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G r ü n d e :

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Die Berufung der Beklagten hat nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand keine Aussicht auf Erfolg. Das Landgericht hat die Beklagte zu Recht zur Zahlung von 10.520,49 EUR verurteilt.

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I.

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1.

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Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der Pachtvertrag zwischen den Parteien nicht zum 28. Februar 2010 aufgehoben worden ist und daher die Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung des vereinbarten Pachtzinses fortbesteht.

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a) Der erstinstanzliche Vortrag der Beklagten war schon nicht geeignet, eine Beweisaufnahme zu der von der Beklagten behaupteten mündlichen Vertragsaufhebung zu rechtfertigen. Das Landgericht hat zutreffend festgestellt, dass die Gesellschafter der Beklagten die behauptete Äußerung des Klägers, "jetzt lieber ganz aufzuhören, als weitere Schulden zu machen", nicht ohne Weiteres im Sinne eines Angebots zur Aufhebung des Vertrages verstehen konnten, und dass es nicht genügte, ohne konkreten näheren Tatsachenvortrag eine "Vertragsaufhebung" zu behaupten.

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b) Auf mündliche Abreden der Parteien kommt es zudem nicht an, weil eine Vertragsaufhebung nur in schriftlicher Form wirksam hätte vereinbart werden können.

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aa) Der Pachtvertrag sieht in § 16 vor, dass Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages der Schriftform bedürfen. Weiter heißt es: "Dies gilt auch für diese Schriftformklausel". In § 3 Abs. 4 des Pachtvertrages ist zudem bestimmt, dass die Kündigung der Schriftform bedarf.

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Damit war die Schriftform Gültigkeitsvoraussetzung für die von den vorgenannten Regelungen erfassten Abreden. An der Verwendung gerade der qualifizierten Schriftformklausel wird deutlich, dass die Vertragsparteien auf die Einhaltung der Schriftform besonderen Wert legten. Ein Verstoß führt gem. § 125 Satz 2 BGB zur Nichtigkeit der Änderungsabrede (vgl. BAGE 126, 364 = MDR 2008, 1344). Die sogenannte doppelte oder qualifizierte Schriftformklausel bewirkt außerdem, dass die Schriftform für Änderungen und Ergänzungen des Vertrages nicht durch individuelle mündliche Vereinbarung ohne eine klare Absprache über die Geltung des mündlich Vereinbarten entgegen dem ursprünglich vereinbarten Formerfordernis abbedungen werden kann (BGHZ 66, 378, 382). Eine solche Klausel ist jedenfalls als Individualabrede zulässig und stellt keinen Verstoß gegen den Grundsatz der Vertragsfreiheit dar (vgl. BGH, a.a.O.; OLG Karlsruhe, OLGR 2006, 40; BAG, NJW 2003, 3725, 3727).

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bb) Es ist davon auszugehen, dass es sich beim Vertrag der Parteien um eine Individualvereinbarung handelt.

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Grundsätzlich muss derjenige, der sich auf den Schutz der §§ 305 ff. BGB beruft, darlegen und beweisen, dass die zum Vertragsbestandteil gemachten Klauseln Allgemeine Geschäftsbedingungen i.S.v. § 305 Abs. 1 BGB sind (BGHZ 118, 229, 238 m.w.N. = NJW 1992, 2160). Als solche gelten nur vorformulierte Vertragsbedingungen. Vorformuliert sind Vertragsbedingungen, wenn sie vor Abschluss des Vertrages in der Absicht formuliert wurden, in künftigen Fällen Verwendung zu finden. Es genügt nicht, wenn die Vertragsbedingungen lediglich für einmalige Verwendung vorgesehen sind. Ausreichend ist aber, dass sie einmal formuliert wurden, um in künftigen Verträgen Verwendung zu finden. Hierzu haben die Beklagten nichts Substantiiertes vorgetragen. Aus ihrem Vortrag ergibt sich nichts für die Absicht einer mehrfachen Verwendung; zudem hat der Kläger den Vertrag nach dem eigenen Vortrag der Beklagten im Einzelnen mit ihnen erörtert.

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Entgegen der Auffassung des Landgerichts lässt sich auch nicht aufgrund des äußeren Erscheinungsbildes und der inhaltlichen Gestaltung des Vertrages eine Vermutung begründen, es handele sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Der Bundesgerichtshof hat dem Vertragspartner eine derartige Vermutung in einem Fall zugute kommen lassen, in dem es sich bei dem Verwender um einen gewerblich tätigen Bauträger handelte, weil Bauträger erfahrungsgemäß mit Formularverträgen arbeiten. Eine vergleichbare Konstellation liegt hier nicht vor. Vielmehr hatte der Kläger zuvor in dem Objekt selbst eine KfZ-Werkstatt betrieben.

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cc) Die Schriftformklausel ist dahin auszulegen, dass auch die Aufhebung des Pachtvertrages nur wirksam in schriftlicher Form vereinbart werden konnte.

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Die Parteien haben hier durch Individualabrede ein umfassendes Schriftformerfordernis vereinbart; dieses sollte nicht nur für Änderungen und Ergänzungen des Vertrages, sondern auch für dessen Kündigung gelten. Insoweit weicht die Vertragsgestaltung von derjenigen ab, welche das Bundesarbeitsgericht in der von der Beklagten herangezogenen Entscheidung (BAG, NJW 2000, 3155; auf diese Entscheidung bezieht sich ohne nähere Auseinandersetzung OLG Düsseldorf [10. Zivilsenat], ZMR 2003, 921 = WuM 2003, 621) zu beurteilen hatte. Weil dort die Kündigung nicht von der Schriftformklausel erfasst war, schloss das Bundesarbeitsgericht, die Parteien hätten bewusst für die Beendigung von Arbeitsverhältnissen auf die Warnfunktion einer Schriftform verzichtet. Vorliegend sollte jedoch auch die Kündigung nur schriftlich möglich sein. Vor diesem Hintergrund ist der Vertrag dahin auszulegen, dass auch dessen einverständliche Beendigung nur bei Wahrung der Schriftform gültig sein sollte. Die Vertragsaufhebung kann durchaus als weitest gehende Form der Vertragsänderung aufgefasst werden und geht zudem regelmäßig auch mit weiteren den ursprünglichen Vertrag abändernden Abreden einher.

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Dafür, dass die Parteien den Pachtvertrag entsprechend verstanden haben, spricht schließlich, dass die Beklagte selbst vorträgt, die Vertragsaufhebung habe noch schriftlich festgehalten werden sollen. Auch das Schreiben der Beklagten vom 28. Dezember 2009 lässt nicht erkennen, dass sie bereits von einer verbindlichen Vertragsaufhebung ausging; vielmehr bitten die Gesellschafter der Beklagten um Bestätigung der Vertragsaufhebung, die am 15. Dezember 2009 besprochen - und nicht etwa vereinbart - worden sei. Die Parteien sind mithin auch nicht etwa bewusst von der qualifizierten Schriftformklausel abgewichen (vgl. dazu BGHZ 164, 133 = NJW 2006, 138; BGHZ 66, 378, 381 f.).

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2.

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Mit ihren Hilfsaufrechnungen vermag die Beklagte nicht durchzudringen.

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a) Über diese ist allerdings entgegen der Auffassung des Landgerichts in der Sache zu entscheiden. Dabei kann dahinstehen, ob die Klausel in § 10 Abs. 2 des Pachtvertrages die hier zur Aufrechnung gestellten Forderungen schon deshalb nicht erfasst, weil die Regelung unter der Überschrift "Mängel der Pachtsache" steht und daher, so die Auffassung der Beklagten, nur Gewährleistungsansprüche betrifft. Denn jedenfalls ist die Klausel dahin auszulegen, dass das Aufrechnungsverbot auch dann nicht eingreift, wenn die im Rechtsstreit aufgerechnete Gegenforderung entscheidungsreif ist. Auch dann ist die Gegenforderung als "unbestritten", weil nicht bestreitbar anzusehen (vgl. KG, Grundeigentum 2010, 766; OLG Karlsruhe, NJW-RR 2006, 600; OLG Düsseldorf [22. Zivilsenat], NJW-RR 1997, 757; Palandt/Grüneberg, BGB, 69. Aufl., § 309 Rn. 17; vgl. auch BGH, WM 1978, 620). Entscheidungsreife ist bezüglich beider zur Aufrechnung gestellter Gegenforderungen gegeben.

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b) Die Beklagte hat einen Anspruch auf Erstattung der geleisteten Zahlungen für Heizöllieferungen nicht schlüssig dargetan. Die Voraussetzungen des § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB liegen nicht vor, weil die Zahlungen mit Rechtsgrund erbracht worden sind.

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Gemäß § 4 Abs. 2 des Pachtvertrages hat der Pächter den Heizölverbrauch des gesamten Objekts zu zahlen. Als individualvertragliche Regelung ist diese nicht zu beanstanden, zumal der Kläger unwidersprochen dargelegt hat, im Hinblick auf die Überbürdung der Kosten sei ein monatlicher Pachtnachlass von 250 EUR gewährt worden.

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Die Regelung verstößt auch nicht gegen die Heizkostenverordnung. Diese trifft Regelungen für die Verteilung der Kosten zentraler Heizungsanlagen, wenn diese auf mehrere Mieter umgelegt werden müssen. Einer Abrede, wonach sämtliche Heizkosten von einem Mieter zu tragen sind - in der Sache handelt es sich hierbei letztlich um eine Preisvereinbarung -, steht die Heizkostenverordnung nicht entgegen.

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c) Ein Aufwendungsersatzanspruch wegen der angeblichen Reparatur der Heizungspumpe würde grundsätzlich nur unter den Voraussetzungen des § 536 a Abs. 2 BGB bestehen. Dass diese vorlagen, hat die Beklagte nicht dargetan. Für ihren bestrittenen Vortrag, der Kläger sei mit der Beauftragung einverstanden gewesen, liegt kein Beweisantritt vor.

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Ob die Beklagte wegen der Regelung in § 2 Abs. 1 des Pachtvertrages, wonach sie die technischen Voraussetzungen für die Hallenbeheizung selbst zu schaffen und zu bezahlen hat, oder der in § 9 Abs. 1 des Vertrages, wonach der Pächter die Kosten der Instandhaltung trägt, ohnehin verpflichtet gewesen wäre, Reparaturen an der Heizungsanlage auf eigene Kosten durchzuführen, kann daher offen bleiben.

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II.

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Die weiteren in § 522 Abs. 2 Nrn. 2 und 3 ZPO genannten Voraussetzungen der Berufungszurückweisung im Beschlussverfahren liegen ebenfalls vor.

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III.

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Der Senat weist darauf hin, dass die Berufungsrücknahme vor Erlass einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO gemäß GKG KV 1222 S. 1 und 2 kostenrechtlich privilegiert ist; statt vier fallen nur zwei Gerichtsgebühren an (OLG Brandenburg, MDR 2009, 1363; Senat ZIP 2010, 1852 f.).