Oberlandesgericht Düsseldorf, I-24 U 48/16

Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Schadensersatz aus einem Kaufvertrag über ein Hausgrundstück in Anspruch. Sie macht geltend, dass das dort aufstehende historische Gebäude aus dem Baujahr 1831 bereits bei Abschluss des Kaufvertrages mit echtem Hausschwamm befallen gewesen sei, dessen Beseitigung nunmehr umfangreiche Arbeiten erforderten. Für die hierdurch entstehenden Kosten hafteten die Beklagten, weil im Maklerexposé eine Kernsanierung zugesichert worden sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils (GA 181 bis 185) Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage mit Urteil vom 25.01.2016 abgewiesen. Zur Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils (GA 185 bis 188) Bezug genommen.

Gegen das ihr am 28.01.2016 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit am 29.02.2016 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese innerhalb der bis zum 28.04.2016 verlängerten Berufungsbegründungsfrist mit am 28.04.2016 eingegangenem Schriftsatz begründet. Sie meint, das Landgericht habe verkannt, dass sich die Beklagten die Beschaffenheitsangabe im Maklerexposé im Rahmen der weiten Gehilfenzurechnung des § 434 Abs. 1 S. 3 BGB zurechnen lassen müssten. Es komme nicht darauf an, ob der im Exposé genannte Begriff der „Kernsanierung“ von den Beklagten stamme. Insoweit sei dem Landgericht ein Fehler in der Beurteilung der Beweislast unterlaufen. Die Beklagten hätten eine Tatsachengrundlage für die Angabe der Kernsanierung vortragen und unter Beweis stellen müssen. Im Übrigen habe das Landgericht Tatsachenvortrag und Beweisantritte der Klägerin zur Arglist der Beklagten übergangen.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner unter Abänderung des angefochtenen Urteils zu verurteilen, an die Klägerin € 201.324,08 nebst Zinsen iHvon 5% über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit zu verurteilen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Berufungsvorbringens wird auf die im Berufungsrechtzug gewechselten Schriftsätze der Parteien Bezug genommen.

II.

Die Berufung der Klägerin gegen das am 25.01.2016 verkündete Urteil der 13. Zivilkammer - Einzelrichterin - des Landgerichts Duisburg hat keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat auch weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Senats im Urteilsverfahren. Eine mündliche Verhandlung ist nicht erforderlich.

Zur Begründung verweist der Senat auf seine Ausführungen im Beschluss vom 23.09.2016, denen die Klägerin nicht entgegengetreten ist, und in welchen er Folgendes ausgeführt hat:

„Das Landgericht hat im Ergebnis zutreffend die Klage auf Zahlung von Schadensersatz gem. §§ 437 Nr. 3, 281, 280 BGB abgewiesen. Die Beklagten haften weder wegen einer arglistigen Täuschung über den Befall des an die Klägerin verkauften Hauses mit Hausschwamm noch wegen einer arglistigen Täuschung über eine tatsächlich nicht erfolgte Kernsanierung.

1.17
Kernsanierung

Das Landgericht hat völlig zutreffend ausgeführt, dass es sich bei den Angaben im Maklerexposé zum Sanierungsstand um bloße Beschaffenheitsangaben iSdes § 434 Abs. 1 S. 3 BGB handelt. Aufgrund des vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschlusses haften die Beklagten mithin für das Fehlen dieser Beschaffenheit nur dann, wenn sie diese arglistig bzw. vorsätzlich vorgespiegelt hätten. Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die - wie hier - in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führen in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB, für die der Gewährleistungsausschluss nicht gelten würde (BGH v. 06.11.2015, V ZR 78/14, Rn. 9, 15 juris). Gegenteilige Anhaltspunkte sind hier nicht ersichtlich.

Zu Recht weist die Berufung allerdings darauf hin, dass die Beklagten sich die Angaben im Exposé der Verbandssparkasse Wesel zurechnen lassen müssen. Hierfür kommt es nicht - worauf das Landgericht maßgeblich abgestellt hat - darauf an, welche Erklärungen die Beklagten gegenüber dem Makler abgegeben haben und wie das Exposé entstanden ist. Die Beklagten haben das Exposé mit den darin enthaltenen Angaben unstreitig geprüft und auch genehmigt. Daher können sie sich weder auf eine Unkenntnis noch auf ein Nichtkennenmüssen iSdes § 434 Abs. 1 S. 3 BGB berufen, denn eine etwaige Unkenntnis - etwa wenn sie das Exposé nicht aufmerksam gelesen hätten - beruhte unter den genannten Umständen auf Fahrlässigkeit.

Allerdings ist nicht feststellbar, dass die Beklagten die Klägerin in Bezug auf die Angabe „kernsaniert“ arglistig oder vorsätzlich getäuscht hätten. Dies würde voraussetzen, dass die Beklagten es zumindest für möglich hielten, dass das Haus entgegen der Angabe im Maklerexposé nicht „kernsaniert“ war. Dies wiederum würde erfordern, dass die Beklagten den Begriff „kernsaniert“ in dem nunmehr von der Klägerin angeführten Sinn verstanden hätten, wonach das Gebäude bis auf die tragenden Strukturen - mithin auch die fraglichen von Hausschwamm befallenen Balken - zurückgebaut und ggfls. instandgesetzt worden sein soll (GA 31). Ein arglistiges Verhalten des Verkäufers setzt die Kenntnis der Tatsachen voraus, aus denen sich die Unrichtigkeit seiner Angaben ergibt. Diese Voraussetzung des Vorsatzes kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden. Dass die relevanten Umstände erkennbar waren und die Beklagten sie hätten kennen können oder kennen müssen, reicht für die Feststellung des Vorsatzes nicht aus, sondern rechtfertigt nur den Vorwurf der Fahrlässigkeit (BGH v. 06.11.2015, V ZR 78/14, Rn. 24, juris).

Eine Kernsanierung in dem von der Klägerin nunmehr definierten Umfang war ersichtlich nicht erfolgt, was den Beklagten auch bekannt war. Die Beklagten bewohnten nach Angaben des Beklagten zu 2 das Haus in der Zeit von 1996 bis zu ihrem Erwerb aufgrund Kaufvertrages vom 18.12.2003 als Mieter. Während dieser Zeit wurden Renovierungsarbeiten durchgeführt, tw. auf Veranlassung des alten Eigentümers, tw. auf ihre eigene Veranlassung (Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 07.12.2015, S. 2f, GA 151f). Mithin ist davon auszugehen, dass die Beklagten den Umfang der durchgeführten Arbeiten kannten und aufgrund dessen wussten, dass ein Rückbau bis auf die (nunmehr) vom Hausschwamm befallenen Balken nicht stattgefunden hatte.

Allerdings kann nicht festgestellt werden, dass die Beklagten den Begriff „kernsaniert“ in dem von der Klägerin vorgetragenen Sinn verstanden haben oder verstehen mussten. Nach den eigenen Angaben der Klägerin haben die Parteien außerhalb des Exposés nicht über den Begriff Kernsanierung gesprochen. Der Beklagte zu 2) habe lediglich verschiedene Arbeiten erwähnt, die durchgeführt worden waren (Protokoll der mündlichen Verhandlung v. 07.12.2015, S. 1f, GA 150f). Ein allgemeines Verständnis des Begriffs „kernsaniert“ in dem von der Klägerin vorgetragenen Sinn ist ebenfalls nicht feststellbar. Es gibt keine einheitliche Definition für eine Kernsanierung, aber in der Regel werden Gebäude als kernsaniert betrachtet, wenn ein Gebäude durch diverse bauliche Sanierungsmaßnahmen wieder in einen neuwertigen Zustand versetzt wird; dabei wird das Gebäude keineswegs bis auf die Außenmauern rückgebaut, es werden lediglich alle Elemente, die nicht zu den tragenden Strukturen gehören, entfernt; werden alle Elemente bis auf die Außenmauern entfernt, spricht man von einer Entkernung (http://www.investition-baudenkmal.de/was-ist-eine-kernsanierung.htm). Gemessen hieran wird das von der Klägerin nunmehr geltend gemachte Verständnis eher vom Begriff der Entkernung erfasst als vom Begriff der Kernsanierung. Eine Entkernung aber haben die Beklagten zu keiner Zeit vorgespiegelt. Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass offensichtlich die Klägerin selbst keine konkrete Vorstellung von dem Begriff „kernsaniert“ hatte: Nach ihren eigenen Angaben ist ihr selbst kein Kontrast bzw. Widerspruch zwischen den verschiedenen im Exposé verwendeten Begriffen der Sanierung (Kernsanierung; Teil-/Vollsanierung) aufgefallen. Außerdem hat die Klägerin erklärt, dass für sie neben dem Exposé auch das Wertgutachten von entscheidender Bedeutung gewesen sei ((Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 07.12.2015, S. 1f, GA 150f). Auch dieses Verkehrswertermittlungsgutachten des Dipl.-Ing. E v. 01.02.2010 (GA 51ff) enthält indes keine Anhaltspunkte für eine erfolgte Kernsanierung. Es führt zwar auf „Baujahr: 1832 / Kernsanierung+ Modernisierungsmaßnahmen 1996-2003“ (S. 3 des Gutachtens), stützt sich aber erklärtermaßen auf die am 05.02.2010 erfolgte Besichtigung des Objekts durch den Sachverständigen, bei der die Bestandsunterlagen auf Plausibilität nach Augenschein kontrolliert und der Bauzustand festgestellt wurde (S. 4 des Gutachtens), worauf anschließend in die Wertermittlung lediglich eine „Modernisierung“ bzw. „Sanierung + Modernisierung“ eingeflossen (S. 5 des Gutachtens) ist, nicht eine „Kernsanierung“.

2. Hausschwamm

Es mag dahinstehen, ob das Haus tatsächlich von Hausschwamm befallen ist und damit einen Mangel i.S.d. § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB aufweist. Der von der Klägerin vorgelegte Untersuchungsbericht des Instituts für Schädlingsbekämpfung Dr. S vom 20.03.2013 (K3 = GA 59f) enthält keine Angaben zum Objekt, von dem die untersuchten Proben stammen und ist demgemäß – worauf die Beklagten zu Recht hinweisen - nicht zum Beweis geeignet. Einer Erhebung des angebotenen Zeugenbeweises gem. Schriftsatz vom 20.04.2015, S. 5 unter Pkt. 4, GA 116) bedarf es - entgegen der Auffassung der Berufung – allerdings nicht. Aufgrund des vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschlusses haften die Beklagten für etwaigen Hausschwammbefall nur dann, wenn sie diesen arglistig bzw. vorsätzlich verschwiegen hätten, was jedoch nicht festgestellt werden kann.

Insoweit beanstandet die Berufung zwar zu Recht die Ausführungen des Landgerichts, wonach die Beklagten aufgrund der in den Jahren 1996 bis 2003 durchgeführten Sanierungsmaßnahmen keine Kenntnis von dem Hausschwamm hätten erlangen können, weil sie das Haus erst nach Abschluss der Arbeiten Ende des Jahres 2003 erworben hätten. Diese berücksichtigen nicht, dass die Beklagten - wie bereits dargelegt - das Haus bereits in der Zeit von 1996 bis zu ihrem Erwerb aufgrund Kaufvertrages vom 18.12.2003 als Mieter bewohnten und während dieser Zeit die Renovierungsarbeiten tw. auf Veranlassung des alten Eigentümers, tw. auf ihre eigene Veranlassung durchgeführt wurden. Unter diesen Umständen müssten die Beklagten eigentlich auch Kenntnis von dem Hausschwamm erlangt haben, falls dieser damals schon „zutage getreten sein sollte.“

Allerdings hat die Klägerin nicht hinreichend dargetan, dass die Beklagten bei Vereinbarung des Haftungsausschlusses im notariellen Kaufvertrag vom 30.09.2011 (K1 = GA 37ff) Kenntnis von dem Auftreten von Hausschwamm hatten bzw. dessen Vorhandensein zumindest für möglich hielten. Die Klägerin behauptet zwar, es handele sich um einen sehr alten Befall, der schon vor 2011 aufgefallen sein müsse. Umstände, die belegen, dass dieser den Beklagten tatsächlich auch aufgefallen war, hat sie aber nicht vorgetragen. Bezeichnenderweise sind weder der Klägerin als Architektin bei einer ihrer Besichtigungen des Objekts Anhaltspunkte für einen Hausschwammbefall aufgefallen noch dem Sachverständigen Dipl.-Ing. E anlässlich seiner Verkehrswertermittlung in 2010. Dass der von der Klägerin bei der Besichtigung festgestellte feuchte Geruch von einem Hausschwammbefall herrührte, behauptet selbst die Klägerin nicht; dass sonstige Anzeichen erkennbar hervorgetreten waren, legt die Klägerin nicht dar. Das Verkehrswertermittlungsgutachten des Dipl.-Ing. E v. 01.02.2010 (GA 51ff) bietet keine Anhaltspunkte für einen Hausschwamm, obwohl der Sachverständige erklärtermaßen das Objekt besichtigt und den Bauzustand festgestellt hat (S. 4 des Gutachtens, GA 55). Da gerade bei einem historischen unter Denkmalschutz stehenden Bau der Frage eines möglichen Hausschwammbefalls eine maßgebliche wertbeeinflussende Bedeutung zukommt, ist davon auszugehen, dass er auch in Bezug auf etwaigen Hausschwammbefall sensibilisiert war. Sind aber für den Sachverständigen keine erkennbaren Anzeichen für einen etwaigen Befall zu Tage getreten, kann auch nicht angenommen werden, dass die Beklagten als Laien hier irgendwelche Anzeichen erkannt hätten.

Erfolglos verweist die Klägerin auch darauf, dass im Falle einer Kernsanierung in den Jahren 1996 bis 2003 der Hausschwammbefall offenkundig zutage getreten wäre (GA 34). Selbst wenn man dies unterstellte, würde hieraus nicht gefolgert werden können, dass die Beklagten Kenntnis vom Hausschwammbefall hatten bzw. einen solchen für möglich hielten. Eine Kernsanierung in dem von der Klägerin dargelegten Sinn, dass auch die Balkenkonstruktion freigelegt worden wäre, ist tatsächlich nicht erfolgt. Selbst wenn man annähme, dass eine Kernsanierung pflichtgemäß hätte erfolgen müssen, folgte daraus allenfalls, dass die Beklagte bei pflichtgemäßem Handeln Kenntnis hätten erlangen müssen. Ein Kennenmüssen würde aber - wie bereits ausgeführt - für ein arglistiges bzw. vorsätzliches Handeln nicht genügen.“

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Streitwert: € 201.324,09