bis zum 31.08.2014 vorgesehene Laufzeit war zwar in der Folge auf die Zeit bis zum 30.06.2014 abgekürzt worden, so dass er zunächst zu diesem Zeitpunkt endete. Nach den vom Landgericht getroffenen Feststellungen wurde der Maklervertrag aber über den 30.06.2014 hinaus bis zum 02.07.2014 (Bl. 4 des landgerichtlichen Urteils) bzw. bis zum 03.07.2014 (Bl. 6 des landgerichtlichen Urteils) verlängert. Insoweit sind die vom Landgericht getroffenen Feststellungen dahin zu verstehen, dass das Gericht tatsächlich von einer Vertragsverlängerung bis zum 03.07.2014 – und nicht lediglich bis zum 02.07.2014 – ausgegangen ist. Das Landgericht hat den Tag des Anzeigenschlusses der Zeitung „Welt am Sonntag“ und somit Donnerstag, den 03.07.2014, als Datum des Vertragsablaufs angesehen, weil die Beklagten ab diesem Zeitpunkt das Objekt selbst anbieten wollten.

An diese vom Landgericht getroffene Feststellung ist das Berufungsgericht gebunden, § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO. Konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten, liegen nicht vor. Solche können sich insbesondere aus Verfahrensfehlern ergeben, die dem Eingangsgericht bei der Feststellung des Sachverhalts unterlaufen sind (BGHZ 158, 269). Ein solcher Verfahrensfehler liegt namentlich vor, wenn die Beweiswürdigung in dem erstinstanzlichen Urteil den Anforderungen nicht genügt, die von der Rechtsprechung zu § 286 Abs. 1 ZPO entwickelt worden sind (BGH a.a.O., Rdnr. 9). Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen können sich auch aus der Möglichkeit unterschiedlicher Wertung ergeben. Insoweit beschränkt sich die– grundsätzliche – Bindung des Berufungsgerichts an die erstinstanzlichen Tatsachenfeststellungen auf solche Tatsachen, welche die erste Instanz bereits „vollständig und überzeugend“ getroffen hat (BGHZ, 162, 313).

Gemessen an den dargestellten Maßstäben ist die vom Landgericht vorgenommene Beweiswürdigung nicht zu beanstanden. Es hat die angebotenen Beweise in Form der Zeugen L, K und T erhoben, die Beklagten persönlich gemäß § 141 ZPO angehört und hat die Angaben der beiden Zeugen L und K für glaubhaft gehalten. Zur Begründung hat es angeführt, dass beide Zeugen in den wesentlichen Punkten übereinstimmende Aussagen gemacht hätten, die Aussagen beider Zeugen detailreich und in sich schlüssig gewesen seien und der Inhalt ihrer Aussagen vor dem Hintergrund, dass die Beklagten eigene Verkaufsbemühungen erst aufgrund ihrer am darauffolgenden Sonntag geschalteten Zeitungsanzeige entfalten wollten, lebensnah sei. Es hat weitere Umstände in Gestalt der fortdauernden Internetpräsentation der Immobilie durch die Klägerin und des weiter vor dem Haus aufgestellten Verkaufsschildes der Klägerin für die Beweiswürdigung herangezogen und mit dem – unstreitigen – Umstand abgewogen, dass eine Vertragsverlängerung bis zum 03.07.2014 schriftlich nicht bestätigt wurde – insoweit entgegen der Aussage der Zeugin L auch nicht in deren Abschlussbericht vom 03.07.2014. Dem Umstand der fehlenden Schriftform kommt allerdings vor dem Hintergrund, dass auch die Herabsetzung der Provisionshöhe und die Verkürzung der ursprünglichen Vertragsdauer keinen schriftlichen Niederschlag gefunden haben, keine entscheidende Bedeutung zu. Überzeugend führt das Landgericht für die Vereinbarung einer Vertragsverlängerung insbesondere an, dass der Übersendungszeitpunkt des Schreibens vom 03.07.2014 genau dem Zeitpunkt entspricht, zu welchem nach der Behauptung der Klägerin der Vertrag beendet sein sollte. Zutreffend hat das Landgericht die Aussagen der Zeugen L und K dahin gewürdigt, dass auch neue Interessenten von der Vertragsverlängerung bis zum 03.07.2014 erfasst sein sollten. Anhaltspunkte dafür, dass dies nicht der Fall sein und sich die Maklervertragsverlängerung allein auf die bereits bekannten Interessenten S beziehen sollte, sind bei lebensnaher Auslegung nicht gegeben. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass den Beklagten an einer Veräußerung der Immobilie gelegen war und sie keinen Grund hatten, weitere Interessenten, welche die Klägerin ihnen in der Zeit bis zum 03.07.2014 bieten konnte, von ihrem generellen Verkaufswillen auszunehmen. Auch wenn – so scheint es lebensnah – das Kaufinteresse der Eheleute S der Auslöser für die Verlängerung des Maklervertrags bis zum 03.07.2014 war, sollten weitere Interessenten auch erfasst sein (gemäß der Aussage der Zeugin L: „Wenn jemand in diesen 2 Tagen kommt, umso besser“). Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit der Beweiswürdigung des Landgerichts ergeben sich ebenfalls nicht unter Berücksichtigung der Aussage des Zeugen K, der zunächst ausgesagt hat, dass nicht darüber gesprochen worden sei, was passiere, wenn ein neuer Kunde käme, und der seine Aussage erst nachträglich – dann allerdings von sich aus – dahin korrigierte, dass darüber gesprochen worden sei, dass die Klägerin die Besichtigung auch vornehme, falls sich in den 3 Tagen noch ein Kunde melde. Allein aus dem Umstand, dass der Zeuge sich nachträglich korrigierte, hat das Landgericht nachvollziehbar Zweifel an der Glaubhaftigkeit seiner Aussage nicht entnommen. Die Darstellung der bloßen Möglichkeit einer anderen Bewertung der Beweisergebnisse reicht nicht aus, um die erstinstanzliche Beweiswürdigung zu erschüttern. Es genügt also nicht, die eigene Beweiswürdigung an die Stelle der landgerichtlichen zu setzen (vgl. OLG Saarbrücken, Urteil vom 06.11.2014, Az.: 4 U 189/13, Rdnr. 33). Ohne Erfolg rügen die Beklagten, die beiden Zeugen L und K seien aufgrund eines eigenen Provisionsinteresses selbst am Ausgang des Rechtsstreits interessiert gewesen bzw. es sei dies nicht auszuschließen. Dies allein rechtfertigt jedenfalls nicht die Annahme, ihre Aussage habe nicht der Wahrheit entsprochen.

4.Der Anspruch auf Zahlung von Maklercourtage ist nicht aufgrund einer Vereinbarung der Beklagten zu 1., insoweit auch gemäß § 164 Abs. 1 BGB stellvertretend für den Beklagten zu 2., mit der Zeugin L, für die Klägerin handelnd, in einem Telefonat vom 02.07.2014 ausgeschlossen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme des Landgerichts zu der von den Beklagten behaupteten Vereinbarung eines Ausschlusses der von der Verkäuferseite zu zahlenden Maklercourtage im Telefonat am 02.07.2014 ist den hierfür darlegungs- und beweispflichtigen Beklagten der Nachweis nicht gelungen, dass die Parteien eine solche Vereinbarung trafen. Auch insoweit gilt der Grundsatz der Bindung des Berufungsgerichts an die vom erstinstanzlichen Gericht festgestellten Tatsachen nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO. Konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten, sind auch in diesem Zusammenhang nicht gegeben. Hinsichtlich der Reaktion der Zeugin L, der Gesprächspartnerin der Beklagten zu 1. bei diesem Telefonat, ist die Aussage der Zeugin T, die lediglich den Gesprächspart der Beklagten zu 1. mithören konnte, bereits unergiebig. Damit ist das Landgericht auch unter Berücksichtigung der gegen einen Ausschluss der Courtage sprechenden Aussage der Zeugin L zu Recht nicht von einer Annahmeerklärung der Klägerin hinsichtlich eines Ausschlusses der Courtage ausgegangen, sondern hat ein non liquet angenommen.

5.Die weiteren Voraussetzungen für die Entstehung des Courtageanspruchs sind gegeben. So hat die Klägerin einen Nachweis zur Gelegenheit des Abschlusses erbracht, indem sie den Beklagten die Eheleute H am 02.07.2014 (so Bl. 3 der Klage) bzw. am 03.07.2014 (so Bl. 2 des klägerischen Schriftsatzes vom 14.01.2015) benannte. Der von den Beklagten als Auftraggebern angestrebte Hauptvertrag ist wirksam zustande gekommen. Zwischen der Maklertätigkeit und dem Abschluss des Hauptvertrags besteht auch unstreitig ein ursächlicher Zusammenhang.

6.Die Höhe der von der Klägerin in Rechnung gestellten Vergütung greifen die Beklagten mit der Berufung nicht an.

7.Der mit der Berufung lediglich im Zusammenhang mit der Hauptforderung angegriffene Zinsanspruch beruht auf den §§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, 288 BGB. Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 04.09.2014 verweigerten die Beklagten die Provisionszahlung ernsthaft und endgültig.

8.Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

9.Gründe, die Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, liegen nicht vor.

Streitwert II. Instanz: 9.817,50 €