Oberlandesgericht Düsseldorf, I-24 U 152/15

b e s c h l o s s e n :

Die Berufung des Beklagten gegen das am 21. August 2015 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer - Einzelrichter - des Landgerichts Duisburg wird einstimmig gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.

Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

G r ü n d e

Der Kläger nimmt den Beklagten wegen Vorenthaltung der Mietsache auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für den Zeitraum von September 2013 bis einschließlich März 2014 in Anspruch. Insoweit wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil des Landgerichts Duisburg vom 21. August 2015 Bezug genommen.

II.

Die Berufung des Beklagten gegen das am 21. August 2015 verkündete Urteil des Landgerichts Duisburg hat nach einstimmiger Auffassung des Senats keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Zudem erfordern weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Senats im Urteilsverfahren. Nach den Umständen des Falles ist keine mündliche Verhandlung geboten (§ 522 Abs. 2 Nr. 2 bis 4 ZPO).

Die Berufung kann gemäß §§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Nr. 2 ZPO nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Solche Umstände zeigt die Berufungsbegründung nicht in verfahrensrechtlich erheblicher Weise auf. Vielmehr hat das Landgericht sein Versäumnisurteil vom 20. Februar 2015 mit dem angefochtenen Urteil aus zutreffenden Erwägungen aufrechterhalten.

Zur Begründung nimmt der Senat Bezug auf seinen Hinweisbeschluss vom 4. Februar 2016, in dem er ausgeführt hat:

„Der vom Beklagten mit der Berufung weiter verfolgte Antrag auf Aufhebung des Versäumnisurteils und Klageabweisung ist unbegründet.

Der Kläger kann den Beklagte auf der Grundlage von § 546a Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 291, 288 Abs. 1 S. 2 BGB für den Zeitraum von September 2013 bis einschließlich März 2014 auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe von (7 Monate x € 892,50 =) € 6.247,50 zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23. Mai 2014 in Anspruch nehmen.

1. Denn der Beklagte hat das streitgegenständliche, von ihm mit schriftlichem Vertrag vom 17. August 2010 angemietete Grundstück nach Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. August 2013 nicht im Sinne von § 546 Abs. 1 BGB zurückgegeben, sondern es dem Kläger im Sinne von § 546a Abs. 1 BGB in einen Nutzungsentschädigungsanspruch begründender Weise vorenthalten.

a) Wie das Landgericht zutreffenden festgestellt hat, ist der streitgegenständliche Mietvertrag vom 17. August 2010 zwischen dem Kläger und dem Beklagten zustande gekommen.

aa) Der schriftliche Mietvertrag vom 17. August 2010 weist als Mieter im Rubrum die Einzelfirma P. Containerservice aus und trägt - ohne jeden Vertretungszusatz - die Unterschrift des Beklagten persönlich. In nicht zu beanstandender Weise ist das Landgericht nach dem Ergebnis der erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme zu dem Ergebnis gelangt, dass der Beklagte nicht bewiesen habe, in Vertretung einer Gesellschaft, nach seinem erst im Verlaufe des Rechtsstreits korrigierten Vortrag in Vertretung der Firma PCS Container Service Limited gehandelt zu haben. Der von ihm in diesem Zusammenhang benannte Zeuge S. hat gerade nicht bestätigt, dass der Beklagte ihm gegenüber bei Abschluss des Mietvertrages ausdrücklich erklärt habe, den Mietvertrag als Vertreter der Firma PCS Container Service Limited abzuschließen.

Der Zeuge S. hat anlässlich seiner Vernehmung lediglich ausgesagt, dass der Beklagte eines Tages erschienen sei und angefragt habe, ob er ein Grundstück anmieten könne. Dass es auch Gesellschaften wie eine P. Limited oder eine P. GmbH gebe, habe er, der Zeuge, vor Abschluss des Mietvertrages nicht gewusst und nie gehört. Es sei auch nicht darauf hingewiesen worden, dass die Firmierung, wie im Mietvertrag angegeben, nicht korrekt sei. Der Zeuge S. war sich sicher, dass der Beklagte nichts von einer anderen Gesellschaft, etwa einer Limited oder eine GmbH, erwähnt habe. Doch habe der Beklagte damals darum gebeten, als Mieterin „P. Containerservice“ aufzunehmen (Bl. 187 d. GA).

Auch der dem streitgegenständlichen Mietvertrag vorausgegangene und im streitgegenständlichen Mietvertrag erwähnte Mietvertrag vom 23. Juli 2010 weist als Mieter die Firma P. Containerservice aus und trägt – ohne jeden Vertretungszusatz – die Unterschrift des Beklagten persönlich.

Nach alledem muss sich der Beklagte die Regelung des § 164 Abs. 2 BGB entgegen halten lassen, wonach der Mangel des Willens, im eigenen Namen zu handeln, nicht in Betracht kommt, wenn der Wille, in fremdem Namen zu handeln, nicht erkennbar hervortritt.

Nicht unerwähnt bleiben darf in diesem Zusammenhang, dass der Kläger sowohl in dem beim Landgericht Duisburg unter dem Aktenzeichen 4 O 182/13 geführten einstweiligen Verfügungsverfahren als auch außerprozessual – so etwa mit anwaltlichem Schreiben vom 8. Mai 2013 (Bl. 25 f. d. GA) sowie mit Schreiben vom 4. und 13. September 2013 (Bl. 27 f. und 29 f. d. GA) – die Firma Pages Containerservice bzw. den Beklagten in Anspruch genommen hat, ohne dass der Beklagte seiner Inanspruchnahme unter Hinweis auf die fehlende Passivlegitimation entgegen getreten wäre. Jedenfalls fehlt hierzu jeder Vortrag. Auch der Prozessbevollmächtigte des Beklagten spricht in seinem Schreiben vom 17. September 2013 (Bl. 34 f. d. GA), mit dem er auf das anwaltliche Schreiben des Klägers vom 13. September 2013 Bezug nimmt, wiederholt von „unserem Mandanten“, also einem männlichen Mandanten, keiner Gesellschaft. Auch ein Hinweis auf die fehlende Passivlegitimation des Beklagten ist dem Schreiben nicht zu entnehmen.

bb) Ein Anderes ergibt sich auch nicht unter Anwendung der von der höchstrichterlichen Rechtsprechung bei unternehmensbezogenen Geschäften entwickelten Grundsätze.

Bei einem unternehmensbezogenen Geschäft geht der Wille der Beteiligten nach der vom Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung angewandten Auslegungsregel zwar im Zweifel dahin, dass der Inhaber des Unternehmens Vertragspartei wird und nicht der für das Unternehmen Handelnde (BGH, Urteil vom 18. Mai 1998, Az. II ZR 355/95, NJW 1998, 2897, 2897 unter Nr. 1 lit. a); Urteil vom 18. Dezember 2007, Az. X ZR 137/04, NJW 2008, 1214, 1214 Rdnr. 11). Wenn also im kaufmännischen Geschäftsverkehr ein Vertrag ausdrücklich mit dem Unternehmen unter seiner Firma geschlossen wird und der Vertragsgegenstand dessen Tätigkeitsbereich zugeordnet werden kann, wird grundsätzlich der Inhaber des Unternehmens zum Vertragspartner, auch wenn der Vertreter nicht explizit auf die Stellvertretung hinweist (Schubert in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl. 2015, § 164 BGB Rdnr. 118 m. w. Nachw. in Fn. 398). Steht die Unternehmensbezogenheit des Rechtsgeschäfts fest, besteht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass der Vertrag mit dem Unternehmensinhaber zustande gekommen ist und der Handelnde als Vertreter agiert hat (Schubert in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl. 2015, § 164 BGB Rdnr. 120 m. w. Nachw. in Fn. 407; BGH, Urteil vom 18. Dezember 2007, Az. X ZR 137/04, NJW 2008, 1214, 1214 Rdnr. 11). Dies gilt auch dann, wenn der Inhaber des Unternehmens falsch bezeichnet wird oder sonst Fehlvorstellungen über ihn bestehen (BGH, Urteil vom 18. Mai 1998, Az. II ZR 355/95, NJW 1998, 2897, 2897 unter Nr. 1 lit. a)).

Indes ändert dies nichts an der Haftung jedenfalls auch des Beklagten persönlich. Denn neben dem Grundsatz, dass der wahre Rechtsträger durch das unternehmensbezogene Geschäft berechtigt und verpflichtet wird, ist Raum für eine Rechtsscheinhaftung des Handelnden - hier des Beklagten - , wenn dieser in zurechenbarer Weise den Eindruck erweckt, dass der Unternehmensträger unbeschränkt für die Verbindlichkeiten hafte. Ist der Unternehmensträger in Wahrheit eine Gesellschaft mit beschränkter Haftungsmasse, so ist der Handelnde dem gutgläubig auf den gesetzten Rechtsschein vertrauenden Vertragspartner gesamtschuldnerisch neben dieser Gesellschaft verpflichtet (BGH, Urteil vom 18. Mai 1998, Az. II ZR 355/95, NJW 1998, 2897, 2897 unter Nr. 2 lit. b) m. w. Nachw.).

Jedenfalls die Voraussetzungen dieser Rechtsscheinhaftung des Beklagten sind - die Unternehmensbezogenheit des streitgegenständlichen Vertragsschlusses als gegeben unterstellt – hier erfüllt.

Der Beklagte hat bei Vertragsschluss in zurechenbarer Weise den Eindruck erweckt, dass der Unternehmensträger, nämlich die Einzelfirma P. Containerservice, für die Verbindlichkeiten aus dem streitgegenständlichen Mietvertrag unbeschränkt hafte, wohingegen es sich bei dem Unternehmen, das durch den Mietvertrag berechtigt und verpflichtet worden sein soll, nach dem erstinstanzlich erst mit Schriftsatz vom 22. Dezember 2014 korrigierten Vortrag um die Firma PCS Container Service Limited handeln soll. Nach den Bekundungen des Zeugen S. hat der Beklagte bei Vertragsschluss darum gebeten, als Mieterin „P. Containerservice“ aufzunehmen. Der Zeuge Seemann war sich sicher, dass der Beklagte nichts von einer anderen Gesellschaft, etwa einer Limited oder eine GmbH, erwähnt habe.

In diesem Zusammenhang vermag sich der Beklagte nicht mit Erfolg darauf zu berufen, der Kläger habe auf den Rechtsschein nicht vertraut, sei nicht gutgläubig gewesen, sondern habe von der Mieterstellung der Firma PCS Container Service Limited als Gesellschaft Kenntnis gehabt.

Soweit der Kläger bereits erstinstanzlich, aber auch in der Berufungsinstanz die Kenntnis des Klägers von der Mieterstellung der Firma PCS Container Service Limited daraus herzuleiten versucht, dass in dem Betrieb des Klägers bekannt gewesen sei, dass die Firma PCS Container Service Limited bei dem Kläger für ihre Lkw Ersatzteile gekauft habe, und dass sich die Tochter eines Mitarbeiters des Klägers bei der Firma PCS Container Service Limited um eine Praktikumsstelle beworben habe, eben weil der Mietvertrag mit dieser Firma zustande gekommen sei (vgl. Bl. 143 und 229 d. GA), ist schlechterdings nicht nachvollziehbar, inwiefern dies den Schluss rechtfertigen soll, dem Kläger sei positiv bekannt gewesen, den Mietvertrag mit einer anderen als der im Mietvertrag bezeichneten Vertragspartei, insbesondere mit einer haftungsbeschränkten Gesellschaft zu schließen.

2. Aufgrund der Vorenthaltung der Mietsache schuldet der Beklagte als Entschädigung für die Dauer der Vorenthaltung - hier jedenfalls für den Zeitraum von September 2013 bis einschließlich März 2014 - die vereinbarte Miete, hier also € 892,50 brutto monatlich.

Wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, hat der Beklagte dem Kläger die Mietsache über den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. August 2013 hinaus jedenfalls bis einschließlich März 2014 vorenthalten, indem er den auf dem angemieteten Gelände unstreitig verbliebenen Bauschutt nicht beseitigt hat.

Der Vermieter – hier der Kläger – kann verlangen, dass er das Mietobjekt, so wie er es überlassen hat, in einem zur anschließenden Nutzung geeigneten Zustand zurückerhält (OLG Düsseldorf, Urteil vom 27. März 2012, Az. 24 U 200/11, BeckRS 2012, 16345 unter Nr. 2 lit. a). Eine Mietsache wird im Sinne von § 546a Abs. 1 BGB daher vorenthalten, wenn der Mieter sie entgegen § 546 BGB nicht, verspätet oder nur teilweise geräumt zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (BGH, Urteil vom 28. Februar 1996, Az. XII ZR 123/93, NJW 1996, 1886, 1887; Urteil vom 1. März 2007, Az. IX ZR 81/05, BeckRS 2007, 06027 Rdnr. 15; OLG Düsseldorf, Urteil vom 19. Juli 2011, Az. 24 U 200/10, BeckRS 2011, 25217 unter Ziff. II Nr. 2 lit. b) aa)). Dabei führt allerdings nicht jedes Belassen von Gegenständen im Mietobjekt zur Nichterfüllung der Räumungs- bzw. Rückgabepflicht mit der Folge, dass Nutzungsentschädigungsansprüche gemäß § 546a Abs. 1 BGB entstehen könnten. So ist eine Mietsache etwa dann nicht im Sinne von § 546a Abs. 1 BGB vorenthalten, wenn der Mieter nur wenige Gegenstände zurücklässt, die geringen Raum einnehmen und deren Beseitigung nur einen unerheblichen Aufwand an Mühe, Transport und Kosten erfordert (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19. Juli 2011, Az. 24 U 200/10, BeckRS 2011, 25217 unter Ziff. II Nr. 2 lit. b) aa); Krüger in: Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, 1. Aufl. 2015, § 546a BGB Rdnr. 16).

Es ist unstreitig, dass der Beklagte das angemietete Grundstück bei Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. August 2013 nicht vollständig geräumt hat. Wie das Landgericht - vom Beklagten mit der Berufung nicht beanstandet - festgestellt hat, befindet sich auf dem Grundstück weiterhin während des Mietverhältnisses dorthin verbrachter Bauschutt.

Unerheblich ist, dass Teile des verbliebenen Bauschutts nach dem erstinstanzlichen Vortrag des Beklagten (vgl. Bl. 65, 144 d. GA) nicht durch ihn, sondern durch unbekannte Dritte auf dem streitgegenständlichen Grundstück gelagert worden sein sollen und der Kläger dem Beklagten keinen Schlüssel zum Tor des das Gelände umgebenden Zaunes übergeben haben soll. Insoweit ist dem Landgericht in seiner Auffassung beizupflichten, dass es dem Beklagten oblag, durch geeignete Maßnahmen, wie etwa die Anbringung eines neuen Schlosses, dafür Sorge zu tragen, dass keine unbekannten Dritten Bauschutt auf dem Gelände abladen konnten. Dass er entsprechende Vorkehrungen getroffen hat, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Insofern muss sich der Kläger entgegen der Auffassung des Beklagten auch nicht den Einwand treuwidrigen Verhaltens entgegen halten lassen.

Es ist auch nicht festzustellen, dass der zurückgelassene Bauschutt nur geringen Raum einnimmt und seine Beseitigung nur einen unerheblichen Aufwand an Mühe, Transport und Kosten erfordert. Der Beklagte hat der ihm obliegenden Darlegungs- und Beweislast für das Unterschreiten der sogenannten Bagatellgrenze (vgl. Krüger in: Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, 1. Aufl. 2015, § 546a BGB Rdnr. 16; OLG Düsseldorf, Urteil vom 19. Juli 2011, Az. 24 U 200/10, BeckRS 2011, 25217 unter Ziff. II Nr. 2 lit. b) aa)) nicht entsprochen.

Er hat erstinstanzlich lediglich vortragen lassen, dass von der Gesamtfläche von 1.000 qm „allenfalls eine Teilfläche in Höhe von 300 qm“ betroffen sei (vgl. Bl. 66 d. GA). Eine Betroffenheit von 30% würde die Bagatellgrenze aber schon überschreiten. Außerdem hat der Kläger auf einen Kostenvoranschlag der Firma G. GmbH Bezug genommen, nach dem die Beseitigung des verbliebenen Bauschutts sogar mit Kosten in Höhe von € 17.678,00 netto verbunden sein soll (Bl. 11 d. GA).

3. Die Zinsforderung basiert auf §§ 291, 288 Abs. 1 S. 2 BGB.

Nach alledem erweist sich die Klageforderung, wie im mit dem angefochtenen Urteil des Landgerichts aufrecht erhaltenen Versäumnisurteil vom 20. Februar 2015 tituliert, als begründet.“

Die Stellungnahme des Beklagten vom 25. Februar 2016 rechtfertigt keine abweichende Beurteilung. In der Stellungnahme hat der Beklagte im Wesentlichen nochmals seiner Auffassung Ausdruck verliehen, dass sich der Kläger insofern den Einwand treuwidrigen Verhaltens, § 242 BGB, entgegen halten lassen müsse, als es seine Aufgabe gewesen sei, das Grundstück vertragsgemäß gegen den Zugang Dritter zu sichern und sämtlichen Mietern einen Schlüssel zu dem Tor zur Verfügung zu stellen, mit dem das Tor zu verschließen gewesen sei.

Zwar ist dem Beklagten darin beizupflichten, dass die aus §§ 535, 536 BGB folgende Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsgewährung die Pflicht einschließt, Störungen des Mietgebrauchs abzuwehren, die von Dritten ausgehen. Gegen durch Dritte verursachte Gebrauchsbeeinträchtigungen hat der Vermieter grundsätzlich in den Umständen nach erforderlichem und zumutbarem Umfang Schutzvorkehrungen zu treffen; auf die Ausübung eigener Abwehrrechte, etwa aufgrund des Besitzrechtes, kann er den Mieter insoweit nicht verweisen (vgl. KG Berlin, Urteil vom 20. September 2001, Az. 8 U 3441/00, zitiert nach juris, Rdnr. 3 m. w. Nachw.).

Ein anderes gilt jedoch dann, wenn der Mieter für das Entstehen oder vertraglich für die Vermeidung der Gebrauchsbeeinträchtigung verantwortlich ist. So stellt sich die Sachlage hier dar.

Der Beklagte hat bereits erstinstanzlich behauptet, während der Nutzung der vermieteten Fläche festgestellt zu haben, dass auch durch unbekannte Dritte Bauschutt auf der vermieteten Fläche abgeladen worden sei (vgl. Bl. 64 f., 144 d. GA).

Kam es über einen längeren Zeitraum immer wieder zu unbefugten Ablagerungen von Bauschutt, so hätte es dem Beklagten oblegen, dies dem Kläger von Beginn an konkret anzuzeigen, um ihn überhaupt in die Lage zu versetzen, in seinem Ermessen liegende, geeignete Vorkehrungen zu veranlassen. Die Anzeigepflicht gemäß § 536c BGB ist insoweit Ausfluss der Obhutspflicht des Mieters (vgl. KG Berlin, Urteil vom 20. September 2001, Az. 8 U 3441/00, zitiert nach juris, Rdnr. 4). Dieser Verpflichtung hat der Beklagte nicht entsprochen.

Soweit der Beklagte erstinstanzlich behauptet hat, den Kläger mehrfach erfolglos gebeten zu haben, ihm einen Schlüssel zu dem Tor zur Verfügung zu stellen, nachdem festgestellt worden sei, dass unbekannte Dritte Bauschutt abgelagert hätten (vgl. Bl. 65 d. GA), auch sei dieser Umstand der Polizei zur Anzeige gebracht worden (vgl. Bl. 144 d. GA), hat er - ein entsprechendes Verhalten als wahr unterstellt - mit diesem Vorgehen seiner Anzeige- und damit seiner Obhutspflicht gerade nicht entsprochen. Er hat dem Kläger die Notwendigkeit eines Einschreitens nicht hinreichend verdeutlicht.

Vor diesem Hintergrund ist es dem Beklagten versagt, dem Anspruch des Klägers auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung den Einwand treuwidrigen Verhaltens entgegen zu halten.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10 S. 2, 713 ZPO.

Gegenstandswert der Berufung: bis € 7.000,00