1

I.

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Die zulässige Berufung hat in der Sache in beantragter Höhe von 5.076,77 € Erfolg. In dieser Höhe steht der Klägerin über den erstinstanzlich zuerkannten Betrag von 2.266,68 € hinaus gemäß § 535 Abs. 2 BGB ein weiterer Zahlungsanspruch gegen den Beklagten zu. Das beruht im Einzelnen auf folgenden Erwägungen:

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1.

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Die Berufung wendet sich im Ansatz zu Recht gegen die Auffassung des Landgerichts, der im Verfahren 14c O 231/07 LG Düsseldorf am 17.04.2008 geschlossene Räumungsvergleich schließe auch eine berechtigte Nachforderung aus den Abrechnungen der Verwalterin vom 29.08.08 über die allgemeinen Betriebskosten (Abrechnungsperiode 01.09.06 – 31.08.07) und die Heizkosten (Abrechnungsperiode 01.06.06 – 31.05.07), der Abrechnung vom 26.05.09 über die Heizkosten für die Abrechnungsperiode 01.06.07 – 31.05.08 und der Abrechnung vom 10.08.2009 über die allgemeinen Betriebskosten für die Abrechnungsperiode 01.09.07 – 31.08.09 aus.

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Neben der Räumungspflicht zum 31.05.2008 enthält Ziffer 3 des Vergleichstextes die Verpflichtung des Beklagten, an die Klägerin einen Betrag von 6.000,00 € zu zahlen. Ziffer 6 (richtig: Ziffer 4) stellt klar, dass in diesem Betrag die Miete für Mai 2008 enthalten ist und weitere Mietansprüche für die Vergangenheit nicht bestehen. Die Auslegung des Landgerichts, die auf der Grundlage der nach § 529 ZPO maßgeblichen Tatsachen gemäß §§ 513 Abs. 1, § 546 ZPO in vollem Umfang der Prüfungskompetenz des Senats unterliegt, ist rechtsfehlerhaft. Nach §§ 133, 157 BGB ist bei der Auslegung von Willenserklärungen und Verträgen der wirkliche Wille der Erklärenden zu erforschen. Dabei ist zunächst vom Wortlaut der Erklärung auszugehen. In einem zweiten Auslegungsschritt sind ggf. die außerhalb des Erklärungsakts liegenden Begleitumstände in die Auslegung einzubeziehen, soweit sie einen Schluss auf den Sinngehalt der Erklärung zulassen (BGH, NJW 1998, 2966; NJW 1995, 1212; NJW 1994, 188). Das Landgericht hat angenommen, Betriebskostennachforderungen bis 31.05.2008 seien als Bestandteil der Miete von der in Ziffer 4 des Vergleichs getroffenen Regelung erfasst. Dies ist rechtsirrig und bereits mit dem objektiven Wortlaut des Vergleichs nicht vereinbar. Der Senat lässt offen, ob der Saldo aus einer Betriebskostenabrechnung – wie es das Landgericht meint - begrifflich als Miete einzustufen ist. Jedenfalls ergibt bereits eine an objektiven Maßstäben orientierte Auslegung der Vergleichsziffer 4, dass von der Formulierung "Mietansprüche für die Vergangenheit bestehen damit nicht mehr" mit Ausnahme der ausdrücklich aufgeführten Miete Mai 2008 nur solche Mietforderungen der Klägerin erfasst sein konnten, die im Zeitpunkt des Vergleichsschlusses bereits fällig waren. Nur solche Mietansprüche lassen sich bei verständiger Würdigung begrifflich als "Mietansprüche für die Vergangenheit" einordnen. Die Nachforderung aus einer – wie hier - erst nach dem Stichtag (31.05.2008) erstellten Betriebs- und Heizkostenabrechnung wird demgegenüber erst mit der Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig (BGH, Urt. v. 28.4.2010, VIII ZR 263/09) und ist mit dieser Zukunftsausrichtung von der auf Mietansprüche für die Vergangenheit beschränkten Sprachregelung des Vergleichs nicht erfasst. Hätten die Parteien auch den Saldo aus einer erst noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung in die Ausschlusswirkung der in Ziffer 4 getroffenen Regelung einbeziehen wollen, hätte nichts näher gelegen, als sich auf eine Ausgleichsklausel zu einigen, nach der mit dem Abschluss des Vergleichs sämtliche wechselseitigen Forderungen abgegolten sein sollen. Auch dem prozessualen Vortrag des Beklagten sind keinerlei Anhaltspunkte zu entnehmen, die die fehlerhafte Auslegung des Landgerichts stützen. Er beschränkt sich ohne weitere Begründung und in der Sache wenig hilfreich auf den schlichten und zudem den genauen Wortlaut ("Mietansprüche für die Vergangenheit") des Prozessvergleichs ignorierenden Vortrag, in dem Prozessvergleich sei geregelt, dass mit der Zahlung von 6.000,00 € für die Vergangenheit alle Ansprüche abgegolten sein sollten.

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Die Klägerin muss sich allerdings aufgrund der Erlass- und Erfüllungswirkung des Vergleichs so behandeln lassen, als sei die Miete bis einschließlich Mai 2008 erloschen. Teil der Miete sind aber auch die bis Mai 2008 vertraglich geschuldeten Vorauszahlungen auf die allgemeinen Betriebs- und die Heizkosten in Höhe von je 102,26 € netto zzgl. MwSt., so dass die Klägerin durch den Vergleich gehindert ist, die Vorauszahlungen bis einschließlich Mai 2008 als nicht gezahlt in die streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen einzustellen.

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Dies vorausgeschickt steht der Klägerin für die streitgegenständlichen Abrechnungsperioden gemäß § 535 Abs. 2 BGB eine Betriebskostennachforderung in Höhe von insgesamt 4.911,66 € (= 1.234,10 € + 889,23 € + 2.788,33 €) zu. Diese berechnet sich im Einzelnen wie folgt:

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(a) Verwalterabrechnung vom 29.08.2008 (Anl. K 6)

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Die Verwalterabrechnung vom 29.08.2008 beinhaltet die Abrechnung der Kosten der Wärmeversorgung für die Zeit vom 01.06.06 – 31.05.2007 und die Abrechnung der allgemeinen Betriebskosten für die Zeit vom 01.09.2006 – 31.08.2007 und weist zu Lasten des Beklagten eine Nachzahlung von insgesamt von 2.958,74 € aus. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus einem Guthaben aus der Heizkostenabrechnung von 453,61 € und einem Saldo aus der allgemeinen Betriebskostenabrechnung von 3.412,35 €. Zugunsten des Beklagten sind in der Heizkostenabrechnung Vorauszahlungen in Höhe von 1.305,15 € und in der Abrechnung der allgemeinen Vorauszahlungen solche von 1.195,73 € berücksichtigt, insgesamt ein Betrag in Höhe von 2.500,88 €.

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Tatsächlich sind zugunsten des Beklagten aufgrund des Vergleichs Vorauszahlungen in Höhe von insgesamt 2.886,79 € anzurechnen. Auf die Abrechnungsperiode 01.06.06 – 31.05.2007 entfallen – wie sich aus Nachtrag IV zum MV, Anl. K 3 ergibt - anzurechnende Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von 1.438,79 €. Dieser Betrag errechnet sich bei einem Umsatzsteuersatz von 16 % aus Vorauszahlungen für die Monate Juni bis Dezember 2006 in Höhe von 830,34 € (= 7 x 118,62 € brutto) und bei einem ab 01.01.2007 gültigen Umsatzsteuersatz von 19 % aus Vorauszahlungen für die Monate Januar bis Mai 2007 in Höhe von 608,45 € (= 5 x 121,69 € brutto). Auf die Abrechnungsperiode 01.09.2006 – 31.08.2007 entfallen bei gleicher Berechnungsweise Vorauszahlungen auf die allgemeinen Betriebskosten in Höhe von insgesamt 1.448,00 €. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus anteiligen Vorauszahlungen für 2006 von 474,48 € (= 4 x 118,62 €) und anteiligen Vorauszahlungen für 2007 von 973,52 € (= 8 x 121,69 €).

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Die Differenz zwischen den angerechneten und den tatsächlich anzurechnenden Vorauszahlungen beträgt 385,91 €, sodass der Saldo aus den Abrechnungen 2006/2007 um diesen Betrag zu kürzen ist und insoweit eine auf 2.572,83 € reduzierte Nachforderung verbleibt.

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Eine weitere Kürzung ist mangels erheblicher Einwendungen des Beklagten nicht veranlasst. Konkrete Beanstandungen gegen die vorgelegten Abrechnungen hat der Beklagte nicht erhoben. Das Landgericht hat hierauf und darauf, dass ihm für einen konkreten Vortrag ein Belegeinsichtsrecht zustehe mit Beschluss vom 28.04.2008 hingewiesen, ohne dass der Beklagte in der Folgezeit seine pauschalen Angriffe gegen die Ordnungsgemäßheit des Kostenansatzes konkretisiert hat.

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Entsprechend der bereits in der Klagebegründung erklärten Selbstaufrechnung der Klägerin mit dem gemäß § 566 a BGB auch gegenüber der Klägerin begründeten Kautionsrückzahlungsanspruch des Beklagten in Höhe von 1.338,73 € ist die Nachforderung aus der Verwalterabrechnung vom 29.08.2008 in dieser Höhe gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen, sodass eine Restforderung von 1.234,10 € verbleibt.

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(b) Verwalterabrechnung vom 26.05.2009 (Anl. K 10)

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Die Verwalterabrechnung vom 26.05.2009 beinhaltet die Abrechnung der Kosten der Wärmeversorgung für die Zeit vom 01.06.07 – 31.05.2008 und weist zu Lasten des Beklagten eine Nachzahlung von insgesamt von 1.010,93 € aus. Zugunsten des Beklagten sind Vorauszahlungen in Höhe von 1.338,58 € berücksichtigt.

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Tatsächlich sind aufgrund des Vergleichs aber Vorauszahlungen in Höhe von insgesamt 1.460,28 € (= 12 x 121,69 €) anzurechnen. Die Differenz zwischen den angerechneten und den tatsächlich anzurechnenden Vorauszahlungen beträgt 121,70 €, sodass der Saldo aus den Heizkostenabrechnung 2007/2008 um diesen Betrag zu kürzen ist und insoweit eine auf 889,23 € reduzierte Nachforderung verbleibt.

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(c) Verwalterabrechnung vom 10.08.2009 (Anl. K 11)

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Die Verwalterabrechnung vom 10.08.2009 beinhaltet die Abrechnung der allgemeinen Betriebskosten für die Zeit vom 01.09.07 – 31.08.2008 und weist zu Lasten des Beklagten einen Fehlbetrag von insgesamt von 2.969,90 € aus. Zugunsten des Beklagten sind Vorauszahlungen in Höhe von 1.338,21 € berücksichtigt.

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Tatsächlich sind aufgrund des Vergleichs aber Vorauszahlungen in Höhe von insgesamt 1.460,28 € (= 12 x 121,69 €) anzurechnen. Die Differenz zwischen den angerechneten und den tatsächlich anzurechnenden Vorauszahlungen beträgt 122,07 €, sodass der Saldo aus der allgemeinen Betriebskostenabrechnung 2007/2008 um diesen Betrag zu kürzen ist und insoweit eine auf 2.847,83 € reduzierte Nachforderung verbleibt.

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Diese ist nach den nur teilweise zutreffenden Ausführungen des Landgerichts um den auf die Ausführung von Kleinreparaturen entfallenden Vergütungsanteil der Hausmeisterkosten zu kürzen. Dieser beträgt entgegen der Berechnung des Landgerichts nicht 269,29 €, sondern lediglich 59,50 €. Hierbei handelt es sich um den Bruttobetrag, der ausweislich des die streitige Abrechnung betreffenden Hausmeistervertrages für die Ausführung von Kleinreparaturen vereinbart ist (Pauschale von 50 € zzgl. MwSt., vgl. Anl. K 8)).

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Damit beträgt die berechtigte Nachforderung der Klägerin 2.788,33 €.

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2.

23

Für die Zeit vom 01.06. – 11.08.2008 steht der Klägerin gegen den Beklagten entsprechend dem erstinstanzlichen Erkenntnis des Landgerichts ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete zu. Diese beträgt 2.972,35 €. Da die Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Beklagten bereits durch die Anrechnung auf die Nachforderung aus den Abrechnungen der Betriebs- und Heizkosten 2006/2007 verbraucht ist, hat es hierbei sein Bewenden.

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3.

25

Insgesamt errechnet sich zugunsten der Klägerin eine berechtigte Nachforderung von 7.884,01 € (= 2.972,35 € + 4.911,66 €). Erstinstanzlich hat die Klägerin einen Betrag von 8.540,20 € geltend gemacht. Das Landgericht hat ihr unter Abweisung der Klage im Übrigen eine berechtigte Forderung in Höhe von 2.266,33 € zuerkannt. Mit ihrer Berufung hat die Klägerin die Klageabweisung nur in Höhe von 5.076,77 € angegriffen, so dass der Klägerin jedenfalls die mit der Berufung weiterverfolgten Forderungen in Höhe von 5.076,77 € zuzuerkennen sind (§ 308 ZPO). Insgesamt ist der Klägerin mithin eine Forderung in Höhe von 7.343,10 € zuzusprechen.

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4.

27

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288, 291 BGB. Bezüglich der Nachforderungen aus den Verwalterabrechnungen vom 29.08.2008 (K 6) und 26.05.2009 (Anl. K 10) ist Verzug eingetreten mit Zustellung des Mahnbescheides, bezüglich der Nachforderung aus der Verwalterabrechnung vom 10.08.2009 (Anl. K 11) mit Zustellung der Klageerweiterung. Der vom Landgericht zuerkannte Zinsanspruch ist mit der Berufung nicht angefochten.

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II.

29

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 96, 708 Nr. 10, 713 ZPO. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.

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Streitwert 1. Instanz: 9.878,93 € (= 8.540,20 € + 1.338,73 €), § 45 Abs. 1 S. 2 GKG

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Streitwert 2. Instanz: 5.076,77 €