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G R Ü N D E

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Die Berufung der Klägerin hat nach dem gegebenen Sachstand offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Da die zugrunde liegende Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Durchführung einer mündlichen Verhandlung keine weitere Sachaufklärung oder Streitbeilegung verspricht und eine Entscheidung durch Urteil auch nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Wahrung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist, soll über das Rechtsmittel ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss entschieden werden.

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Die Klägerin wendet sich nur mit rechtsunerheblichen Berufungsangriffen gegen das angefochtene Urteil. Die Berufung kann gemäß §§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Nr. 2 ZPO nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung im Sinne von § 546 ZPO beruht oder nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Solche Umstände zeigt die Berufungsbegründung des Beklagten nicht in verfahrensrechtlich beachtlicher Weise auf.

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Das  Landgericht hat die Klage mit Recht abgewiesen. Die Klägerin hat die tatsächlichen Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch nicht schlüssig dargetan. Danach ist nicht feststellbar, dass die Beklagte eine Pflicht aus der Baulastvereinbarung vom 06.03.2003 verletzt hat (§§ 280 Abs. 1 BGB).

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1         Nach Ziff. 3 (1) des Vertrags verpflichtete sich die Beklagte, nach schriftlicher Aufforderung die Baulasteintragung zu bewilligen. Eine solche Aufforderung ist in der Zeit, zu welcher die Beklagte Eigentümerin des (dienenden) Grundstücks war, seitens der Klägerin unstreitig nicht erklärt worden.

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2         Derzeit kann die Beklagte die vertraglich übernommenen Pflichten nicht mehr erfüllen, da sie infolge der Grundstücksveräußerung an die Streithelferin nicht mehr in der Lage ist, eine Bewilligungserklärung abzugeben, denn diese ist an die Eigentümerstellung des Bewilligenden gebunden (§ 83 Abs. 1 BauO NW).

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3         Die in der Person der Beklagten eingetretene Unmöglichkeit der Vertragserfüllung hat die Beklagte nicht zu vertreten (§ 280 Abs. 1 S. 2 BGB), denn sie war nach dem Vertrag nicht gehindert, das Grundstück zu veräußern. Die Baulastvereinbarung enthält kein Veräußerungsverbot.

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4         Eine Pflichtverletzung ergibt sich auch nicht aus einem Verstoß gegen Ziff. 8) der Baulastvereinbarung. Die Rechte und Pflichten aus der Vereinbarung sind danach etwaigen Rechtsnachfolgern aufzuerlegen, zu denen die Streithelferin als Erwerberin zu rechnen ist. Die vertragliche Bestimmung ist – entsprechend dem wechselseitigen Verständnis der Parteien – so auszulegen, dass die Beklagte sich verpflichtete, mit einem Erwerber eine Schuldübernahme im Sinne von § 415 BGB zu verabreden. Ein Verstoß gegen diese Pflicht steht nicht fest.

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a         Ein Pflichtverstoß ergibt sich nicht daraus, dass die Beklagte es verabsäumt hätte, eine Genehmigung der Klägerin herbeizuführen.

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Zwar setzt § 415 Abs. 1 S. 1 BGB eine Genehmigung des Gläubigers (§ 184 BGB) voraus, um eine Schuldübernahme wirksam werden zu lassen. Es ist jedoch anerkannt, dass über den Wortlaut des Gesetzes hinaus auch eine Einwilligung (§ 183 BGB), d. h. eine dem zu genehmigenden Rechtsgeschäft vorhergehende Zustimmung, ausreicht (vgl. BGH NJW-RR 1996, 194). Eine solche Einwilligung ergibt sich bei sachgerechter Auslegung bereits aus Ziff. 8 der Baulastvereinbarung. Seitens der  Klägerin ist nichts dafür dargetan worden, dass damit nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien ein ausdrückliches Genehmigungserfordernis ausbedungen wurde.

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Ein solches Erfordernis läge der Sache nach fern, da es der Klägerin ersichtlich nicht darauf ankam, wer ihr als Baulastverpflichteter gegenüber stand, solange sie den bestehenden öffentlich-rechtlichen Nachweispflichten für Stellplätze genügen konnte. Dass es der Klägerin vorbehalten sein sollte, ihre Genehmigung etwa von der Rechtspersönlichkeit eines Erwerbers oder sogar von dessen Bonität abhängig machen zu dürfen und ggf. sogar den gesamten Erwerbsvorgang durch eine Genehmigungsversagung scheitern zu lassen, kann selbst nach dem Zusammenhang des Klagevortrags nicht ernsthaft in Betracht gezogen werden. Mit diesen Vorgaben ist der Vertrag vielmehr so zu verstehen, dass die Klägerin generell in Veräußerungsgeschäfte unter der Bedingung einwilligte, dass die ihr gegenüber eingegangenen Pflichten auf den Erwerber übertragen wurden.

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Bei der gegebenen Sachlage kommt es nicht mehr entscheidend darauf an, ob sich aus dem Verhalten der Klägerin nicht ohnehin eine – formfrei und auch konkludent mögliche - Genehmigung im Sinne von § 184 BGB ergibt (vgl. dazu BGH WM 1975, 331), soweit sie die Erwerberin unter Androhung gerichtlicher Schritte unmittelbar auf Vertragserfüllung in Anspruch genommen hat und nunmehr die Beklagte unter abschließender Zugrundelegung des Veräußerungstatbestands auf Schadensersatz und nicht auf Erfüllung in Anspruch nimmt.

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b        Die Klägerin hat auch nicht dargetan, dass die Beklagte es pflichtwidrig verabsäumt hätte, eine Schuldübernahme mit der Erwerberin zu vereinbaren. Das Landgericht hat aus konkreten Passagen des Veräußerungsvertrags (§ 3 zu Pos. 3.9.1 und 3.10; § 8 zu Pos. 8.8; Anlage 3.9.1 (a)) den Rückschluss gezogen, dass die Übertragung der Pflichten aus der Baulastvereinbarung auf die Erwerberin erfolgt ist. Dem schließt sich der Senat an.

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Demgegenüber zeigt die Berufungsbegründung der Klägerin keine Rechtsfehler auf. Es verbleibt vielmehr dabei, dass die Klägerin für einen entsprechenden Pflichtverstoß darlegungsfällig geblieben ist. Sie beschränkt sich im Kern darauf, Zweifel an einer verbindlichen Schuldübernahme zu nähren, ohne indessen eine solche Pflichtverletzung beweiszugänglich zu konkretisieren. Sie bleibt insbesondere eine Erklärung dafür schuldig, wie die vom Landgericht herangezogenen Vertragsbestimmungen anders denn als die Übertragung der Pflichten aus der Baulastvereinbarung verstanden werden sollen. Die Berechtigung der Klägerin ist in der Anlage 3.9.1 (a) zum Kaufvertrag, auf die § 3.9.1 verweist, ausdrücklich angesprochen.

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c. Auch im Übrigen ist nicht feststellbar, dass die Beklagte einen Pflichtverstoß zu vertreten hätte.

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aa)              Die vorprozessuale Weigerung der Erwerberin (Schreiben vom 07.12.2010, K12) erlaubt nicht den Rückschluss auf eine unterbliebene Schuldübernahme. Sie hat sich pauschal auf den Einwand verlegt, keine Verpflichtungen aus der Baulastvereinbarung der Parteien übernommen zu haben, ohne indessen auf diejenigen Vertragsteile einzugehen, die für das Gegenteil sprechen.

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bb)               Die zuletzt seitens der Streithelferin vorgelegte Stellungnahme veranlasst ebenfalls keine abweichende Beurteilung. Der Verweis auf  Ziff. 8.8 des Kaufvertrags und die entsprechende Anlage geht ersichtlich am gegebenen Sachstand vorbei, denn die insoweit in Bezug genommenen Bestimmungen haben andere (schuldrechtliche)  Vertragsübernahmen betreffend die Objektverwaltung (Wartungs-, Serviceverträge usw.) zum Gegenstand als die hier  streitgegenständliche Baulastbewilligung und -übertragung.

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Im Übrigen unterlegt die Stellungnahme der Streithelferin dem Vertrag eine Deutung, die den Regelungsinhalt, soweit der die ausdrücklich aufgeführte Baulastvereinbarung mit der Klägerin betrifft, nicht im Ansatz zu erklären vermag. Außerdem verkürzt diese Darstellung den Vertragsinhalt, wonach § 3.9.1 eine Freistellung der Erwerberin nur insoweit vorsieht, soweit nicht in der Anlage aufgeführten Pflichten und Belastungen in Rede stehen.

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5         Vor dem aufgezeigten Hintergrund lässt sich auch ein der Beklagten zurechenbarer Schaden nicht feststellen.

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Soweit die Ansprüche aus der Baulastvereinbarung nach erfolgter Schuldübernahme gegen die Erwerberin durchsetzbar sind, fehlt es gegenüber dem vertraglichen Sollzustand überhaupt an einem Schaden. Die fehlende Durchsetzbarkeit steht aus den bereits behandelten Gründen nicht fest. Insbesondere fehlt es an einem der Rechtskraft zugänglichen gerichtlichen Erkenntnis über eine fehlende Anspruchsverpflichtung der Erwerberin (das im vorliegenden Rechtsstreit auch nicht zu erwarten ist).

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6         Nach Vorstehendem kommt es auf die Verjährungsfrage nicht entscheidend an. Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass dem Landgericht auch insoweit zu folgen sein dürfte:

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a         § 196 BGB findet keine Anwendung. Die Vorschrift regelt gegenüber der gesetzlichen Regelfrist aus § 195 BGB einen Ausnahmetatbestand, der für Fallgestaltungen der vorliegenden Art nicht analogiefähig ist. Der gesetzliche Regelungszweck ist auf die „Rechte an einem Grundstück“ gerichtet, während öffentlich-rechtliche Baulasten der hier in Rede  stehenden Art allenfalls - und dies auch nur mittelbar - Besitzrechte (an Stellplätzen) zum Gegenstand haben und im Wesentlichen verwaltungsrechtlichen Zielen verhaftet sind (vgl. Palandt/Heinrichs, 69. Aufl., § 196 Rdn. 6; Staudinger/Peters/Jacoby, 2009, § 196 Rdn. 7). Soweit eine Analogie in anderem Zusammenhang befürwortet worden ist, hat das Landgericht zutreffend herausgearbeitet, dass es sich jedenfalls hier nicht um eine vergleichbare Konstellation handelt.

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b        Soweit im Verhältnis zur Erwerberin verjährungsrechtliche Durchsetzbarkeitshindernisse bestehen sollten, steht auch nach dem Klagevortrag durchgreifend in Frage, weshalb die Beklagte dies zu vertreten haben sollte.

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Oberlandesgericht Düsseldorf, den 08.04.2013

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14. Zivilsenat