1

G r ü n d e :

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I.

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Die Antragstellerin begehrt den Erlass einer einstweiligen Verfügung mit dem Inhalt, ihr auf dem von ihr näher bezeichneten Grundstück der Antragsgegnerin in H eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek wegen einer (restlichen) Werklohnforderung gegen die D GmbH in Höhe von 44.465,86 EUR nebst Zinsen in Höhe von8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 13.06.2011 einzutragen (1 ff. GA).  Das LG hat den Antrag zurückgewiesen, da eine Sicherungshypothek regelmäßig nur auf dem Grundstück des Bestellers eingetragen werden könne und die Antragsgegnerin auch gemäß § 242 BGB die Eintragung auf ihrem Grundstück nicht dulden müsse (73 ff. GA). Der hiergegen gerichteten Beschwerde der Antragstellerin (78/80 ff. GA) hat das Landgericht nicht abgeholfen (123 ff. GA).

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II.

5

Die zulässige Beschwerde der Antragstellerin ist aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Beschlusses und der Nichtabhilfe-/Vorlagebeschlusses unbegründet.

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1.

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Das LG hat zutreffend festgestellt, dass die von der Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 22.10.1987, VII ZR 12/87, NJW 1988, 255; OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.09.2006, I-21 U 49/06, BauR 2007, 1590, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen durch BGH, Beschluss vom 10.05.2007, VII ZR 195/06; OLG Hamm, Beschluss vom 07.03.2006, 21 W 77/06, BauR 2007, 721; OLG Celle, Beschluss vom 26.10.2000, 13 W 75/00, BauR 2001, 834; OLG Frankfurt, Beschluss vom 25.05.2000, 16 U 103/98, BauR 2001, 129; vgl. auch: Werner/Pastor, Der Bauprozess, 13. Auflage 2011, Rn 258-260 mwN; Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 3. Auflage 2008, 10. Teil, Rn 15 mwN; Kniffka u.a., ibr-online-Kommentar 2012, § 648, Rn 14-20 mwN; Ingenstau/Korbion-Joussen, VOB, 17. Auflage 2010, Anhang 1, Rn 29 ff. mwN; Palandt-Sprau, BGB, 71. Auflage 2012, § 648a, Rn 3a mwN) entwickelten engen Ausnahmevoraussetzungen dafür, dass sich ein Grundstückseigentümer (trotz Nichterteilung des Auftrags durch ihn) entsprechend der Grundsätze des § 242 BGB wie ein Auftraggeber behandeln lassen muss, wenn der Auftragnehmer wegen des Werklohns eine dingliche Sicherung gemäß § 648 BGB (Bauhandwerkersicherungshypothek) auf bzw. aus seinem Grundstück begehrt, hier von der Antragstellerin weder vorgetragen noch für den Senat sonst ersichtlich sind.

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a.

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Dies gilt zum einen für eine für die Anwendung von § 242 BGB notwendige wirtschaftliche Beherrschung der Auftraggeberin (Fa. D GmbH) durch die Antragsgegnerin (M GmbH) als Grundstückseigentümerin. Dafür genügt - selbst bei Wahrunterstellung des diesbezüglichen Vortrags der Antragstellerin - nicht ohne weiteres, dass B T (Richtigstellung seitens der Antragstellerin, vgl. 80  GA) zugleich als bzw. als einer der Gesellschafter und Geschäftsführer der D I AG (als Adressatin des Angebots, 21 ff. GA), der D GmbH (als Auftraggeberin, 85 GA) und Antragsgegnerin (als Grundstückseigentümerin, 6 GA) fungiert bzw. zumindest zeitweise in der Vergangenheit (insbesondere im Zeitpunkt der Anbahnung bzw. des Abschlusses des streitgegenständlichen Bauvertrages) fungiert hat.

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b.

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Dies gilt zum anderen auch für die die Frage, dass der Antragsgegnerin die Werkleistungen der Antragstellerin nicht unmittelbar zugute kommen, sondern lediglich mittelbar über Mietzahlungen der Fa. T.

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c.

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Schließlich hat das Landgericht eine ausnahmsweise Anwendung von § 242 BGB mit dem zutreffenden Argument abgelehnt, dass die Antragstellerin im Hinblick auf die - als solchen unstreitigen - Umstände von Anbahnung bzw. Abschluss des Werkvertrages nicht schutzwürdig ist, da sie sich - obgleich die Antragsgegnerin (M GmbH) bereits seit dem 18.06.2009 als Eigentümerin des Grundstücks eingetragen war, auf dem die Werkleistungen von der Antragstellerin zu erbringen waren (vgl. 14 GA), nach einem an die Fa. D I AG gerichteten Angebot vom 15.09.2009 (21 ff. GA) sodann am 16.11.2009 auf einen Bauvertrag mit der Fa. D GmbH (52 ff. GA) eingelassen hat (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 07.03.2006, 21 W 77/06, BauR 2007, 721, dort Rn 22/23 mwN; OLG Schleswig, Urteil vom 23.12.1999, 7 U 99/99, BauR 2000, 1377, dort Rn 4).

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Der Annahme fehlender Schutzwürdigkeit steht auch nicht entgegen, dass die Antragstellerin - nach dem Inhalt der eidesstattlichen Versicherung (61 GA) - seinerzeit bei Vertragsschluss (irrtümlich) davon ausgegangen sein will, dass es sich bei der D GmbH um die Grundstückseigentümerin des Grundstücks handele, auf dem die Werkleistungen von der Antragstellerin zu erbringen waren. Vielmehr obliegt es im kaufmännischen Geschäftsverkehr jeder Vertragspartei, ihre Rechte durch eine entsprechende Vertragsgestaltung zu wahren. Dies schließt jedenfalls für den vorliegenden Fall, in dem bereits das Angebot an eine Drittfirma bzw. Nichteigentümerin des Grundstücks, auf dem die Werkleistungen zu erbringen waren, gerichtet worden war und sodann auch noch der Vertragspartner seitens des Auftraggebers - angeblich stillschweigend und ohne jede diesbezügliche Erklärung - zwischen Angebot und Vertragsentwurf ausgetauscht worden ist, eine sorgfältige Prüfung der schuldrechtlichen und dinglichen Rechts- und Interessenlage (einschließlich einer Feststellung der Grundbuchsituation zwecks später etwaig notwendiger Maßnahmen zur dinglichen oder sonstigen Absicherung der Werklohnforderung) ein.  Warum der Antragstellerin eine solche, ihr obliegende Prüfung nicht bzw. nicht rechtzeitig möglich oder nicht zumutbar gewesen sein soll, wird von ihr nicht ansatzweise vorgetragen und ist auch sonst für den Senat nicht erkennbar.

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2.

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Den zutreffenden Feststellungen des Landgerichts im angefochtenen Beschluss ist die Antragstellerin im Rahmen ihrer Beschwerdebegründung nicht in entscheidungserheblicher Weise entgegengetreten. Hierzu genügt insbesondere nicht - wie vom LG im Nichtabhilfe-/Vorlagebeschluss zutreffend ausgeführt - ein rund dreiseitiges Zitat (81 ff. GA) aus dem Urteil des BGH vom 22.10.1987 (a.a.O.), ohne den zutreffenden Feststellungen des Landgerichts zum Fehlen der vom BGH dort aufgestellten engen Ausnahmevoraussetzungen i.S.v. § 242 BGB im vorliegenden Fall substantiiert entgegenzutreten. Die Antragstellerin verkennt weiterhin, dass eine lediglich "wirtschaftliche Betrachtungsweise" keineswegs ausreicht und letztlich die Voraussetzungen eines Missbrauchsfalles bzw. einer gesellschaftsrechtlichen Durchgriffshaftung vorliegen müssen, um vom grundsätzlichen Identitätserfordernis zwischen Auftraggeber und Grundstückseigentümer im Rahmen von § 648 BGB in besonders gelagerten Einzelfällen ausnahmsweise absehen zu können (BGH, a.a.O.; Ingenstau/Korbion-Joussen, a.a.O., Anhang 1, Rn 29 ff. mwN).

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Dies gilt um so mehr, als auch deswegen strenge Voraussetzungen an eine solche besondere "dingliche Durchgriffshaftung" des Grundstückseigentümers als Dritten (trotz Auftragserteilung durch einen andere Rechtsperson) zu stellen sind, weil damit eine rein dingliche Haftung des Grundstücks für eine Werklohnforderung des Auftragnehmers begründet werden soll, ohne dass der Grundstückseigentümer als Dritter dafür auch zugleich schuldrechtlich haften soll (vgl. Werner/Pastor, a.a.O., Rn 259/260 mwN).  

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3.

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Nach alledem genügt für die Anwendung von § 242 BGB - selbst bei Wahrunterstellung - nicht die zudem ebenfalls unzureichend substantiierte Behauptung der Antragstellerin (5/61/85 GA), die mit ihren restlichen Werklohnansprüchen belastete und "scheinbar überschuldete" (61 GA) D GmbH (als Vertragspartnerin der Antragstellerin) sei allein deshalb an einen namentlich nicht benannten Dritten veräußert worden und Schadensersatzforderungen gegen sie - die Antragstellerin - sodann an die Antragsgegnerin zurückabgetreten worden, um nur die Rechte aus dem Bauvertrag zu behalten und sich hingegen der Verbindlichkeiten daraus zu entledigen. Insoweit ist § 648 BGB bereits nicht der richtige Rechtsbehelf, um solchen - unterstellten - Verhaltensweisen und Benachteiligungsabsichten des Auftraggebers wirksam entgegenzutreten (vgl. OLG Bremen, Urteil vom 08.08.2002, 5 U 27/02, OLGR 2003, 133; OLG Oldenburg, Urteil vom 23.12.1999, 7 U 99/99, OLGR 2000, 83).  

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4.

21

Schließlich sind auf § 242 BGB beruhende Ausnahmen von der grundsätzlichen Notwendigkeit der Identität zwischen Auftraggeber und Grundstückseigentümer auch deshalb im Zweifel eher eng zu fassen, weil für den Werkunternehmer regelmäßig die Möglichkeit einer rechtzeitigen Absicherung der Werklohnforderung gegenüber dem Auftragnehmer gemäß § 648a BGB besteht (vgl. OLG Celle, Beschluss vom 17.12.2004, 6 W 136/04, OLGR 2005, 105; Kniffka/Koeble, a.a.O., 10. Teil, Rn 15 mwN; Werner/Pastor, a.a.O., Rn 258 mwN in Fn 281/282; Ingenstau/Korbion-Joussen, a.a.O., Anhang 1, Rn 31 mwN). Dabei ist hier seitens der Antragstellerin weder vorgetragen noch für den Senat sonst erkennbar, welche Gründe hier einem rechtzeitigen Vorgehen der Antragstellerin gegen die D GmbH als Auftraggeberin gemäß § 648a BGB oder im Rahmen anderer schuldrechtlicher Mittel des Werkvertragsrechts zur Sicherung bzw. Durchsetzung der restlichen Werklohnforderung entgegengestanden haben sollen.

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5.

23

Die sonstigen Einwände der Antragsgegnerin in der Beschwerdeerwiderung (einschließlich der Frage etwaiger Mängeln der Werkleistung der Antragstellerin, vgl. Privatgutachten F vom 28.05.2010, 107 ff. GA) sind dementsprechend im vorliegenden Verfahren auf Erlass einer einstweiligen Verfügung nicht entscheidungserheblich.

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III.

25

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1  ZPO.

26

IV.

27

Der Streitwert des Beschwerdeverfahrens wird auf 11.116,46 EUR festgesetzt.

28

V.

29

Zur Zulassung der Rechtsbeschwerde besteht kein Anlass.