Oberlandesgericht Düsseldorf, 21 U 120/15

Gründe:

Die Kläger, die mit notariell beurkundetem Vertrag vom 3.11.2006 von der Beklagten Wohnungseigentum, bestehend aus 25/100 Miteigentumsanteil an dem Grundstück .....straße ...1 in Stadt 1 verbunden mit dem Sondereigentum an der im Erdgeschoss des Hauses gelegenen Wohnung sowie einem Abstellraum im Keller erworben hatten, verlangen Schadensersatz wegen Mängel am Sondereigentum der erworbenen Eigentumswohnung bzw. an dem miterworbenen Gemeinschaftseigentum. Die Beklagte hatte die Grundstücke .....straße ...1, ...2 und ...3, die mit rund 100 Jahre alten Mehrfamilienhäusern bebaut gewesen waren, zum Zwecke der Sanierung und Umwandlung in Wohnungseigentum gekauft, um die neuen Eigentumswohnungen anschließend zu verkaufen. Der vor dem Notar Z1 in Stadt 2 geschlossene Notarvertrag enthält unter anderem folgende Regelungen:

„§ 3:

„Der Kaufgegenstand befand sich bis zum Vorjahr in einem alten, renovierungsbedürftigen Wohngebäude.Der Verkäufer führt eine Kernsanierung des Gebäudes (außer Böden und Decken) durch, welche weitgehend abgeschlossen ist.

(…)

Des weiteren verpflichtet sich der Verkäufer zur Errichtung einer Garage auf dem Stellplatz gemäß nachgenannter Baubeschreibung bis zum 31.01.2007.

(…)

Die Sanierung des Gebäudes, die Gestaltung des Grundstücks, die Aufteilung und Ausstattung der gekauften Eigentumswohnung erfolgt gemäß der vorliegenden Grundrissskizze und der Baubeschreibung.

(…)

Die Zufahrt zu den Stellplätzen und die übrigen Anlagen werden bis zum 31.12.2006 fertiggestellt. Der Käufer duldet dies und verzichtet bis zum Abschluss der Arbeiten vorläufig auf sein entsprechendes Nutzungsrecht mit der Maßgabe, dass von dem von ihm zu leistenden Kaufpreisbetrag gemäß § 5 ein Teilbetrag von € 1.000,00 (in Worten: eintausend EURO) einbehalten und erst dem Verkäufer ausgezahlt wird, wenn die vorgenannten Flächen zur entsprechenden Nutzung zur Verfügung stehen. Dies ist der Fall, wenn der Verkäufer den Eingangsbereich gepflastert und die Zufahrt zum Haus mit von ihm zu bestimmenden, zum Befahren geeignetem Belag auf seine Kosten befestigt hat.“

(…)

§ 6

"Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels betreffend das bestehende Gebäude sind ausgeschlossen. Das gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich. Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind und die für die vorhandene Bebauung erforderlichen Genehmigungen erteilt sind bzw. werden.

(…)

Ansprüche des Käufers gegen den Verkäufer wegen Mängel und Schäden auch an neuen Gewerken werden, soweit dies gesetzlich zulässig ist, ausdrücklich ausgeschlossen."

(…)

Gleichlautende Regelungen über den Gewährleistungsausschluss sind auch in den Verträgen über den Verkauf von Eigentumswohnungen in den Objekten …..straße …1, ...2 und ...3 enthalten.

Die Kläger haben unter dem Aktenzeichen 3 OH 6/09 am Landgericht Duisburg gegen die Beklagte ein selbständiges Beweisverfahren geführt, dessen Gegenstand die mit der Klage geltend gemachten Baumängel sowie weitere behauptete Mängel gewesen sind. Mit Beschluss vom 19.4.2010 ermächtigte die Wohnungseigentümergemeinschaft .....straße ...1 die Kläger, die der Eigentümergemeinschaft zustehenden Schadensersatzansprüche gegen die Beklagten wegen von dieser nicht beseitigter Mängel am Gemeinschaftseigentum im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 7.2.2011 ließen die Kläger die Beklagte zur Beseitigung der in dem selbstständigen Beweisverfahren eingeholten Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. Z2 vom 23.07.2009, 6.2.2010 und 30.8.2010 festgestellten Mängel bis zum 21.02.2011 auffordern.

Die Kläger begehren von der Beklagten die behaupteten Kosten von 667 € netto für die Beseitigung eines angeblichen Mangels an ihrem Sondereigentum sowie in Höhe von 64.264,60 € die Kosten für angebliche Mängel am Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft .....straße ...1. Sie haben erstinstanzlich die Ansicht vertreten, auf den Vertrag zwischen den Parteien finde Werkvertragsrecht Anwendung. Sie haben den Gewährleistungsausschluss im notariellen Vertrag für unwirksam gehalten und des Weiteren gemeint, für die Ansprüche der Eigentümergemeinschaft seien sie aufgrund der am 19.4.2010 beschlossenen Ermächtigung aktivlegitimiert.

Wegen der Einzelheiten ihres Vorbringens zu den reklamierten Mängeln und den Kosten ihrer Beseitigung wird auf die Darstellung im Tatbestand des angefochtenen Urteils, dort Seite 4 bis 7 Bezug genommen.

Erstinstanzlich haben die Kläger zuletzt beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 667 € sowie an die Wohnungseigentümergemeinschaft .....straße ...1 in Stadt 1 weitere 64.264,60 € jeweils nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte hat Klageabweisung beantragt.

Sie hat die Auffassung vertreten, Ansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum könne nur die Eigentümergemeinschaft geltend machen. Auch hat sie gemeint, auf den Vertrag finde Kaufrecht Anwendung, weil das Haus zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nahezu vollständig fertig gestellt gewesen sei und die Verpflichtung der Beklagten zur Erbringung von Bauleistungen nicht so umfassend gewesen sei, dass sich das Vertragsverhältnis insgesamt nach Werkvertragsrecht richte.

Die Beklagte hat sich auf die im notariellen Vertrag enthaltene Gewährleistungsausschlussklausel berufen, die sie für wirksam hält. Nach ihrer Ansicht handelt es sich nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Die Verträge seien vom Notar nach einem von ihm bearbeiteten Muster entworfen, allerdings auf die jeweilige Verkaufssituationen angepasst worden. Überdies sei sie – die Beklagte – keine Unternehmerin. In diesem Zusammenhang hat die Beklagte auch behauptet, schon im Vorfeld des Vertragsschlusses habe sie die Kläger daraufhin hingewiesen, dass sie die Bauleistungen nicht erbringe, weshalb sie hierfür auch keine Gewähr übernehmen könne. Der Notar Z1 habe eindringlich und mehrfach auf den Gewährleistungsausschluss und dessen einschneidende Rechtsfolgen hingewiesen.

Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Beklagtenvorbringens zu den streitgegenständlichen Mängeln wird auf die Darstellung im angefochtenen Urteil, dort Seiten 8-9 verwiesen.

Das Landgericht – Einzelrichter - hat die Akten des o.a. selbstständigen Beweisverfahrens beigezogen, darüber hinaus ergänzend Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen Z3 und Z4. Auf dieser Grundlage hat es mit der angefochtenen Entscheidung die Beklagte verurteilt, an die Kläger 667 € und an die Wohnungseigentümergemeinschaft .....straße ...1 weitere 62.756,64 € jeweils nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 4.1.2012 zu zahlen. Zur Begründung hat es sich im Wesentlichen auf folgende Erwägungen gestützt:

Die Klage sei zulässig, auch soweit die Kläger Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machten und Zahlung an die Eigentümergemeinschaft begehrten. Die Klagebefugnis ergebe sich aus der durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft vom 19.4.2010 den Klägern erteilten Ermächtigung. An der Geltendmachung durch die Kläger bestehe ein rechtliches Interesse sowohl der Kläger als auch der Eigentümergemeinschaft.In Höhe von 63.423,64 € zuzüglich anteiliger Zinsen sei die Klage begründet, im übrigen unbegründet. Den Klägern stehe nach §§ 280 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3, 281 Abs. 1, 634 Nr. 4, 633 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 und Satz 2 Nr. 1 BGB hinsichtlich der Mängel an ihrem Sondereigentum, der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Mängel am Gemeinschaftseigentum gegen die Beklagte ein Schadensersatz in Höhe der für die Beseitigung der Mängel erforderlichen Kosten zu.

Die Ansprüche der Kläger und der Wohnungseigentümergemeinschaft richteten sich nach Werkvertragsrecht. Sämtliche streitgegenständlichen Mängel beträfen die nach dem notariellen Vertrag von der Beklagten vorzunehmenden bzw. bei Vertragsschluss bereits ausgeführten Baumaßnahmen. Mängel an der alten Bausubstanz seien demgegenüber nicht Gegenstand der Klage. Die von der Beklagten übernommenen Herstellungspflichten seien im Verhältnis zur Verschaffung des Eigentums nicht von so untergeordneter Bedeutung, dass der Vertrag insgesamt als Kaufvertrag einzustufen wäre. Die nach § 3 des notariellen Vertrages vorzunehmende Kernsanierung beinhalte nach dem üblichen Sprachgebrauch die Versetzung des Gebäudes mit Ausnahme der Grundmauern in einen dem aktuellen Stand der Baukunst und Technik entsprechenden Zustand. Auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass Böden und Decken von der Kernsanierung ausgenommen gewesen seien, verblieben, wie die umfangreiche Auflistung in der Baubeschreibung belege, Baumaßnahmen, deren Wert einen erheblichen Anteil am von den Klägern für das sanierte Objekt zu zahlenden Preis ausmache. Hieran ändere der Umstand nichts, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Vertrages die im Rahmen der Kernsanierung zu erbringenden Arbeiten bereits weitgehend ausgeführt gewesen seien.

Die streitgegenständlichen Ansprüche seien nicht durch den in § 6 des notariellen Kaufvertrages enthaltenen Gewährleistungsausschluss ausgeschlossen. Die Regelung, wonach "Ansprüche des Käufers gegen den Verkäufer wegen Mängel und Schäden auch an neuen Gewerken (…), soweit dies gesetzlich zulässig ist, ausdrücklich ausgeschlossen" werden, sei nach §§ 307 Abs. 1 Sätze 1 und 2, Abs. 2 Nr. 1 und 2, 309 Nr. 8b) aa) BGB unwirksam (UA 12). Der Gewährleistungsausschluss sei eine allgemeine Geschäftsbedingung der Beklagten im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB, die insbesondere von der Beklagten gestellt worden sei. Dem stehe nicht entgegen, dass die Formulierung vom Notar stamme und nicht von der Beklagten selbst entworfen worden sei. Für die Anwendbarkeit der §§ 305ff BGB komme es nicht darauf an, ob die Beklagte Unternehmerin gewesen sei. Die Regelung in § 6 des notariellen Vertrages sei schon nach § 307 Abs. 1 Sätze 1 und 2 BGB unwirksam, weil sie nicht klar und verständlich sei (wegen der Einzelheiten UA 13). Auch ziele die Formulierung auf eine durch § 306a BGB erfasste Umgehung des Verbotes einer geltungserhaltenden Reduktion. Zudem sei der Gewährleistungsausschluss nach §§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 und 2 sowie 309 Nr. 8b) aa) BGB unwirksam. Er schränke die wesentlichen Pflichten der Beklagten aus dem Vertrag in einem Maße ein, dass sich das vereinbarte Verhältnis von Leistung und Gegenleistung erheblich verschiebe, widerspreche dem Grundgedanken des gesetzlichen Gewährleistungsrechts und entziehe die Beklagte weitgehend der Verantwortung für die von ihr nach dem Vertrag übernommenen Leistungspflichten (wegen der weiteren Einzelheiten UA 14).

Die Ansprüche der Kläger aus eigenem Rechte bestünden in Höhe der geltend gemachten 667 € wegen des von ihnen gerügten und von der Sachverständigen festgestellten Risses der elastischen Verfüllung der Trennfuge zwischen Flur und Wohnzimmer. Wegen der Mängel im Bereich des Gemeinschaftseigentums stünden der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt 62.756,64 € Schadensersatz zu. Wegen der Einzelheiten der vom Landgericht bejahten Mängel am Gemeinschaftseigentum wird auf die diesbezüglichen Ausführungen auf Seite 16-28 UA Bezug genommen.

Im Hinblick auf die vom Landgericht als Mangel bewertete fehlende Abdichtung des Kellers und die insoweit bejahte Verpflichtung der Beklagten, einen Feuchteschutz herzustellen und Feuchtigkeitsschäden zu beseitigen, hat das Landgericht zusammengefasst ausgeführt (UA 22ff): für die Herstellung eines vertragsgemäßen Feuchteschutzes der Kellerwände und die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden an den Innenseiten der Kellerwände fielen Kosten von insgesamt 51.606,25 € an, die die Beklagte der Eigentümergemeinschaft zu ersetzen habe. Entgegen den 2006 geltenden fachlichen Standards seien die erdberührten Kelleraußenwände nicht gegen Eindringen von Feuchtigkeit geschützt. Die von der Beklagten durch Aufbringen von so genanntem "Schweineputz" auf die längsseitigen Außenwände und das anschließende Aufkleben von Bitumenbahnen bis auf das Höhenniveau des Außengeländes vorgenommenen baulichen Maßnahmen reichten zur Herstellung eines ausreichenden Feuchteschutzes nicht aus. Der Feuchteschutz unterhalb des Geländeniveaus sei nicht an den vertikalen Feuchteschutz des Sockelbereichs des Gebäudes angeschlossen. Deshalb könne in diesem Bereich Wasser eindringen und sich durch das Mauerwerk auch hinter dem teilweise vorhandenen Feuchteschutz ausbreiten. Der erbrachte Feuchteschutz entspreche nicht dem vertraglich geschuldeten Zustand. Bei der geschuldeten Kernsanierung hätte die Beklagte bauliche Sanierungsmaßnahmen ergreifen müssen, die die Bausubstanz des bestehenden Gebäudes vollständig wieder herstellt und in einem den zum Zeitpunkt der Sanierungsmaßnahmen geltenden technischen Standard entsprechenden Zustand versetzte. Nach den insoweit dann heranzuziehenden Vorschriften der DIN 18195, Teil 4 seien alle erdberührten vertikalen Flächen von Bauwerken gegen Bodenfeuchtigkeit abzudichten, und zwar lückenlos und vollständig. Dass die Kelleraußenwände in der Baubeschreibung, die Bestandteil des notariellen Vertrages sei, nicht ausdrücklich erwähnt seien, habe nicht zur Folge, dass sie im Zuge der Kernsanierung nicht gegen Feuchtigkeit abzudichten gewesen seien. Insoweit sei die Baubeschreibung ersichtlich unvollständig (UA 23). Die Wohnungseigentümer müssten die Regelung im notariellen Vertrag auch nicht deshalb dahin verstehen, dass ein Feuchteschutz der Kelleraußenwände nicht geschuldet sein sollte, weil dies durch den Zeugen Z3, dem Ehemann der Beklagten, so mitgeteilt worden wäre. Der Zeuge habe nicht bestätigt, dass er den Klägern vor Vertragsunterzeichnung mitgeteilt habe, dass eine Abdichtung der Kelleraußenwände nicht ausgeführt werden sollte (wegen der Einzelheiten UA 23).

Die Kosten für die Abdichtung der Kelleraußenwände habe die Sachverständige in ihrem zweiten Ergänzungsgutachten vom 30.8.2010 mit 46.086,25 € netto einschließlich Regiekosten ermittelt. Darüber hinaus habe die Beklagte den Klägern auch die Kosten zu ersetzen, die für die Erneuerung des Innenputzes im Keller anfielen. Dieser weise erhebliche, durch das Eindringen von Feuchtigkeit aufgrund des unzureichenden Feuchteschutzes verursachte Schäden auf, die eine vollständige Neuerstellung erforderlich mache, wofür nach den Feststellungen der Sachverständigen ein Kostenaufwand von 4800 € anfiele.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie auf Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung und Abweisung der Klage in vollem Umfang anträgt.

Zur Begründung ihres Rechtsmittels trägt die Beklagte im Wesentlichen vor:

Das Landgericht habe außer Acht gelassen, dass die Parteien in § 3 des Vertrages vom 3.11.2006 den Umfang der geschuldeten Sanierung des Gebäudes ausdrücklich wie folgt vereinbart hätten:

"die Sanierung des Gebäudes (…) erfolgt gemäß der vorliegenden Grundrissskizze und der Baubeschreibung, welche den Erschienenen zur Durchsicht vorgelegt bzw. vorgelesen, von ihnen genehmigt und zur Anlage 1 und 2 diese Urkunde gemacht werden.“

Auch sei das Landgericht nicht auf die Regelung in § 6 des Vertrages eingegangen, wo es heiße:

"der Käufer hat das Kaufobjekt in dem derzeitigen, weitgehend sanierten Zustand besichtigt und er ist mit der bisherigen Ausführung einverstanden.“

Die Einigung der Parteien über den Umfang der Sanierung durch Bezugnahme auf die als Anlage der Urkunde beigefügte Baubeschreibung führe dazu, dass die Beklagte auch nur die in der Baubeschreibung aufgeführten Maßnahmen als Sanierung bzw. Kernsanierung des Gebäudes schulde. Von diesem Hintergrund fehle es im Hinblick auf die nicht vorgenommene Abdichtung des Kellers an einem Sachmangel, weil das Grundstück insoweit die "vereinbarte Beschaffenheit“ aufweise. Dem stünden die Überlegungen des Landgerichts zum Begriff der "Kernsanierung" nicht entgegen. Die Parteien hätten übereinstimmend und im Rahmen der Vertragsfreiheit wirksam den Begriff der "Kernsanierung“ synonym mit dem Begriff der "Sanierung" verwendet und durch Bezugnahme auf die Baubeschreibung und deren Beiziehung zur Urkunde umfassend und abschließend geregelt. Mit der Regelung in § 6 des Vertrages hätten die Kläger den Zustand des Objekts bei Abschluss des Vertrages als vertragsgemäß anerkannt, so dass auch insoweit ein Sachmangel nach § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht vorliege, weil das Gebäude dem vertraglich vereinbarten Zustand entspreche.

Die Grundsätze, die der BGH im Urteil vom 16.12.2004 aufgestellt habe, seien auf den vorliegenden Sachverhalt nicht zu übertragen. Während sich in dem Sachverhalt, der vom BGH zu entscheiden gewesen sei, Veräußerer und Erwerber auf die Übertragung einer "bis auf die Grundmauern sanierten" Immobilie vertraglich geeinigt hätten, habe die Beklagte den Umfang der Sanierungsmaßnahmen vorliegend in § 3 Abs. 3 Satz 1 der Vertragsurkunde ausdrücklich beschrieben. Danach erfolge die Sanierung des Gebäudes, die Gestaltung des Grundstücks, die Aufteilung und Ausstattung der gekauften Eigentumswohnung gemäß der vorliegenden Grundrissskizze und der Baubeschreibung. Füge der Verkäufer/Werkunternehmer der Vertragsurkunde eine Anlage bei, aus der sich für den Käufer/Besteller unzweifelhaft ergebe, welche Sanierungsmaßnahme der Verkäufer/Werkunternehmer durchgeführt habe, richteten sich die berechtigten Erwartungen des Käufers/Bestellers ausschließlich nach dem Umfang der Maßnahmen, die ausdrücklich aus der Baubeschreibung hervorgingen.

Die Beklagte hat in der Berufungsschrift angekündigt, demnach zu beantragen,

das landgerichtliche Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Kläger haben um Zurückweisung der Berufung gebeten. Unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens verteidigen sie die angefochtene Entscheidung gegen die Angriffe der Berufung. Sie tragen vor:

Hinsichtlich sämtlicher Mängel, die nicht den unzureichenden Feuchteschutz der Kelleraußenwände und die von Feuchtigkeit betroffenen Innenwände der Keller betreffen, sei die Berufung bereits unzulässig, da es an jeglichen Ausführungen der Beklagten hierzu fehle, die Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der vom Landgericht festgestellten Tatsachen begründen könnten. Zu Unrecht gehe das Rechtsmittel davon aus, dass durch die Erklärung in § 6 des Kaufvertrages, wonach der Käufer das Objekt in dem derzeitigen, weitgehend sanierten Zustand besichtigt habe und mit der bisherigen Ausführung einverstanden sei, der Zustand des Objekts als vertragsgemäß anerkannt worden sei. Aus der Klausel sei nicht ersichtlich, welche Bauteile bereits als saniert gelten und an welchen noch Arbeiten ausgeführt werden sollten. Auch habe die Beklagte im Rahmen der Berufungsbegründung keine Angaben dazu gemacht, wann die in § 6 des Kaufvertrages erwähnte Besichtigung stattgefunden habe und welche der beanstandeten Mängel zu diesem Zeitpunkt bereits erkennbar gewesen sein sollen. Der notarielle Kaufvertrag enthalte hierzu keine konkreten Angaben. Die Sanierung des Objektes sei bei Abschluss des Vertrages noch nicht abgeschlossen gewesen, so dass es der Beklagten oblegen habe, konkret darzulegen, welche einzelnen Mängel nicht mehr geltend gemacht werden könnten.

Entgegen der Auffassung der Beklagten sei die BGH Entscheidung durchaus auf den vorliegenden Fall übertragbar. Das Landgericht habe bereits zutreffend ausgeführt, dass unter einer Kernsanierung bauliche Sanierungsmaßnahmen zu verstehen seien, die die Bausubstanz eines bestehenden Gebäudes vollständig wiederherstellen und in einen dem zum Zeitpunkt der Sanierungsmaßnahmen geltenden technischen Standard entsprechenden Zustand versetzen. Soweit die Beklagte einwenden würde, eine entsprechende Erwartung sei ausgeschlossen, weil die Kelleraußenwände in der Baubeschreibung nicht ausdrücklich erwähnt seien, gehe dies fehl, weil die fehlende Erwähnung nicht zur Folge habe, dass ihre Abdichtung im Zuge der Kernsanierung nicht zu erfolgen habe, da die Baubeschreibung ersichtlich nicht vollständig sei und in ihr auch die von der Beklagten selbst vorgetragene neue Verputzung der Kellerinnenwände keine Erwähnung gefunden habe.

Mit Beschluss vom 27.08.2015 hat der Senat darauf hingewiesen, dass die Berufung nach seiner rechtlichen Bewertung keinen Erfolg habe.

Der Senat hat im Anschluss an die mündliche Verhandlung vom 23.02.2016 , bei der der Prozessbevollmächtigte der Beklagten keine Anträge gestellt hatte, auf Antrag der Kläger ein Versäumnisurteil erlassen, durch das die Berufung der Beklagten gegen das erstinstanzliche Urteil zurückgewiesen wurde. Mit am 09.3.2016 eingegangenem Schriftsatz vom selben Tag hat die Beklagte form- und fristgerecht gegen das Versäumnisurteil Einspruch eingelegt. In der mündlichen Verhandlung vom 13.09.2016 beantragt sie,

das Versäumnisurteil vom 23.02.2016 aufzuheben und auf ihre Berufung hin die landgerichtliche Entscheidung abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

den Einspruch zurückzuweisen und das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes im Berufungsverfahren wird auf den Inhalt der in diesem Rechtszug gewechselten Schriftsätze sowie auf den Inhalt des Beschlusses des Senats vom 27.08.2015 Bezug genommen verwiesen.

Der Einspruch der Beklagten ist unbegründet, mithin das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten (§ 343 Satz 1 BGB), da die Berufung der Beklagten teilweise unzulässig, in jedem Fall aber in vollem Umfang unbegründet ist (§ 513 Satz 1 ZPO). Denn die Beklagte hat keine Rechtsfehler des angefochtenen Urteils im Sinne des § 546 ZPO dargelegt, die sich zu ihren Ungunsten ausgewirkt haben; ebensowenig rechtfertigen die vom Senat gemäß § 529 ZPO zu berücksichtigenden Tatsachen eine vom Landgericht abweichende Wertung der Sach- und Rechtslage zu Gunsten der Beklagten.

Der Senat hat im Beschluss vom 27.8.2015 (dort unter 1. – GA 371ff) dargelegt, dass die Berufung bereits unzulässig ist, soweit die Beklagte sich gegen die Verurteilung zur Zahlung von Schadensersatz im Hinblick auf den in ihrem Sondereigentum bestehenden Mangel an dem elastischen Fugenprofil zwischen Flur und Wohnzimmer in Höhe von 667 € und im Hinblick auf die Mängel am Gemeinschaftseigentum abseits des von den Klägern gerügten unzureichenden Schutzes der Kelleraußenwände gegen Feuchtigkeit und der betroffenen Kellerinnenwände wendet. Hinsichtlich dieser in dem Beschluss vom 27.8.2015 im Einzelnen aufgeführten Mängel mangelt es an einer Begründung der von der Beklagten eingelegten Berufung. Im Berufungsschriftsatz vom 26.8.2015 fehlt es an jeglichen Vorbringen dazu, inwieweit und aus welchem Grunde im Hinblick auf die diesbezüglichen Ausführungen des Landgerichts Zweifel an der Vollständigkeit und Richtigkeit der diesbezüglichen Feststellungen im angefochtenen Urteil gerechtfertigt sein könnten (§ 520 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 ZPO).

II)

Die Berufung ist auch im Übrigen unbegründet, da insgesamt die Berufungsangriffe rechtlich ins Leere gehen und keinen Anlass zu einer vom Landgericht abweichenden Bewertung der Sach- und Rechtslage bieten.

Soweit die Beklagte mit der Berufung vorträgt, eine Gewährleistung sei deshalb bereits ausgeschlossen, weil in Ziffer 3 des notariellen Vertrages auf eine Sanierung gemäß der vorliegenden Grundrissskizze und der Baubeschreibung, die zum Gegenstand der vertraglichen Vereinbarung gemacht worden sind, Bezug genommen worden sei und in dieser die Kellerabdichtung nicht angeführt worden sei, dringt sie hiermit nicht durch. Ebensowenig verhilft der Beklagten ihr Hinweis auf die Bestimmungen in § 6 des notariellen Vertrages zum Erfolg.

Diesbezüglich hat der Senat bereits im o.a. Beschluss vom 25.08.2015 unter Rückgriff auf die höchstrichterliche Rechtsprechung Folgendes ausgeführt:

„(…)

1.65
Soweit sich die Beklagte in ihrer Berufungsbegründung gegen die Feststellungen des Landgerichts zu der fehlenden Abdichtung des Kellers und der Verpflichtung der Beklagten wendet, einen Feuchteschutz herzustellen und Feuchtigkeitsschäden zu beseitigen, hat sie keine Aussicht auf Erfolg.

1.1. Entgegen der von der Beklagten vertretenen Ansicht haben die Parteien nicht im notariellen Kaufvertrag vereinbart, dass der Keller nicht abgedichtet wird. Eine solche Vereinbarung folgt nicht aus der Bezugnahme auf die Grundrissskizze und die Baubeschreibung; in der Baubeschreibung wird lediglich erklärt, dass zu der Wohnung ein Kellerraum gehört und der Gemeinschaft ein Wasch- und Heizungsraum sowie zwei Trockenräume zur Verfügung stehen (Bl. 31 GA). Bestimmte Herstellungspflichten hinsichtlich des Kellers ergeben sich daraus nicht.

1.2. Der BGH hat sich mehrfach im Zusammenhang mit der Veräußerung von Altbaueigentumswohnungen mit Herstellungsverpflichtung des Veräußerers und damit befasst, ob und in welchem Umfang bei sanierten bzw. modernisierten Altbauwohnungen oder Baumaßnahmen an einem Altbestand die werkvertragliche Mängelgewährleistung im Bezug auf die gesamte Wohnung bzw. das gesamte Objekt eingreift. Übernimmt der Veräußerer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts (vgl. BGH, Urteil vom 26.04.2007, VII ZR 210/05, NJW 2007, 3275, 3276 TZ 18f; Urteil vom 16.12.2004, VII ZR 257/03, NZBau 2005, 216, 217). Hierbei ist es ohne Bedeutung, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben. Im Hinblick auf die – werkvertragliche – Gewährleistung für die unberührt gebliebene Altbausubstanz ist zu prüfen, ob eine insoweit bestehende Fehlfunktion einen Mangel der Werkleistung darstellt. Dies hängt davon ab, welche Beschaffenheit die Parteien vereinbart haben. Bei der Auslegung der Beschaffenheitsvereinbarung ist die berechtigte Erwartung des Erwerbers von überragender Bedeutung (vgl. BGH, Urteil vom 26.04.2007, VII ZR 210/05, NJW 2007, 3275, 3276 TZ 23f). Grundsätzlich gehen die berechtigten Erwartungen, die der Erwerber an einen kernsanierten Altbau stellen darf, dahin, dass der Veräußerer zu diesem Zweck im Rahmen des technisch Möglichen die Maßnahmen angewandt hat, die erforderlich sind, um den Stand der anerkannten Regeln der Technik zu gewährleisten. Eine andere Sichtweise ist dann angezeigt, wenn die berechtigte Erwartung des Erwerbers unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsumstände insbesondere des konkreten Vertragsgegenstandes und der jeweiligen Gegebenheiten des Bauwerks darauf nicht gerichtet ist (BGH, Urteil vom 16.12.2004, VII ZR 254/09, BauR 2005, 542). Im hier zu entscheidenden Fall konnten die Kläger berechtigterweise davon ausgehen, dass das Objekt dem Stand der anerkannten Regeln der Technik entsprechend errichtet bzw. ausgestattet wird, auch soweit es um den Schutz des Kellers des Vertragsobjektes gegen Feuchtigkeit geht. Obwohl keine ausdrücklichen vertraglichen Regelungen getroffen worden sind, die eine Kellersanierung und hierbei insbesondere die Durchführung von Maßnahmen zum Schutz gegen von außen eindringende Feuchtigkeit zum Gegenstand hatten, konnten die Kläger als Erwerber von der Beklagten erwarten, dass diese im Rahmen der Sanierung des Objektes auch die Kelleraußenwände nachträglich ordnungsgemäß isolieren und die nach dem Stand der anerkannten Technik tauglichen Maßnahmen zum Feuchtigkeitsschutz des Kellers ergreifen würden. Für eine dahingehende Auslegung spricht insbesondere, dass ausweislich der Baubeschreibung zur Wohnung ein Kellerraum gehört und weiterhin im Keller Wasch- und Trockenräume vorhanden sind. Ein Veräußerer, der zusagt, dass zu der zu sanierenden Eigentumswohnung ein Kellerraum gehört, schuldet jedenfalls diejenigen Sanierungsmaßnahmen, die erforderlich sind, die in einem solchen Kellerraum üblicherweise gelagerten Gegenstände vor Feuchtigkeit zu schützen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil v. 22.05.2003, Aktenzeichen 5 U 33/00). Dies entspricht der Rechtsprechung BGH (vgl. Urteil vom 16.12.2004, s.o.). Danach gehört es zum Stand der anerkannten Regeln der Technik, dass der Keller des Vertragsobjektes gegen Feuchtigkeit schützen ist und solcherart der Bauträger alsVeräußerer verpflichtet ist, im Rahmen des technisch Möglichen den Feuchtigkeitsschutz des Kellers zu gewährleisten.

1.3. Der berechtigten Erwartung der Kläger an eine Abdichtung des Kellers steht nicht entgegen, dass die Kläger unter Ziffer 6 des notariellen Kaufvertrages erklärt haben, „das Kaufobjekt in dem derzeitigen, weitgehend sanierten Zustand besichtigt“ zu haben „und …mit der bisherigen Ausführung einverstanden“ zu sein. Nach dieser Klausel waren die Sanierungsmaßnahmen noch nicht beendet. Die Klausel lässt nicht erkennen, welche Bauteile bereits als saniert gelten sollten und an welchen noch Arbeiten ausgeführt werden sollten. Mit Blick auf die bei Abschluss des Kaufvertrages noch nicht zu Ende geführte Sanierung entsprach der Zustand des Kaufobjekts in diesem Zeitpunkt nach dem offenkundigen und übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien auch nicht dem vertragsgemäßen Zustand. Schon deshalb ist mit der Erklärung in § 6 des notariellen Kaufvertrages kein Einverständnis damit abgegeben worden, dass eine Abdichtung des Kellers nicht erfolgt. Hinzu kommt, dass die vom Landgericht in dem angefochtenen Urteil festgestellte fehlerhafte Ausführung des Kellerinnenputzes das Bild eines fachgerecht sanierten Kellers vermittelte und die Beklagte nicht bewiesen hat, dass den Klägern vor oder bei Vertragsschluss offenbart worden wäre, dass ein Feuchteschutz der Kelleraußenwände unterbleiben würde.“

Die im Anschluss an den Senatsbeschluss vom 27.08.2015 seitens der Beklagten im Schriftsatz vom 29.09.2015 vorgebrachten Einwände rechtfertigen keine im Ergebnis abweichende Betrachtungsweise im Hinblick auf die Frage, inwieweit eine berechtigte Erwartung der Kläger als Erwerber unter Berücksichtigung sämtlicher Vertragsumstände darauf gerichtet war und sein konnte, dass die Beklagte im Hinblick auf die Kellerabdichtung eine Sanierung nach dem (zum Zeitpunkt des Vertragsschluss) aktuellen Stand der anerkannten Regeln der Technik vornehmen würde. Der Senat hält an seiner rechtlichen Wertung fest, derzufolge ein Veräußerer, der zusagt, dass zu der zu sanierenden Eigentumswohnung ein Kellerraum gehört, diejenigen Sanierungsmaßnahmen schuldet, die erforderlich sind, die in einem solchen Kellerraum üblicherweise gelagerten Gegenstände vor Feuchtigkeit zu schützen.Das Fehlen der ausdrücklichen Erwähnung von baulichen Maßnahmen bezüglich der Kellerabdichtung als Schutz gegen von außen eindringende Feuchtigkeit im Rahmen der Aufzählung von bestimmten Sanierungsmaßnahmen in der zum Gegenstand der vertraglichen Einigung erhobenen Baubeschreibung ändert daran nichts. Erforderlich wäre im Rahmen der Baubeschreibung oder im notariellen Erwerbervertrag eine konkrete negative Ausgrenzung solcher baulichen Maßnahmen als nicht geschuldet bzw. als nicht von den Herstellungspflichten des Veräußerers umfasst; eine solche, einer berechtigten Erwartung des Erwerbers im oben dargelegten Sinne entgegenstehende Regelung ist vorliegend nicht gegeben.

Entgegen der vom Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 13.09.2016 vertretenen Auffassung vermag an dieser Wertung auch der Hinweis auf die Details der Baubeschreibung, die den Kaufvertragsparteien ausweislich § 3 dritter Absatz der notariellen Kaufvertragsurkunde im Beurkundungstermin vorgelesen, von ihnen genehmigt und zur Anlage 2 der Urkunde gemacht wurde, nichts zu ändern.

Zutreffend ist, dass die berechtigte Erwartung der Kläger als Erwerber in Bezug auf die Ausgestaltung der Bausubstanz speziell des Kellers in Ansehung des in § 3 zweiter Absatz Satz 1 verwandten Begriff der Kernsanierung der Kaufvertragsurkunde nach den allgemeinen Auslegungskriterien zu ermitteln ist, sich mithin danach bestimmt, wovon der Erwerber nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung des Wortlauts des Vertrages und der sonstigen erheblichen und für beide Parteien erkennbaren Umstände ausgehen konnte und durfte. Verspricht der Bauträger eine „Kernsanierung“ des Gebäudes werden die berechtigten Erwartungen und Vorstellungen des Erwerbers über den Umfang der vom Veräußerer zu erbringenden baulichen Maßnahmen an dem bestehenden Gebäude und deren Qualitätsstandard maßgeblich davon beeinflusst, ob eine nähere Bestimmung bzw. Beschreibung der geschuldeten baulichen Maßnahmen im Vertrag selbst oder in einer zum Vertragsgegenstand erhobenen Baubeschreibung erfolgt ist. Hierbei ist wiederum zu berücksichtigen, ob diese Baubeschreibung angesichts ihres Inhalts und der gewählten Formulierungen aus der Sicht des Erklärungsempfängers abschließenden Charakter hatte, anders gesagt der Erwerber in Ansehung der Baubeschreibung und der hierauf Bezug nehmenden Regelungen im Bauträgervertrag davon ausgehen konnte und musste, dass lediglich und ausschließlich die dort beschriebenen baulichen Maßnahmen vom Veräußerer/Bauträger durchgeführt werden.

Vorliegend ist zum einen zu berücksichtigen, dass in Absatz 2 des § 3 des notariellen Kaufvertrages davon die Rede ist, dass der Verkäufer eine „Kernsanierung des Gebäudes (außer Böden und Decken) durchführt, welche weitgehend abgeschlossen ist“. Weiterhin heißt es im dritten Absatz des § 3, dass „die Sanierung des Gebäudes, die Gestaltung des Grundstückes, die Aufteilung und Ausstattung der gekauften Eigentumswohnung (…) gemäß (…) und der Baubeschreibung erfolgt, welche (…)“. Die a.a.O. in Bezug genommene Baubeschreibung (vgl. GA 31ff) enthält im Wesentlichen eine Beschreibung bestimmter Merkmale der zu der Eigentumswohnung gehörenden Räumlichkeiten sowie eine Auflistung der Ausstattungsmerkmale primär in Bezug auf die Räume der reinen Wohneinheit wie auch im Bezug auf zum Gemeinschafteigentum gehörender Räumlichkeiten und Gebäudeteile (wie z.B. Treppenhaus und Keller). Im Hinblick auf den Keller findet sich lediglich eine deskriptive Aussage, derzufolge zu der Wohnung ein Kellerraum gehört, der jedoch nicht näher hinsichtlich Größe und Ausstattung beschrieben wird. Darüber hinaus wird an dieser Stelle angeführt, dass der Hausgemeinschaft ein Wasch- und Heizungsraum sowie zwei Trockenräume zur Verfügung stehen, desweiteren ein Fahrradkeller vorhanden ist.

Im Rahmen der Baubeschreibung werden jedoch keine Aussagen gemacht über die bauliche Substanz des Gebäudes oder der eigentlichen Wohneinheit (bzw. der hierzu gehörenden Räumlichkeiten), ebensowenig über eventuelle sich hiermit befassende Baumaßnahmen, wobei der Senat Arbeiten, die die Bodenbeläge und Wandbehänge betreffen und zu denen es durchaus Erklärungen in der Baubeschreibung gibt, nicht als der Bausubstanz zugehörig ansieht.

Demgegenüber sieht der Senat es als der allgemeinen Verkehrsauffassung und der landläufigen Wortbedeutung entsprechend an, dass regelmäßig mit einer „Kernsanierung“ eines Bestandsgebäudes auch bauliche Maßnahmen an bzw. Eingriffe in die bauliche Substanz des Gebäudes verbunden sind, soweit diese notwendig und erforderlich sind, um diese Bausubstanz in einen dem aktuellen Stand der Bautechnik gemäßen Zustand zum Beispiel im Hinblick auf Schutz gegen von außen eindringende Feuchtigkeit zu versetzen. Schweigt sich eine einem Bauträgervertrag über die Veräußerung einer Eigentumswohnung in einem Altgebäude beigefügte Baubeschreibung über solche, die eigentliche Bausubstanz betreffende Zustände, Eigenheiten und Merkmale aus, befasst sich diese vielmehr weitestgehend mit (Komfort-) Ausstattungsmerkmalen der Wohnung und des Gebäudes, muss der Erwerber nicht von einem abschließenden und umfassenden Charakter der Baubeschreibung ausgehen. Vielmehr kann der Erwerber auf die Richtigkeit der mit dem Begriff der Kernsanierung verbundenen Vorstellungen und Erwartungen vertrauen. Dies gilt umso mehr, als hinsichtlich der Böden und Decken im Kaufvertrag eine konkrete negative Abgrenzung erfolgt ist, so dass die Kläger davon ausgehen durften, dass im übrigen die erforderlichen Maßnahmen für die Bausubstanz durchgeführt werden.

Irgendwelche Formulierungen oder Textpassagen, die den Klägern als Erwerber mit der notwendigen Deutlichkeit vor Augen geführt hätten, dass sich die Bauverpflichtungen der Beklagten als Veräußerer auf die in der Baubeschreibung näher beschriebenen und behandelten Punkte beschränkten, finden sich weder im eigentlichen Vertragstext noch in der Baubeschreibung selbst. Darüberhinaus ist auch im Übrigen dem Beklagtenvorbringen kein konkreter Sachvortrag zu vorvertraglich oder im Rahmen des Beurkundungstermins abgegebenen Erklärungen und Äußerungen zu entnehmen, die einem berechtigten Vertrauen der Kläger in dem oben dargestellten Sinne entgegenstehen könnten.

Demnach hat es im Ergebnis bei der rechtlichen Einschätzung in dem Senatsbeschluss vom 27.08.2015 zu verbleiben mit der Folge, dass die Berufung unbegründet und zurückzuweisen ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf der Anwendung des § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711, 709 S. 2 ZPO.

Die gesetzlichen Voraussetzungen zur Zulassung der Revision sind nicht gegeben. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 62.756,64 €