Oberlandesgericht Düsseldorf, I-7 U 104/10

G r ü n d e :

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Maklerhonorar für die Mitwirkung am Zustandekommen des Kaufvertrages vom 27.05.2009 über das Objekt B Str. in K, das sie (die Klägerin) in der aus der Anlage K2 ersichtlichen Weise bei i de eingestellt hatte.

Der Streitverkündete P hatte am 16.10.2008 unter seiner E-Mail-Adresse "" sein Interesse für das Objekt bei der Klägerin bekundet, die es ihm am gleichen Tag unter Angabe näherer Daten zum Kauf anbot. Unter dem 04.11.2008 übersandte die Klägerin dem Streitverkündeten P weitere Informationen zur Bebaubarkeit, ein Kurzexposé und ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Bei weiteren –sich auch noch auf andere Objekte erstreckenden-Kontakten zwischen dem Streitverkündeten und der Klägerin erklärte Herr P, für die Beklagte tätig zu sein, die Interesse an dem Objekt B Str. habe. Dabei übergab er der Klägerin eine Visitenkarte, wie sie auf Bl. 71 der Akte abgeheftet ist. Der Ehemann der Geschäftsführerin der Beklagten nahm aufgrund der ihm vom Streitverkündeten P erteilten Informationen am Objekt Kontakt zum Verkäufer auf und wurde mit ihm schließlich einig.

Die Parteien streiten darüber, inwieweit sich die Beklagte das Handeln des Streitverkündeten P, mit dem sie am 20.11.08 einen Kooperationsvertrag geschlossen hat, zurechnen lassen muss und ob über Herrn P ein Maklervertrag zwischen den Parteien zustande gekommen ist.

Das Landgericht, auf dessen Urteil gemäß § 540 ZPO Bezug genommen wird, hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dass mangels eines direkten Kontaktes zwischen den Parteien ein Maklervertrag nur im Wege der Stellvertretung über den Streitverkündeten P hätte zustande kommen können, was jedoch zu verneinen sei. Der Streitverkündete habe weder im fremden Namen noch mit Vertretungsmacht gehandelt. Es kämen auch nicht die Grundsätze über unternehmensbezogenes Handeln zur Anwendung. Der Streitverkündete habe keine Erklärungen in den Geschäftsräumen der Beklagten abgegeben, noch hätten Firmenpapier oder eine Unterschrift auf die Beklagte hingewiesen. Die Vorlage der Visitenkarte reiche nicht aus. Die Klägerin behaupte darüber hinaus nicht, dass der Streitverkündete P Vertretungsmacht gehabt habe.

Es sei auch von keiner Duldungsvollmacht auszugehen. Die Beklagte habe bestritten, Kenntnis vom Auftreten des Streitverkündeten als ihr Vertreter gehabt zu haben. Die Klägerin habe das Verhalten des Streitverkündeten nicht dahingehend werten dürfen, dass er von der Beklagten bevollmächtigt sei. Er habe die Korrespondenz unter seiner eigenen E-Mail-Adresse geführt; erst im Zuge der Korrespondenz habe er die Visitenkarte vorgelegt. Aus der Bezeichnung als "Repräsentant" habe die Klägerin nicht auf eine Bevollmächtigung schließen dürfen. Eine GmbH werde durch ihre Geschäftsführer und nicht durch einen Repräsentanten vertreten. Auch vom Wortsinn bedeute "Repräsentant" nicht rechtsgeschäftlicher Vertreter.

Die Voraussetzungen einer Anscheinsvollmacht lägen ebenfalls nicht vor. Der Streitverkündete sei gegenüber der Klägerin nur im Rahmen eines einzigen Geschäfts aufgetreten.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren auf Zahlung von 24.811, 50 € Maklerprovision weiterverfolgt.

Die Klägerin beanstandet, dass das Landgericht den Kooperationsvertrag zwischen der Beklagten und dem Streitverkündeten vollständig und in der gültigen Fassung hätte anfordern und klären müssen, wieso dieser Vertrag das hier streitige Geschäft betreffen solle. Die mündliche Verhandlung hätte wiedereröffnet werden müssen, damit die Klägerin zu den nach dem Verhandlungstermin eingereichten Schriftsätzen der Beklagten, insbesondere zu dem von ihr vorgelegten Kooperationsvertrag, hätte Stellung nehmen können. Das ohne Durchführung einer Beweisaufnahme ergangene Urteil sei überraschend gewesen, da die Einzelrichterin im Verhandlungstermin geäußert habe, den Streitverkündeten P als Zeugen befragen zu wollen.

Zwischen den Parteien sei nach den Regeln über die Duldungs- und Anscheins-vollmacht über die Zeugen F und P konkludent ein Maklervertrag zustande gekommen, was sich vor allem auch aus Äußerungen ergebe, die der Zeuge P am 24.06.2010 gegenüber dem zweitinstanzlichen Prozessbevollmächtigten der Klägerin gemacht habe.

Der Streitverkündete P sei vom Ehemann der Geschäftsführerin der Klägerin beauftragt gewesen, namens und im Auftrag der Beklagten in K ein geeignetes Grundstück zu finden. Dabei habe der Zeuge P schon vor diesem Auftrag für die Beklagte andere Grundstücke, und zwar sowohl provisionsfreie als auch provisionspflichtige, akquiriert. Die Beklagte habe dem Streitverkündeten gestattet, als Repräsentant mit der vorgelegten Visitenkarte aufzutreten. Zwischen der Beklagten und P sei vereinbart gewesen, dass er in der Weise vergütet werde, dass er die Wohnungen in den zu errichtenden Objekten an Käufer vermittle und von diesen Provision kassieren werde. Der Streitverkündete sei nur in den ersten beiden Mails vom 16.10.08 und 17.10.08 unter seiner E-Mail-Adresse aufgetreten, da er eine Vorauswahl für die Beklagte habe treffen wollen. Damit sei klar gewesen, dass er das Objekt nicht für sich privat. sondern für einen noch unbekannten Dritten suchte. Am 04.11.08 habe der Streitverkündete dem Geschäftsführer der Klägerin mitgeteilt, dass er das Grundstück für die Beklagte suche, diese an dem Objekt B Str. sehr interessiert sei und die Provision zahlen werde. In allen weiteren Gesprächen sei der Streitverkündete sowohl gegenüber der Klägerin als auch gegenüber dem Verkäufer ausdrücklich im Namen der Beklagten aufgetreten und habe stets betont, für die Beklagte ein Grundstück zu suchen, damit sie es kaufe und bezahle. Damit sei auch klar gewesen, dass nicht 2 Kaufverträge, und zwar zwischen dem Verkäufer und P und sodann zwischen P und der Beklagten, sondern ein Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und der Beklagten geschlossen werden sollte, wie es auch branchen-üblich sei. Der Streitverkündete P habe dem Ehemann der Geschäftsführerin der Beklagten die Unterlagen über das Objekt, aus denen sich die Provisionspflicht ergeben habe, überreicht. Der Zeuge F habe erklärt, die Beklagte werde die Provision an die Klägerin zahlen, wenn das Objekt trotz der Provisionspflicht für die Beklagte von Interesse sei. Der Streitverkündete P habe sich zu dem Objekt begeben, um dort Fotos für die Beklagte zu machen. Dem Verkäufer, den er dort antraf, habe er gesagt, dass er für die Beklagte ein Baugrundstück suche, woraufhin der Verkäufer auf die Einschaltung der Klägerin hingewiesen habe. Hiervon habe P dem Zeugen F berichtet, der gegenüber dem Verkäufer, den er am Objekt angetroffen habe, bestätigt habe, bei einem Ankauf die Provision zu übernehmen.

Die in dem Kaufvertragsentwurf enthaltene Maklerklausel sei auf Veranlassung des Verkäufers aufgenommen und auf Wunsch des Ehemanns der Geschäftsführerin der Beklagten wieder gestrichen worden, weil die Provisionspflicht gegenüber der Klägerin bekannt sei und außerhalb des Vertrages erfüllt werde.

Die Beklagte sei bei dem konkludent abgeschlossenen Maklervertrag mit der Klägerin wirksam durch ihren "Repräsentanten" P sowie den Ehemann ihrer Geschäftsführerin vertreten worden. Die Geschäftsführerin der Beklagten habe von den Aktivitäten der Zeugen F und P Kenntnis gehabt und sei einverstanden gewesen. Es genüge für den Abschluss eines Maklervertrages mit der Klägerin, dass der vertretungsberechtigte Zeuge F dem Verkäufer und dem Zeugen P gegenüber erklärt habe, den Provisionsanspruch der Klägerin erfüllen zu wollen. Dass die Beklagte den Provisionsanspruch erfüllen werde, habe auch der Streitverkündete P gegenüber dem Verkäufer und der Klägerin erklärt. P habe der Klägerin im Namen der Beklagten einen Suchauftrag erteilt. Seine Vertretungsberechtigung für die Beklagte ergebe sich aus der Gestattung, als ihr Repräsentant aufzutreten. Auch nach außen habe er gegenüber der Klägerin und dem Verkäufer erklärt, für die Beklagte tätig zu sein.

Schließlich habe die Beklagte spätestens mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages die Akquisitionstätigkeit des Streitverkündeten P genehmigt und ihre Provisionspflicht zugunsten der Klägerin anerkannt. Der Streitverkündete P sei für das Unternehmen der Beklagten hinreichend deutlich aufgetreten, weshalb sich die Beklagte dieses Auftreten zurechnen lassen müsse.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte unter "Aufhebung" des

Urteils des Landgerichts Düsseldorf vom 19.05.2010 zu

verurteilen, an sie 24.811,50 Euro nebst Zinsen

in Höhe von 13,5 % für die Zeit vom 01.07.2009 bis

31.03.2011 und in Höhe von 16,25 % seit dem 01.04.2011

zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das zu ihren Gunsten ergangene Urteil des Landgerichts und wiederholt und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie erwidert auf die Ausführungen der Klägerin in deren Berufungsschrift, dass sich aus dem Kooperationsvertrag nicht ergebe, dass der Streitverkündete P für die Beklagte habe auftreten dürfen. Er sei nicht vertretungsberechtigt gewesen. Die Einzelrichterin beim Landgericht habe eine Befragung des Zeugen P offengelassen.

Die Beklagte habe keinen Maklervertrag geschlossen. Ihr gegenüber habe der Verkäufer des Objekts ausdrücklich erklärt, keinen Auftrag mehr an die Klägerin erteilt zu haben und dass das Objekt provisionsfrei sei.

Bei der Beklagten sei Entscheidungsträgerin die Geschäftsführerin und nicht ihr Ehemann, der Zeuge F. Der Streitverkündete P sei nicht vom Zeugen F im Auftrag der Beklagten beauftragt worden, in K ein Grundstück zu finden. Sie –die Beklagte- habe mit dem Streitverkündeten im Rahmen eines Kooperationsvertrages zusammengearbeitet. Er habe ihr die Eckdaten des gekauften Grundstücks mitgeteilt, aber nie auf eine Provisionspflicht hingewiesen. Die Beklagte habe gegenüber P stets betont, dass sie kein provisionspflichtiges Grundstück erwerben werde. P sei als Repräsentant nicht berechtigt gewesen, Verpflichtungen für die Beklagte einzugehen. Die Visitenkarte habe er nicht im Hinblick auf das gekaufte Objekt, sondern auf andere, von der Klägerin angebotene Grundstücke, übergeben.

In dem Kooperationsvertrag sei keine Regelung über eine Vergütung des Streitverkündeten P getroffen worden. Die Beklagte bestreitet, dass P in ihrem Namen gegenüber der Klägerin und den Eigentümern aufgetreten sei. Der Streitverkündete habe auch keine Unterlagen an den Ehemann der Geschäftsführerin der Beklagten weitergegeben, sondern ihm nur mündlich mitgeteilt, dass das Grundstück B Str. in K zum Verkauf stehe und welche Größe und welchen Preis es habe. Daraufhin habe er sich zum Objekt begeben und den Verkäufer angetroffen, mit dem er jedoch nicht über eine Übernahme der Provision durch die Beklagte geredet habe.

In Bezug auf die im Entwurf des notariellen Kaufvertrages enthaltene Maklerklausel sei die Beklagte verwundert gewesen, weil sie bis zum Notartermin von der Provisionsfreiheit des Objektes ausgegangen sei. Deshalb habe sie auch um Streichung der Klausel gebeten, da sie andernfalls den Kaufvertrag nicht geschlossen hätte. Der Zeuge F habe weder gegenüber dem Streitverkündeten P noch gegenüber dem Verkäufer erklärt, dass die Beklagte die Provision zahlen werde. Der Verkäufer habe noch im Notartermin erklärt, dass kein Makler beauftragt sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen ergänzend Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg.

Sie kann das von ihr begehrte Maklerhonorar nicht aus einem mit der Beklagten geschlossenen Vertrag verlangen.

Es bestehen schon Zweifel, ob die Klägerin –unabhängig von der Person ihres Vertragspartners- überhaupt einen zur Provisionszahlung verpflichtenden Maklervertrag abgeschlossen hat. Hierfür muss der Makler klarstellen, dass er ungeachtet der bestehenden Vertragsbeziehungen zu dem Verkäufer auch für den Käufer als Makler tätig werden will und von ihm die Zahlung einer Provision erwartet (vgl. Ibold, Maklerrecht, 2. A., Rn 27). Das Angebot der Klägerin bei i de enthielt ein derartiges eindeutig eine Käuferprovision erwähnendes Verlangen nicht. Ein solches ist allerdings in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen und dem Kurzexposé enthalten gewesen. Die Klägerin hat in der Klageschrift zwar vorgetragen, in der Mail vom 16.10.2008 auf ihre AGB hingewiesen zu haben. Dass sie sie beigefügt hatte, ergab sich jedoch weder aus ihrem Vortrag noch aus dem als Anlage K3 überreichten Ausdruck. Insofern ist der Vortrag im Schriftsatz vom 13.05.2011, dass der E-Mail vom 16.10.2008 das Kurzexposé und die AGB beigefügt waren, in zweiter Instanz neu und, da er von der Beklagten bestritten wird, nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen. Die Klägerin hat nachlässig gehandelt, indem sie den entsprechenden Vortrag nicht bereits in erster Instanz gebracht hat.

Dann käme es darauf an, ob die Beklagte nach Kenntnis des ihr unstreitig durch die E-Mail vom 04.11.2008 übermittelten Provisionsverlangens noch Maklerleistungen der Klägerin in Anspruch genommen hat. Hierzu trägt die Klägerin in zweiter Instanz neu vor, auf die Anfrage des Streitverkündeten P vom 06.11.2008 hinsichtlich der wohnwirtschaftlichen Nutzung geantwortet zu haben. Diese Antwort hat sie aber –wie sich aus der Anlage K19 ergibt- "ohne Gewähr und unter Ausschluss jeglicher Haftung", also nur unverbindlich, erteilt, so dass dies als Maklerleistung, die in Kenntnis der Provisionspflicht in Anspruch genommen wurde, nicht ausreicht. Dies gilt auch, soweit die Klägerin vorträgt, dem Streitverkündeten am 04.12.2008 eine Untervollmacht übersandt zu haben. Der Vortrag zu einem Telefongespräch vom 20.11.2008 ist so allgemein, dass ihm keine in Kenntnis der Provisionspflicht entgegengenommene Maklerleistung entnommen werden kann.

Jedenfalls kann nicht festgestellt werden, dass zwischen den Parteien dieses Rechtstreits ein Maklervertrag zustande gekommen ist. Voraussetzung für einen Maklervertrag, der unstreitig nicht durch einen unmittelbaren Kontakt zwischen den Parteien zustande gekommen ist, wäre es, dass der Streitverkündete P einerseits im Namen der Beklagten aufgetreten wäre und andererseits Vertretungsmacht gehabt hätte. An beiden Voraussetzungen fehlt es jedoch.

In zweiter Instanz behauptet die Klägerin neu, dass der Streitverkündete P namens und im Auftrag der Beklagten aufgetreten sei, was die Beklagte bestreitet. Die Klägerin räumt allerdings ein, dass sie bis zu einem am 04.11.08 mit dem Streitverkündeten geführten Gespräch nicht gewusst habe, für wen er das Grundstück gesucht habe, und ihr erstmalig da mitgeteilt worden sei, dass die Beklagte interessiert sei und die Provision zahlen wolle. Nicht zutreffend ist der Berufungsvortrag der Klägerin, dass der Streitverkündete P nur bei den E-Mails vom16. und 17.10.08 unter seiner persönlichen Adresse aufgetreten sei. Auch die von der Klägerin zur Akte gereichte Mail des Streitverkündeten vom 06.11.08 (Bl. 29) ist von seiner Adresse und mit dem Absender "Versicherungsmakler F P" gesandt worden.

Der Streitverkündete ist also mit seinen oben genannten E-Mails im eigenen Namen ohne irgendeinen Hinweis auf die Beklagte an die Klägerin herangetreten, und sie hat ihm unter Hinweis auf ihre Geschäftsbedingungen das Grundstück zum Kauf angeboten. Damit ist ein Wille, im fremden Namen zu handeln, nicht erkennbar hervorgetreten, so dass nach § 164 Abs. 2 BGB ein Eigengeschäft anzunehmen ist. Selbst wenn, wie die Klägerin ohne nähere Erläuterung vorträgt, klar gewesen sein soll, dass P das Grundstück nicht für sich selbst, sondern einen unbekannten Dritten suchte, kam nur er als Vertragspartner in Betracht, weil ein Geschäft für den, den es angeht, bei einem Maklervertrag, der kein Bargeschäft des täglichen Lebens ist, nicht zur Diskussion steht. Vor diesem Hintergrund kann die von der Klägerin behauptete Äußerung des Streitverkündeten P am 04.11.08 ihr gegenüber, dass die Beklagte an dem Objekt interessiert sei und die Provision zahlen werde, von ihrem objektiven Erklärungsinhalt nicht so verstanden werden, dass die Beklagte, die der Klägerin offenbar nur vom Namen bekannt war, nunmehr in die zwischen der Klägerin und dem Streitverkündeten entstandenen vertraglichen Beziehungen eintreten wolle. Dass die Beklagte die Provision zahlen werde, steht nicht einer Erklärung, dass sie Vertragspartnerin der Klägerin sein solle, gleich und kann ebenso bedeuten, dass sie im Innenverhältnis zum Streitverkündeten die von ihm im Außenverhältnis zur Klägerin geschuldete Provision zahlen wollte. Der zweitinstanzliche Vortrag der Klägerin, dass der Streitverkündete sowohl ihr als auch dem Verkäufer gegenüber bei allen weiteren Gesprächen im Namen der Beklagten aufgetreten sei und erklärt habe, sie werde Käuferin des Grundstücks sein, ist schon nicht hinreichend substantiiert, weil nicht dargelegt wird, in welcher Weise und bei welchen konkreten Gelegenheiten der Streitverkündete namens der Beklagten aufgetreten sein soll. Der Vortrag ist auch gemäß § 531 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen, soweit die Klägerin behauptet, der Streitverkündete sei ihr gegenüber ausdrücklich im Namen der Beklagten aufgetreten, da sie davon auch ohne die Informationen, die ihr zweitinstanzlicher Prozessbevollmächtigter nach Verkündung des angegriffenen Urteils beim Zeugen P eingeholt hat, Kenntnis hatte und bereits in erster Instanz entsprechend hätte vortragen können. Wie der Streitverkündete gegenüber dem Verkäufer aufgetreten ist und was der Zeuge F gegenüber dem Streitverkündeten und dem Zeugen F erklärt hat, ist für die Rechtsbeziehungen der Parteien ohnehin von untergeordneter Bedeutung. Durch Erklärungen gegenüber Dritten konnte kein Vertrag mit der Klägerin geschlossen werden, wie sie rechtsirrig in ihrer Berufungsbegründung meint. Dort ist ausgeführt, dass durch die gegenüber dem Verkäufer und dem Streitverkündeten abgegebene Erklärung des Zeugen F, die Beklagte werde den Provisionsanspruch der Klägerin erfüllen, ein Maklervertrag mit der Klägerin zustande gekommen sei. Dem kann nicht gefolgt werden. Das Angebot auf Abschluss eines Vertrages und dessen Annahme sind empfangsbedürftige Willenserklärungen. Die Klägerin sagt nicht, wie die angebliche Erklärung des Zeugen F an sie gelangt sein soll und wie sie der Beklagten gegenüber darauf reagiert haben will. Generell konkretisiert die Klägerin nicht, worin sie genau die vom Zeugen F oder vom Streitverkündeten P für die Beklagte ihr (der Klägerin) gegenüber abgegebene Erklärung, die entweder ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages oder die Annahme eines solchen Angebots enthält, sieht. In den Mails, mit denen Informationen über das gekaufte Grundstück von P angefordert und von der Klägerin erteilt wurden, ist der Streitverkündete ausdrücklich im eigenen Namen als Versicherungsmakler, nicht jedoch für die Beklagte aufgetreten. Damit ist (wenn überhaupt) ein Maklervertrag mit ihm zustande gekommen. Es ist nicht ersichtlich, durch welche Erklärungen auf Kundenseite der Vertragspartner später ausgetauscht worden sein soll. Dass erklärt worden sein soll (vom Zeugen F oder P), dass die Beklagte die Provision übernehmen werde, macht sie –wie bereits oben ausgeführt- nicht zum Vertragspartner. Die Übergabe der Visitenkarte, zu der die Klägerin auch nicht substantiiert vorträgt, wann und bei welcher Gelegenheit sie erfolgte, reicht ebenfalls nicht aus. Aus der Visitenkarte und dem dort vermerkten Werbespruch "Aus Ihren Träumen bauen wir die Wirklichkeit" ergibt sich auch, dass sich die "Repräsentanten"-Stellung des Zeugen P auf den Verkauf von Häusern bezieht. Ein Vertreterhandeln auch bei Maklergeschäften ergibt sich daraus nicht

Desweiteren kann nicht festgestellt werden, dass der Streitverkündete P bevollmächtigt gewesen wäre, die Beklagte bei dem hier streitigen Maklergeschäft zu vertreten. Die Klägerin führt insoweit den Kooperationsvertrag vom 20.11.2008 an, der jedoch den Abschluss von Maklerverträgen für die Beklagten gerade nicht vorsieht, sondern sich zu anderen Geschäften verhält. Danach sollte der Streitverkündete P an die Beklagte Bauinteressenten und Kunden, die ein Baugrundstück über ihn erwerben, empfehlen und die Beklagte regelmäßig über aktuelle Grundstücke informieren. Eine ausdrückliche Bevollmächtigung zu der hier streitigen Beauftragung der Klägerin ist damit nicht gegeben.

Eine die Beklagte verpflichtende Duldungs- oder Anscheinsvollmacht des Streitverkündeten P kann ebenfalls nicht angenommen werden.

Eine Duldungsvollmacht liegt vor, wenn der Vertretene es wissentlich geschehen lässt, dass ein anderer für ihn wie ein Vertreter auftritt und der Geschäftsgegner dieses Dulden nach Treu und Glauben dahin versteht und auch verstehen darf, dass der als Vertreter Handelnde bevollmächtigt ist (BGH NJW 02, 2325). Ein derartiges Dulden gibt der Vortrag der Klägerin jedoch nicht her. Es ist nicht ersichtlich, woher die Beklagte Kenntnis von einem – unterstellten - Auftreten des Streitverkündeten als Vertreter bei dem Abschluss eines Maklervertrags gehabt haben soll. Erklärungen der Beklagten, denen die Klägerin eine entsprechende Kenntnis hätte entnehmen können, werden von der Klägerin nicht vorgetragen. Ihr persönlich haftender Gesellschafter hat in der mündlichen Verhandlung vom 15.07.2011 lediglich Erklärungen des Streitverkündeten P behauptet, aufgrund derer es für ihn (den Gesellschafter) klar gewesen sein soll, dass die Beklagte Vertragspartner und Schuldner der Provision geworden sein soll. Insoweit reicht es für eine Duldungsvollmacht aber nicht aus, dass der Streitverkündete den Eindruck erweckt haben soll, die Beklagte wisse von seinem Handeln. Aus diesem unsubstantiierten Vortrag ergibt sich nicht, dass die Beklagte tatsächlich Kenntnis davon gehabt hätte und es geduldet hätte. Die Klägerin hat es vielmehr versäumt, sich unmittelbar durch eine kurze Kontaktaufnahme zur Beklagten der Vertretungsbefugnis des Streitverkündeten zu vergewissern.

Für eine Anscheinsvollmacht fehlt es schon an der Dauer und Häufigkeit, die das den Rechtsschein erzeugende Verhalten haben muss (BGH NJW 98, 1854). Es ist kein konkretes Geschäft und erst recht kein Maklergeschäft, das der Streitverkündete P als Vertreter der Beklagten vor dem hier streitgegenständlichen Geschäft gemacht haben soll vorgetragen worden.

Schließlich kommt auch eine Genehmigung, die die Klägerin im Abschluss des notariellen Kaufvertrages sehen will, nicht in Betracht. Mit dem Abschluss eines Kaufvertrages wird nicht die Genehmigung eines schwebend unwirksamen Maklervertrages erklärt

Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Klägerin vom 21.07.2011 gibt keine Veranlassung, die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10 in Verbindung mit § 711 ZPO.

Für die Zulassung der Revision besteht kein gesetzlich begründeter Anlass, § 543 Abs. 2 ZPO. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Vielmehr ist hier –bezogen auf den vorliegenden Einzelfall- zu entscheiden gewesen, ob die von der Klägerin vorgetragenen Tatsachen, soweit sie in zweiter Instanz zugrunde zu legen gewesen sind, die Annahme rechtfertigen, dass zwischen den Parteien im Wege der Stellvertretung ein Maklervertrag zustande gekommen ist.

Streitwert 2. Instanz: 24.811,50 €