Oberlandesgericht Düsseldorf, I-21 U 102/14

Gründe:

Die Kläger begehren Rückzahlung eines Betrages, den sie unter Vorbehalt an die beklagte Stadt (im nachfolgenden kurz Beklagte) zum Abkauf eines Wiederkaufsrechts leisteten.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 22.8.1985 verkaufte die Beklagte an die Kläger das Grundstück R... Weg 64 in D… mit einer Größe von 418 m² zu einem Quadratmeterpreis von 170 DM, mithin 71.060 DM. Nach III 6 des notariellen Kaufvertrages hatten die Kläger als Käufer der Beklagten für die Dauer von 30 Jahren ab Eintragung als Eigentümer im Grundbuch ein Wiederkaufsrecht nach den Bestimmungen der §§ 497-503 BGB (alte Fassung) zu bestellen. Die sich mit dem Wiederkaufsrecht befassende Regelung des III. 6 bestimmte desweiteren Folgendes:

“Die Stadtgemeinde D… kann das Wiederkaufsrecht nur ausüben, wenn:

a) der Eigentümer das Grundstück oder einen Teil davon verkauft oder Dritten zu eigentumsähnlicher Verfügung überlässt (ausgenommen ist der Verkauf oder die Übertragung an die Kinder oder Kindeskinder oder deren Ehegatten) und hierbei einen Kaufpreis vereinbart, der über dem nachstehend benannten Wiederkaufspreis liegt,

b) die Zwangsversteigerung (auch Auseinandersetzungsversteigerung) des Grundstücks angeordnet wird,

c) ein Grund vorliegt, für die ein Enteignungsrecht gegeben ist.

Die Kosten der Rückübertragung zu a) und b) einschließlich einer anfallenden Grunderwerbsteuer trägt der Käufer; c) die Stadtgemeinde D…..

Der Wiederkaufspreis besteht zu a), b) und c) aus

1.12
dem Verkehrswert des Grundstücks, höchstens jedoch dem Kaufpreis von 170 DM/qm zuzüglich des Betrages für eine eventuelle Wertsteigerung seit Umschreibung des Grundstücks bis zur Ausübung des Wiederkaufsrechts. Die Wertsteigerung wird entsprechend der Erhöhung des Lebenshaltungskostenindexes des Bundes für einen 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt mit mittlerem Einkommen als Obergrenze festgesetzt. Die Indexzahl beträgt für den Monat Mai 1985 = 196,6 Punkte (1970 = 100 Punkte),
2.13
dem Verkehrswert der mit Baugenehmigung errichteten Aufbauten,
3.14
dem Verkehrswert der Außenanlagen, wie Einzäunung, Bepflanzung, Aufwuchs,
4.15
den gezahlten Erschließungsbeiträgen, dem Kanalanschlussbeitrag sowie den nachgewiesenen Kosten für den Anschluss an die Versorgungsleitungen von Gas, Wasser und Strom. Ausgenommen sind jedoch die Hausanschlusskosten für die Ver- und Entsorgungsanlagen.

Können sich die Vertragschließenden nicht über die Wertsteigerung und Verkehrswert der Aufbauten und Außenanlagen einigen, wird der Gutachterausschuss mit der Erstellung der jeweils erforderlichen Gutachten beauftragt. Diesem Gutachten unterwerfen sich hiermit beide Vertragsteile; entstehende Kosten werden zur Hälfte von den Parteien getragen.

Zur Sicherung des Wiederkaufsrechts ist gleichzeitig mit der Auflassung zu Gunsten der Stadtgemeinde D… im Grundbuch eine Vormerkung zur Erhaltung des Anspruchs auf Auflassung an die Stadtgemeinde D…. nach Maßgabe der Bestimmungen über das Wiederkaufsrecht einzutragen.

Die Stadtgemeinde D… ist bereit, Grundpfandrechten, die der Finanzierung des Ankaufs und von Bau- oder Umbaukosten auf dem veräußerten Grundbesitz dienen, den Vorrang vor ihrer Auflassungsvormerkung einzuräumen, und zwar bis zu einer Höhe von 80 % der Gesamtkosten.

(…)

Entsprechend den vertraglichen Regelungen wurde ein Wiederkaufsrecht zu Gunsten der Beklagten im Grundbuch eingetragen und auch ansonsten der Kaufvertrag umgesetzt.

Mitte November 2006 informierten die Kläger den Sachbearbeiter der Beklagten über ihre Absichten, das Grundstück zu verkaufen. Der beabsichtigte Verkaufswert sollte 450.000 EUR betragen. Die Beklagte teilte mit Schreiben vom 13.11.2006 den Klägern mit, dass sie von ihrem Wiederkaufsrecht Gebrauch machen wolle. Gleichzeitig erklärte die Beklagte, die Kläger könnten die Ausübung des Wiederkaufsrechts durch Zahlung eines Ausgleichsbetrages abwenden, ohne dass bereits ein konkretes Angebot unterbreitet wurde. Nach mehreren Gesprächen einigten sich die Parteien Anfang 2007 darauf, dass die Beklagte eine Löschungsbewilligung hinsichtlich des eingetragenen Wiederkaufsrechts gegen Zahlung eines Betrages von 50.635,86 EUR unter Vorbehalt der Rückforderung erteilen sollte.

Mit Schreiben vom 4.5.2010 forderten die Kläger den Betrag von der Beklagten erfolglos zurück. Dieses Begehren stellt in der Hauptsache den Gegenstand der Klageforderung (nebst gesetzlichen Zinsen seit dem 18.06.2007) dar. Darüber hinaus verlangen die Kläger Erstattung vorgerichtlich angefallenen Rechtsanwaltskosten i.H.v. 2161,99 EUR ebenfalls nebst gesetzlichen Zinsen seit dem 29.05.2010.

Die Kläger haben die Auffassung vertreten, der Notarvertrag aus dem Jahre 1985 sei kein städtebaulicher Vertrag; über den Quadratmeterpreis habe keine Subvention stattgefunden. Der Preis sei damals ortsüblich gewesen. Sie hätten Aufwendungen i.H.v. 20.222,05 DM (10.339,37 EUR) getätigt. Das Wiederkaufsrecht über den Zeitraum von 30 Jahren stelle eine unangemessene Benachteiligung der Kläger dar.

Die Beklagte ist dem Klageansinnen entgegentreten. Sie hat die Ansicht vertreten, dass der Vertrag aus dem Jahre 1985 ein städtebaulicher Vertrag gewesen sei, da sie das Grundstück zum Zwecke der Bebauung mit einem Wohngebäude zu einem deutlich verbilligten Kaufpreis verkauft habe. Ansonsten hätte die Beklagte gegen das Gebot der sparsamen Verwendung öffentlicher Mittel (§ 90 GO NRW) verstoßen. Im übrigen habe die Beklagte durch die Einräumung eines Wiederkaufsrechts verhindern wollen, dass die Kläger die erhaltene Subvention zu Geld machen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes im erstinstanzlichen Verfahren wird auf die tatsächlichen Feststellungen in Tatbestand und Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Das Landgericht hat Beweis erhoben zum Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Kaufvertrages durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens.

Mit der angefochtenen Entscheidung hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Im Wesentlichen hat es seine Entscheidung mit folgenden Erwägungen begründet:

Ein Anspruch auf Zahlung von 50.635,86 EUR ergebe sich nicht aus § 812 Abs. 1 Alt. 1 BGB, da die Zahlung des Betrages durch die Kläger nicht ohne Rechtsgrund erfolgt sei. Der Rechtsgrund liege in der zwischen den Parteien im Februar 2007 getroffenen Vereinbarung über den Ankauf des Wiederkaufsrechts der Beklagten. Der Ankauf des Wiederkaufsrechts sei in zulässiger Ausübung der Vertragsfreiheit vereinbart worden. Weder der Inhalt noch das Zu-Stande-Kommen des Vertrages verstießen gegen die guten Sitten gemäß § 138 BGB. Die Parteien seien sich einig gewesen, dass die Kläger 50.635,86 EUR an die Beklagte zahlen, damit diese von dem Wiederkaufsrecht keinen Gebrauch mache. Ein Verstoß gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden sei hiermit nicht verbunden. Ein grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung liege nicht vor; ebenso wenig bestehe der Missbrauch einer Zwangslage. Die Beklagte habe zwar trotz Anzeige des Verkaufsinteresses kein konkretes Verkaufsangebot abgegeben. Insoweit hätten die Kläger das Grundstück an Dritte verkaufen und abwarten können, ob sich die Beklagte an die von ihr behauptete, wenngleich bestrittene, mündliche Zusage, dass sie das Grundstück auf keinen Fall erwerben wollen, halte bzw. insoweit Rechtsstreitigkeiten in Kauf nehmen. Als Gegenleistung für diese mit dem zusätzlichen Vertrag erlangte Sicherheit hätten die Kläger 50.635,86 EUR gezahlt. Die Beklagte wäre ansonsten nicht zum Verzicht auf ihre Rechte verpflichtet gewesen. Weder Leistung noch Gegenleistung seien als solche sittenwidrig. Der Verzicht auf die Ausübung eines Rechts sei selbst dann eine Leistung, die Vertragsgegenstand sein könne, wenn tatsächlich gar keine Absicht zur entsprechenden Handlung bestehe. Der Vertrag sei nicht nach §§ 142, 123 BGB wirksam angefochten worden. Von einer widerrechtlichen Drohung durch die Beklagte sei nicht auszugehen.

Das Wiederkaufsrecht der Beklagten habe vor der Vereinbarung Bestand gehabt und hätte von dieser auch ausgeübt werden können. Der Vertrag aus dem Jahre 1985 sei kein städtebaulicher Vertrag gewesen, der sich nach öffentlichem Recht richtet. Dennoch habe die Beklagte das Gebot der angemessenen Vertragsgestaltung nach § 11 Abs. 2 S. 1 BauGB als Ausformung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit für alle städtebaulichen Verträge unabhängig davon einzuhalten gehabt, ob sie als privatrechtlich oder als öffentlich-rechtlich zu qualifizieren seien. Die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung entspreche jedoch dem Angemessenheitsgebot im Sinne von § 11 Abs. 2 S. 1 BauGB ebenso wie der möglicherweise erforderlichen Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB. Eine unangemessene Benachteiligung der Kläger sei in der Vereinbarung des Wiederkaufsrechts nicht zu sehen. Das Wiederkaufsrecht stelle neben der Kaufpreiszahlung einen Teil der von den Klägern für den Grundstückserwerb zu entrichtenden Gegenleistung dar. Hiermit habe dem Umstand Rechnung getragen werden sollen, dass die Beklagte den Klägern das Grundstück zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis veräußert habe. Nach dem Gutachten des Sachverständigen habe der Verkehrswert des verkauften Grundstückes zum Zeitpunkt des Erwerbs (1985) 82.764 DM betragen, mithin sei ein Preis von 198 DM/qm ortsüblich und angemessen gewesen. Demgegenüber habe die Beklagte den Klägern das Grundstück zu einem Preis von 71.060 DM überlassen, was 170 DM/m² entspreche. Aus haushaltsrechtlichen Gründen sei eine solche Veräußerung unterhalb des objektiven Verkehrswertes nur dann gestattet, wenn dies der Erfüllung öffentlicher Aufgaben diene und darüber hinaus die zweckentsprechende Mittelverwendung sichergestellt werde. Die Beklagte habe das Grundstück an die Kläger verkaufen wollen, um den Wohnungsbau zu fördern. Sie sei daher nicht nur berechtigt, sondern sogar verpflichtet gewesen, für die vertragliche Absicherung dieses Ziels Sorge zu tragen, was durch Einräumung eines Wiederkaufsrechts geschehen sei.

Der Wirksamkeit des Wiederkaufsrechts stehe nicht entgegen, dass dieses auf einen Zeitraum von 30 Jahren angelegt gewesen sei. Hierin liege keine unangemessene Vertragsgestaltung zulasten der Kläger. Auch in Relation zur eingeschränkten Weiterverkaufsmöglichkeit der Kläger stelle ein Wiederkaufsrecht für einen Zeitraum von 30 Jahren keine unangemessene Benachteiligung dar. Zu berücksichtigen sei, dass den Klägern eine Vergünstigung i.H.v. 16 % im Vergleich zum objektiven Verkehrswert zugutegekommen sei. Darüber hinaus sei das Wiederkaufsrecht derart beschränkt gewesen, dass es die Beklagte nicht habe ausüben dürfen, sofern die Kläger das Grundstück an ihre Kinder oder Kindeskinder oder deren Ehegatten übereignen wollten. Damit hätten die Kläger das Wiederkaufsrecht durch Übereignung an ihre Nachkommen vermeiden können. Eine Verletzung von Grundrechten der Kläger sei nicht ersichtlich. Den Klägern habe freigestanden, auch vor Ablauf des dreißigjährigen Wiederkaufsrechts fortzuziehen. Das Wiederkaufsrecht wäre für sie wirtschaftlich neutral gewesen. Der von der Beklagten zu zahlenden Wiederkaufspreis habe sowohl eine Wertsteigerung des Grundstücks als auch Leistungen der Kläger, die den Verkehrswert erhöhen würden, berücksichtigt. Die Berechnung der Kläger über eine behauptete wirtschaftliche Benachteiligung sei nicht nachvollziehbar. Von einem Übererlös der Beklagten i.H.v. 44.651,70 EUR könne nicht ausgegangen werden.

Unter Berücksichtigung aller Umstände liege auch keine unzumutbare Härte im Einzelfall vor, wodurch die Beklagte von der Ausübung des Wiederkaufsrechts hätte absehen müssen. Die Kläger hätten außer dem vermögensmäßigen Interesse an einem möglichst hohen Gewinn für den Verkauf des Grundstücks keine relevanten Interessen, da das Wiederkaufsrecht eine angemessene Entschädigung gewährleistet hätte, wäre dessen Ausübung insoweit unbedenklich. Dies gelte erst recht für den Verzicht gegen Abstandszahlung, da dies das Vermögen der Kläger erheblich besser gestellt habe.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Kläger, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren in vollem Umfang weiterverfolgen. Zur Begründung ihres Rechtsmittels führen sie im Wesentlichen folgende Einwände an: Sie bleiben dabei, dass die mit der Beklagten vereinbarte Ausübungsfrist von 30 Jahren für das Wiederkaufsrecht im Hinblick auf die relativ geringfügige Subvention des Grundstückskaufpreises nicht als angemessen anzusehen sei. Die Beklagte habe die Einhaltung des Übermaßverbotes zu beachten gehabt; sie sei vor dem Hintergrund des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit verpflichtet gewesen, vor Ausübung eines ihr aus der Erfüllung öffentlicher Aufgaben zustehenden Rechts im Wege einer Ermessensentscheidung zu prüfen, ob und inwieweit das Recht geltend gemacht werden sollte. Ein fehlerfreies Ermessen hätte die Beklagte nur soweit ausüben können, dass sie auf die Ausübung des vereinbarten Wiederkaufsrechts verzichte.

Die Beklagte habe in der ersten Instanz nicht präzise darlegen können, welcher Zweck mit der geringen Subventionierung des Grundstücks habe verfolgt werden sollen. Der Vortrag der Beklagten, es sei ihr darum gegangen, den Wohnungsbau zu fördern, sei nicht nachvollziehbar, da die Beklagte zusätzliche Leistungen nicht übernommen hätte. Vielmehr hätten die Kläger in einem straßenbaulich nicht erschlossenem Gebiet ein altes Haus abreißen, ein neues Haus bauen und die darin später entstehenden Erschließungskosten auch bezahlen müssen. Vor diesem Hintergrund könne die im Notarvertrag gewährte Bindungsfrist von 30 Jahren hinsichtlich des Wiederkaufsrechts nur vor dem Hintergrund gesehen werden, dass damit Bodenspekulation habe vermieden werden sollen. Grundsätzlich sei die Verhinderung von Bodenspekulation geeignet, eine Zweckbindung der Subvention sicherzustellen, jedoch müsse die Bindungsfrist in diesem Fall in einem angemessenen Verhältnis zur Subvention stehen. Bei einer Kaufpreisminderung i.H.v. lediglich 16,5 % und der hierdurch erfolgten Subvention könne eine Wiederkaufsfrist von 30 Jahren nicht als angemessen angenommen werden.

Die von der Beklagten erzwungene Abschöpfung einer Wertsteigerung der Immobilie nach 22 Jahren Eigennutzung stelle einen Eingriff in Art. 14 GG dar; ein Verkauf des Grundstücks nach 22 Jahren stelle sich nicht als eine dem Subventionszweck zuwiderlaufende Bodenspekulation auf Kosten der Allgemeinheit dar. Je geringer die Subvention, umso kürzer sei auch die zulässige Bindungsdauer. Es sei immer zu berücksichtigen, welche Subvention die Beklagte beim Verkauf und bei der in Rede stehenden notariellen Vereinbarung gewährt habe. Zur Verhinderung einer Bodenspekulation mit dem in Rede stehenden Grundstück wäre eine Bindungsfrist allenfalls von 15 Jahren angemessen gewesen.

Die Wertung des Landgerichts, die Kläger hätten das Grundstück ohne weiteres an Dritte verkaufen und abwarten können, ob sich die Beklagte dann an das Wiederkaufsrecht halte, sei lebensfremd und verkenne die wirtschaftlichen wie auch rechtlichen Zusammenhänge einer Kaufvertragsabwicklung (GA 375).

Die Kläger beantragen hiernach,

unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung

1) die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 50.635,86 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins seit dem 18.06.2007 zu zahlen,

2) die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger eine Nebenforderung in Höhe von 2.161,99 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 29.05.2010 zu zahlen.

Die Beklagte bittet um Zurückweisung der Berufung. Unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens verteidigt sie die angefochtene Entscheidung gegen die Angriffe der Berufung. Sie führt insoweit an:

Die Klägerin verkenne, dass die Beklagte schon wegen § 90 Abs. 3 S. 2 GO NRW Vermögen der öffentlichen Hand nicht nur nicht zulasten der Allgemeinheit unter Wert veräußern dürfe, sondern verpflichtet sei, die durch das Wiederkaufsrecht gesicherte Differenz zwischen dem von den Klägern gezahlten Kaufpreis und dem vollen Grundstückswert zu realisieren. Zu Recht habe das Landgericht hervorgehoben, der Abkauf des Wiederkaufsrechts sei zulässig vereinbart worden. Die Beklagte habe das Wiederkaufsrecht auch ausüben können. Sie habe das Objekt zu einem 16,5 % unter dem Verkehrswert liegenden Preis veräußert, was ihr aus haushaltsrechtlichen Gründen wegen des Gebots der sparsamen Verwendung öffentlicher Mittel nur dann gestattet gewesen sei, wenn dies der Erfüllung öffentlicher Aufgaben diene und darüber hinaus die zweckentsprechende Mittelverwendung sichergestellt werde. Als zu erfüllende legitime öffentliche Aufgabe habe das Landgericht zu Recht die der Wohnungsbauförderung angesehen, da ausweislich des Kaufvertrages die Bebauung ausdrücklich gewollt gewesen sei und auch umgesetzt worden sei. Das von den Klägern übernommene Wiederkaufsrecht der Beklagten stelle einen Teil der von ihnen für den Grundstückserwerb zu entrichtenden Gegenleistung dar, der neben ihre Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung getreten sei. Angesichts der Veräußerung zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis sei die Beklagte nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet gewesen, für eine vertragliche Sicherung des den verbilligten Grundstückskaufpreis rechtfertigenden Ziels der Wohnungsbauförderung Sorge zu tragen, indem sichergestellt würde, dass die Kläger das auf dem Grundstück zu errichtende Eigenheim zumindest für einen bestimmten Zeitraum tatsächlich selbst nutzen und nicht auf Kosten der Allgemeinheit Spekulationsgewinne dadurch erzielen, dass sie das verbilligte Bauland vor Ablauf der vertraglichen Wiederkaufsfrist zum Verkehrswert weiterveräußerten. Die Bindung des Käufers dahingehend, dass ihm der volle Wert des Grundstücks erst nach Ablauf einer Bindungsfrist zugutekommen soll, stelle keine unverhältnismäßige Belastung der Kläger dar; vielmehr seien hiermit die rechtlichen Voraussetzungen für die Vergabe preisgünstigen Baulands überhaupt erst geschaffen worden. Soweit die Kläger anführten, im Vergleich zu dem Urteil des OLG Düsseldorf, wo eine Subventionierung von über 33 % erfolgt sei, habe es hier nur eine von 16,5 % gegeben, verfange dies nicht. Die Beklagte habe das Erreichen des städtebaulichen Zwecks sicherstellen, und die Möglichkeit, Spekulationsgewinne zu erzielen, ausschließen müssen. Die vereinbarte Frist von 30 Jahren, die als Maximalfrist nach dem gesetzlichen Wortlaut des § 462 BGB bei Grundstücken ausdrücklich vorgesehen sei, sei nicht zu beanstanden, weil das Ankaufsrecht des notariellen Kaufvertrages bei einem Verkauf oder einer Übertragung durch die Kläger an ihre Kinder oder Kindeskinder oder deren Ehegatten nicht eingreife (GA 403).

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes im Berufungsverfahren wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Die zulässige Berufung hat in der Sache überwiegend Erfolg (§ 513 Satz 1ZPO). Im Hinblick auf die geltend gemachte Hauptforderung weist die angefochtene klageabweisende Entscheidung des Landgerichts einen Rechtsfehler im Sinne des § 546 ZPO auf. Die vom Senat seiner Entscheidung nach § 529 Abs. 1 ZPO zu Grunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen insoweit eine vom Landgericht abweichende Beurteilung der Sach- und Rechtslage zugunsten der Kläger, was zu einer Verurteilung der Beklagten im aus dem Urteilstenor ersichtlichen Umfang führt. Ansonsten - insbesondere was den geltend gemachten Anspruch auf Erstattung vorgerichtlich angefallene Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen betrifft - ist die Berufung unbegründet, die Klage mithin insoweit vom Landgericht zu Recht abgewiesen worden.

I)Die Kläger können Rückzahlung der von ihnen an die Beklagte im Jahre 2007 zum Abkauf des Wiederkaufsrechts unter Vorbehalt gezahlten 50.635,86 EUR verlangen. Das klägerische Zahlungsbegehren ist aus dem rechtlichen Gesichtspunkt einer ungerechtfertigten Bereicherung im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB gerechtfertigt.

1.Ein Rückgewähranspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung aufgrund der hier allein in Betracht kommenden Leistungskondiktion gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ist begründet, da die zwischen den Parteien im Februar 2007 getroffene rechtsgeschäftliche Vereinbarung über den Abkauf des Wiederkaufsrechts kein wirksamer Rechtsgrund für die von den Klägern in Form der Abgeltungszahlung in Höhe von 50.653,86 € erbrachte Leistung gewesen ist, die Kläger ihre Leistung also ohne Rechtsgrund erbracht haben.

1.1.

In dem zwischen den Klägern und der Beklagten notariell am 22.8.1985 geschlossenen Grunderwerbsvertrag ist in III. 6. ein Wiederkaufsrecht zugunsten der Beklagten als Veräußerin des in Rede stehenden Grundeigentums in Bezug auf den Kaufgegenstand unter anderem für den Fall der Weiterveräußerung der Immobilie an Dritte (mit Ausnahme des Verkaufs und Übertragung an Kinder oder Kindeskinder oder deren Ehegatten) befristet für einen Zeitraum von 30 Jahren ab Eintragung der Kläger ins Grundbuch vereinbart worden. Nachdem die Kläger im November 2006 gegenüber der Beklagten ihre Absicht mitgeteilt hatten, dass sie die Immobilie, die Gegenstand des Wiederkaufsrechts gewesen ist, an Dritte zu veräußern beabsichtigten und die Beklagte mit Schreiben vom 13.11.2006 erklärt hatte, sie würde in diesem Falle von ihrem Wiederkaufsrechts Gebrauch machen, sofern nicht die Kläger durch Zahlung eines Ausgleichsbetrages die Ausübung des Wiederkaufsrechts abwendeten, einigten sich die Parteien im Februar 2007 darauf, dass von den Klägern im Falle der Veräußerung der Immobilie an die Beklagte ein noch (nach) zu berechnender Ausgleichsbetrag zu zahlen sei und im Gegenzug die Beklagte auf ihr Wiederkaufsrechts verzichtet und deren Löschung im Grundbuch zustimmt. Dieser Vereinbarung lag auch zu Grunde, dass die Zahlung durch die Kläger unter dem Vorbehalt einer Rückforderung erfolgen sollte. Der von der Beklagten ermittelte (und den Klägern mit Schreiben vom 18.6.2007 mitgeteilte) Ausgleichsbetrag in Höhe von 50.635,86 € wurde von den Klägern geleistet, im Gegenzug von der Beklagten die Löschungsbewilligung ausgestellt.

Soweit sich die Kläger bei Abschluss der entsprechenden Vereinbarung und insbesondere bei Zahlung des Abgeltungsbetrages die Rückforderung vorbehalten hatten und die Beklagte hiermit sich einverstanden erklärt hatte (vgl. Schreiben der Beklagten vom 7.5.2007 – GA 56) ist dieser Vorbehalt rechtsgeschäftlich dahingehend auszulegen, dass die Beklagte im Falle einer nachträglichen Prüfung der Wirksamkeit der Vereinbarung über den Abkauf des Wiederkaufsrechts und Feststellung dessen Unwirksamkeit einem Rückzahlungsbegehren wegen des dann fehlenden Grundes nicht den Einwand des Anerkenntnisses entgegenhalten könnte. Auf diesen Vorbehalt können sich die Kläger berufen, da das Wiederkaufsrecht in dem notariellen Kaufvertrag unwirksam ist.

1.2.

Mit Blick auf den erklärten Vorbehalt fehlt der rechtliche Grund für die Zahlung des vereinbarten Ausgleichsbetrages, da das in dem notariellen Kaufvertrag unter III 6 vereinbarte Wiederkaufsrecht unwirksam gewesen ist und es dementsprechend auch durch die Beklagte nicht wirksam hätte ausgeübt werden können. Das Landgericht ist in der angefochtenen Entscheidung zu der rechtlichen Wertung gelangt, dass das Wiederkaufsrecht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt als unwirksam anzusehen sei. Dem folgt der Senat nicht. Die Berufungsangriffe der Kläger, mit denen sie sich hiergegen wenden, dringen durch.

Hierbei sieht sich der Senat im Einklang mit den Prüfungskriterien, die von der einschlägigen höchstrichterlichen Rechtsprechung im Hinblick auf die Wirksamkeit von Wiederkaufsrechten in Grundstückserwerbsverträgen, bei denen Gegenstand die Veräußerung städtischer oder gemeindlicher Grundbesitz ist, entwickelt worden sind. Auch steht der Senat bei seiner Wertung nicht im Widerspruch zu der von beiden Parteien angeführten sowie auch vom Landgericht zitierten Entscheidung des 23. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 19.6.2012 , I-23 U 108/11, vgl. BauR 2012, 1410ff zitiert nach juris, in dem streitgegenständlich ebenfalls ein gegen die hiesige Beklagte gerichteter Anspruch auf Rückzahlung eines zum Abkauf eines Wiederkaufsrecht gezahlten Ausgleichsbetrages gewesen ist.

Der 23. Zivilsenat hat sich in diesem Urteil eingehend mit der auch vorliegend fraglichen notariellen Bestimmung über die Einräumung eines Wiederkaufsrechts auseinander gesetzt, diese insbesondere mit Blick auch auf die höchstrichterliche Rechtsprechung sowohl inhaltlich als auch in Bezug auf die Dauer des Wiederkaufsrechts geprüft und ist bei den im dortigen Ausgangsfall bestehenden Umständen des Einzelfalls zu dem Ergebnis gelangt, dass die in Rede stehenden Vertragsklauseln einer solchen Wirksamkeitsprüfung standhalten.

Die grundsätzlichen rechtlichen Erwägungen des 23. Zivilsenats werden vom Senat geteilt. Sie basieren auf einer sachgerechten rechtlichen Wertung der Bestimmungen des Wiederkaufsrechts im Kontext der speziell von der Beklagten als öffentlich-rechtliche Eigentümerin und Verkäuferin im Rahmen der Veräußerung von gemeindlichem Grundeigentum an private Erwerber zu beachtenden Regeln. Darüber hinaus sind die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung entwickelten Prüfungsmaßstäbe berücksichtigt. Indessen unterscheidet sich der der Entscheidung des 23. Zivilsenat zu Grunde liegende Sachverhalt in relevanten Einzelpunkten insbesondere im Hinblick auf den Umfang der Subvention durch die Beklagte gegenüber dem Erwerber zum Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Erwerbvertrages vom vorliegenden Streitfall. Dies rechtfertigt bei Anwendung derselben Prüfungskriterien auf den gegebenen Sachverhalt eine vom Ergebnis der rechtlichen Beurteilung durch den 23. Zivilsenat im dortigen Fall abweichende Betrachtungsweise.

a)Der 23. Zivilsenat hat a.a.O. Tz 3 zutreffend ausgeführt, dass trotz der privatrechtlichen (und nicht öffentlich-rechtlichen) Einordnung des zwischen der beklagten Stadt und den Klägern als Erwerber geschlossenen Grundstückskaufvertrags die Regelungen, die sich mit der Absicherung der städtebaulichen Ziele im Zusammenhang mit der – entgeltlichen – Bereitstellung von Bauland an ortsansässige Bürger befassen, an den rechtlichen Handlungsmaßstäben, die sich aus § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB ergeben, nämlich dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und den Regeln des Angemessenheitsgebot zu messen sind.

b)In Anwendung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes ist es im Grundsatz nicht zu beanstanden, dass in dem notariellen Kaufvertrag den Käufern ein Wiederkaufsrecht der Beklagten auferlegt wurde, das neben dem eigentlichen Grundstückskaufpreis zu der von den Erwerbern, also den Klägern zu erbringende Gegenleistung für die Übertragung des Grundstücks tritt. Hiermit sollte dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die Beklagte den Klägern das Grundstück im Rahmen eines Einheimi-schenmodells zu einem unter dem Verkehrswert des Grundstücks liegenden Preis veräußerte. Wegen des Gebotes der sparsamen Verwendung öffentlicher Mittel ist den Gemeinden die Veräußerung von gemeindlichem Bauland unter dem Verkehrswert nur dann gestattet, wenn dies der Erfüllung legitimer öffentlicher Aufgaben dient und eine zweckentsprechende Mittelverwendung sichergestellt wird. Zu diesen öffentlichen Aufgaben zählt auch die Förderung des (Einheimischen-) Wohnungsbaus. Damit müssen die Gemeinden, die an Einheimische mit dieser Zielrichtung Bauland zu vergünstigten – unterhalb des Verkehrswertes liegenden – Preisen veräußern, insbesondere sicherstellen, dass die bevorzugten Käufer die auf dem Grundstück zu errichtenden Eigenheime für einen bestimmten Zeitraum selbst nutzen und nicht auf Kosten der Allgemeinheit Gewinne erzielen, indem sie das verbilligte Bauland alsbald zum Verkehrswert weiterveräußern oder den Grundbesitz an Dritte vermieten. In rechtlicher Konsequenz bedeutet dies, dass in notariellen Kaufverträgen über die subventionierte Veräußerung von Gemeindeland enthaltene Regelungen, die den Erwerbern ein Wiederverkaufsrecht der Gemeinde innerhalb eines bestimmten Zeitraums aufbürden, nicht nur zulässig, sondern sogar erforderlich sind, da hierdurch erst die (öffentlich-) rechtlichen Voraussetzungen für die Vergabe preisgünstigen Baulands geschaffen werden (vgl. BGH, Urteil vom 16.04.2010 – V ZR 175/09 – NJW 2010, 3505, Tz. 12; ebenso OLG Düsseldorf, 23. Zivilsenat, a.a.O. zitiert nach juris Rz. 5.)

c)Die zur Verwirklichung dieses legitimen Ziels dem Erwerber durch das Wiederkaufsrecht auferlegte Belastung durch die Bindungsdauer darf indessen nicht über Gebühr bzw. unverhältnismäßig sein. Sie muss in einem angemessenen Verhältnis zu dem Maß der Vergünstigung stehen, die der Erwerber durch den unterhalb des Verkehrswertes liegenden Kaufpreis erfahren hat. Bei den auf der Grundlage der Feststellungen des Landgerichts vom Senat für seine Entscheidung heranzuziehenden Umständen des Streitfalls ist – insoweit abweichend von der Fallkonstallation, die dem Urteil des 23. Zivilsenats zu Grunde lag – vorliegend von einer unangemessenen Vertragsgestaltung zulasten der Kläger und deren hieraus folgenden unangemessenen Belastung durch das Wiederkaufsrecht auszugehen.aa)Der 23. Zivilsenat hat in seiner Entscheidung allgemein ausgeführt, dass eine Bindungsfrist, die der Sicherung der mit der Einheimischenförderung in zulässiger Weise verfolgten Ziele dient, bei einer insoweit erfolgten Reduzierung des Grundstückskaufpreises gegenüber dem Verkehrswert von bis zu 30 % jedenfalls für einen Zeitraum von bis zu 20 Jahren, aber auch für den in dem dort entschiedenen Sachverhalt vereinbarten Zeitraum von 30 Jahren wirksam vereinbart werden kann. Die hier ebenfalls vereinbarte Bindungsfrist von 30 Jahren, die als (Maximal-) Frist nach dem gesetzlichen Wortlaut des § 462 BGB ausdrücklich vorgesehen sei, sei – so ausdrücklich der 23. Zivilsenat – auch deswegen nicht zu beanstanden, weil das Wiederkaufsrecht des notariellen Kaufvertrages bei einem Verkauf oder einer Übertragung durch die Kläger an ihre Kinder oder Kindeskinder oder deren Ehegatten nicht eingreife. „Dadurch standen den Klägern hier im Rahmen einer Nutzung des Objekts durch andere Familienmitglieder (eigene Nachkommen, deren Nachkommen und jeweils deren Ehegatten) entsprechend flexible und jedenfalls auch mehr als eine Generation (bzw. einen entsprechenden Zeitraum von ca. 30 Jahre) übergreifenden Möglichkeiten offen, die Ausübung des Wiederkaufsrechts durch die Beklagte bzw. die Geltendmachung einer Ausgleichszahlung durch die Beklagte auch bei einem eigenen Auszug aus dem Objekt innerhalb des für einen Zeitraum von 30 Jahren vertraglich vereinbarten Wiederkaufsrechts der Beklagten sicher zu vermeiden“ (OLG Düsseldorf, a.a.O. zitiert nach juris Rz. 8).

bb)

Diese Erwägungen können auf den vom Senat zu entscheidenden Streitfall nicht uneingeschränkt übertragen werden, weil der beurteilende Sachverhalt sich von dem, den der 23. Zivilsenat seiner Entscheidung Grunde gelegt hatte, dadurch unterscheidet, dass hier die Subventionierung bei der Veräußerung des gemeindlichen Baulandes in einem deutlich geringeren Umfang stattgefunden hat. Während die Reduzierung des von den Erwerbern zu zahlenden Kaufpreises im Vergleich zu dem zum Zeitpunkt der Veräußerung geltenden Verkehrswertes des Baulandes bei der Entscheidung des 23. Zivilsenats rund 30 % betrug, war die den Klägern durch die Beklagte gewährte Vergünstigung im vorliegenden Streitfall ausweislich der von den Parteien im Berufungsrechtszug nicht angegriffenen Feststellungen des Landgerichts auf rund 16 % beschränkt. Das Landgericht hat hierbei die Feststellungen des beauftragten Sachverständigen zu Grunde gelegt, nach denen der Verkehrswert des verkauften Grundstückes zum Zeitpunkt des Erwerbes (1985) 82.764 DM (mithin ein Preis von 198 DM/qm) ortsüblich und angemessen war. Demgegenüber hatte die Beklagte den Klägern das Grundstück zu einem Preis von 170 DM/qm, also 71.060 DM überlassen.

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 16.4.2010, a.a.O. TZ 16 ausdrücklich betont, dass abseits der grundsätzlich zulässigen Beschränkungen, die von der öffentlichen Hand dem Subventionsempfänger aufgelegt werden können, bei denen auch Grundrechte des Subventionsempfängers nicht in relevanter Weise beeinträchtigt werden (Tz 15), die Bindungszeit begrenzt sein müsse. Als generelle Überlegung hat der BGH an dieser Stelle für die Bemessung der – noch – zulässigen Bindungsfrist ausgeführt, dass die zulässige Bindungsdauer mit dem Umfang der Verbilligung steigt, da die Bindung des Käufers der Preis für den verbilligten Erwerb des Grundstücks gewesen ist. Mit Blick hierauf hat der BGH dargelegt, dass im Einzelfall auch eine Frist von mehr als 20 Jahren angemessen sein kann. In dem konkreten Entscheidungsfall hat der BGH in seinem Urteil vom 16.4.2010 unter besonderen Berücksichtigung des Umstandes, dass die Verbilligung mit 50 % deutlich über der beim Einheimischenmodell üblichen Reduzierung des Kaufpreises um bis zu 30 % gegenüber dem Verkehrswert liegt, eine Bindungsfrist von 20 Jahren ab Bezugsfertigkeit des Wohnhauses als „noch angemessen anzusehen“ bewertet.

Zieht man in Erwägung, dass hier die Vergünstigung in Höhe von lediglich 16,5 % mit einer Beschränkung der Weiterverkaufsmöglichkeit über einen Zeitraum von 30 Jahren und damit einer Bindungsfrist verbunden ist, die um ein Drittel länger ist als in der vom BGH entschiedenen Vertragsklausel, bei der die Verbilligung aber erheblich (mehr als 200 %) höher lag als im vorliegenden Streitfall, so ist dies ein gewichtiger Gesichtspunkt, der dagegen spricht, hier noch von einer angemessenen Vertragsgestaltung und damit einer wirksamen Einräumung eines Wiederkaufsrechts auszugehen.

Dem Umstand, dass das Wiederkaufsrecht der Beklagten insoweit zugunsten der Kläger eingeschränkt gewesen ist, als die Eigentumsübertragung an die Nachkommen der Kläger bzw. deren Ehegatten vom Anfall des Wiederkaufsrechts ausgeschlossen war, kann nach Auffassung des Senats keine derart große Bedeutung beigemessen werden, dass die mit Blick auf die nur geringe Subvention unangemessene Belastung der Erwerber durch die lange Bindungsfrist in relevanter Weise gemindert oder ausgeglichen wird. Ob der Erwerber durch diese Möglichkeit der Eigentumsübertragung an Nachkommen oder deren Ehegatten in spürbarer Weise von der erheblichen 30-jährigen Bindung entlastet wird, hängt von Unwägbarkeiten in der Familiengestaltung des Erwerbers und der Lebensplanung der Nachkommen ab, die es verbieten, dem – jedenfalls bei der vorliegend nur geringen Vergünstigung durch eine Subventionierung des Kaufpreises von 16,5 % – entscheidendes Gewicht bei der Verhältnismäßigkeitsprüfung beizumessen.Diesem Ergebnis steht auch nicht der Gedanke entgegen, dass eine strikte Koppelung der Dauer der zulässigen Bindungsfrist an das Ausmaß der Vergünstigung bzw. Verbilligung des Kaufpreises im Vergleich zu dem Verkehrswert des Baulandes zum Zeitpunkt des Verkaufes mit Praktikabilitätsproblemem verbunden wäre. Im Gegenteil muss es zu Lasten der Beklagten gegen, dass sie zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Veräußerung des gemeindlichen Grundbesitzes nicht die ihr gegebenen Möglichkeiten der Bestimmung des Verkehrswertes der Immobilie (z.B. anhand von Bodenrichtwerten) genutzt hat und konkret und transparent das Ausmaß der Vergünstigung hieran bestimmt und den – subventionierten - Kaufpreis hieran ausgerichtet hat. Versäumt die Beklagte dies, belastet sie trotzdem den Erwerber mit der längstmöglichen Bindung und stellt sich später heraus, dass die Vergünstigung in Form eines verbilligten Kaufpreises nur geringfügig gewesen ist und in keinem angemessenen Verhältnis zu der Dauer des Wiederkaufsrechts gestanden hat, kann sich dies nicht zuungunsten der Erwerber auswirken.

Letztlich meint der Senat auch nicht, dass die Beklagte bereits dadurch in ausreichendem Maße auf die Interessen der Erwerber bzw. hier der Kläger eingegangen ist, dass sie ausweislich des Schreibens vom 07.05.2007 und der hierbei beigefügten Berechnung den Ausgleichsbetrag, berechnet aus der Differenz zwischen dem aktuellen Bodenwert des Grundstücks und dem Wiederkaufspreis entsprechend dem indexierten Berechnungsmodus aus dem notariellen Kaufvertrag, in Höhe von 63.290,30 € mit Blick auf die sich nur noch auf knapp 8 Jahre belaufende Restlaufzeit des Wiederkaufsrechts letztlich auf 50.635,86 € und damit um knapp 20% gekürzt hat. Dass die Beklagte bei der Berechnung des Ausgleichsbetrages, durch dessen Zahlung der von dem Wiederkaufsrecht betroffene Erwerber der angekündigten Ausübung des Wiederkaufsrechts durch die Beklagte entgehen konnte, der relativ geringen Restlaufzeit der Bindung Rechnung getragen hat, ändert an der mit Blick auf die nur geringfügige Vergünstigung unangemessen langen Bindungszeit nichts.

2.Nach alledem erweist sich bei wertender Betrachtungsweise das der Beklagten bei dem Kaufvertrag aus dem Jahre 1985 eingeräumte Wiederkaufsrecht als unangemessene Vertragsgestaltung und damit als unwirksam, so dass der Vorbehalt für die Ausgleichszahlung aus dem Jahre 2007 mit der Folge des Wegfalls des Rechtsgrundes greift.

Damit hat die Beklagte das ungerechtfertigt von den Klägern ohne Rechtsgrund erlangte, nämlich die 50.635,86 EUR zurückzuerstatten (§ 818 Abs. 1 BGB).

II)

Verzugszinsen können die Kläger in gesetzlicher Höhe seit dem 17.05.2010 verlangen (§§ 286 Abs. 1 Satz1, 288 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Verzugsvoraussetzungen lagen erst mit Blick auf die erst mit Schreiben vom 17.05.2010 erfolgte Weigerung der Beklagten, der erstmalig mit anwaltlichem Schreiben vom 04.05.2010 ausgesprochenen Aufforderung zur Rückzahlung der als Ausgleichsbetrages gezahlten 50.635,86 EUR zu folgen, vor (§ 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

III)Die Kläger können die als Nebenforderung geltend gemachten Kosten für die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe nicht unter dem Gesichtspunkt des Verzuges verlangen. Zum Zeitpunkt der Beauftragung des Rechtsbeistandes C.... befand sich die Beklagte im Hinblick auf die Klageforderung nicht in Verzug, so dass den Klägern diese Kosten nicht als Folge des Verzuges entstanden sind. Zinsen auf diese – unberechtigte – Forderung stehen den Klägern zwangsläufig ebenfalls nicht zu.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte nach § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Der Umstand, dass die Kläger mit dem von ihnen geltend gemachten Anspruch auf Erstattung vorgerichtlich angefallener Rechtsanwaltskosten nicht durchgedrungen sind, wirkt sich auf die Kostenentscheidung nicht aus, da es sich insoweit um Nebenforderungen handelt, die bei der Bemessung des Streitwertes und damit bei der Bemessung der Verlustquote der Parteien unberücksichtigt bleiben.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO.

Der Senat lässt die Revision mit Blick auf die grundsätzliche Bedeutung der rechtlichen Beurteilung des streitgegenständliche Wiederkaufsrechts, das bei einer Vielzahl von Grundstückveräußerungsverträgen der Beklagten Anwendung gefunden hat, zu. Dem Senat erscheint eine höchstrichterliche Klärung zu der Ausgestaltung des Wiederkaufsrechts mit der Besonderheit dessen Beschränkung bei Veräußerung an Nachkommen oder deren Ehegatten erforderlich, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO.

Streitwert des Berufungsverfahrens und Beschwer der Beklagten: 50.635,85 EUR