Oberlandesgericht Düsseldorf, I-24 U 69/12

G r ü n d e:

Der Kläger verpachtete an die Beklagte mit Vertrag vom 10.01.2007 (Bl. 6ff GA) eine Gewerbeeinheit in der L-straße 102 a in W., in der die Beklagte eine Gaststätte betreibt. Der Vertrag ist bis zum 05.02.2017 befristet. Die Beklagte zahlte in der Zeit von Februar 2008 bis August 2010 keine Pacht und beruft sich insoweit auf eine mündlich getroffene Verzichtsvereinbarung wegen erheblicher Mängel des Objekts (Bl. 63f GA), die die Klägerin bestreitet. Ab November 2010 zahlte die Beklagte eine wegen Mängeln geminderte Pacht (Bl. 67 GA)

Der Kläger hat mit anwaltlichem Schreiben vom 04.10.2010 (Bl. 36 GA) die fristlose Kündigung wegen erheblicher Zahlungsrückstände erklärt, die er erstinstanzlich mit Schriftsatz vom 22.11.2010 (Bl. 35 GA) und vom 04.04.2011 (Bl. 99 GA) erneut ausgesprochen hat.

Die Beklagte kündigte sodann ihrerseits mit anwaltlichem Schreiben vom 06.06.2011 zum 31.12.2011 wegen diverser Mängel und des „ruinösen und desolaten Zustandes des Mietobjektes“ das Pachtverhältnis außerordentlich (Bl. 257ff GA).

Mit außergerichtlichem Schreiben vom 02.12.2011 erklärte der Kläger, es werde davon ausgegangen, dass das Objekt in diesem Monat zurückgegeben werde, und bat um Mitteilung, wann die Übergabe stattfinde (Bl. 263 GA). Hierauf erklärte die Beklagte mit Schreiben vom 12.12.2011, dass sie eine Räumung ablehne, ihre Kündigung sei ausschließlich eine vorbereitende Handlung für einen etwaigen Schadensersatzprozess gewesen (Bl. 264f GA).

Erstinstanzlich hat der Kläger beantragt,

die Beklagte zur Zahlung rückständiger Mieten in Höhe von zuletzt € 74.268,25 sowie zur Räumung und Herausgabe des Pachtobjekts zu verurteilen.

Die Beklagte hat Klageabweisung begehrt.

Das Landgericht hat mit Teilurteil vom 15.03.2012 die Beklagte zur Räumung verurteilt und zur Begründung im wesentlichen ausgeführt, dass die Parteien eine einvernehmliche Beendigung des Pachtverhältnisses vereinbart hätten, da der Kläger die Kündigung der Beklagten vom 06.06.2011 mit Schreiben vom 02.12.2011 angenommen habe. Hinsichtlich des in erster Instanz verbliebenen Zahlungsanspruchs hat es gleichfalls am 15.03.2012 beschlossen, Beweis zu erheben über die Frage, ob die Parteien eine Verzichtsvereinbarung getroffen haben.

Gegen das Teilurteil hat die Beklagte form- und fristgerecht Berufung eingelegt und diese maßgeblich damit begründet, dass ein Teilurteil nicht habe ergehen dürfen. Das Landgericht habe das Vorliegen des wichtigen Grundes für ihre außerordentliche Kündigung, mithin die Frage der Mangelhaftigkeit des Pachtobjekts, prüfen müssen.

Die Beklagte begehrt nunmehr,

unter Abänderung des Teilurteils die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Wegen des weiteren Sachverhalts wird auf die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze der Parteien verwiesen.

In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 23.10.2012 haben die Parteien übereinstimmend erklärt, dass die Beklagte das fragliche Gewerbeobjekt am 14.06.2012 zur Abwendung der Vollstreckung geräumt an den Kläger herausgegeben hat.

II.

Die Berufung der Beklagten gegen das am 15.03.2012 verkündete Teilurteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal ist zulässig, erweist sich jedoch im Ergebnis als unbegründet. Der Kläger hat – wenn auch mit anderer Begründung – einen Anspruch gegen die Beklagte auf Räumung des streitgegenständlichen Pachtobjekts.

Zu Unrecht beruft sich die Beklagte darauf, dass das Landgericht nicht durch Teilurteil über den Räumungsanspruch hätte entscheiden dürfen. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung darf ein Teilurteil gem. § 301 ZPO nicht ergehen, wenn die Gefahr einander widersprechender Entscheidungen – auch infolge abweichender Beurteilung durch das Rechtsmittelgericht – besteht. Es darf im Teilurteil keine Frage entschieden werden, die sich dem Gericht im weiteren Verfahren über andere Ansprüche oder Anspruchsteile noch einmal stellt oder stellen kann; dies gilt auch insoweit, als es um die Möglichkeit einer unterschiedlichen Beurteilung von bloßen Urteilselementen geht, die weder in Rechtskraft erwachsen noch das Gericht nach § 318 ZPO für das weitere Verfahren binden (vgl. BGH Urt. v. 29.03.2011, VI ZR 117/10, NJW 2011, 1815 mwN). Eine entsprechende Gefahr besteht vorliegend nicht. Die Entscheidung über den Räumungsanspruch hängt nicht, auch nicht teilweise, von der Entscheidung einer Frage ab, die im Rahmen des in erster Instanz anhängigen Zahlungsanspruchs anders beurteilt werden könnte.

Der Zahlungsanspruch wegen rückständigen Pachtzinses hängt dem Grunde und der Höhe nach davon ab, ob der Kläger - wie von der Beklagten behauptet – auf den Pachtzins verzichtet hat und ob die von der Beklagten behaupteten Mängel zu einer vollständigen oder teilweisen Minderung der Pacht geführt haben. Für den Räumungsanspruch bedarf es der Entscheidung über diese Fragen nicht. Es kann dahinstehen, ob die auf Zahlungsrückstand gestützten fristlosen Kündigungen des Klägers vom 04.10.2010 (Bl. 36 GA) sowie in den Schriftsätzen vom 22.11.2010 (Bl. 35) und vom 04.04.2011 (Bl. 99) wirksam waren. Die Beklagte hat ihrerseits mit Schreiben vom 06.06.2011 (Anl. K12, Bl. 257) die fristlose Kündigung erklärt. Sie stützt diese zwar ihrerseits auf das Vorliegen von Mängeln; diese Frage der Mangelhaftigkeit der Pachtsache braucht aber auch in diesem Rahmen nicht geklärt werden.

Die Kündigung der Beklagten kann nicht zugunsten des Klägers als wirksam unterstellt werden. Der Kläger bestreitet ausdrücklich die Mangelhaftigkeit der Pachtsache im Rahmen des Anspruchs auf Zahlung rückständiger Pacht. Über dieses ausdrückliche Bestreiten würde man sich hinwegsetzen, wenn man die Mangelhaftigkeit der Pachtsache im Rahmen des Räumungsanspruchs als dem Kläger günstig verwerten würde (vgl. OLG Köln Urt. v. 02.08.2001, 8 U 24/01; Zöller-Greger, ZPO, 29. Aufl., § 138 Rn. 11).

Der Räumungsanspruch ist jedoch unabhängig davon begründet, ob die Kündigung der Beklagten wirksam oder unwirksam ist. Ist die Kündigung wirksam, hat die Beklagte diese nicht – wie das Landgericht mit zutreffender Begründung ausgeführt hat, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen wird – wirksam widerrufen, so dass sie seit dem 31.12.2011 zur Räumung verpflichtet ist. Ist die Kündigung unwirksam, ist zwar kein Aufhebungsvertrag zustande gekommen, aber die Berufung der Beklagten auf die Unwirksamkeit ihrer Kündigung würde unter den besonderen Umständen des vorliegenden Falles gegen Treu und Glauben verstoßen.

Eine unwirksame Kündigungserklärung kann nach der ständigen Rechtssprechung grundsätzlich nicht in ein Angebot zur Vertragsaufhebung umgedeutet werden; eine Umdeutung setzt gemäß § 140 BGB voraus, dass sich der Erklärende bei Abgabe der Kündigung bewusst gewesen ist, dass sie als einseitige Erklärung nicht die von ihm gewünschte Rechtsfolge auslösen kann und in diesem Fall die vorzeitige Vertragsbeendigung von der Zustimmung des Erklärungsempfängers abhängt (vgl. BGH Urt. v. 24.09.1980, VIII ZR 299/79, NJW 1981, 43; OLG Düsseldorf Urt. v. 16.10.2003, I-10 U 46/03, ZMR 2003, 921; Schmidt-Futterer-Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 542 Rn. 25). Hieran fehlt es vorliegend. Der Kläger konnte dem Kündigungsschreiben nicht entnehmen, dass er zu einer Entschließung über eine vorzeitige Vertragsbeendigung aufgefordert werden sollte und die Beklagte mit einer Stellungnahme rechnete (vgl. BGH aaO).

Ob eine Umdeutung auch dann in Betracht kommt, wenn sie der beiderseitigen Interessenlage entspricht (vgl. BGH aaO) und ob dies vorliegend der Fall war, mag dahinstehen. Jedenfalls fehlt es an einer entsprechenden Annahmeerklärung seitens des Klägers. Der Kläger hat in seinem Antwortschreiben lediglich erklärt, er gehe davon aus, das Objekt werde zum 31.12.2011 zurückgegeben, und die Beklagte aufgefordert, den Übergabetermin mitzuteilen (Bl. 263 GA). Ein Einverständnis mit einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung kann dem nicht entnommen werden. Zu berücksichtigen ist, dass der Kläger zuvor seinerseits dreimal wegen Zahlungsrückstandes die fristlose Kündigung erklärt hatte. Damit standen ersichtlich Ansprüche des Klägers wegen rückständiger Pacht im Raum. Demgegenüber hat die Beklagte sich in ihrem Kündigungsschreiben ausdrücklich „nunmehr die Geltungmachung aller, infolge der frühzeitig eingetretenen Beendigung des Pachtverhältnisses resultierenden, Schadensersatzansprüche“ gegen den Kläger vorbehalten (Bl. 261 GA). Ein Einigungswille des Klägers ohne gleichzeitige Klärung dieser höchst streitigen Punkte kann redlicherweise nicht unterstellt werden.

Die Erklärung des Klägers bietet auch keinen Raum für eine Auslegung in ein Angebot auf Abschluss eines Aufhebungsvertrages; im Übrigen ist eine als Annahmeerklärung auslegungsfähigen Reaktion der Beklagten nicht ersichtlich.

Die Beklagte kann sich unter den besonderen Umständen des vorliegenden Falles aber nicht mit Erfolg darauf berufen, dass ihre außerordentliche Kündigung unwirksam sei; dieser Einwand verstößt gegen Treu und Glauben und ist damit unzulässig.

Eine Rechtsausübung ist unzulässig, wenn der Berechtigte sich widersprüchlich verhält (venire contra factum proprium), weil er zuvor einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat, auf den die Gegenseite auch vertraut hat. Sie ist aber auch dann unzulässig, wenn kein besonderer Vertrauenstatbestand begründet worden ist, aber das Verhalten des Berechtigten zu einem unlösbaren Selbstwiderspruch führt (vgl. Palandt-Grüneberg, BGB, 71. Aufl., § 242 Rn. 56, 57). Letztes ist hier anzunehmen.

Die Beklagte hat selbst ausdrücklich unter Berufung auf Mängel der Mietsache die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund erklärt und diese auch im Prozess noch bekräftigt (Schriftsatz v. 24.06.2011, Bl. 159; Berufungsbegründungschrift v. 15.05.2012, Bl. 317). Dass sie mit ihrer Kündigung ausschließlich die gerichtliche Überprüfung des „wichtigen Grundes“ begehrt habe (Bl. 318), steht dem nicht entgegen.

Wenn sich die Beklagte nunmehr auf die Unwirksamkeit ihrer Kündigung beruft, weil bereits der Kläger zuvor außerordentlich gekündigt habe (Bl. 319 GA), verweist sie letztlich auf eine wirksame Kündigung des Klägers. Eine solche setzt aber voraus, dass die Verzichtserklärung nicht bewiesen werden kann und dass kündigungsrelevante Pachtrückstände bestehen, mithin auch die von der Beklagten zur Begründung ihrer eigenen außerordentlichen Kündigung angeführten Mängel nicht vorliegen. Das Vorbringen der Beklagten steht insoweit in einem unauflösbaren Selbstwiderspruch. Der Fall liegt damit nicht anders als der eines Arbeitnehmers, der aus wichtigem Grund gekündigt und hierdurch einen unbedingten Lösungswillen kundgetan hat und nunmehr geltend macht, die Kündigung sei wegen Fehlens eines wichtigen Grundes unwirksam (vgl. BAG NZA 2009, 840 mwN), und ist daher entsprechend als treuwidrig zu beurteilen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10 ZPO. Eine Abwendungsbefugnis gemäß § 711 ZPO war nicht auszusprechen, nachdem die fragliche Gewerbeeinheit unstreitig geräumt und herausgegeben worden ist.

Gründe für eine Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich.

Wert der Berufung: € 24.240,- (12 x € 2020,-)