Oberlandesgericht Düsseldorf, I-12 U 60/09

Die Beklagte verkaufte mit notariellem Kaufvertrag vom 9.5.2006 (Bl. 40 ff GA) an die Klägerin das mit einem Abbruchhaus bebaute Grundstück B in L zu einem Kaufpreis in Höhe von 186.000 Euro. Gemäß § 3 des Kaufvertrages wurde der Kaufpreis längstens bis zum 31.12.2008 gestundet und war mit jährlich 2,5 % vom Restkapital zu verzinsen. Unter § 4 des Kaufvertrages unterwarf sich die Klägerin der Zwangsvollstreckung aus der Urkunde hinsichtlich der Kaufpreisforderung und „vorgenannter Zinsen“.

Die Beklagte erwirkte in einem einstweiligen Verfügungsverfahren ( 9 O 307/07 LG Düsseldorf) die Eintragung von Rückauflassungsvormerkungen für die auf dem Grundstück gebildeten Wohnungseigentumseinheiten zu ihren Gunsten im Grundbuch. Die landgerichtliche Entscheidung wurde vom Oberlandesgericht Düsseldorf aufgehoben. Die grundbuchliche Eintragung der Rückauflassungsvormerkungen bestand vom 7.8.2007 bis zum 7.7.2008. Nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat betreibt die Beklagte inzwischen die Zwangsvollstreckung hinsichtlich des Grundstückskaufpreises und hat einen Antrag auf Zwangsversteigerung des Grundstücks gestellt. Mit Beschluss des Amtsgerichts Langenfeld vom 21.1.2009 wurde die Zwangsversteigerung angeordnet. Seit dem 28.1.2009 ist ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Seit dem 9.6.2009 hat die Klägerin auf Grund des vorläufig vollstreckbaren angegriffenen Urteils Zwangssicherungshypotheken auf alle Teileigentumseinheiten in einer Gesamthöhe von 100.000 Euro eintragen lassen.

Mit der vorliegenden Vollstreckungsabwehrklage wendet sich die Klägerin gegen die von der Beklagten aus dem notariellen Kaufvertrag betriebene Vollstreckung und begehrt diese für unzulässig zu erklären.

Hierzu macht sie geltend, die Beklagte verhalte sich widersprüchlich, weil sie in dem Parallelverfahren 9 O 404/07 LG Düsseldorf I-12 U 59/09 OLG Düsseldorf von der Nichtigkeit des Kaufvertrages ausgehe und die Rückübertragung des Grundstücks verlange. Die Beklagte verhalte sich auch treuwidrig. Der Kaufpreis habe aus dem Verkauf von von ihr –der Klägerin- auf dem Grundstück zu errichtender Eigentumswohnungen erbracht werden sollen. Die Beklagte habe die Erstellung des Rohbaus aber durch Einstellung der von ihr geschuldeten Zahlungen auf einen mit ihr –der Klägerin- geschlossenen Bauwerkvertrag sowie den Verkauf des Grundstücks durch die unberechtigte Eintragung der Rückauflassungsvormerkungen für 11 Monate verhindert.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und hat zur Begründung ausgeführt:

Die Klägerin könne sich nicht darauf berufen, dass der Kaufpreis aus dem Verkauf der Eigentumswohnungen habe erbracht werden sollen und dass die Beklagte den Eintritt dieses Erfolges durch Einstellung der vereinbarten Abschlagszahlungen auf den Rohbau treuwidrig vereitelt habe. Da die Klägerin durch die Entgegennahme dieser Zahlungen gegen ein gesetzliches Verbot, nämlich § 3 MaBV, verstoßen habe, sei es nicht treuwidrig, wenn die Beklagte diese Zahlungen nicht weiter erbracht habe. Auch daraus, dass die Beklagte in Vollziehung einer einstweiligen Verfügung für einen Zeitraum von 11 Monaten Rückauflassungsvormerkungen in das Grundbuch habe eintragen lassen, könne die Klägerin keine Rechte gegen die Vollstreckung aus der notariellen Urkunde herleiten. Ein Schadensersatzanspruch gemäß § 945 ZPO sei nicht dargetan. Auch unter dem Gesichtspunkt widersprüchlichen Verhaltens stünden der Klägerin keine berechtigten Einwendungen gegen die Vollstreckung zu.

Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung und macht geltend:

Durch die Entgegennahme der Zahlungen habe sie nicht gegen § 3 MaBV verstoßen. Im übrigen sei das Landgericht im Rahmen des von ihm geprüften Schadensersatzanspruchs gemäß § 945 ZPO zu Unrecht davon ausgegangen, dass sie die kausale Entstehung eines Schadens nicht dargetan habe. Insoweit habe das Landgericht pflichtwidrig einen entsprechenden Hinweis unterlassen.

Die Beklagte beantragt die Zurückweisung der Berufung und macht sich hierzu im Wesentlichen die Ausführungen des Landgerichts in dem angegriffenen Urteil zu eigen.

Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg.

Zu Recht hat das Landgericht die zulässige Vollstreckungsabwehrklage als unbegründet abgewiesen. Die Vollstreckung wegen des Grundstückskaufpreises und den insoweit seit dem 1.1.2009 angefallenen Zinsen aus der Unterwerfungserklärung in § 4 des notariellen Kaufvertrages ist zulässig.

Die Wirksamkeit des Kaufvertrages wird in zweiter Instanz nicht mehr in Zweifel gezogen. Der Kaufpreis war von der Klägerin nach Stundungsende, also ab dem 1.1.2009, zu zahlen und zwar ohne Rücksicht darauf, ob Verträge mit Erwerbern vorlagen. Dies war gemäß § 3 des notariellen Kaufvertrages nur für die Verpflichtung der Klägerin, den Kaufpreis bereits vor Stundungsende zahlen zu müssen, von Bedeutung. Soweit die Klägerin vom 7.8.2007 bis zum 7.7.2008 wegen der grundbuchlichen Eintragung von Rückauflassungsvormerkungen gehindert war, Wohnungen zu verkaufen, hatte dies daher auf die Fälligkeit des Kaufpreises ab dem 1.1.2009 keinen Einfluss. Zutreffend hat das Landgericht insoweit ausgeführt, dass eine Verschiebung der Fälligkeit auch nicht Folge eines der Klägerin zustehenden Schadensersatzanspruchs sein kann, der im Hinblick auf die Verletzung der Pflicht der Beklagten zu weiteren Abschlagszahlungen auf den Rohbau oder wegen der Eintragung der Rückauflassungsvormerkungen aus § 945 ZPO bestehen könnte.

Gegenüber der Grundstückskaufpreisforderung kann sich die Klägerin nicht darauf berufen, dass der Kaufpreis von ihr durch den Verkauf der zu erstellenden Eigentumswohnungen habe erbracht werden sollen und dass die Beklagte den Rohbau habe vorfinanzieren sollen, wobei diese die Herbeiführung dieses Erfolges durch die Einstellung ihrer Zahlungen treuwidrig vereitelt habe.

Der Geltendmachung des der Beklagten gemäß dem notariellen Kaufvertrag nach dem Ende der Stundung mit Ablauf des 31.12. 2008 zustehenden Kaufpreisanspruchs steht unter dem Gesichtspunkt einer unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) nicht der Umstand entgegen, dass die Beklagte eigene Vertragspflichten verletzt hat. Die Beklagte hat die zur Vorfinanzierung des Rohbaus geschuldeten Abschlagszahlungen zwar unberechtigt eingestellt, weshalb es letztlich nicht zum Verkauf der Eigentumswohnungen gekommen ist. Zu einer Verweigerung weiterer Zahlungen wegen der Nichtgestellung von grundbuchrechtlichen Sicherheiten für bereits geleistete Zahlungen durch die Klägerin war die Beklagte nicht berechtigt. Auf solche Sicherungen bestand weder ein vertraglicher noch ein gesetzlicher Anspruch.

Die Verletzung eigener Pflichten durch den Gläubiger führt aber grundsätzlich nur zu Gegenansprüchen des Schuldners und hindert den Gläubiger nur in Ausnahmefällen an der Geltendmachung seines Anspruchs (vgl. BGH NJW-RR 2005, 743 Rn. 28 bei juris). Ein solcher Ausnahmefall kann vorliegen und die Ausübung eines Rechts nach Treu und Glauben deshalb unzulässig sein, wenn dem Berechtigten eine mit seinem Anspruch in engem Zusammenhang stehende schwerwiegende Verletzung eigener Pflichten zur Last fällt (vgl. BGH BB 2007, 234 Rn. 17 bei juris).

Zu Unrecht hat das Landgericht zwar insoweit angenommen, dass es nicht treuwidrig von der Beklagten gewesen sei , die Abschlagszahlungen zur Finanzierung des Rohbaus einzustellen, da die Klägerin mit der Annahme dieser Zahlungen gegen § 3 MaBV verstoßen habe. Ein solcher Verstoß lag nicht vor.

Nach § 3 MaBV darf der Gewerbetreibende in den Fällen des § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 a der Gewerbeordnung, sofern dem Auftraggeber Eigentum an einem Grundstück übertragen oder ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrages erst entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen, wenn er den Auftraggeber entsprechend den nachfolgenden Ziffern dieser Vorschrift hinsichtlich des Erwerbs des Eigentums abgesichert hat. Zutreffend ist das Landgericht insoweit davon ausgegangen, dass die Klägerin Adressat dieser Vorschrift, nämlich „Gewerbetreibende in den Fällen des § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 a der Gewerbeordnung“ ist. Jedenfalls ab dem Zeitpunkt der streitgegenständlichen Zahlungen wollte die Klägerin als Bauherr auf dem von der Beklagten gekauften Grundstück ein Mehrfamilienhaus errichten und dazu- wie sich aus S. 4 des Kaufvertrages (Anlage K 1) und ihrem eigenen Vortrag ergibt- Vermögenswerte von Erwerbern der zu errichtenden Eigentumswohnungen verwenden. Entsprechend ist ihr am 12.6.2006 eine Bauträgererlaubnis erteilt worden. Das sich aus § 3 MaBV ergebende Verbot, Vermögenswerte ohne entsprechende Absicherung des Leistenden entgegenzunehmen, besteht aber nur für den Fall, dass dem Auftraggeber Eigentum an einem Grundstück übertragen..... werden soll und die Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrages übergeben werden. Nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien sind die streitgegenständlichen Geldbeträge der Klägerin aber nicht „zur Ausführung des Auftrages“ der Beklagten, das Eigentum an einer der zu errichtenden Wohnungen zu übertragen, übergeben worden, sondern zur Vorfinanzierung des von der Klägerin zu errichtenden Rohbaus, den die Klägerin mit eigenen finanziellen Mitteln nicht hätte erstellen können. Auf diese rechtliche Bewertung durch den Senat sind die Parteienvertreter in der mündlichen Verhandlung vom 4.3.2010 hingewiesen worden.

Die Verletzung eigener Pflichten durch die Beklagte führt hier aber deshalb nicht ausnahmsweise zu dem Ergebnis, dass diese den Kaufpreiszahlungsanspruch gegenüber der Klägerin nicht geltend machen kann, weil es an dem hierzu erforderlichen engen Zusammenhang zwischen der der Beklagten zur Last fallenden Pflichtverletzung und dem geltend gemachten Kaufpreisanspruch für das Grundstück fehlt.

Der Kaufpreis war gemäß § 3 des notariellen Kaufvertrages spätestens am 1.1.2009 zu zahlen und zwar unabhängig davon, ob zu diesem Zeitpunkt die von der Klägerin zu erstellenden Eigentumswohnungen verkauft worden waren oder nicht. Der Verkauf der zu erstellenden Eigentumswohnungen war nach dem Inhalt des geschlossenen Vertrages nur insoweit erheblich, als der Kaufpreis anteilig früher zu zahlen war, wenn die Klägerin vor dem 31.12.2008 Bauträgerverträge mit Erwerbern schloss und Ratenzahlungen der Erwerber auf diese erfolgten. Hieraus ergibt sich eine Entkopplung des Kaufpreisanspruchs von dem Verkauf der Wohnungen. Letzterer sollte nach dem 31.12.2008 in den Risikobereich der Klägerin fallen. Dies rechtfertigt sich wirtschaftlich auch im Hinblick darauf, dass die Klägerin für den zu zahlenden Kaufpreis bereits den Gegenwert, nämlich das Eigentum an dem Grundstück erhalten hatte, als dessen Eigentümer sie bereits am 4.8.2006 eingetragen worden war. Damit verbunden war die Möglichkeit, das Grundstück zu belasten und sich so auch ohne einen Verkauf der Wohnungen an zukünftige Erwerber den Grundstückskaufpreis zu beschaffen. In Übereinstimmung damit hat sich die Geschäftsführerin der Klägerin auf den auf dem Grundstück am 7.9.2006 gebildeten Wohnungs- und Teileigentumseinheiten am 11.6.2007 eine Buchgrundschuld über je 150.000 Euro eintragen lassen.

Die Geltendmachung des der Beklagten gemäß dem notariellen Kaufvertrag nach dem Ende der Stundung mit Ablauf des 31.12. 2008 zustehenden Kaufpreisanspruchs stellt auch nicht etwa deshalb eine unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB) dar, weil die Beklagte durch die Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks seit dem 28.1.2009 und der Eintragung von Zwangssicherungshypotheken auf alle Teileigentumseinheiten in einer Gesamthöhe von 100.000 Euro seit dem 9.6.2009 einen Verkauf der Wohnungen durch die Klägerin behindert. Der Kaufpreis war nach Stundungsende, mithin ab dem 1.1.2009, fällig und zwar unabhängig von dem Abschluss von Kaufverträgen mit Erwerbern. Die zur Durchsetzung des fälligen Kaufpreiszahlungsanspruchs erforderlichen Vollstreckungsmaßnahmen durfte die Beklagte ergreifen.

Dem Kaufpreiszahlungsanspruch der Beklagten kann die Klägerin auch nicht mit Erfolg ihr zustehende Schadensersatzansprüche entgegensetzen. Erstinstanzlich ist eine Aufrechnung mit etwaigen Schadensersatzansprüchen nicht erfolgt. Soweit eine Aufrechnung erstmals in der Berufungsbegründung erfolgt ist, ist diese gemäß § 533 ZPO unzulässig. Der der Aufrechnung zu Grunde liegende Vortrag ist bestritten. Im übrigen ist der zur Aufrechnung gestellte Schadensersatzanspruch zweitinstanzlich auch nicht hinreichend substantiiert. Auf Letzteres hat die Gegenseite hingewiesen.

Ein Schadensersatzanspruch aus § 945 ZPO soll sich daraus ergeben, dass die Beklagte in Vollziehung einer einstweiligen Verfügung für einen Zeitraum von 11 Monaten Rückauflassungsvormerkungen im Grundbuch eingetragen hatte, bis die einstweilige Verfügung wegen eines schon anfänglich fehlenden Verfügungsanspruchs vom Oberlandesgericht Düsseldorf aufgehoben wurde.

Welcher konkrete Schaden der Klägerin aus der Vollziehung der angeordneten Maßnahme, hier also der Eintragung der Rückauflassungsvormerkungen für den Zeitraum 7.8. 2007 bis 7.7.2008, entstanden sein soll, ist nicht hinreichend dargetan. . Soweit ein Verkauf der zu errichtenden Wohnungen innerhalb der 11 Monate nicht möglich war, ist ein sich daraus ergebender Verzögerungsschaden nicht hinreichend dargelegt. Der ohnedies verspätete Vortrag, durch den Baustillstand während der Eintragung der Auflassungsvormerkungen sei es durch Frost und Feuchtigkeit zu Schäden am Rohbau in Höhe von 50.000 Euro gekommen, ist nicht hinreichend substantiiert. Der Verkauf des Grundstücks mit dem unfertigen Rohbau an einen Herrn Z mit notariellem Kaufvertrag vom 17.8.2007 für 346.000 Euro scheiterte zwar daran, dass die Klägerin auf Grund der eingetragenen Rückauflassungsvormerkungen kein lastenfreies Eigentum übertragen konnte. Den ihr dadurch entgangenen Gewinn hat die Klägerin aber nicht beziffert.

Dass die Fertigstellung des Objektes und der Verkauf der erstellten Wohnungen zum 31.12.2008 endgültig daran gescheitert ist, dass für 11 Monate Rückauflassungsvormerkungen eingetragen waren und ihr deshalb der erwartete Gewinn entgangen ist, hat die Klägerin nicht schlüssig dargetan. Nach ihrem Vortrag war in der Zeit der Eintragung der Rückauflassungsvormerkungen ein Verkauf der Eigentumswohnungen nicht möglich. Dieser Zustand war aber am 7.7.2008 beendet und der Rohbau fertiggestellt, ein Verkauf der Wohnungen mithin möglich. Dieser scheiterte nunmehr vielmehr daran, dass die Beklagte wegen des Grundstückskaufpreises die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betrieb. So wurde am 28.1.2009 ein Zwangsversteigerungsvermerk und im Juni 2009 Zwangssicherungshypotheken auf allen Teileigentumsanteilen zu Gunsten der Klägerin eingetragen.

Die Vollstreckung ist auch nicht wegen widersprüchlichem Verhalten der Beklagten unzulässig. Die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts in dem angegriffenen Urteil zu diesem Punkt ( Bl. 202 unten) hat die Klägerin mit der Berufung nicht in Zweifel gezogen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht erfüllt sind.

Der Streitwert für die Berufungsinstanz beträgt 186.000 Euro.