Oberlandesgericht Düsseldorf, I-24 U 157/12

G r ü n d e:

Die Klägerin vermietete an die Beklagte mit Mietvertrag vom 29.12.2003 (Bl. 72ff GA) Teilstück 1 einer Lagerhalle in der H-Straße in M. „zum Betrieb einer Kampfkunstschule“ (§1 Abs. 1 Nr. 1 MV), beginnend mit dem 01.03.2004. Der Vertrag war geschlossen für die Dauer von drei Jahren bis zum 28.02.2007 und sollte sich um jeweils drei Jahre verlängern, falls er nicht mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt wird (§ 2 Abs. 1 b). In § 15 Abs. 2 MV ist bestimmt:

„Der Vermieter verpflichtet sich, im gleichen Hause keinen Geschäftsbetrieb der gleichen Branche zu unterhalten oder Räume an einen Konkurrenten des Mieters zu vermieten, der gleiche Waren oder Dienstleistungen anbietet, wobei Nebenartikel unberücksichtigt bleiben.“

Die Klägerin vermietete aufgrund ein weiteres Teilstück in derselben Lagerhalle an den Zeugen K.. Dieser betreibt dort ebenfalls eine Kampfkunstschule. Die Beklagte teilte der Klägerin mit Schreiben vom 07.04.2010 (Anl. 3, Bl. 39 GA) mit, dass sie dieser Vermietung nicht zustimmen könne und den Konkurrenzausschluss in § 15 Abs. 2 MV in Anspruch nehmen wolle. Erstinstanzlich war streitig, ob seitens der Klägerin durch den sie vertretenden Zeugen F. (Sohn) in einem Gespräch am 14.04.2010 erklärt wurde, dass der Beklagten im Falle negativer Auswirkungen der Vermietung an Herrn K. „keine Steine in den Weg gelegt würden, sie könne ausziehen“, darauf habe sie „sein Wort“; ferner, ob in einem weiteren Gespräch am 25.09.2010 bestätigt wurde, dass ein Auszug „kein Problem“ sei. Streitig war auch, ob und inwieweit die Klägerin für die unstreitig an der Rückwand der Sporthalle bestehenden Feuchtigkeitsprobleme verantwortlich war, ob durch die Raumdecke Flüssigkeit gedrungen war und zu Verschmutzungen des auf dem Hallenboden liegenden Segeltuchs geführt hatte und ob die Genehmigungslage hinsichtlich der Nutzung der Halle unklar war. Mit anwaltlichem Schreiben vom 28.09.2010 (Anl. 1, Bl. 34ff GA) erklärte die Klägerin unter Berufung auf die Verletzung des Konkurrenzschutzes sowie die Mängel die außerordentliche Kündigung zum 31.12.2010, hilfsweise die ordentliche Kündigung. Die Rückgabe des Schlüssels ist unstreitig am 30.12.2010 erfolgt (Bl. 71 GA).

Die Klägerin hat die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung der Mieten für Oktober 2010 bis Januar 2011 in ungekürzter Höhe und für Februar bis Dezember 2011 unter Berücksichtigung einer 20%igen Minderung wegen der Feuchtigkeitsprobleme verlangt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bl. 302 bis 306 GA Bezug genommen.

Das Landgericht hat der Klage nach Beweisaufnahme mit Urteil vom 27.07.2012 im Wesentlichen stattgegeben; es hat lediglich die Mieten für Oktober 2010 bis Januar 2011 um 5% gemindert. Entsprechend hat es die Beklagte zur Zahlung von insgesamt € 14.802,24 nebst Zinsen und vorgerichtlicher (nicht anrechenbarer) Rechtsanwaltskosten verurteilt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Ein Recht zur fristlosen Kündigung habe die Beklagte nicht. Ein wichtiger Grund ergebe sich weder aus der feuchten Wand noch aus der angeblich undichten Raumdecke; gleiches gelte für die aus Sicht der Beklagten angeblich unklare Genehmigungslage, da nicht ersichtlich sei, inwieweit hierdurch der Mietgebrauch beeinträchtigt worden sei. Einen Verstoß gegen den vertraglichen Konkurrenzschutz habe die Beklagte letztlich nicht beweisen können. Maßgeblich sei, ob und inwieweit beide Unternehmungen denselben Kundenkreis ansprechen, da der Vertrag nicht lediglich auf die Branche, sondern auf die angebotene Dienstleistung abstelle. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe fest, dass der Zeuge K. andere Dienstleistungen anbiete als die Beklagte, weil sich die von ihm unterrichteten und ausgeführten Kampfsportarten (effektive Selbstverteidigung im Rahmen von Vollkontaktsystemen) deutlich von denen der Beklagten unterschieden (fließende Bewegungen mit Würfen, Bedeutung des Zen, Meditationsübungen). Nach den Zeugenaussagen stehe der Verlauf des Gesprächs am 14.04.2010 nicht fest, so dass hieraus auch keine Vereinbarung einer vorzeitigen Kündigungsmöglichkeit abgeleitet werden könne. Die Mietminderung iHvon 5% sei aufgrund der feuchten Wand gerechtfertigt, die 20%ige Minderung ab Februar 2011 nicht zu beanstanden.

Wegen der weiteren Einzelheiten der Gründe wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bl. 306 bis 312 verwiesen.

Gegen das landgerichtliche Urteil hat die Beklagte form- und fristgerecht Berufung eingelegt. Sie macht geltend, das Landgericht habe rechtsfehlerhaft und aufgrund unvollständiger und fehlerhafter Beweiswürdigung einen Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel verneint. Tatsächlich bestehe eine Konkurrenz, da potentielle Interessenten sich nur für eines der Angebote entscheiden, die pfeilförmige Hausnummer 13 auf die Kampfschule des Konkurrenten hinweise, beide Dienstleistungen aus dem Bereich Kampfkunst und Kampfsport sowie aus den Bereichen Selbstbehauptung und Fitness anbieten, die sich nicht nach den Kriterien Ausübung in Vollkontakt, philosophischer Hintergrund, effektive Kampfkunst unterscheiden ließen. Vielmehr gebe es Überschneidungen in Form gemeinsamer Elemente, gemeinsame Wurzeln und gegenseitige Beeinflussungen durch die Gründer und Meister einiger Kampfkünste. Der Mietvertrag sei nicht beschränkt auf eine bestimmte Richtung der Kampfkunst, daher sei auch die Möglichkeit eröffnet, auf neue Strömungen einzugehen und eine Neuorientierung bzw. Erweiterung des Angebots vorzunehmen; dies sei jedoch angesichts des Konkurrenzangebotes nunmehr nur eingeschränkt möglich. Das Landgericht habe sich fehlerhaft ausschließlich auf die Aussage des Zeugen K. gestützt und die sonstigen Beweisangebote, insbesondere Sachverständigenbeweis, der Beklagten übergangen. Im Übrigen habe der erkennende Richter in der Sitzung zu verstehen gegeben, dass er die Konkurrenzsituation als gegeben ansah, so dass die gegenteilige Entscheidung überraschend sei.

Die Beklagte beantragt,

das erstinstanzliche Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vortrags wird auf die Berufungsbegründungsschrift und die Berufungserwiderung verwiesen.

Die Berufung der Beklagten gegen das am 27.07.2012 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg – Einzelrichter – ist zulässig. Sie ist überwiegend begründet und führt zur Abänderung des angefochtenen Urteils in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang, im Übrigen unterliegt sie der Zurückweisung.

Zu Recht wendet sich die Berufung gegen die Feststellung des Landgerichts, die Vermietung einer weiteren Teilfläche der Lagerhalle an den Zeugen K. für den Betrieb einer Kampfkunstschule verletzte nicht den vertraglich zugunsten der Klägerin vereinbarten Konkurrenzschutz. Insoweit beruht die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung, die zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung.

Die Kündigung der Beklagten mit anwaltlichem Schriftsatz vom 28.09.2010 (Anl. 1, Bl. 34ff GA) hat das Mietverhältnis vorzeitig zum 31.12.2010 beendet. Die Beklagte war berechtigt, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Gemäß § 543 Abs.2 S.1 Nr.1 BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Dies kann auch dadurch erfolgen, dass dem Mieter der vertraglich zugesicherte Konkurrenzschutz verweigert wird (allg. Ansicht vgl. OLG Hamm v. 28.06.2011, I-7U 54/10, Rn. 45 mwN). Entsprechendes ist hier anzunehmen.

Die Klägerin hat die in § 15 Abs. 2 MV übernommene Pflicht, im gleichen Hause keinen Geschäftsbetrieb der gleichen Branche zu unterhalten oder Räume an einen Konkurrenten des Mieters zu vermieten, der gleiche Waren oder Dienstleistungen anbietet, verletzt. Nach § 1 Nr. 1 MV waren der Beklagten die Räumlichkeiten zum Betrieb einer Kampfkunstschule vermietet. Damit war die Klägerin gehalten, im gleichen Haus weder eine Kampfkunstschule zu unterhalten noch Räume an einen Konkurrenten zu vermieten, der gleiche Dienstleistungen – also Kampfkünste - anbietet. Die Klägerin hat aber die Räumlichkeiten aufgrund eines vor dem 14.04.2010 unterzeichneten Mietvertrags an den Zeugen K. vermietet, der dort eine Kampfsportschule betreibt. Diese stellt sich als Konkurrenz im Sinne von § 15 Abs. 2 MV dar.

Ein Vermieter ist zwar nicht gehalten, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten. Es ist vielmehr nach den Umständen des Einzelfalles abzuwägen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist. Diese für den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz gebotene Wertung ist auch im Rahmen der Auslegung einer vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzklausel zu berücksichtigen (BGH v. 11.01.2012, XII ZR, 40/10 Rn. 33, ZMR 2012, 348; BGH v. 24.01.1979, VIII ZR 56/78, NJW 1979, 1404). Abzustellen ist insoweit nicht allein auf die konkrete Ausgestaltung des Betriebes des anderen Mieters, sondern auf den in dem anderen Mietvertrag vereinbarten Mietzweck und die hierdurch eröffneten Möglichkeiten (OLG Frankfurt a.M. v. 27.01.2012, 2 U 299/11 Rn. 13). Maßgeblich ist ferner, welchen Besitzstand der Mieter nach den bei Vertragsschluss erkennbaren Umständen erwarten durfte (OLG Hamm v. 28.06.2011, I-7 U 54/10 Rn. 46).

Nach diesen Maßstäben ist im vorliegenden Fall nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der erkennbaren Interessen der Beklagten geboten, die von dem Zeugen K. betriebene Kampfsportschule fernzuhalten, weil diese eine mögliche Konkurrenz darstellte und geeignet war, ihren Geschäftsbetrieb zu beeinträchtigen. Entgegen den Ausführungen des Landgerichts kann insoweit nicht allein darauf abgestellt werden, ob und inwieweit sich die aktuell von dem Zeugen K. angebotenen Kampfkünste von denen, die die Beklagen aktuell anbietet, unterscheiden. Bei einer konkurrierenden Tanzschule für Gesellschaftstanz käme es auch nicht darauf an, welche Tanzrichtungen aktuell angeboten werden. Vielmehr ist maßgeblich, ob von dem vermeintlichen Konkurrenzbetrieb derselbe Interessentenkreis angesprochen wird (vgl. auch OLG Frankfurt aaO; KG v. 03.01.2000, 8 U 2161/99, KGR 2000, 223; OLG Schleswig v. 18.03.1998 MDR 1998, 642). Dies ist vorliegend zu bejahen.

Entscheidend ist, dass beide Kampfschulen asiatische Kampfkünste anbieten, die das Interesse desselben potentiellen Kundenstammes wecken. Die Übergänge zwischen asiatischen Kampfkünsten/Kampfsportarten sind häufig fließend, teilweise überschneiden sie sich (vgl. JKD Bl. 136, welches Aspekte aus 26 Kampkünsten beinhaltet), nahezu alle fördern die persönliche Entwicklung und das Selbstbewusstsein und allen liegt eine bestimmte Philosophie und Selbstbesinnung zugrunde. Interessenten sind häufig noch nicht auf eine bestimmte Kampfkunst festgelegt und wenn sie eine Selbstverteidigungstechnik zu erlernen suchen, kämen sowohl Aikido als auch die von dem Zeuge K. ausweislich der Beschreibung auf seiner Homepage angebotenen Selbstverteidigungstechniken (vgl. z.B. Krav Maga Bl. 132) in Betracht. Damit besteht die Gefahr, dass der Zeuge K. gerade in den Kunden der Beklagten potentielle Kunden für seine Kampfschule findet. Überdies ist zu berücksichtigen, dass die Beklagten im Rahmen des vereinbarten Mietzwecks „Kampfkunstschule“ auch darin zu schützen war, dass sie ihr Angebot um weitere asiatische Kampfkünste erweitert, um so auf eine eventuell veränderte Nachfrage eingehen zu können. Hieran wäre sie gehindert, soweit der Zeuge K. diese bereits in sein ebenfalls dem Wechsel unterliegenden Angebot aufgenommen hätte.

Die andauernde vertragswidrig von der Klägerin geschaffene Konkurrenzsituation führt zur dauernden Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Beklagten, die einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung gibt, § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der nach § 543 Abs. 3 S. 1 BGB vorgesehenen Abmahnung bedurfte es unter den hier gegebenen Umständen ausnahmsweise nicht, da diese gem. § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB offensichtlich keinen Erfolg versprach. Unstreitig hatte die Klägerin mit dem Zeugen Klangwarth einen Mietvertrag geschlossen und war gehalten und gewillt, hieran festzuhalten.

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung der Mieten bis zur Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung zum 31.12.2010, mithin für Oktober bis Dezember 2010. Diese sind jedoch um insgesamt 30% zu mindern, so dass ein Zahlungsanspruch iHvon € 2.421,24 (€ 1.152,97 x 0,7 x 3) verbleibt.

Die vom Landgericht angenommene Minderung in Höhe von 5% wegen der Feuchtigkeit an der Rückwand der Sportschule ist nicht zu beanstanden. Die Berufung legt auch nicht dar, dass das Urteil insoweit fehlerhaft sein soll.

Hinzukommt allerdings eine weitere Minderung wegen der Verletzung des Konkurrenzschutzes und der bestehenden Konkurrenzsituation, die mit 25 % zu bemessen ist. Eine Verletzung der Konkurrenzschutzpflicht führt zu einem Mangel der Mietsache (nunmehr auch: BGH v. 10.10.2012, XII ZR 117/10, Rn. 35 mwN). Die Minderung tritt ein, ohne dass der Mieter sich darauf berufen muss und wirkt dahin, dass die geminderte Miete als die vereinbarte gilt. Durch den Berufungsantrag, mit welchem die Beklagte unter Abänderung des Urteils die vollumfängliche Abweisung der Klage begehrt, wird hinreichend deutlich, dass die Beklagte von einer Minderung auf Null ausgeht. Dem kann jedoch nicht in vollem Umfang gefolgt werden. Der Senat schätzt die Höhe der eingetretenen Minderung vielmehr nach freier Überzeugung gemäß § 287 Abs.2 ZPO auf 25 % (vgl. auch KG v. 16.04.2007, 8 U 199/06 Rn. 24). Maßgeblich hierfür sind zunächst Umfang und Wirkung des Konkurrenzangebotes des Zeugen K.. Dieser bietet – im Gegensatz zur Klägerin - eine Vielzahl von asiatischen Selbstverteidigungstechniken an und unterbreitet damit ein breit gefächertes Angebot für allgemein an derartigen Kampfkünsten Interessierte. Dies bietet potentiellen Kunden die Möglichkeit, verschiedene Kampfkünste ausprobieren und ggfls. auch wechseln zu können. Hinzu kommen die aus den Fotos gem. Bl. 141 GA ersichtliche unmittelbare räumliche Nähe des Konkurrenzangebotes und, dass aufgrund der Anordnung der großen pfeilförmigen Hausnummer interessierte Kunden sogar primär auf die von dem Zeugen K. betriebene Kampfsportschule hingewiesen werden. Beide Kampfsportschulen befinden sich unter der postalischen Anschrift Hölter Straße 13, die Eingänge liegen nebeneinander. Dennoch weist die in einen großen farbigen Pfeil aufgemalte Hausnummer 13 allein auf die Kampfsportschule des Zeugen K. hin. Insgesamt besteht damit eine große Gefahr, dass allgemein interessierte Kunden zunächst die Kampfschule des Zeugen K. aufsuchen und wegen dessen umfassenden Angebots bei diesem verbleiben, mithin das Angebot der Beklagten gar nicht mehr wahrnehmen. Auf die Frage, ob der Geschäftsbetrieb der Beklagten bereits konkrete Umsatzeinbußen zu verzeichnen hatte, kommt es demgegenüber nicht an. Für die Beurteilung der Frage, ob ein Konkurrenzschutzverstoß zu einem Mangel der Mietsache führt, ist es ohne Belang, ob dieser nachweisbar mit Umsatzeinbußen des Mieters einhergeht (KG v. 16.04.2007, 8 U 199/06 Rn. 21).

Der Anspruch auf Freistellung von den vorgerichtlichen nicht anrechenbaren Rechtsanwaltskosten bemisst sich nur anhand eines Geschäftswertes in Höhe der begründeten Forderung von € 2.421,24 und beträgt mithin € 124,65 (€ 161,- x 0,65 + € 20,-).

II.

Der Kostenausspruch folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Gründe, die die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich.

Streitwert der Berufung: € 14.802,24