Oberlandesgericht Düsseldorf, I-24 U 170/09

Gründe:

I. Die zulässige Berufung hat voraussichtlich keine Erfolgsaussicht, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die dagegen vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine dem Kläger günstigere Entscheidung.

1. Der Feststellungsantrag ist zulässig, § 256 Abs. 1 ZPO. Das Feststellungsinteresse ist gegeben. Der Kläger war nicht auf eine Räumungsklage zu verweisen. Beide Klagearten stehen nicht in dem grundsätzlich bestehenden Vorrangverhältnis der Leistungsklage vor der Feststellungsklage. Denn bei einem Miet- oder Pachtverhältnis ist die Feststellungsklage, dass der Mietvertrag durch Kündigung beendet sei, neben der Klage auf Räumung möglich (OLG Celle BB 1978, 576). Grund dafür ist, dass die Frage, ob ein Mietverhältnis durch eine Kündigung aufgelöst worden ist, die rechtlich entscheidende Vorfrage für zahlreiche Ansprüche sein kann, und nicht nur für den Anspruch auf Räumung und Herausgabe (OLG Celle BB 1978, 576, 577). Die Entscheidung über den Anspruch auf Räumung und Herausgabe ist nämlich nur eine Entscheidung über eine von vielen Rechtsfolgen, die sich aus dem Bestehen oder Nichtbestehen eines Mietvertrages ergeben können. So kann einem auf Räumung und Herausgabe lautenden rechtskräftigen Urteil auch nicht mit Rechtskraftwirkung die Beantwortung der Vorfrage nach der Wirksamkeit des Mietvertrages zugesprochen werden. Denn damit würde diesem Urteil eine Wirkung zugebilligt, die weit über die durch den Antrag auf Räumung und Herausgabe gezogenen Grenzen hinausginge.

Hinzu kommt, dass der Titel gegen den Hauptpächter nicht ohne weiteres gegen den Unterpächter wirkt (Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl. 2010, § 546, Rn. 24). Durch die Formulierung des Feststellungsantrages wird jedoch die Wahrscheinlichkeit eines weiteren Rechtsstreits eher vermieden als bei der bloßen Räumungsklage, da die Frage nach der Wirksamkeit des Pachtvertrages in den Vordergrund gestellt wird.

2. Der Feststellungsantrag sowie die weiter geltend gemachten Anträge sind jedoch unbegründet. Das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung (§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO), noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zugrundezulegenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Beurteilung.

Das Pachtverhältnis der Parteien ist nicht beendet. Das Landgericht ist nach Inaugenscheinnahme und Zeugenvernehmung aufgrund ausführlicher und überzeugender Beweiswürdigung zu dem Schluss gelangt, dass die von dem Kläger gegenüber dem Beklagten ausgesprochenen fristlosen Kündigungen vom 28. März 2008, 5. Mai 2008 und 23. Juni 2009 das zwischen den Parteien bestehende Pachtverhältnis vom 13. Juni 1996 nicht aufgelöst haben. Dabei hat das Landgericht nachvollziehbar ausgeführt, nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme könne nicht mit der gebotenen Sicherheit festgestellt werden, dass die Beklagten ihre Vertragspflichten gegenüber dem Kläger aus dem Pachtvertrag vom 13. Juni 1996 in einem derart erheblichen Maße verletzt hätten, dass dem Kläger eine Fortsetzung des Vertrages nicht mehr zugemutet werden könne.

Diese Beweiswürdigung beanstandet der Kläger zu Unrecht. Die vom Landgericht geschaffene Tatsachengrundlage bindet grundsätzlich auch das Berufungsgericht und darf von ihm nur eingeschränkt überprüft werden. Lediglich die unterlassene oder fehlerhafte Erfassung von Tatsachen durch die Verletzung materiellen Rechts (z.B. die Verkennung der Beweislast), die fehlerhafte Tatsachenfeststellung aufgrund Verfahrensfehlern (z.B. Verletzung der Hinweispflicht) oder die sonstige Fehlerhaftigkeit des Beweisergebnisses (beispielsweise eine nicht erschöpfende Beweisaufnahme oder Widersprüche zwischen einer protokollierten Aussage und den Urteilsgründen) können die Notwendigkeit erneuter Feststellung gebieten (vgl. Senat, OLGR 2009, 727; Zöller/Hessler, ZPO, 27. Aufl. 2009, § 529 Rn. 2 m.w.N.). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.

Das Landgericht hat zu Recht angenommen, dass eine erhebliche Pflichtverletzung der Beklagten in der Unterverpachtung an die Eheleute G. bzw. in einer fehlenden Einholung der Zustimmung zu dieser Unterverpachtung nicht zu sehen sei. Zwar ergibt sich das Kündigungsrecht nicht aus § 10 des Pachtvertrages (PV), sondern aus § 7 PV. Es ist, wie vom Landgericht ausgeführt, an die gesetzliche Vorschrift zur außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses aus wichtigem Grund nach § 543 BGB angelehnt. § 7 PV lässt aber nicht irgendeine Vertragsverletzung ausreichen. Die Vertragsverletzung muss vielmehr so erheblich sein, dass dem anderen Vertragsteil die Fortsetzung des Pachtverhältnisses unzumutbar wird. Bei der Auslegung dieser Klausel ist zu berücksichtigen, dass das Pachtverhältnis hier auf Lebenszeit der Pächter abgeschlossen worden ist.

Die von den Beklagten ab 1. April 2008 vorgenommene Unterverpachtung an die Familie G. kann eine fristlose Kündigung des Vertragsverhältnisses nicht rechtfertigen. Denn insoweit liegt bereits keine Vertragsverletzung vor.

Nach § 10 PV ist nur im Falle der Unterverpachtung des Gesamtobjektes und dann lediglich hinsichtlich der Personen des Unterpächters die Zustimmung des Verpächters erforderlich. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch das Landgericht betraf die Unterverpachtung schon nicht das Gesamtobjekt. Diese Beweiswürdigung ist nicht zu beanstanden. Das Landgericht hat nach Inaugenscheinnahme ausgeführt, dass ein Großteil der Grundstücksfläche sowie ein kleiner Teil der baulichen Anlagen weiterhin auch den Beklagten zur Nutzung zur Verfügung steht. Bereits deshalb bedurfte die Unterverpachtung nicht einer Zustimmung durch den Kläger.

Selbst wenn hier eine Unterverpachtung des Gesamtobjektes anzunehmen wäre, weil die Beklagten den Eheleuten G. das Wohnhaus mit Ausnahme eines kleinen Teils des Dachbodens, den Ziergarten sowie rund die Hälfte der Weidefläche überlassen haben, läge keine Vertragsverletzung durch die Beklagten vor. Denn die Beklagten haben konkludent um Zustimmung zur Unterverpachtung an die Eheleute G. nachgesucht. Dies ergibt sich aus ihrem Schreiben vom 15. März 2008. Dabei ist zu berücksichtigen, dass nach ihrer zutreffenden Auffassung lediglich eine Teilverpachtung vorlag, so dass die Zustimmung deshalb nicht ausdrücklich einzuholen war. Da die grundsätzliche Erlaubnis zur Unterverpachtung in § 10 PV erteilt ist, bezieht sich das Zustimmungserfordernis bei einer Verpachtung des gesamten Grundstücks auch nicht auf die Unterverpachtung an sich, sondern nur auf die konkrete Person. Darüber hinaus verlangt § 10 PV, anders als etwa § 13 PV, nicht eine vorherige und auch nicht eine schriftliche Zustimmung des Verpächters.

Da die Beklagten dem Kläger in dem Schreiben mitgeteilt haben, dass sie das Haus mit einem Teil der Gartenfläche ab dem 1. April 2008 an die Familie G. verpachten, ist darin ihre Bitte um Zustimmung zu den Personen des Unterpachtvertrages zu sehen, zumal der Unterpachtvertrag erst einige Tage später, nämlich am 18. März 2008 abgeschlossen worden ist. Unerheblich ist, dass dem Kläger das Schreiben vom 15. März 2008 erst am 18. März 2008 bekannt geworden ist. Denn er hätte insoweit die Unterverpachtung genehmigen können und müssen, § 184 BGB.

Zwar hat der Kläger eine derartige Genehmigung nicht erteilt. Er durfte die Zustimmung aber nicht willkürlich verweigern. Ein Verpächter ist grundsätzlich darin frei, ob er einer Unterverpachtung zustimmen will (BGH NJW 2007, 288). Hier ist die grundsätzliche Erlaubnis zur Unterverpachtung aber bereits in § 10 PV erteilt. Diese würde wertlos, wenn der Verpächter willkürlich jeden Unterpächter ablehnen könnte. Der Kläger hat aber keinerlei Gründe angeführt, die gegen die Personen des Unterpachtverhältnisses sprechen. Deshalb muss davon ausgegangen werden, dass der Kläger nicht berechtigt war, die Zustimmung im vorliegenden Fall zu verweigern. Auch aus diesem Grunde liegt keine Vertragsverletzung durch die Beklagten vor.

Die Kündigungen können auch nicht auf die von dem Kläger monierten Bauten, insbesondere den Ponyunterstand und das Schwimmbad gestützt werden. Eine erhebliche Verletzung der Pflichten aus § 13 PV während der Dauer des Eigentums des Klägers liegt nicht vor.

Es kann dahingestellt bleiben, ob auf diesen Zeitraum gemäß § 566 BGB allein abzustellen ist oder ob ein Recht zur außerordentlichen Kündigung auf den Erwerber übergehen kann, wenn die Voraussetzungen vor dem Eigentumswechsel vollständig erfüllt sind (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl. 2009, Rn. 1417 m.w.N.). Durch den Eigentumswechsel tritt grundsätzlich hinsichtlich der Rechte und Pflichten eine Zäsur ein. Lediglich nach dem Eigentumswechsel fällig gewordene Forderungen stehen dem neuen Verpächter zu (BGH NJW 1988, 705, Senat OLGR 2008. 583). Dementsprechend spricht vieles dafür, dass der Erwerber eine fristlose Kündigung auch nur auf solche Pflichtverletzungen stützen kann, die während der Dauer seines Eigentums ihm gegenüber begangen worden sind. Dies kann jedoch dahinstehen, da nach den Feststellungen des Landgerichts der Voreigentümer den Beklagten die baulichen Veränderungen erlaubt hat, so dass während dieses Zeitraums keine Vertragspflichtverletzung vorliegt.

Die monierten Bauten sind nach den Feststellungen des Landgerichts überwiegend in der Zeit errichtet worden, als der Zeuge S. noch Eigentümer des Pachtgrundstückes war. Dies betrifft unstreitig auch das Schwimmbad. Darüber hinaus hat der Kläger eine Kündigung auf die Errichtung des Schwimmbades nicht gestützt. Nach Vernehmung des Zeugen S. hat das Landgericht festgehalten, dass die Beklagten bei baulichen Veränderungen auf dem Grundstück während der Dauer des Eigentums des Zeugen S. freie Hand gehabt hätten. Bereits deshalb kann in der Errichtung der baulichen Anlagen während des Eigentums des Zeugen S. eine Verletzung der Vertragspflichten nicht gesehen werden kann.

Lediglich die Errichtung des Ponyunterstandes durch die Unterpächter sowie die Erweiterung des Schafunterstandes durch die Beklagten sind nach dem Eigentumswechsel vorgenommen worden. Eine Kündigung kann jedoch auch auf diese baulichen Veränderungen nicht gestützt werden.

Bei der Errichtung oder Erweiterung von Tierunterständen handelt es sich bereits nicht um eine wesentliche Veränderung von Teilen der Pachtsache. Denn Tierunterstände sind für die Bewirtschaftung der Pachtsache betriebsnotwendig. Dies wird auch in dem Kompromissvorschlag der Stadt E. vom 15. Oktober 2009 vorausgesetzt. Dieser Vorschlag stellt ebenfalls darauf ab, dass bauliche Anlagen, die als Tierunterstände dienen, auf dem Grundstück weiterhin vorhanden sein sollen.

Selbst wenn die errichteten Bauten den Bestimmungen des Landschaftsschutzes oder des Baurechts entgegenstehen würden, würde dies jedoch noch nicht eine erhebliche Vertragsverletzung im Sinne der §§ 7, 13 PV bedeuten, die eine fristlose Kündigung des auf Lebenszeit abgeschlossenen Pachtvertrages rechtfertigen könnte.

Denn es wäre dem Kläger vor einer Kündigung zuzumuten gewesen, zunächst die Entscheidung der Behörde und das Folgeverhalten der Beklagten abzuwarten (vgl. BVerfG NJW 1996, 1736). Derzeit liegen aber noch gar keine behördlichen Abrissverfügungen der Stadt Erkrath vor. Es ist noch nicht einmal davon auszugehen, dass diese ergehen werden. Denn beispielsweise für offene Schutzhütten für das Weidevieh, für Weidezäune und für alle sonstigen, bei Inkrafttreten des Landschaftsplanes rechtmäßig ausgeübte Bewirtschaftungen bisheriger Art und bisherigen Umfanges ist nach den Festsetzungen für Landschaftsschutzgebiete des Kreises M. vom 16. Dezember 2006 (lit B e bis g) ein Dispens erteilt.

Die etwaige Ordnungsverfügung würde sich im Übrigen auch nicht gegen den Kläger als Verpächter richten. Denn die Behörde hat insoweit nach pflichtgemäßem Ermessen eine Störerauswahl vorzunehmen. Diese Auswahl führt regelmäßig dazu, dass die Ordnungsverfügung gegenüber dem Handelnden und tatsächlich Nutzenden, also hier den Beklagten oder den Eheleuten G. erlassen wird. Gegen den Verpächter wird allenfalls eine Duldungsverfügung ergehen. So hat die Stadt E. auf Anfrage des Klägers auch mit Schreiben vom 12. März 2010 mitgeteilt, dass ein ordnungsbehördliches Verfahren (Beseitigung der Anlagen) eingeleitet werden wird, dem eine Anhörung gem. § 28 VwVfG voranzugehen hat. Adressat der etwaigen Ordnungsverfügung (Beseitigung der unzulässigen baulichen Anlagen) werden danach allenfalls die Beklagten oder deren Unterpächter sein. Dem Kläger wird dagegen - wie die Behörde im Schreiben vom 12. März 2010 mitgeteilt hat - lediglich eine Duldungsverfügung zugestellt.

Darüber hinaus sind keinerlei Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Beklagten sich einer etwaigen Ordnungsverfügung widersetzen würden. Vor diesem Hintergrund kann auch in der Errichtung möglicherweise baurechtlich unzulässiger Tierunterstände kein Grund gesehen werden, der zur fristlosen Kündigung des auf Lebenszeit abgeschlossenen Pachtverhältnisses berechtigt.

Im Übrigen ist die Kündigung vom 28. März 2008 auch deshalb gem. §§ 581 Abs. 2, 543 Abs. 3 BGB unwirksam, weil der Kläger das Pachtverhältnis erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung hätte kündigen können. Entgegen der Auffassung des Klägers war die Abmahnung auch nicht entbehrlich.

Nach § 542 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB ist die Abmahnung entbehrlich, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Das ist der Fall, wenn eine Änderung des vertragswidrigen Verhaltens des Mieters unter keinen Umständen zu erwarten ist (OLG Düsseldorf DWW 1991, 15). Der Kläger zeigt jedoch keine ausreichenden Gesichtspunkte auf, die die Annahme dieser Voraussetzungen in der Person der Beklagten rechtfertigen könnten.

Ein vertragswidriges Verhalten der Beklagten mag allenfalls in der Errichtung bzw. Erweiterung von Tierunterständen zu sehen sein. Hier hat der Kläger den Beklagten aber vor der Kündigung keine Frist zur Beseitigung gesetzt. Die Beklagten haben darüber hinaus wiederholt erklärt, dass sie bauliche Anlagen beseitigen, wenn dies von den Behörden verlangt wird.

Auch die Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 Satz 3 Nr. 2 BGB sind nach dem Vortrag des Klägers nicht erfüllt. Danach ist eine Abmahnung dann entbehrlich, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Damit werden die Fälle erfasst, in denen der Vertragspartner infolge der Leistungsstörung das Interesse an der Erfüllung verloren hat oder in denen wegen der besonderen Schwere der Vertragsverletzung die Vertrauensgrundlage in so schwerwiegender Weise erschüttert ist, dass diese auch durch eine erfolgreiche Abmahnung nicht wieder hergestellt werden kann (vgl. OLG Düsseldorf NJWRR 2005, 13). Die von dem Kläger vorgetragenen Kündigungsgründe rechtfertigen jedoch weder für sich noch bei der gebotenen Gesamtwürdigung die Annahme, das Vertrauensverhältnis der Parteien sei durch wiederholte und dauerhafte Verstöße der Beklagten gegen ihre vertraglichen Pflichten massiv beeinträchtigt, wenn nicht gar vollständig zerstört worden, so dass es eines Abhilfeverlangens oder einer Abmahnung ausnahmsweise nicht bedurfte.

d) Auch die weiter vorgetragenen Kündigungsgründe wegen geäußerter Beleidigungen der Beklagten bzw. der Unterpächter stellen keinen schwerwiegenden Grund dar, der eine fristlose Kündigung des auf Lebenszeit abgeschlossenen Pachtverhältnisses rechtfertigen könnte. Hier ist zu berücksichtigen, dass die gegenüber dem Kläger von den Unterpächtern angeblich am 11. Juni 2009 getätigten Äußerungen ("Scheißkerl, Blödmann") den Beklagten nicht zugerechnet werden können. Dies hat das Landgericht zu Recht ausgeführt. Der Kläger muss sich insoweit auf Ansprüche gegen die Eheleute G. verweisen lassen. Eine Kündigung des Hauptpachtverhältnisses rechtfertigen diese Äußerungen nicht.

Dem Beklagten zu 1) ist allerdings vorzuwerfen, den Kläger bei dem Ortstermin vom 15. Juni 2009 als "Lügenbold" bezeichnet zu haben. In dieser Äußerung ist jedoch keine schwerwiegende Beleidigung zu sehen. Nur schwerwiegende Beleidigungen können die fristlose Kündigung rechtfertigen (vgl. LG Stuttgart WuM 1997, 492; LG Köln WM 1993, 349). Denn beleidigende Äußerungen stellen sich als weniger verletzend dar, wenn sie aus einer Provokation heraus oder im Zusammenhang einer bereits vorgegebenen streitigen Atmosphäre erfolgen oder auch wenn sie als eine momentane und vereinzelt gebliebene Unbeherrschtheit zu bewerten sind (LG Köln WM 1993, 349).

Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die angegriffene Äußerung hat der Beklagte zu 1) bei dem Ortstermin getätigt. Er befand sich damit in einer gespannten Atmosphäre, da der Kläger seinerseits ihm grundlos die massive Verletzung von Vertragspflichten vorgeworfen hat. Vor diesem Hintergrund ist nachzuvollziehen, dass er unbeherrscht gehandelt und dem Kläger mit der Bezeichnung als "Lügenbold" zu verstehen geben wollte, dass er seinem Vortrag widerspreche. Auch wenn die Bezeichnung als "Lügenbold" grundsätzlich ehrverletzend ist, kann unter Berücksichtigung aller Umstände eine massive Beleidigung darin nicht gesehen werden, zumal der Schuppen Nr. 7 auf dem Gelände "nicht auffindbar" war, und zwar entgegen dem Klagevortrag. Darüber hinaus liegt lediglich eine vereinzelt gebliebene Unbeherrschtheit vor. Nur wiederholte und schwerwiegende Beleidigungen können jedoch eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Auf eine derartig vereinzelt gebliebene Äußerung kann eine fristlose Kündigung eines lebenslangen Pachtverhältnisses nicht gestützt werden. Das sieht auch der Kläger nicht anders, weil er die Kündigung nur in Verbindung mit den Äußerungen der Unterpächter für gerechtfertigt hält.

Da die Kündigungen nicht zur Beendigung des Pachtverhältnisses geführt haben, sind die Beklagten zur Löschung der im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit nicht verpflichtet. Nach der Beweisaufnahme durch das Landgericht besteht auch kein Anspruch auf Beseitigung baulicher Veränderungen, da diese von dem Voreigentümer erlaubt worden sind. Die Errichtung des Ponyunterstandes und die Erweiterung des Schafstalles stellen keine wesentliche Veränderung von Teilen der Pachtsache dar, da Tierunterstände für die Bewirtschaftung der Pachtsache betriebsnotwendig sind. Weitere Berufungsgründe trägt der Kläger nicht vor. Nach allem bestehen für die Berufung keine Erfolgsaussichten.

II. Auch die sonstigen Voraussetzungen für eine Entscheidung im Beschlussverfahren sind erfüllt. Die Rechtssache hat nämlich weder grundsätzliche Bedeutung (§ 522 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Senats im Urteilsverfahren (§ 522 Abs. 2 Nr. 3 ZPO.

III. Der Senat weist darauf hin, dass die Berufungsrücknahme vor Erlass einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO gem. GKGKV 1222 Satz 1 und 2 kostenrechtlich privilegiert ist; statt 4 fallen nur 2 Gerichtsgebühren an (vgl. OLG Brandenburg MDR 2009, 1363)