Oberlandesgericht Düsseldorf, I-10 U 63/12

G r ü n d e :

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 21.03.2006 vermietete die Klägerin dem Beklagten das Mietobjekt Hühnermarkt in V.-D. zum Betrieb einer Gaststätte. Als Beginn des Mietverhältnisses wurde der 01.04.2006 vereinbart. Das Mietverhältnis war bis zum 31.03.2016 befristet.

Mit Nachtrag Nr. 23007018 (GA 57) wurde zwischen den Parteien und Herrn Hakan Y., sowie Frau Hicran Y.-E. eine Vereinbarung dahingehend getroffen, dass die beiden Letztgenannten rückwirkend zum 01.01.2007 mit in den Mietvertrag aufgenommen werden. Alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag sollten mit dem 01.01.2007 gesamtschuldnerisch durch den Beklagten, Herrn Y. und Frau Y.-E. erfüllt werden. Der schriftlich abgefasste Nachtrag ist nicht unterschrieben worden. Gleichwohl haben die Parteien die Regelung in der Folgezeit praktiziert.

Die Klägerin hat das Mietverhältnis wegen unstreitig bestehender Zahlungsrückstände fristlos mit Schreiben vom 11.09.2009 gekündigt. (GA 31). Am 21.12.2009 wurde das Mietobjekt geräumt und herausgegeben.

Die Klägerin verlangt für die Zeit vom 01.04.2009 bis zur Kündigung am 11.09.2009 den rückständigen Mietzins in Höhe von 2.023,00 € je Monat, ab Kündigung verlangt sie den Betrag als Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB. Infolge der Herausgabe der Mietsache verlangt die Klägerin ab 01.01.2010 Schadensersatz wegen entgangenen Mietzinses gemäß § 280 BGB. Für die Zeit vom 01.01. 2010 bis 31.03.2010 verlangt die Klägerin – nach Teilrücknahme der Klage insoweit – 1.700 € je Monat als Schadensersatz.

Ab 01.04.2010 wurde das Mietobjekt von der Klägerin an Herrn Frank W. weitervermietet, der vom 01.04.2010 bis 30.06.2010 eine Grundmiete von 200 € zahlen musste und der ab 01.07.2010 eine Grundmiete von 900 € zahlen musste. Für die Zeit vom 01.04.2010 bis 30.06.2010 macht die Klägerin daher einen Schadensersatz von 1.500 € je Monat geltend, gesamt 4.500 €, und ab 01.01.2010 macht die Klägerin einen Schadensersatz in Höhe von monatlich 800 € geltend, den sie mit der Klage bis einschließlich Juni 2011 mit 9.600 € geltend macht. Darüber hinaus verlangt sie aus der Nebenkostenabrechnung für 2009 – nach teilweiser Klagerücknahme - einen Nachzahlungsbetrag von 5089,74 €.

Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil der Klage stattgegeben und den Beklagten verurteilt, an die Klägerin 42.496,74 € nebst Zinsen, sowie 1.286,20 € vorgerichtlicher Anwaltskosten zu zahlen. In diesem Umfang hat es das in Höhe von insgesamt 49.223,14 € gegen den Beklagten ergangene Versäumnisurteil vom 27.10.2011 (GA 128) aufrechterhalten.

Gegen das Urteil hat der Beklagte form- und fristgerecht Berufung eingelegt, mit welcher er die Abweisung der Klage begehrt.

Wegen des weiteren Sachverhaltes wir auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils ebenso Bezug genommen wie auf den vorgetragenen Inhalt der beiderseitigen Schriftsätze in beiden Instanzen.

II.

Die zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg.

Das angefochtene Urteil beruht im Ergebnis weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs.1, 520 Abs.3, 546 ZPO) noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zugrunde zulegenden Tatsachen (§§ 520 Abs.3 Satz 3, 529 Abs.1 ZPO) eine abweichende Entscheidung. Das beruht, soweit das Berufungsvorbringen Anlass zur Erörterung gibt, auf folgenden Erwägungen:

1. Soweit der Beklagte mit der Berufung weiter geltend macht, der zwischen den Parteien mit Befristung zum 31.03.2016 geschlossene Mietvertrag sei wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen und demgemäß habe die Zeit, für welche die Kläger Schadensersatz verlangen können, schon am 21.12.2009 geendet, hat er keinen Erfolg.

Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass die ohne Beachtung der Schriftform geschlossene Nachtragsvereinbarung über den Beitritt zweier weiterer Personen zum Mietvertrag zwar die Formunwirksamkeit dieser Beitrittsvereinbarung zur Folge hat, nicht aber die Formunwirksamkeit des ursprünglichen formwirksam abgeschlossenen Mietvertrages vom 21.03.2006. Es entspricht höchstrichterlicher Rechtsprechung, dass der formunwirksame Beitritt einer weiteren Mietpartei, der bis auf den Beitritt keine Abänderung des ursprünglichen Mietvertrages enthält, ausnahmsweise die im ursprünglichen Mietvertrag enthaltene Befristung nicht über § 550 BGB abändert (vgl. BGH WM 1975, 824; Blank/Börstinghaus, Miete, 3.Aufl., § 550 Rn 72, dort mit falscher Angabe der Fundstelle.). Damit muss der Beklagte sich an der ursprünglich vereinbarten Laufzeit des Mietvertrages festhalten lassen. Der von der Klägerin zu beanspruchende Schadensersatz richtet sich grundsätzlich nach der Dauer dieser Laufzeit.

2. Auch der Einwand des Beklagten, infolge der unterlassenen Einbeziehung der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung über das Gaststätteninventar in den Mietvertrag sei der Mietvertrag formunwirksam abgeschlossen worden, dringt nicht durch. Der in § 23 des Pachtvertrages getroffenen Regelung ist den konkreten Umständen nach bei verständiger Würdigung gemäß §§ 133, 157, 242 BGB zu entnehmen, dass die Parteien sich darüber geeinigt haben, dass das im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhandene Inventar mitverpachtet wird. Haben sich die Parteien aber über die Mitverpachtung des gesamten Inventars geeinigt, ist die Form des § 550 BGB auch ohne Beifügung einer Inventarliste gewahrt. Denn nach dieser Vorschrift ist nur formbedürftig, was nicht von Gesetzes wegen ohnehin gelten würde. Nach der Auslegungsregel des § 311 c BGB, die auf Miet- und Pachtverträge entsprechend anzuwenden ist (BGH, Urt. v. 26.9.2006, XI ZR 156/05; Senat, ZMR 2011, 544), gilt das gesamte Inventar aber auch ohne ausdrückliche Abrede als mitverpachtet. Auch die Sollvorschrift des § 585b BGB zeigt, dass der Gesetzgeber bei längerfristigen und deshalb formbedürftigen Landpachtverträgen die Aufnahme eines Inventarverzeichnisses lediglich der Beweisfunktion wegen empfiehlt, nicht aber zur Voraussetzung der Formwahrung machen wollte. Damit ist die gegenteilige Auffassung der Berufung nicht vereinbar (BGH, Urt. v. 29.9.1999, NJW 2000, 354). Auch der Schutz eines künftigen Grundstückserwerbers, den § 550 BGB bezweckt, rechtfertigt keine weitergehenden Anforderungen an die Schriftform. Denn auch ein Erwerber, der keine gegenteiligen Abreden vorfindet, muss davon ausgehen, dass das bei Übergabe des Pachtvertrags vorhandene Inventar mitverpachtet ist. Damit ist die vereinbarte Aufnahme eines Inventarverzeichnisses aber nicht schriftformrelevant, sondern dient lediglich Beweiszwecken.

Ohne Erfolg macht der Beklagte ferner geltend, ein Schriftformmangel ergebe sich daraus, dass die Parteien das von der Klägerin bereit gestellte Inventar durch nachträgliche Vereinbarung vom Umfang des Pachtvertrages ausgenommen hätten. Nach den nachvollziehbaren und widerspruchsfreien Ausführungen des Landgerichts hat der Beklagte diese von ihm behauptete Vereinbarung über das Inventar nicht bewiesen. Rechtserhebliches hierzu ist der Berufung nicht zu entnehmen.

3. Der Beklagte kann sich auch nicht erfolgreich auf die Schadensersatzklausel des § 19 Abs. 5 des Mietvertrages berufen. Der Einwand des Beklagten geht dahin, nach dieser Regelung könne der Vermieter nur bei Leerstand Schadensersatz bei vom Mieter zu vertretender vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses verlangen. Ein Leerstand sei aber spätestens ab April 2010 nicht gegeben gewesen.

Der Beklagte übersieht, dass die Regelung in § 19 Abs. 5 des Mietvertrages, dem Vermieter im Fall des vorzeitigen Endes des Mietverhältnisses Schadensersatz für den Ausfall von Miete, Nebenkosten und sonstigen Leistungen zubilligt und bei Leeerstand auch für alle weiteren Schäden des Mietobjektes. Die Klägerin macht aber ausschließlich Schadensersatz wegen des Ausfalls der Miete geltend. Das ist nicht vom Leerstand der Mieträume abhängig.

Die den Beklagten danach treffende Schadensersatzpflicht erfasst gemäß § 249 BGB auch die monatliche Mietdifferenz, die sich hier daraus ergibt, dass der Nachmieter weniger an Miete bezahlt als die Klägerin von dem Beklagten ohne die fristlose Kündigung bis zum Ablauf der ursprünglich vereinbarten Vertragsdauer erhalten hätte.

Soweit die Berufung ferner geltend macht, ein Leerstand habe auch deswegen nicht vorgelegen, weil die Mieträume zunächst von Herrn F. genutzt worden seien, entbehrt sein Vortrag der erforderlichen Substanz. Zwar müsste sich die Klägerin von Herrn F. erhaltene Mietzahlungen im Wege der Vorteilsausgleichung auf ihren Schadensersatzanspruch anrechnen lassen. Dem Vorbringen des Beklagten ist jedoch weder zu entnehmen, dass Herr F. Mietzahlungen an die Klägerin geleistet hat noch dass diese hierauf einen Anspruch hatte. Nach den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts ist vielmehr davon auszugehen, dass ein Nachmietvertrag zwischen der Klägerin und Herrn F. gerade nicht zustande gekommen ist. Auf einen „Leerstand“ kommt es auch insoweit nicht an.

4. Schließlich bleibt auch der Berufungsangriff gegen die Nichtberücksichtigung der vom Beklagten erklärten Aufrechnung mit dem Wert des verbliebenen Inventars ohne Erfolg. Der Senat folgt den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts. Das Berufungsvorbringen des Beklagten gibt zu einer anderen Rechtsauffassung keinen Anlass. Der Vernehmung des Zeugen E. lässt sich insoweit zugunsten des Beklagten nichts entnehmen.

5. Weitergehende Angriffe gegen Grund und Höhe der zuerkannten Forderungen sind der Berufung nicht zu entnehmen, sodass es insoweit bei den Ausführungen des Landgerichts sein Bewenden hat.

6. Soweit der Beklagte erstmals in der Berufung die Kopie einer Mietaufhebungsvereinbarung zwischen ihm und der Klägerin ohne Datum vorlegt, ist er mit diesem Verteidigungsmittel gemäß § 531 Absatz 2 ZPO ausgeschlossen. Die Klägerin bestreitet, einen derartigen Mietaufhebungsvertrag mit dem Beklagten abgeschlossen zu haben. Daher ist der Vortrag des Beklagten nicht zu berücksichtigen. Ein Zulassungsgrund gemäß § 531 Absatz 2 ZPO ist nicht erkennbar. Insbesondere kann nicht festgestellt werden, dass die Nichtgeltendmachung dieses Einwandes im ersten Rechtszug nicht auf einer Nachlässigkeit des Beklagten beruht. Falls ein solcher Aufhebungsvertrag tatsächlich geschlossen worden ist, muss dem Beklagten dies bekannt gewesen sein. Die Nichtgeltendmachung einer solch für den Rechtsstreit offenkundig bedeutsamen Tatsache ist in grobem Maße fahrlässig.

7. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO. Die Anordnung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Für die Zulassung der Revision gemäß § 543 ZPO besteht kein gerechtfertigter Anlass.

Der Streitwert der Berufung beträgt 42.496,74 €.