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Gründe:

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I.

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Der Kläger begehrt vom Beklagten den Restkaufpreis für ein Wochenendhaus. Mit der Widerklage verlangt der Beklagte Rückzahlung des von ihm bereits geleisteten Teilkaufpreises.

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Das Wochenendhaus steht auf dem Grundstück A.-Straße in B.-Stadt, auf dem sich noch mehrere weitere Wochenendhäuser befinden. Wann und durch wen es erbaut wurde, ist unklar. (Mit-)Eigentümer des Grundstücks war seit 1962 der Zeuge C.. Zum Zeitpunkt seines Eigentumserwerbs war das Wochenendhaus bereits errichtet.

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Den Teil des Grundstücks, auf dem das streitgegenständliche Wochenendhaus steht, verpachteten die Eheleute C. vor 1990 zunächst an Rechtsanwalt D.. Nach Kündigung dieses Pachtverhältnisses schloss Herr D. am 23.01.1990 mit dem Kläger und dessen Ehefrau einen schriftlichen Kaufvertrag, mit dem er ihnen das Wochenendhaus zu einem Preis von 9.500 DM überließ (Bl. 116 GA). Der Kläger und seine Ehefrau schlossen sodann mit Herrn C. und dessen Ehefrau als den Grundstückseigentümern am 27.01.1990 einen Pachtvertrag über den entsprechenden Grundstücksteil (Bl. 33 ff. GA). In Nr. 10 des Vertrages heißt es u. a.:

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„Die Pächter sind Eigentümer des Wochenendhauses. Der Verkauf oder eine Verpachtung/Vermietung des Wochenendhauses ist nicht erlaubt, es sei denn, der Verpächter gibt ausdrücklich, schriftlich, seine Genehmigung dazu.“

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In der Folgezeit nahm der Kläger an dem Wochenendhaus verschiedene An- und Umbauarbeiten vor. Als er und seine Ehefrau das Pachtverhältnis durch Kündigung vom 20.06.2011 beendeten (Bl. 62 GA), schlossen die Parteien im Juni/Juli 2011 einen Kaufvertrag (Bl. 7 GA), mit dem der Kläger dem Beklagten das Wochenendhaus mit Nebengebäuden, einen Geräteschuppen, einen Steg nebst Ruderboot sowie das bewegliche Inventar des Hauses für 35.000 € verkaufte. Der Beklagte zahlte einen Betrag von 20.000 € an. Den Restkaufpreis von 15.000 € sollte er im Laufe des Jahres 2011 entrichten. Er und seine Ehefrau schlossen sodann am 25.06.2011 einen Pachtvertrag mit dem Zeugen C. über die entsprechende Grundstücksteilfläche (Bl. 53 ff. GA). In Nr. 14 dieses Vertrages heißt es u. a.:

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„Dem Pächter steht das alleinige und ausschließliche Nutzungsrecht an dem Wochenendhaus zu, das sich auf dem verpachteten Grundstück befindet. …“.

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Seit Abschluss dieses Vertrages nutzt der Beklagte das Wochenendhaus.

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Mit Schreiben vom 21.11.2011 forderte der Kläger den Beklagten unter Fristsetzung zum 05.12.2011 erfolglos zur Zahlung der offenen 15.000 € auf. Mit der Klage nimmt er ihn auf diesen Betrag nebst Verzugszinsen in Anspruch. Der Beklagte verlangt widerklagend die Rückerstattung der geleisteten Anzahlung nebst Prozesszinsen.

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Die Parteien streiten darüber, ob das Wochenendhaus wesentlicher Bestandteil des Pachtgrundstücks oder ob es als Scheinbestandteil sonderrechtsfähig ist. Ergänzend wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

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Das Landgericht hat die Klage nach Vernehmung der Zeugen C. und E. abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Wegen der Begründung wird auf das erstinstanzliche Urteil verwiesen.

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Mit der Berufung verfolgt der Kläger sein erstinstanzliches Begehren weiter. Er rügt, das Landgericht habe das Wochenendhaus zu Unrecht als wesentlichen Bestandteil des Grundstücks angesehen. Nach den Umständen sei davon auszugehen, dass es nicht vom Grundstückseigentümer, sondern durch einen Pächter errichtet worden sei. Auch heute würden noch Wochenendhäuser auf dem Grundstück durch Pächter auf eigene Rechnung erbaut. Daher sei zu vermuten, dass das Haus nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück verbunden worden sei. Unabhängig davon hätten aber spätestens er und der Eigentümer C. durch den Pachtvertrag vom 27.01.1990 in zulässiger Weise nachträglich vereinbart, dass das Wochenendhaus nur ein Scheinbestandteil des Grundstücks sein solle.

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Der Kläger beantragt,

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das angefochtene Urteil abzuändern und

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  1. den Beklagten zu verurteilen, an ihn 15.000 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.12.2011 zu zahlen,

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  2. die Widerklage abzuweisen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Er verteidigt das angefochtene Urteil und bestreitet, dass der Grundstückseigentümer durch die Pachtverträge seine Verfügungsgewalt über das Wochenendhaus habe aufgeben wollen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen und die Sitzungsniederschriften beider Rechtszüge Bezug genommen.

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II.

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Die zulässige Berufung des Klägers ist begründet. Dem Kläger steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung des Restkaufpreises in Höhe von 15.000 € aus § 433 Abs. 2 BGB zu, weil die Parteien einen wirksamen Kaufvertrag über das ursprünglich dem Kläger gehörende Wochenendhaus nebst Geräteschuppen, Steg und Ruderboot sowie Inventar geschlossen haben. Demgemäß hat der Beklagte gegen den Kläger keinen Anspruch auf Rückzahlung des bereits geleisteten Kaufpreisanteils in Höhe von 20.000 € aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative BGB.

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1.

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Entgegen der Auffassung des Landgerichts bedurfte der Kaufvertrag nicht gemäß § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung. Es war nie beabsichtigt, mit dem Haus auch das entsprechende Teilgrundstück zu verkaufen. Wäre das Wochenendhaus - wie das Landgericht angenommen hat - wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, wäre der Vertrag deshalb nicht formbedürftig, sondern von vornherein nichtig (vgl. BGH NJW 1988, 2789, 2790).

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2.

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Bei dem Wochenendhaus nebst Geräteschuppen und Steg handelt es sich indes nur um Scheinbestandteile des Grundstücks (§ 95 Abs. 1 BGB), die ebenso wie das Ruderboot und das Inventar selbständig veräußert werden konnten:

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a)

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Ob eine Sache nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden wurde und damit Scheinbestandteil des Grundstücks ist (§ 95 Abs. 1 Satz 1 BGB), bestimmt sich nach dem Willen des Einfügenden, sofern dieser mit dem nach außen in Erscheinung tretenden Sachverhalt in Einklang zu bringen ist (vgl. Münchener Kommentar/Stresemann, 6. Aufl., § 95 BGB Rdnr. 3 m.w.N.). Wird ein Haus von einem Mieter oder einem Pächter eines Grundstücks erbaut, greift für diesen nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Vermutung, dass die Verbindung des Hauses mit dem Grundstück nur von vorübergehender Natur ist, sofern sich aus dem Miet- bzw. Pachtvertrag oder den Umständen nicht ergibt, dass das Gebäude mit Beendigung des Nutzungsverhältnisses dem Grundstückseigentümer zufallen soll (vgl. BGH NJW 1953, 137 f.; Palandt/Ellenberger, 72. Aufl., § 95 BGB Rdnr. 3).

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b)

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Der Senat ist davon überzeugt, dass es sich bei den fest mit dem Grundstück verbundenen Kaufgegenständen hiernach um Scheinbestandteile handelt. Zwar konnte die erstinstanzliche Beweisaufnahme nicht klären, wer genau das Wochenendhaus ursprünglich errichtet hat. Der Zeuge C. hat jedoch bestätigt, dass schon seit 1962, als er „das Grundstück durch … Heirat erworben“ habe, immer nur Grund und Boden verpachtet worden seien, während die Häuser stets dem jeweiligen Pächter gehört hätten. Wenn die Pächter gewechselt hätten, hätten sie unter- einander über den Kaufpreis für das Wochenendhaus verhandelt; er habe sich da herausgehalten. Diese Praxis hat auch der Zeuge E. im Grundsatz bestätigt. Soweit er sich zu erinnern glaubte, dass „zu irgendeinem Zeitpunkt früher einmal ein Schnitt gemacht“ und die Häuser aus „betriebswirtschaftlichen Gründen“ an die Pächter verkauft worden seien, hat sein Vater, der ZeugeC., der die Verträge als (Mit-)Berechtigter stets selbst geschlossen hatte und aus eigener Anschauung Angaben für einen Zeitraum von fünf Jahrzehnten machen konnte, dies entschieden in Abrede gestellt. Der Senat geht deshalb davon aus, dass die vom Zeugen C. geschilderte Praxis von jeher bestanden hat und vom Zeugen so auch schon von der Familie seiner Ehefrau, die das Grundstück im Krieg erworben hatte, übernommen wurde. Anhaltspunkte für damalige Veränderungen in der tatsächlichen oder rechtlichen Handhabung lassen sich der Aussage des Zeugen jedenfalls nicht entnehmen.

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Damit ist der Beweis für die Eigentumsverhältnisse zwar noch nicht unmittelbar geführt, da es sich letztlich um eine Rechtsfrage handelt, die von Zeugen nicht verbindlich beantwortet werden kann. Es steht jedoch fest, dass die vom Zeugen C. geschilderte Praxis, die auch in den anlässlich des Pächterwechsels von Herrn D. zu den Eheleuten F. geschlossenen Verträgen ihren Niederschlag gefunden hat, über Jahrzehnte hinweg der allgemeinen Rechtsüberzeugung von Verpächtern und Pächtern entsprach. Eine solche Überzeugung kann sich nicht ohne jede Tatsachengrundlage bilden. Diese kann zur Überzeugung des Senats nur darin bestehen, dass das streitgegenständliche wie auch die anderen älteren Wochenendhäuser ursprünglich nicht von den Grundstückseigentümern, sondern von den schuldrechtlich Nutzungsberechtigten errichtet wurden. Baut ein Grundstückseigentümer auf seinem eigenen Grund und Boden, käme auch ein juristischer Laie nicht zu der Überzeugung, mit dem Nutzungsrecht als Mieter oder Pächter das Eigentum an den Aufbauten bzw. - laienhaft - das Recht zu erwerben, diese auf eigene Rechnung an seinen Nachmieter oder -pächter verkaufen zu können. Eine solche - zumal allgemeine - Rechtsüberzeugung ist nur denkbar, wenn die entsprechenden Gebäude vom Nutzungsberechtigten errichtet wurden. Dabei kann dahinstehen, ob dies von Anfang an zu Freizeitzwecken als Wochenendhaus oder- wie der Kläger vermutet - zur behelfsmäßigen Unterbringung von Kriegsgeschädigten geschah. In beiden Fällen handelte es sich um Verbindungen mit dem Grundstück zu einem vorübergehenden Zweck, da - wie die jahrzehntelange Praxis zeigt - das Eigentum mit der Beendigung des jeweiligen Nutzungsverhältnisses gerade nicht an den Grundstückseigentümer fallen, sondern von Pächter zu Pächter übertragen werden sollte. Dass der Zeuge C. sich in den Pachtverträgen die Genehmigung dieser Übertragungen vorbehielt und die Pächter für den Fall der Beschädigung oder Zerstörung zur Wiederherstellung der Wochenendhäuser verpflichtete, steht dem nicht entgegen, denn auch als Verpächter war ihm naturgemäß schon im eigenen Interesse einer wirtschaftlichen Nutzung an einem ansprechenden Zustand der Gesamtanlage gelegen. Soweit in jüngerer Zeit aufgrund unterschiedlicher rechtlicher Bewertungen Meinungsverschiedenheiten über die Eigentumsverhältnisse aufgekommen sind und sich in Verträgen niedergeschlagen haben, kommt es darauf für die vom Senat gezogenen Schlussfolgerungen ohnehin nicht an.

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3.

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Handelt es sich hiernach bei den Kaufgegenständen - soweit diese mit dem Grundstück fest verbunden sind - um Scheinbestandteile, so haben die Parteien hierüber einen wirksamen Kaufvertrag geschlossen. Der Kläger ist seinen Verpflichtungen aus diesem Vertrag auch nachgekommen. Das gilt auch unter dem Gesichtspunkt, dass nicht er allein, sondern die Eheleute F. gegenüber dem Voreigentümer D. als Käufer aufgetreten waren. Der Senat hat diese - von den Parteien zuvor nicht thematisierte - Frage im Verhandlungstermin mit den Parteien erörtert. Dabei bestand Einigkeit, dass der Kläger - auf welcher Rechtsgrundlage auch immer - allein wirksam über die Kaufgegenstände verfügt und diese- vorbehaltlich ihrer Sonderrechtsfähigkeit - vertragsgemäß auf den Beklagten übertragen hat. Der Kläger kann demgemäß den noch ausstehenden Kaufpreis verlangen, während dem Beklagten Rückgewähransprüche nicht zustehen.

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4.

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Der Zinsanspruch des Klägers folgt aus §§ 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1 BGB. Aufgrund der Zahlungsaufforderung des Klägers vom 21.11.2011 unter Fristsetzung zum 05.12.2011 ist der Beklagte seit dem 06.12.2011 in Zahlungsverzug.

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5.

40

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Der Senat hat die Revision nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht vorliegen.

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Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 35.000 € festgesetzt.