Oberlandesgericht Düsseldorf, I-3 Wx 151/10

G r ü n d e:

Der Beteiligte und E. G., geborene R., sind im Grundbuch von Grafenberg des Amtsgerichts Düsseldorf Blatt …als Eigentümer des Hausgrundstücks in Erbengemeinschaft eingetragen.

E. G. ist am 18. September 2009 verstorben; der Beteiligte ist ihr Alleinerbe.

In Abteilung II lfd. Nr. 4 des Grundbuchs ist seit dem 10. Dezember 1964 eine „Auflassungsvormerkung „für E. F., … M. G., geborene F., … und E. F. … in ungeteilter Erbengemeinschaft“ unter Bezug auf die Bewilligung vom 09. März 1964 eingetragen.

Unter dem 18. November 2009 beantragte der Notar u. A. die Löschung des vorbezeichneten Rechts.

Daraufhin hat das Grundbuchamt unter dem 04. Februar 2010 - mit Fristsetzung zunächst zum 15. März, sodann verlängert bis zum 16. Juli 2010, und unter Ankündigung der Zurückweisung des Antrags - gebeten, die Erbnachweise in der Form des § 35 GBO sowie die Löschungsbewilligung der Erben der Berechtigten der Auflassungsvormerkung Abt. II Nr. 4 nach § 29 GBO zu den Akten zu reichen. Da der der Vormerkung zugrunde liegende Anspruch übertragbar sei, sei auch die Vormerkung übertragbar und vererblich. Somit sei diese nicht mit dem Tod der eingetragenen Berechtigten erloschen, sondern auf deren Erben übergegangen.

Hiergegen legt der Beteiligte unter dem 07. Juni 2010, eingehend am 09. Juni 2009, Beschwerde ein.

Er macht geltend, gemäß den Bestimmungen des Kaufvertrages Urk.-R.Nr. 405/1964 des Notars S. in Düsseldorf vom 09. März 1964 hätten die Käufer (Eheleute H. R. und F. R., geborene S.), die das Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus hätten bebauen wollen, sich den spätestens am 01. Oktober 1964 schriftlich dem amtswaltenden Notar gegenüber zu erklärenden Rücktritt von diesem Vertrag für den Fall vorbehalten, dass eine Bebauung mit einem Mehrfamilienhaus grundsätzlich ausgeschlossen ist.

Der Rücktritt sei nicht erklärt worden, was sich schon daraus ergebe, dass der Kaufvertrag grundbuchlich vollzogen worden sei.

Das Amtsgericht hat am 22. Juni 2010 die Nichtabhilfe beschlossen und die Sache zur Entscheidung über die Beschwerde vom 07. Juni 2010 gegen die Zwischenverfügung vom 04. Februar 2010 übersandt.

Die Löschung der Auflassungsvormerkung Abt. II Nr. 4 könne nicht auf Grundlage der Sterbeurkunden der Berechtigten erfolgen, da der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch ebenso wie die Vormerkung selbst übertragbar und die Vormerkung somit durch den Tod der Berechtigten nicht erloschen sei.

Ein Nachweis in der Form des § 29 GBO, dass das bis zum 01. Oktober 1964 befristete Rücktrittsrecht nicht ausgeübt wurde und somit auch die Vormerkung erloschen ist, sei nicht erbracht, die Grundbuchunrichtigkeit in der Form des § 29 GBO also insoweit nicht nachgewiesen.

Die vereinbarte Befristung des Rücktrittsrechts zum 01. Oktober 1964 weise eine Grundbuchunrichtigkeit nicht nach und rechtfertige demnach ebenfalls nicht die Löschung der Vormerkung. Die Tatsache, dass die Frist für die Erklärung des Rücktritts erloschen ist, weise nämlich nicht nach, dass das Rücktrittsrecht nicht ausgeübt worden und nur der grundbuchliche Vollzug noch nicht erfolgt ist. Ebenso könne der grundbuchliche Vollzug des Kaufvertrages nicht nachweisen, dass das Rücktrittsrecht nicht ausgeübt worden ist.

Eine Löschung von Amts wegen gemäß § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO scheide schon deshalb aus, weil es sich bei der Eintragung einer Auflassungsvormerkung nicht um eine inhaltlich unzulässige Eintragung handele.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Grundakte Bezug genommen.

II.

Das Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 und 2 ist gemäß §§ 71 Abs. 1, 72, 73 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 GBO zulässig und nach der vom Grundbuchamt ordnungsgemäß erklärten Nichtabhilfe dem Senat zur Entscheidung angefallen, § 75 GBO.

Es hat auch in der Sache Erfolg.

Für die erstrebte Löschung der in Abteilung II lfd. Nr. 4 gebuchten „Auflassungsvormerkung für E. F., M. G. und E. F. in ungeteilter Erbengemeinschaft“ bedarf es nicht der dem Beteiligten mit der Zwischenverfügung aufgegebenen Beibringung einer Löschungsbewilligung der Erben der Buchberechtigten. Denn bei der Buchung der Auflassungsvormerkung handelt es sich um eine ihrem Inhalt nach unzulässige Eintragung, § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO.

Aus der notariellen Urkunde U.R.Nr. 405/1964 des Notars S. in Düsseldorf vom 09. März 1964 ergibt sich nämlich, dass die in Abteilung II lfd. Nr. 4 gebuchte „Auflassungsvormerkung für E. F., M. G. und E. F. in ungeteilter Erbengemeinschaft“ von Anfang an nicht zur Entstehung gelangt ist.

aa)

Eine einzige Vormerkung genügt nur wenn es sich auch nur um einen Anspruch handelt, weil mehrere verschiedene Ansprüche nicht durch eine einzige Vormerkung gesichert werden können, vielmehr ebenso viele Vormerkungen erfordern, wie Ansprüche gegeben sind (BayOBLG Rpfleger 1999, 529; Staudinger-Gursky BGB 2008 Rn. 22). Dies gilt auch dann, wenn die Ansprüche auf dieselbe dingliche Rechtsänderung gerichtet sind (Staudinger-Gursky, a.a.O.). Das Akzessorietätsprinzip verlangt zudem eine eindeutige Zuordnung des jeweiligen Sicherungsrechts zu einer konkreten Forderung. Es muss deshalb feststehen, zugunsten welcher bestimmten Forderung die Vormerkung eingetragen ist (Staudinger-Gursky, a.a.O.).

Wird demnach eine Vormerkung eingetragen und ergibt sich aus dem Eintragungsvermerk selbst und der zulässigerweise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung nicht, ob sie von zwei möglichen Ansprüchen den einen oder den anderen oder beide sichern soll, so kann eine Vormerkung mit diesem Inhalt oder in dieser Ausgestaltung aus Rechtsgründen nicht bestehen. Es handelt sich um eine ihrem Inhalt nach unzulässige Eintragung ( § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO; BayObLG Rpfleger 1986, 371; Demharter, GBO 27. Auflage 2010 § 53 Rdz. 42).

bb)

Dies vorausgeschickt, erweist sich die Eintragung der Auflassungsvormerkung vom 10. Dezember 1964 als inhaltlich unzulässig.

Gemäß Ziffer IV d) des Kaufvertrages vom 09. März 1964 bewilligen die Vertragsparteien die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Auflassungsanspruches für die Verkäufer in ungeteilter Erbengemeinschaft „für den Fall der Ausübung des Rücktrittsrechtes“.

Während Ziffer III Nr. 1 Satz 2 des Kaufvertrages den Käufern ein Rücktrittsrecht gewährt („Da die Käufer das Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus bebauen wollen, halten sie sich den Rücktritt von diesem Vertrage vor für den Fall, daß eine Bebauung mit einem Mehrfamilienwohnhaus grundsätzlich ausgeschlossen ist. Der Rücktritt muß spätestens am 1. Oktober 1964 schriftlich dem amtswaltenden Notar gegenüber erklärt werden.“), regelt Ziffer II Nr. 1 des Kaufvertrages ein Rücktrittsrecht der Verkäufer („Die Käufer haben das Grundstück mit einem Mehrfamilienwohnhaus zu bebauen. Sie sind verpflichtet, mit den Bauarbeiten zu beginnen innerhalb eines Jahres vom Tag der Kenntnis der Erbscheinserteilung hinter dem vermißten Herrn O. F.. Wenn diese Frist nicht eingehalten wird, haben die Verkäufer das Recht, vom Vertrage zurückzutreten. Das Rücktrittsrecht erlischt, wenn mit dem Bau begonnen und das Recht bis dahin nicht ausgeübt ist.“).

Die Auflassungsvormerkung für die damaligen Verkäufer (E. F., M. G. und E. F. in ungeteilter Erbengemeinschaft) soll demnach deren (Rück-) Auflassungsanspruch gegen die Käufer sichern. Hierbei handelt es sich indes nicht um einen klar definierten Anspruch. Denn ein Rückauflassungsanspruch der Verkäufer kann bzw. konnte sich zum Einen auf einen Rücktritt der Käufer gründen, zum Anderen auf einen eigenen Rücktritt, ohne dass aus der in Bezug genommenen Bewilligung sich ergibt, welcher Anspruch durch die Vormerkung gesichert werden soll. Es bleibt daher offen, zugunsten welcher bestimmten Forderung die Vormerkung eingetragen ist. Die Eintragung erweist sich deshalb als ihrem Inhalt nach unzulässig, § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO.

Da die Löschung des Rechts nach alledem einer Bewilligung der Buchberechtigten bzw. ihrer Rechtsnachfolger nicht bedarf, ist die Zwischenverfügung auf die Beschwerde hin aufzuheben.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

Die Wertfestsetzung beruht auf §§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 2 Satz 2 KostO.