Oberlandesgericht Düsseldorf, I-3 Wx 5/07

Der Antragsteller ist eingetragener Eigentümer des im Beschlusseingang bezeichneten Wohnungseigentums. Mit notariell beglaubigter Erklärung vom 20. Juni 2005 erklärte er den Verzicht "an dem Grundstück gem. § 928 BGB" und beantragte, alle dazu erforderlichen Eintragungen im Grundbuch vorzunehmen. Diesen Antrag hat das Amtsgericht – Rechtspfleger – mit Beschluss vom 27. Juni 2005 zurückgewiesen.

Hiergegen hatte der Antragsteller Beschwerde zum Landgericht eingelegt und in der Begründung ausgeführt, er stelle klar, dass sich die Verzichtserklärung vom 20. Juni 2005 auf den Miteigentumsanteil von 56/1000 an dem Grundstück der Gemarkung A., Flur 394, Flurstück 47, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 5 des Aufteilungsplans beziehe. Das Landgericht hat die Beschwerde mit Beschluss vom 4. Januar 2007 zurückgewiesen.

Gegen diesen Beschluss richtet sich die weitere Beschwerde des Antragstellers.

II.

Die weitere Beschwerde des Antragstellers ist gem. §§ 71 Abs. 1, 78, 80 Abs. 1 GBO zulässig. Der Senat hält sie auch für begründet, weil seiner Ansicht nach die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 27 FGG). Er möchte hiernach unter Abänderung der Entscheidungen der Vorinstanzen dem Antrag entsprechen, sieht sich jedoch durch oberlandesgerichtliche Entscheidungen, in denen die hier maßgebliche Rechtsfrage anders beurteilt wird, daran gehindert und legt die Sache deswegen dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vor, § 79 Abs. 2 Satz 1 GBO.

Das Landgericht hat ausgeführt:

Wie die Kammer bereits in der Vergangenheit entschieden habe, könne ein Miteigentumsanteil nicht gemäß § 928 Abs. 1 BGB aufgegeben werden, weil dies mit der gesetzlichen Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses unvereinbar wäre. Der Umstand, dass es im Streitfall um Miteigentum in Form von Wohnungseigentum gehe, rechtfertige keine andere Beurteilung. Gerade Wohnungs- und Teileigentum, bei dem es sich um ein gesetzlich besonders ausgestaltetes Miteigentum handele, könne nicht durch Verzicht wirksam aufgegeben werden. Dies entspreche der von der Kammer geteilten nahezu einhelligen Meinung in Rechtsprechung und Literatur.

Damit verweist das Landgericht der Sache nach auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 7. Juni 1991 in Sachen V ZR 175/90, BGHZ 115, 1), der ein Fall "gewöhnlichen" Miteigentums zugrunde lag.

In dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof den Verzicht auf das Grundstücksmiteigentum für unwirksam erachtet. Aus der Entstehungsgeschichte des § 928 BGB ergebe sich weder etwas für noch gegen die Anwendbarkeit dieser Vorschrift auf Grundstücksmiteigentum; die Klärung dieser Frage habe nach dem Willen des Gesetzgebers wegen ihrer praktisch sehr geringen Bedeutung Wissenschaft und Rechtsprechung vorbehalten bleiben sollen. Die Frage der Anwendbarkeit des § 928 BGB auf Grundstücksmiteigentum sei zu verneinen, weil die Auswirkungen eines Verzichts mit der sonstigen Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses und mit der gesetzlichen Interessenbewertung nicht in Einklang stünden. Das Gemeinschaftsverhältnis sei – grundsätzlich – darauf angelegt, dass jeder Miteigentumsanteil einen Rechtsträger habe, der Kosten und Lasten der gemeinschaftlichen Sache nach dem Verhältnis seines Anteils trage. Der Verzicht eines Miteigentümers auf seinen Anteil belaste zwangsläufig die übrigen Teilhaber. Diese Mehrbelastung sei nicht gerechtfertigt, weil der Kostenaufwand der Werterhaltung jedes Miteigentumsanteils zugute komme, der aufgegebene Anteil jedoch den übrigen Teilhabern nicht zuwachse. Der einzelne Miteigentümer werde auch bei Unzulässigkeit eines Verzichts auf seinen Anteil nicht gegen seinen Willen an die Gemeinschaft gebunden, weil er jederzeit deren Aufhebung verlangen könne, § 749 Abs. 1 BGB. Im Regelfall sei ein Grundstück versteigerungsfähig und das Aufhebungsverlangen vollziehbar.

b) Dieser Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hatte sich der Senat zunächst ebenfalls angeschlossen (in: NJW-RR 2001, S. 233), weil sich aus der gesetzlichen Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses ergebe, dass jeder Teilhaber an die Gemeinschaft bis zu ihrer Aufhebung gebunden sei, dies zur Wahrung des Rechts der übrigen, nur nach dem Verhältnis ihrer jeweiligen Anteile die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums tragen zu müssen.

Mit Beschluss vom 5. Januar 2007 in Sachen I–3 Wx 247/06 hat der Senat indes erklärt, an seinem bisherigen Standpunkt nach erneuter Prüfung nicht mehr festhalten zu wollen und die dortige Sache deshalb dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorzulegen. Dem Antragsteller ist dieser Vorlagebeschluss ausweislich des Inhalts der Begründung seiner weiteren Beschwerde bekannt. Er beruht im wesentlichen auf folgenden Erwägungen:

In der Literatur werde mit Recht darauf hingewiesen, dass der historische Gesetzgeber die Aufgabe von Grundstücksmiteigentum eindeutig für zulässig gehalten habe. Auch widersprächen die Auswirkungen des Verzichts nicht der sonstigen Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses und der ihr zugrunde liegenden gesetzlichen Interessenbewertung. Verzichte ein Teilhaber auf sein Grundstücksmiteigentum, benachteilige das die übrigen Teilhaber rechtlich grundsätzlich nicht, namentlich müssten sie nicht zwangsläufig wegen der Herrenlosigkeit des aufgegebenen Anteils einen höheren Beitrag zu Kosten und Lasten leisten. Führe der Verzicht auf Grundstücksmiteigentum zu dessen Herrenlosigkeit, unterliege der Anteil dem Aneignungsrecht des Fiskus; mache dieser von seinem Aneignungsrecht Gebrauch, bleibe der Anteil nicht dauerhaft herrenlos; verzichte er auf sein Aneignungsrecht, könne sich grundsätzlich jeder Dritte, jedenfalls aber jeder der anderen Teilhaber den herrenlosen Anteil aneignen. Darüber hinaus sei es fraglich, ob selbst dauernde Herrenlosigkeit eines Anteils eine höhere Beitragspflicht der übrigen Teilhaber bewirke, weil die verbleibenden Miteigentümer grundsätzlich nach § 748 BGB lediglich gemäß dem Verhältnis ihres jeweiligen Anteils, also dem Bruchteil entsprechend, zur Tragung von Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstandes verpflichtet seien. Jedenfalls würde eine höhere Beitragspflicht diese verbliebenen Teilhaber nicht unangemessen benachteiligen. Denn einerseits stehe es ihnen frei, sich den herrenlosen Anteil anzueignen, wenn der Fiskus auf sein Aneignungsrecht verzichte; andererseits lasse das Gesetz selbst (mit einer Ausnahme) eine einseitige Aufgabe dinglicher Rechte zu und nehme es hierbei bewusst in Kauf, dass sich der Berechtigte einseitig künftiger öffentlichrechtlicher oder privatrechtlicher Verpflichtungen entziehe. Selbst wenn man aber davon ausgehe, dass der Verzicht eines Teilhabers auf sein Grundstücksmiteigentum die übrigen Teilhaber unangemessen benachteilige, gebiete es die prinzipielle Abstraktheit des Eigentums gegenüber schuldrechtlichen Bindungen, die Kostentragungspflicht von der dinglichen Rechtslage zu trennen. Diesem Abstraktionsprinzip zufolge verbiete es sich, im Hinblick auf die schuldrechtlichen Verpflichtungen des Miteigentümers zur Tragung von Kosten und Lasten seine Befugnis zur freien Verfügung über seinen Anteil sachenrechtlich dahin einzuschränken, dass die Verfügung in Form eines Verzichts unwirksam sei. Eine Frage der von dem dinglichen Anteilsverzicht zu trennenden schuldrechtlichen Vereinbarungen zwischen den Teilhabern sei es auch, ob bei einseitigem Ausscheiden eines von ihnen dessen Pflicht, Kosten und Lasten zu tragen, fortbestehen solle.

3. Diese zur Wirksamkeit einer Aufgabe eines Grundstücksmiteigentumsanteils führenden Erwägungen beanspruchen nach Auffassung des Senats Geltung auch für einen Verzicht auf Wohnungs- und Teileigentum, bei dem es sich nicht um ein grundstücksgleiches Recht, sondern um ein gesetzlich besonders ausgestaltetes Miteigentum handelt (BGH NJW 1989, S. 2534/2535). Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts, die eine im Verhältnis zum "gewöhnlichen" Grundstücksmiteigentum abweichende Beurteilung erfordern würden, gibt es nicht.

Insofern wird in der Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts und mehrerer Oberlandesgerichte allerdings ein gegenteiliger Standpunkt vertreten. Dort wird namentlich ausgeführt:

Mit dem Wohnungs- oder Teileigentum seien im Rahmen eines gesetzlich begründeten Schuldverhältnisses Verpflichtungen der Wohnungseigentümer untereinander verbunden, insbesondere die sich aus § 16 Abs. 2 WEG ergebende Verpflichtung, die gemeinschaftlichen Lasten und Kosten anteilig zu tragen. Die in § 11 WEG vorgeschriebene Unauflöslichkeit der Gemeinschaft stelle sicher, dass dieses gesetzliche Schuldverhältnis nicht einseitig beendet werden könne. Durch die Eigentumsaufgabe eines Wohnungseigentums, die einer Teilaufhebung der Gemeinschaft gleichkomme, würde dieser das Wohnungseigentum prägende Grundsatz durchbrochen. Der das Eigentum aufgebende Wohnungseigentümer würde sich nicht nur den mit Grundeigentum verbundenen öffentlichrechtlichen Verpflichtungen entziehen, was das Gesetz mit der Vorschrift des § 928 BGB in Kauf nehme, sondern auch den mit dem Wohnungseigentum untrennbar verbundenen Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies sehe das Gesetz nicht vor. Weil diese Verpflichtungen unmittelbar mit dem Wohnungseigentum verbunden seien und ohne dieses nicht weiter bestünden, könnten sie nur dadurch aufrechterhalten werden, dass eine Eigentumsaufgabe von Wohnungseigentum nicht zugelassen werde (BayObLG NJW 1991, S. 1962; OLG Zweibrücken ZMR 2003, S. 137 f.; OLG Celle, MDR 2004, S. 29 f.; so auch noch Senat a.a.O.; weitere Nachweise bei Riecke/Schmid-Elzer, WEG, 2006, § 11 Rn. 20 und Staudinger-Rapp, BGB, 13. Bearb. 2005, § 1 WEG Rdnr. 50).

Diese Begründung erscheint nicht überzeugend.

Zum einen führt der genannte Standpunkt im Ergebnis dazu, dass ein "Ausscheiden aus der Gemeinschaft" der Wohnungseigentümer unter Umständen faktisch allein durch Veräußerung des Wohnungs- oder Teileigentums möglich wäre. Denn § 11 WEG schließt den Aufhebungsanspruch nach § 749 BGB, auf den der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung zur Dereliktion von Grundstücksmiteigentumsanteilen den aufgabewilligen Teilhaber verwiesen hat, umfassend aus, und der im Schrifttum genannte Anspruch auf Aufhebung oder Teilaufhebung der Eigentümergemeinschaft nach §§ 242, 313 BGB i.V.m. dem Gemeinschaftsverhältnis der Eigentümer wird lediglich für "Extremfälle" diskutiert, in denen z.B. Sondereigentum nicht entstanden sei, was etwa bei noch unausgebauten und aus baurechtlichen Gründen auch nicht ausbaubaren Dachgeschossflächen als Gegenstand des Wohnungseigentums vorstellbar sei (Elzer a.a.O.). Hiervon unberührt bleiben Fälle, in denen Wohnungseigentum wegen wirtschaftlicher Wertlosigkeit ("Schrottimmobilie") tatsächlich unveräußerbar ist. Ob aber ein Verständnis des Wohnungseigentums, das dessen Verfügbarkeit für einen Eigentümer, der sich seiner entledigen will, auf Verfügungen beschränkt, die der wirtschaftliche Markt für dieses Eigentum zulässt, noch mit der Gewährleistung des Art. 14 GG in Einklang steht, erscheint zumindest fraglich. Indes muss diese Frage nicht entschieden werden.

Denn zum anderen steht der in § 11 WEG niedergelegte Grundsatz der Unauflöslichkeit der Gemeinschaft der Wirksamkeit eines Verzichts auf Wohnungseigentum nicht entgegen. Durch diese Bestimmung soll – abweichend vom Leitmodell des § 749 Abs. 1 BGB, wonach der Miteigentümer eines Grundstücks nach Bruchteilen jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft, damit insbesondere die Versteigerung des Grundstücks, verlangen kann – die Verkehrsfähigkeit von Wohnungseigentum und dessen Attraktivität erhöht werden, indem die Gemeinschaft auf Dauer angelegt und es dadurch keinem einzelnen Eigentümer ermöglicht wird, die Aufhebung der Gemeinschaft zu betreiben und die im Wohnungseigentum verkörperten Werte einseitig zu "sprengen" (Elzer a.a.O., Rn. 1). Bei diesen Werten handelt es sich um die jeweilige Verknüpfung eines Miteigentumsanteils am gemeinschaftlichen Eigentum mit dem Sondereigentum an einer Wohnung (bzw. an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, § 1 Abs. 2 bzw. 3 und 5 WEG). Denselben Zweck der vorerwähnten Beständigkeit verfolgt § 6 WEG, durch den eine grundsätzlich unlösbare Verknüpfung von Miteigentumsanteil und Sondereigentum angeordnet wird. All diese Zusammenhänge werden indes durch eine Eigentumsaufgabe am Wohnungseigentum insgesamt, d.h. an Miteigentumsanteil und Sondereigentum, nicht berührt. Mit anderen Worten bleibt die bisher in der beschriebenen Verbindung verkörperte Werteinheit als grundsätzlich verkehrsfähige bestehen. Ebenso wenig werden durch den Verzicht die anderen Wohnungseigentums-Einheiten in ihrem Wert "gesprengt". Zu einer Zerschlagung der Gemeinschaft führt die Dereliktion von Wohnungseigentum gerade nicht. Genau diese Unterscheidung von – dinglicher – Eigentumsaufgabe und – schuldrechtlichem – Fortbestand der Rechtsgemeinschaft, so erscheint es dem Senat, liegt einer der grundlegenden Erwägungen der Entscheidung des Bundesgerichtshofes aus dem Jahre 1991 (BGHZ 115, 1 ff.) zugrunde. Wenn das Gericht dort für den Verzicht auf einen Grundstücksmiteigentumsanteil auch zu einem von dem hier vertretenen abweichenden Ergebnis gelangt (nämlich seiner Unwirksamkeit), geht es doch davon aus, dass die Aufgabe des Miteigentums den Bestand der Gemeinschaft unberührt lässt. Anders wäre das Argument nicht verständlich, der Verzicht auf einen Grundstücksmiteigentumsanteil sei deshalb unwirksam, weil es auf diese Weise entgegen gesetzgeberischer Vorstellungen und der Interessenlage einem einzelnen Miteigentümer ermöglicht würde, sich der Kosten- und Lastentragung ohne Aufhebung der Gemeinschaft zu entziehen. Diese strikte Unterscheidung eines "Sich-Entziehens" von der Aufhebung der Gemeinschaft im Wohnungseigentumsrecht aufzugeben, besteht – wie gezeigt – kein Anlass.

Soweit gegen die Wirksamkeit einer Aufgabe von Wohnungseigentum eine Umgehung des § 16 Abs. 2 WEG angeführt wird, handelt es sich damit im Kern um nicht mehr als die vom Bundesgerichtshof in der vorstehend angeführten Entscheidung wie auch vom Senat in seinem vorangegangenen Vorlagebeschluss erwogene Verpflichtung aller Teilhaber untereinander, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstandes sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen. Insoweit kann auf die bereits oben referierten Ausführungen verwiesen werden.