Oberlandesgericht Düsseldorf, I-3 Wx 228/07

Die Ehefrau des Beteiligten zu 2 war Eigentümerin eines im Grundbuch von F., Blatt X, Flur 14, Flurstück 197 eingetragenen Grundstücks, das mit einem in den 1950iger Jahren errichteten Einfamilienhaus bebaut ist.

Der Beteiligte zu 2 war aufgrund Testaments seiner am 09. Januar 2005 verstorbenen Ehefrau im Grundbuch als befreiter Vorerbe und der Beteiligte zu 1, der Neffe der Verstorbenen, war als Nacherbe eingetragen.

Der Beteiligte zu 2 veräußerte am 08. Januar 2007 das Grundstück an seine Lebensgefährtin, die Beteiligte zu 3. Der Kaufpreis betrug 125.000,- Euro. Dazu heißt es in dem notariellen Kaufvertrag:

"Hierbei sind die erheblichen wertsteigernden Aufwendungen nicht mitberücksichtigt, die Frau C. seit Anfang 2006 in den Kaufgegenstand investiert hat."

Der Umfang der Investitionen ist streitig. Der Kaufpreis sollte nach dem notariellen Vertrag dadurch aufgebracht werden, dass die Beteiligte zu 3 als Käuferin an den Beteiligten zu 2 als Verkäufer ab Februar 2007 eine lebenslängliche monatliche Rente in Höhe von 1.106,- Euro mit Wertsicherungsklausel (Barwert rd. 75.000,- Euro) entrichtet und dem Beteiligten zu 2 auf seine Lebenszeit ein Mitbenutzungsrecht (Jahreswert: 9.000,- Euro / Barwert 50.000,- Euro) in Bezug auf alle gemeinschaftliche Einrichtungen und Anlagen einschließlich Hof und Garten einräumt.

Die Belastung (Nacherbenvermerk) – so heißt es - werde nicht übernommen und solle daher gelöscht werden.

Auf Antrag des Notars Dr. F. aus Krefeld vom 16. April 2007 löschte das Grundbuchamt am 04. Mai 2007 den in Abteilung II Nr. 2 auf dem oben bezeichneten Grundbesitz zugunsten des Beteiligten zu 1 eingetragenen Nacherbenvermerk.

Hiergegen hat sich der Beteiligte zu 1 mit seiner Beschwerde vom 11. Juni 2007 gewandt und hat beantragt,

einen Widerspruch gegen die Löschung einzutragen.

Er hat gemeint, die Löschung des Nacherbenvermerks sei zu Unrecht erfolgt. Die Unrichtigkeit des Grundbuches sei nicht ordnungsgemäß nachgewiesen. Das Grundstück sei ihm gegenüber nicht aus dem Nachlass ausgeschieden, denn bei der Veräußerung habe es sich nicht um eine vollständig entgeltliche Leistung gehandelt. Zu einer teilweisen unentgeltlichen Leistung sei der Beteiligte zu 2 nicht berechtigt gewesen. Insoweit sei bedeutsam, dass der vereinbarte Kaufpreis in Höhe von 125.000,- Euro eine vollständige Gegenleistung für den Wert des Grundstückes nicht darstelle. Überdies sei der Kaufpreis lediglich zum Teil als monatliche Rentenzahlung und zum Teil als Mitbenutzungsrecht ausgestaltet. Im Übrigen stellten die kaufvertraglichen Vereinbarungen nicht sicher, dass beim Tode des Beteiligten zu 2 etwa noch ausstehende Gegenleistungen im Umfang des Nacherbenrechts dem Beteiligten zu 1 tatsächlich zufließen würden, weil die Pflicht zur Zahlung der Leibrente mit dem Tode des Beteiligten zu 2 ende.

Die Beteiligten zu 2 und 3 haben darauf verwiesen, dass die Beteiligte zu 3 Investitionen in Höhe von 81.000,- Euro in das Grundstück getätigt und sich ohne es in dem notariellen Vertrag ausdrücklich zu erwähnen, bereit erklärt habe, für den Beteiligten zu 2 zu sorgen.

Das Amtsgericht – Rechtspfleger - hat mit Beschluss vom 02. Juli 2007 der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Landgericht Krefeld zur Entscheidung vorgelegt.

Die Kammer hat mit Beschluss vom 13. September 2007 auf die Beschwerde des Beteiligten zu 1 das Grundbuchamt angewiesen, gemäß § 53 Absatz 1 Satz 1 GBO einen Widerspruch gegen die Löschung des Nacherbenvermerks einzutragen.

Mit der weiteren Beschwerde, der der Beteiligte zu 1 entgegen tritt, verfolgen die Beteiligten zu 2 und 3 ihr Begehren weiter.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Das gemäß §§ 71, 78, 80 GBO zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet, denn die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts (§ 78 GBO).

1. Das Landgericht hat ausgeführt, das Grundbuchamt habe den Nacherbenvermerk nicht löschen dürfen. Hierdurch sei das Grundbuch unrichtig geworden. Die Löschung des Nacherbenvermerks sei unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften erfolgt. Ein Nacherbenvermerk könne nämlich nur dann gelöscht werden, wenn entweder der eingetragene Nacherbe die Löschung bewilligt habe oder die Unrichtigkeit des Grundbuches nachgewiesen sei, §§ 18, 22 Abs. 1 GBO [OLG Hamm, Beschluss vom 08.10.1990, FamRZ 1991, 113]. Da der Beteiligte zu 1 und Nacherbe die Löschung nicht bewilligt habe, setze diese den Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs voraus, wobei dieser grundsätzlich in der Form des § 29 GBO zu führen sei. Unrichtig sei das Grundbuch in Bezug auf den Nacherbenvermerk dann, wenn das Grundstück mit Wirkung gegenüber dem Nacherben aus dem Nachlass ausgeschieden sei. Diese Folge trete ein, wenn der Vorerbe das Grundstück entweder mit – der hier nicht gegebenen - Zustimmung des Nacherben oder aber als befreiter Vorerbe entgeltlich an eine andere Person veräußert habe (§§ 2112, 2113 Abs. 1 u. 2, 2136 BGB). Dabei sei zu beachten, dass bereits die nur teilweise unentgeltliche Verfügung dem Nacherben gegenüber unwirksam sei. Der Beteiligte zu 1 habe hier als befreiter Vorerbe gehandelt. Jedoch sei die Verfügung, mit der der Grundbesitz veräußert worden sei, teilweise unentgeltlich im Sinne des § 2113 Abs. 2 BGB gewesen. Dies sei dann der Fall, wenn objektiv betrachtet ohne gleichwertige Gegenleistung ein Opfer aus der Erbmasse erbracht werde und subjektiv betrachtet der Verfügende auch wisse, dass für dieses Opfer der Erbmasse eine gleichwertige Gegenleistung nicht zufließe oder er die Unzulänglichkeit der Gegenleistung zumindest hätte erkennen müssen. Zwar könne der Nachweis der Entgeltlichkeit in diesen Fällen nicht "genau" in der Form des § 29 GBO geführt werden. Demnach werde in solchen Fällen das Grundbuchamt für berechtigt und verpflichtet angesehen, unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Falles und der vorgelegten Urkunden zu prüfen, ob die Entgeltlichkeit nicht als offenkundig im Sinne von § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO anzusehen ist. Hierbei könne es die Regeln der Lebenserfahrung und der Wahrscheinlichkeit heranziehen [OLG Hamm, a.a.O.]. Bei dieser Prüfung könne im vorliegenden Fall die Entgeltlichkeit nicht als offenkundig angesehen werden. Zwar liege ein Kaufvertrag vor. Jedoch sei der vereinbarte Kaufpreis nicht in einem Geldbetrag zu zahlen, sondern in Form einer lebenslangen monatlichen Rente. Des Weiteren werde er abgegolten durch die Bewertung des Mitbenutzungsrechts mit einem Jahreswert von 9.000,- Euro. Grundsätzlich sei es zwar bei der befreiten Vorerbschaft gleichgültig, ob die Gegenleistung in den Nachlass gelangt (§ 2111 BGB) oder ob sie lediglich dem Vorerben persönlich zu Gute gekommen ist. Daher sei nach einer Auffassung auch eine Veräußerung eines Vermögensgegenstandes gegen eine Leibrente durch den befreiten Vorerben wirksam, obwohl die Rente vom Vorerben verbraucht werde und mit seinem Tode erlösche [Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 13. Auflage, Rdnr. 3480; BGH, Urteil vom 16.03.1977, Aktenzeichen IV ZR 182/75, DNotZ 1977, 745 ff.]. Allerdings komme die Gegenleistung dem Vorerben nur dann vollständig zu Gute, wenn er die in dem Kaufvertrag zu Grunde gelegte Lebenserwartung auch tatsächlich erreiche. Für den Fall, dass der Vorerbe vorher versterbe, komme letztlich die vereinbarte Gegenleistung der Beteiligten zu 3 zu Gute und nicht mehr dem Nachlass. Weil die vertraglichen Vereinbarungen, auf die abzustellen sei, gerade nicht gewährleisten, dass die beim Tode des Vorerben noch ausstehenden Gegenleistungen auch tatsächlich dem Nacherben zufließen, habe das Grundbuchamt nicht von der offensichtlichen Entgeltlichkeit ausgehen dürfen. Insoweit schließe sich die Kammer den rechtlichen Ausführungen des OLG Hamm in dem zitierten Beschluss an. Denn eine Beeinträchtigung der Rechte des Nacherben scheide nur in dem Umfang aus, in dem der befreite Vorerbe die Gegenleistung bis zum Erreichen der Gleichwertigkeit mit dem Grundbesitz für sich tatsächlich verwende. Diese Gleichwertigkeit möge zu bejahen sein für den Fall, dass der Vorerbe die statistisch vorgesehene Lebenserwartung erreicht. Bei einem vorzeitigen Tod des Vorerben entfalle aber dessen Verwendungsrecht gemäß §§ 2134, 2136 BGB. Es entfalte aber dann die Surrogationsvorschrift des § 2111 BGB in Bezug auf die dann noch ausstehenden Gegenleistungen ihre volle Wirkung. Dieses Prinzip werde durch die hier getroffenen kaufvertraglichen Regelungen nicht beachtet. Bei einem vorzeitigen Tod des Vorerben käme alleine die Beteiligte zu 3 in den Genuss, weitere Rentenzahlungen nicht leisten zu müssen. Selbst wenn als richtig unterstellt würde, dass die Beteiligte zu 3 Aufwendungen in das Grundstück getätigt und sie sich in rechtlich nicht verbindlicher Weise dazu bereit erklärt hätte, den Beteiligten zu 2 zu versorgen, ändere sich nichts. Dem Surrogationsprinzip wären die Kaufvertragsparteien nur dann gerecht geworden, wenn sie für den Fall des vorzeitigen Todes des Vorerben die Fortzahlung der Rentenzahlung an den Nacherben vereinbart hätten. Der formgerechte Nachweis der Entgeltlichkeit sei somit nicht geführt. Die Unzulänglichkeit der Gegenleistung habe der Beteiligte zu 2 erkennen müssen.

2. Diese Erwägungen des Landgerichts begegnen keinen sich auf das Ergebnis auswirkenden rechtlichen Bedenken.

Die von der Kammer ausgesprochene Anweisung an das Grundbuchamt zur Eintragung eines Widerspruchs gegen die Löschung des Nacherbenvermerks wäre dann rechtlich zu beanstanden, wenn die Löschung des Nacherbenvermerks zu Recht erfolgt wäre, das Grundbuch also bei Aufrechterhaltung des Nacherbenvermerks unrichtig wäre.

Unrichtig ist das Grundbuch bezüglich des Nacherbenvermerks, wenn das betreffende Grundstück mit Wirkung gegen den Nacherben aus dem Nachlass ausgeschieden ist. Dies ist der Fall, wenn der Vorerbe das Grundstück mit Zustimmung des Nacherben oder als befreiter Vorerbe (§§ 2112, 2113 Abs. 1 und 2, 2136 BGB) entgeltlich veräußert hat (vgl. OLG Hamm NJW-RR 1996, 1230; Staudinger-Avenarius BGB 13. Auflage 2003 § 2113 Rdz. 37). Unentgeltliche Verfügungen, bei denen kein Gegenwert in den Nachlass gelangt und auch nicht ausnahmsweise dem Vorerben zur Bestreitung seines Lebensunterhalts im Rahmen wirtschaftlich gerechtfertigter Verwaltung zufließt (vgl. BGH NJW 1977, 2075; Palandt-Edenhofer BGB 67. Auflage 2008 § 2113 Rdz. 11), sind dem Vorerben allerdings gemäß § 2113 Abs. 2 BGB versagt. Diese Verfügungsbeschränkung gilt auch bei teilweiser Unentgeltlichkeit (Staudinger a.a.O. Rdz. 65; MK-Grunsky, BGB 4. Auflage 2004 § 2113 Rdz. 38).

a) Ein im Grundbuch eingetragener Nacherbenvermerk ist - ohne dass die Löschungsbewilligung des im Grundbuch eingetragenen Nacherben vorliegt (§ 19 GBO) - auf Antrag des Vorerben nur dann zu löschen, wenn dem Gericht offenkundig oder nachgewiesen ist (§§ 22, 29 GBO), dass das Grundbuch unrichtig (vgl. Staudinger-Avenarius a.a.O. Rdz. 36; Demharter GBO § 46 Rdz. 6 ff.; § 51 Rdz. 37), der Vorerbe also zur Verfügung befugt ist. Die Verfügung darf daher keinesfalls unentgeltlich im Sinne des § 2113 Abs. 2 BGB sein. Unentgeltlich ist eine Verfügung des Vorerben über einen Nachlassgegenstand, wenn dem von ihm aufgegebenen Vermögenswert objektiv keine oder keine gleichwertige, regelmäßig in den Nachlass zu erbringende Gegenleistung gegenüber steht und der Vorerbe subjektiv das Fehlen oder die Ungleichwertigkeit der Gegenleistung erkannt hat oder nach dem Maßstab ordnungsgemäßer Verwaltung hätte erkennen müssen (BGH NJW 1984, 366; MK-Grunsky a.a.O. Rdz. 22; Palandt-Edenhofer a.a.O. Rdz. 10). Das Gericht hat diesen Nacherbenvermerk allerdings bereits dann zu löschen, wenn der Vorerbe die Entgeltlichkeit anhand von Erfahrungssätzen, Wahrscheinlichkeitserwägungen oder tatsächlichen Vermutungen hinreichend glaubhaft macht (Staudinger-Avenarius a.a.O. Rdz. 95) bzw. die allgemeine Lebenserfahrung für ein entgeltliches Geschäft spricht (KG DNotZ 1993, 607, 609 mwN; Dillmann RNotZ 2002, 1, 14 f). Dies ist bei einem Kaufvertrag mit einer Person, die mit dem Vorerben weder verwandt oder verschwägert, noch verheiratet ist, regelmäßig anzunehmen, so dass es eines auf ein Wertgutachten gestützten Nachweises in derartigen Fällen nicht bedarf. In allen anderen Fällen, insbesondere eines persönlichen Näheverhältnisses des verfügenden Vorerben zum Erwerber, ist die (vollständige) Entgeltlichkeit durch Vorlage von Wertgutachten und/oder Verwendungsnachweisen zu belegen (Bamberger/Roth/Litzenburger BeckOK BGB § 2113 Rdz.13). Von Amts wegen darf das Grundbuchamt allerdings nicht ermitteln und etwa über den Verkehrswert des Grundstücks bzw. die Entgeltlichkeit Gutachten einholen (Staudinger-Avenarius a.a.O. Rdz. 96).

Dies vorausgeschickt hat die Kammer die Voraussetzungen für die Löschung des Nacherbenvermerks im Ergebnis zu Recht verneint.

Denn die Beschwerdeführer haben eine (vollständige) Entgeltlichkeit der Veräußerung des Grundstücks seitens des Beteiligten zu 2 an die Beteiligte zu 3 bei nicht gegebener Offenkundigkeit weder dargetan noch glaubhaft gemacht.

aa)

Zwar tangiert der Umstand, dass der Kaufpreis in Gestalt einer lebenslangen monatlichen Leibrente zu zahlen ist, das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung für sich genommen nicht. Dem befreiten Vorerben ist es nämlich nicht versagt, einen Nachlassgegenstand gegen eine Leibrente, die unter Berücksichtigung der normalen statistischen Lebenserwartung dem Wert des Verfügungsgegenstands entspricht, zu veräußern (BGH NJW 1977, 1631; OLG Hamm FamRZ 1991, 113, 115; Bamberger/Roth/Litzenburger a.a.O. Rdz.17; MK-BGB/Grunsky Rn 23; Soergel/Harder Rdz. 18).

Ob die Annahme der Entgeltlichkeit und damit die Zulässigkeit einer solchen Verfügung zusätzlich voraussetzt, dass die Rente beim vorzeitigen Ableben für eine festgelegte Mindestdauer an den Nacherben weiter zu zahlen ist, erscheint fraglich. Die Kammer nimmt dies an, wobei sie sich allerdings zu Unrecht auf die Entscheidung des OLG Hamm (FamRZ 1991, 113) beruft. Denn dieser lag der hier nicht gegebene Fall einer kaufvertraglichen Vereinbarung zugrunde, wonach die Leibrente für eine Mindestdauer gezahlt und bei einem vorzeitigen Tod des Vorerben an dessen Erben oder an von ihm zu seinen Lebzeiten gegenüber dem Käufer benannte Personen weitergezahlt werden sollte.

Ob dies auch im vorliegenden Fall zu fordern wäre, mag letztlich offen bleiben. Denn die nicht offenkundige Entgeltlichkeit der Verfügung des Beteiligten zu 2 über das Grundstück zugunsten der Beteiligten zu 3 ist aus anderen Gründen von den Beschwerdeführern nicht nachgewiesen.

bb)

Ob zwischen dem Beteiligten zu 2 als veräußerndem Vorerben und der erwerbenden Beteiligten zu 3 ein dem Grundstückswert äquivalenter Gegenwert in Gestalt des Kaufpreises eventuell in Verbindung mit anderen geldwerten Leistungen zugrunde lag, hätten die Beschwerdeführer mit Rücksicht auf die besonderen Gegebenheiten des Falles letztlich nur durch ein von ihnen beizubringendes Wertgutachten belegen können.

Da der Kaufvertrag über das in Rede stehende Grundstück mit der Beteiligten zu 3 geschlossen, ihr das Eigentum am Grundstück übertragen worden ist und es sich bei ihr um die Lebensgefährtin des Beteiligten zu 2 handelt, besteht nämlich eine vergleichbare Nähe des veräußernden Vorerben zu dem Erwerber wie wenn es sich bei diesem um den Ehegatten, einen nahen Verwandten oder einen Schwager des Veräußerers handeln würde.

Dies hat zur Folge, dass die allgemeine Lebenserfahrung zur Entgeltlichkeit des Grundstücksgeschäftes nicht heranzuziehen ist und deshalb eine Äquivalenz des Kaufpreises nicht ohne Weiteres als offenkundig bzw. als im Sinne eines gewöhnlichen Laufs der Dinge nachgewiesen angesehen werden kann.

Dies gilt umso mehr als die Beteiligen zu 2 und 3 selbst nicht davon ausgingen, dass der im notariellen Kaufvertrag genannte Kaufpreis von 125.000,- Euro den Gegenwert des Hausgrundstücks darstellte. Das ergibt sich zum Einen aus der Formulierung des notariellen Vertrages, wonach die erheblichen wertsteigernden Aufwendungen, die die Beteiligte zu 3 seit Anfang 2006 in den Kaufgegenstand investiert habe, beim Kaufpreis nicht mitberücksichtigt worden seien. Denn dies zeigt, dass der Kaufpreis von 125.000,- Euro nach der übereinstimmenden Meinung der Kaufvertragsparteien den Grundstückswert nicht ausschöpfte. Den - streitigen - Wert dieser Investitionen haben die Beschwerdeführer zwar mit 81.000,- Euro, später im Verfahren der weiteren Beschwerde mit 36.692,80 Euro beziffert, aber zumindest nicht im Sinne einer bestimmten Wertsteigerung des Grundstücks oder einer auf den zu vereinbarenden Kaufpreis in bestimmter Höhe anrechenbaren Zahlung nachgewiesen oder auch nur glaubhaft gemacht.

Inwieweit sich die angebliche Verpflichtung der Beteiligten zu 3, den Beteiligten zu 2 ggf. zu pflegen, die keine Erwähnung im notariellen Kaufvertrag gefunden hat, auf die Kaufpreishöhe ausgewirkt hat, ist ebenso wenig objektiviert wie die wirtschaftliche Auswirkung des Umstands, dass der Beteiligte zu 2 als Vorerbe sich bei der Verfügung ein mit einem nicht weiter belegten Jahreswert von 9.000,- Euro angesetztes Mitbenutzungs- und Wohnungsrecht vorbehalten hat.

Hiernach bleibt festzuhalten, dass die Kammer im Ergebnis zu Recht die Entgeltlichkeit der Verfügung für nicht nachgewiesen und die Voraussetzungen für eine Löschung des zugunsten des Beteiligten zu 1 gebuchten Nacherbenvermerks für nicht gegeben erachtet hat.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf §§ 31 Abs. 1 Satz 1, 30 Abs. 2 Satz 1 KostO.

Der Senat nimmt hierbei zum Ausgangspunkt seiner Bewertung die Addition des mit mindestens von 125.000,- Euro anzusetzenden vertraglichen Kaufpreises und der behaupteten Investitionen von 36.692,80 Euro und schätzt das zu bewertende maßgebliche Interesse der Beschwerdeführer an der Beseitigung des Widerspruchs bzw. der Aufrechterhaltung der Löschung des Nacherbenvermerks auf etwa 10 %.