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I-9 U 87/103 O 178/09LG Wuppertal

Verkündet am 17.12.2012 F., Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

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OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF

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IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

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In dem Rechtsstreit

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In pp.

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hat der 9. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die mündliche Verhandlung vom 29.10.2012 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht M… und die Richter am Oberlandesgericht R… und S…

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für   R e c h t   erkannt:

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Die Berufung der Kläger gegen das am 16.12.2009 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 3. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal wird zurückgewiesen.

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Die Kosten des Berufungs- und Revisionsverfahrens tragen die Kläger.

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Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

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Die Kläger dürfen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

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Die Revision wird nicht zugelassen.

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Gründe:

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I.

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Wegen des Sachverhalts wird zunächst auf Abschnitt I. der Gründe des Senatsurteils vom 29.11.2010 Bezug genommen.

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Der Bundesgerichtshof hat dieses Senatsurteil, mit dem die Berufung der Kläger zurückgewiesen worden ist, durch Versäumnisteil- und Schlussurteil vom 27.01.2012 aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

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Im Anschluss an das Revisionsverfahren haben die Kläger den notariellen Kaufvertrag vom 01.07.1986 (Bl. 307 ff. GA) vorgelegt, dessen Nr. 2.2 wie folgt lautet:

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„Mit dem Kauf des Miterbbaurechts tritt der Käufer in alle Rechte und Pflichten aus dem Erbbaurechtsvertrag vom 02.10.1985, UR-Nr. 4564/85 des amtierenden Notars ein, auf den bereits zu Ziff. 1.2 (richtig: 1.1 2. Absatz) verwiesen wurde.“

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Weiter haben die Kläger einen notariellen Übertragungsvertrag vom 19.12.2005 überreicht, durch den die Beklagte zu 1. u.a. die hier streitgegenständlichen, nicht an andere Wohnungs- und Teilerbbauberechtigte veräußerten Miteigentumsanteile an dem maßgeblichen Grundbesitz auf die Beklagte zu 4. übertragen hat (Anlage K 23, Bl. 364 ff. GA). Auf Antrag der Kläger und mit Zustimmung der Beklagten zu 1. und 4. ist daraufhin die Beklagte zu 4. anstelle der Beklagten zu 1. im Wege des Parteiwechsels in den Rechtsstreit eingetreten.

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Die Kläger vertreten weiterhin die Auffassung, sie seien aufgrund eines dinglichen Vorkaufsrechts zum Erwerb eines ihren Wohnungs- und Teilerbbaurechtsanteilen entsprechenden Miteigentumsanteils am Grundstück berechtigt. Könnten alle Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten das Vorkaufsrecht nur gemeinsam ausüben, laufe dieses Recht leer. Für ihre Auffassung spreche zudem, dass der Beklagte zu 3. an mehrere Wohnungs- und Teilerbbauberechtigte Miteigentumsanteile verkauft habe.

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Die Kläger beantragen nunmehr,

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das angefochtene Urteil des Landgerichts abzuändern und

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  1 den Beklagten zu 3. zu verurteilen, Zug um Zug gegen Zahlung von 14.860,79 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.01.2005 den Klägern zu je ½ Anteil den Miteigentumsanteil von 109/10.000, aufgeteilt in einen Miteigentumsanteil von 17/10.000 und einen Miteigentumsanteil von 92/10.000 am Miteigentumsanteil von 6.814/10.000 an dem Grundstück H., M.. 51 - 75, eingetragen im Grundbuch von H… (Grundbuchamt M…) Blatt …., aufzulassen,

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  2 die Beklagte zu 4. zu verurteilen, ihre Zustimmung zur Eintragung der Kläger als Miteigentümer zu je ½ an den im Antrag zu 1. geltend gemachten Miteigentumsanteilen zu erteilen,

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  3 die Beklagte zu 4. zu verurteilen, ihre Zustimmung zur Löschung der im Grundbuch von H… Blatt .…, Flurstück Nr. …, …, zu ihren Gunsten eingetragenen Grundschuld von 78.075.000 € auf den übereigneten Anteil der Kläger von je einem Miteigentumsanteil von 92/10.000 und einem Miteigentumsanteil von 17/10.000 zu erteilen,

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  4 die Beklagte zu 4. zu verurteilen, an dem unter Ziffer 1. benannten Grundstück weiter bestehenden Erbbaurechte Dritter die Eigentumsrechte gegenüber den Erbbauberechtigten unter Freistellung der Kläger auszuüben, namentlich bei Ausübung von Heimfall- und Vorkaufsrechten bezüglich ihres Miteigentumsanteils,

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  5 die Beklagte zu 4. zu verurteilen, die Kläger von Erbbauzinsverpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag, UR-Nr. …/… des Notars D. L. in D., seit dem 24.03.2005 freizustellen.

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Die Beklagten zu 3. und 4. beantragen,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Sie vertreten die Auffassung, den Klägern stehe kein Vorkaufsrecht an einem ihrem Wohnungs- und Teilerbbaurechtsanteil entsprechenden Miteigentumsanteil am Grundstück zu. Ein solches Recht ergebe sich weder aus dem Grundbuch noch aus der Erbbaurechtsbestellung vom 02.10.1985. Vielmehr könne das Vorkaufsrecht gemäß § 472 Satz 1 BGB nur von allen Berechtigten gemeinschaftlich ausgeübt werden.

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Die Grundakten des Amtsgerichts M. von H… Blatt … und … lagen vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen, den Inhalt der vorbezeichneten Grundakten und der beigezogenen Grundbuchauszüge sowie die Sitzungsniederschriften aller Rechtszüge Bezug genommen.

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II.

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Die zulässige Berufung der Kläger hat in der Sache keinen Erfolg.

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Der mit Zustimmung der Beklagten zu 1. und 4. vorgenommene Parteiwechsel (eine bloße Rubrumsberichtigung kam - wie in der mündlichen Verhandlung erörtert - nicht in Betracht) ist zulässig. Die beteiligten Beklagten haben in diese Klageänderung eingewilligt (§ 533 Nr. 1 ZPO). Die für den Parteiwechsel maßgebliche Tatsache, dass nicht die Beklagte zu 1., sondern die Beklagte zu 4. Inhaberin der von den Klägern begehrten Miteigentumsanteile ist, ist vom Senat zudem gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO ohnehin zu berücksichtigen (§ 533 Nr. 2 ZPO). Sie ergibt sich nicht nur aus dem vom Senat eingeholten Grundbuchauszug des Amtsgerichts M. für das Grundbuch von H…, Blatt …. (Seite 13 des Ausdrucks), und dem zweitinstanzlich vorgelegten Übertragungsvertrag vom 19.12.2005 (Anlage K 23, Bl. 364 ff. GA), sondern auch schon aus dem mit der Klageschrift überreichten Grundbuchauszug (Anlage K 18, Bl. 71 GA).

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Im Ergebnis verbleibt es allerdings dabei, dass den Klägern das mit den ursprünglichen wie auch mit den jetzt modifizierten Anträgen verfolgte Vorkaufsrecht an ihren Wohnungs- und Teilerbbaurechtsanteilen entsprechenden Miteigentumsanteilen an dem im Grundbuch von H…, Blatt …, eingetragenen Grundbesitz nicht zusteht. Zwar handelt es sich bei der hier vom Beklagten zu 3. und der V… AG gewählten Konstruktion, die nicht anderweitig veräußerten Miteigentumsanteile an dem vorbezeichneten Grundbesitz neben weiteren Immobilien in die Beklagte zu 1. einzubringen und deren Kommanditanteile sodann an die V… AG zu veräußern, um eine kaufähnliche Vertragsgestaltung, die dem Berechtigten ebenfalls die Ausübung seiner Rechte aus § 463 BGB eröffnet (vgl. BGH, Urteil vom 27.01.2012- V ZR 272/10 -, Tz. 8 ff.). Das in Teil II. § 8 der Erbbaurechtsbestellung vom 02.10.1985 (Anlage K 6, Bl. 32 R GA) begründete, nunmehr im Grundbuch von H…, Blatt …., in Abteilung II unter der lfd. Nr. 2 eingetragene dingliche Vorkaufsrecht steht den Klägern jedoch nur gemeinschaftlich mit den weiteren Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten bezogen auf den gesamten belasteten Grundbesitz zu und kann von ihnen nicht beschränkt auf 109/10.000 Miteigentumsanteile ausgeübt werden.

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Der Inhalt des dinglichen Vorkaufsrechts bestimmt sich nach der Bewilligung in Teil III., Nr. 1) lit. c) in Verbindung mit Teil II. § 8 der Erbbaurechtsbestellung vom 02.10.1985 (Anlage K 6, Bl. 32 R GA), auf die die Grundbucheintragung Bezug nimmt (Grundbuchauszug vom 25.06.2012 für das Grundbuch von H…, Blatt …, Seite 16 des Ausdrucks). Danach steht dem „jeweiligen Erbbauberechtigten - mehreren gemeinschaftlich, bei Wohnungs- und Teilerbbaurechten mehreren Berechtigten in einer Einheit gemeinschaftlich -“ für die Dauer des Erbbaurechts ein Vorkaufsrecht für alle Fälle des Verkaufs „an dem Erbbaugrundstück“ zu. Die Regelung unterscheidet deutlich zwischen dem Gegenstand des Vorkaufsrechtes, nämlich dem „Erbbaugrundstück“ als Ganzem (nicht etwa einzelnen Miteigentumsanteilen), und der Person des Berechtigten, nämlich dem „jeweiligen Erbbauberechtigten“, für den sich in Parenthese konkretisierende Erläuterungen für den Fall von Personenmehrheiten finden. Die Bestimmung des Vorkaufsberechtigten ist dabei für den Fall von Personenmehrheiten zweifach gestaffelt: Steht das Vorkaufsrecht mehreren Berechtigten zu, können sie es nur gemeinschaftlich ausüben; werden Wohnungs- und Teilerbbaurechte gebildet und stehen solche Teilrechte wiederum mehreren Berechtigten gemeinschaftlich zu, können auch diese das ihnen anteilig zustehende Recht nur gemeinschaftlich (und in Gemeinschaft mit den anderen Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten) ausüben. Eine Auslegung dahin, dass sich das Vorkaufsrecht bei Bildung von Wohnungs- und Teilerbbaurechten auf die jeweils korrespondierenden Miteigentumsanteile erstrecken soll, wäre demgegenüber nicht nur mit dem Satzbau und den logischen Bezügen der Regelung, die nur hinsichtlich der Person des Berechtigten, nicht jedoch hinsichtlich des belasteten Gegenstandes differenzieren, sondern auch mit dem Grundgedanken der § 472 Satz 1 BGB (ehemals § 513 Satz 1 BGB a.F.) nachgebildeten Bestimmung, wonach das Vorkaufsrecht bei mehreren Berechtigten nur im Ganzen ausgeübt und eine Aufteilung in Bruchteilseigentum vermieden werden soll, unvereinbar. Daran ändert auch nichts, dass die spätere Begründung von Wohnungs- und Teilerbbaurechten von Anfang an geplant gewesen sein mag und schon in Teil I. der Erbbaurechtsbestellung vom 02.10.1985 angelegt war. Das rechtfertigt nicht den Schluss, dass sich das Vorkaufsrecht sodann auf diesen Einheiten entsprechende Miteigentumsanteile erstrecken und den jetzigen Wohnungs- und Teilerbbaurechtigten individuell zustehen sollte. Vielmehr zeigt gerade Teil II. § 8 der Erbbaurechtsbestellung vom 02.10.1985, dass diese Aufteilung bei der Ausgestaltung des Vorkaufsrechts bereits bedacht und gleichwohl weder in diesem Rahmen noch später (insbesondere auch nicht in der- erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung vorgelegten - Teilungsvereinbarung vom 04.12.1987, Anlage K 26, Bl. 413 ff. GA) zum Anlass für eine Modifizierung des Vorkaufsrechtes genommen wurde. Im Gegenteil wird in der genannten Bestimmung auch für diesen Fall der Grundsatz der gemeinschaftlichen Ausübung des Vorkaufsrechtes am gesamten Grundbesitz hervorgehoben.

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In das so umrissene Vorkaufsrecht sind die Kläger gemäß Nr. 2.2 des Kaufvertrages vom 01.07.1986 eingetreten. Andere Vereinbarungen, durch die ein weiter gehendes, den Klägern allein zustehendes Vorkaufsrecht an einem ihren Wohnungs- und Teilerbbaurechtsanteilen entsprechenden Miteigentumsanteil begründet worden wäre, wurden nicht getroffen. Den Klägern steht deshalb nur ein gemeinschaftlich mit den anderen Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten auszuübendes Vorkaufsrecht an dem gesamten - hier auf einen (noch) 6.814/10.000 Miteigentumsanteil beschränkten - kaufähnlich übertragenen belasteten Grundbesitz zu. Dieses Vorkaufsrecht ist aber nicht Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits und soll - wie in der mündlichen Verhandlung nochmals klargestellt - von den Klägern auch nicht ausgeübt werden.

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Dieses Ergebnis ist entgegen der Auffassung der Kläger weder unpraktikabel noch lässt es das Vorkaufsrecht praktisch „leerlaufen“. Vielmehr ist es durchaus sinnvoll und nach der Ausgestaltung des Vorkaufsrechtes gerade gewollt, dass dieses nur einheitlich an dem gesamten Grundbesitz ausgeübt werden darf, um die wirtschaftliche Einheit auf der Eigentumsebene zu wahren und eine Zerstückelung in zahllose kleinste Miteigentumsanteile, die schon wegen des daraus resultierenden dauernden Abstimmungsbedarfs eine Veräußerung des Gesamtobjektes erschweren könnte, zu vermeiden. Dass der Beklagte zu 3. aufgrund der durch die Insolvenz bedingten besonderen Interessenlage anderen Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten gleichwohl einen ihrem Erbbaurechtsanteil entsprechenden Miteigentumsanteil verkauft hat, steht dem nicht entgegen. Ein solches tatsächliches Verhalten vermag den Inhalt des durch die Bewilligung bestimmten, unter Bezugnahme auf diese im Grundbuch eingetragenen dinglichen Vorkaufsrechtes nicht nachträglich zu verändern. Im Übrigen wird der Grundstückseigentümer durch die Ausgestaltung des Vorkaufsrechtes nicht gehindert, einzelne Miteigentumsanteile an dem belasteten Grundbesitz zu veräußern und dadurch die wirtschaftliche Einheit auf der Eigentumsebene in freier Entscheidung aufzulösen. Ein Recht der einzelnen (Mit-)Vorkaufsberechtigten, die durch eine solche Teilveräußerung entstehenden Einheiten weiter zu zersplittern, lässt sich daraus nicht herleiten.

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Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Der Senat hat die Revision nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Ob das Vorkaufsrecht die Kläger hier zum Erwerb eines dem Wohnungs- und Teilerbbaurecht entsprechenden Miteigentumsanteils am Grundstück berechtigt, ist eine Frage der Auslegung des Inhalts des Rechts im Einzelfall.

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Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf bis zu 30.000 € festgesetzt (Berufungsantrag zu 1.:14.860,79 €; Berufungsantrag zu 5.: 91 x 125,57 € = 11.426,87 €; der Wert der übrigen Anträge ist durch diese Ansätze mit abgegolten).

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M…                                                        R…                                                        S….