1

I.

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Der Antragsteller ist Eigentümer von 2 Eigentumswohnungen, die er vermietet hat und verlangt vom Antragsgegner Schadenersatz wegen angeblich verspäteter Jahresabrechnung 2001.

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Der Antragsgegner ist seit dem 01.07.2002 Verwalter der Wohnungseigentumsanlage. Er hatte es u.a. übernommen, die vom Vorverwalter noch nicht erstellten Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2000 und 2001 zu erstellen. Die Unterlagen der übrigen Nebenkosten erhielt er im Juli 2002 von dem Vorverwalter. Nach Aufforderung am 20.08.2002 ( so die Feststellungen der Vorinstanzen; nach eigener Aussage des Antragsgegners stammt die Aufforderung vom 29.08.2002) leitete ihm die Firma D. die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen für die Jahre 2000 und 2001 (Ausstellungsdaten 05./06.12.2002) zu. Der Antragsgegner will die vollständigen Abrechnungen den Eigentümern im April 2003 zugeleitet haben, nach der Feststellung des Amtsgerichts im Prozess des Antragstellers gegen seine Mieter geschah dies erst am 15.06.2003. Eine Beschlussfassung über die Abrechnungen wurde in der Eigentümerversammlung vom 11.04.2003 vertagt und erfolgte erst in der Eigentümerersammlung am 02.10.2003. Mit Schreiben vom 07.12.2003 forderte der Antragsteller seine Mieter zur Zahlung auf. Seine nachfolgende Klage auf Zahlung der Nebenkosten für die Jahre 2000 bis 2003 wurde vom Amtsgericht Viersen mit Urteil vom 31.08.2004 hinsichtlich der Nebenkosten für das Jahr 2001 in Höhe von 2.391,09 € abgewiesen, weil gem. § 556 Abs. 3 BGB die Vorlagefrist am 31.12.2002 abgelaufen war und der Antragsteller die verspätete Vorlage erst im Dezember 2003 nicht entschuldigt hatte. Dem Antragsgegner hatte der Antragsteller den Streit verkündet.

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Der Antragsteller verlangt vom Antragsgegner als Schadensersatz den Nebenkostenbetrag von 2.391,09 € für 2001, mit dem er in dem Mietprozess unterlegen ist. Das Amtsgericht hat ihm die Hälfte des Betrages zugesprochen, weil es ein gleichgewichtiges Verschulden der Beteiligten an der verspäteten Abrechnung angenommen hat.

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Auf die sofortigen Beschwerden beider Beteiligter hat das Landgericht den amtsgerichtlichen Beschluss teilweise abgeändert und den Antrag des Antragstellers insgesamt zurückgewiesen.

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Hiergegen hat der Antragsteller sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

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Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

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II.

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Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Rechtsverletzung im Sinne von § 27 FGG.

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Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

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Einen Verzögerungsschaden könne der Antragsteller gemäß § 280 Abs. 2 BGB nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 286 BGB geltend machen. Die Verpflichtung des Antragsgegners zur Erstellung der Jahresabrechnung 2001 sei mit Zugang der Abrechnung der Firma D. fällig geworden. Da der Antragsteller den Antragsgegner unstreitig nicht gemahnt habe, lägen die Voraussetzungen für einen Verzug gemäß § 286 Abs. 1 BGB nicht vor, so dass die Geltendmachung des Verzögerungsschadens ausgeschlossen sei.

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Eine Mahnung des Antragsgegners könne nicht nach § 286 Abs. 2 BGB als entbehrlich angesehen werden. Dem Antragsteller sei zwar zuzugeben, dass der Antragsgegner wegen der Säumigkeit des Vorverwalters zum 01.07.2002 zum Verwalter bestellt worden sei und ihm als professionellem Verwalter die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB bekannt sein müsse. Das reiche allein aber nicht aus, von dem Erfordernis einer verzugsbegründenden Mahnung abzusehen oder gar einen stillschweigenden Verzicht auf eine Mahnung anzunehmen. Denn es sei nichts dafür ersichtlich, dass das Problem der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB bei Bestellung des Antragsgegners zum Verwalter thematisiert oder von einer der Parteien gesehen worden wäre. Die positive Kenntnis von den nachteiligen Folgen einer verspäteten Leistung sei jedoch in allen Fällen, in denen die Rechtsprechung eine Mahnung als entbehrlich angesehen habe, erforderlich. Der Antragsteller hätte bei Bestellung des Antragsgegners zum Verwalter die Bedeutung der Vorlage der Abrechnung bis zum Ende des Jahres 2002 ansprechen und auf einer Vorlage bis Ende 2002 bestehen müssen. Allein der Umstand, dass auch der Antragsgegner als professioneller Verwalter die Ausschlussfrist kennen sollte, rechtfertige nicht, ihm die Verantwortung für die Nichteinhaltung der Vorlagefrist aufzuerlegen.

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Die Erwägungen des Landgerichts halten der rechtlichen Nachprüfung stand.

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Vorab ist zu bemerken, dass nach Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Bundesgerichtshof (NZM 2005, 543) Vertragspartner des Verwalters zwar nicht mehr die einzelnen Wohnungseigentümer sind, sondern der Verband. Der Verwaltervertrag entfaltet jedoch Schutzwirkung zugunsten der Wohnungseigentümer, so dass ein einzelner Eigentümer wegen eines Schadens, der ihm durch eine Pflichtverletzung des Verwalters entstanden ist, von diesem Ersatz verlangen kann (Senat vom WuM 2006, 639 = IMR 2007, 25 mit zustimmender Anmerkung von Wenzel).

15

Der Antrag des Antragstellers auf Ersatz eines Verzögerungsschadens kann nur unter den Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 2, 286 BGB Erfolg haben. Die Voraussetzungen liegen nicht vor.

16

Dahinstehen kann, wann die Pflicht des Antragsgegners, die Jahresabrechnung zu erstellen, fällig geworden ist, insbesondere ob die Fälligkeit mit Zugang der Abrechnung der Firma D. eingetreten ist. Denn mit dem Landgericht ist davon auszugehen, dass der Antragsteller den Antragsgegner nicht gemahnt hat.

17

Zwar hat der Antragsteller im Verfahren erster Instanz (Schriftsatz vom 30.09.2005) einmal behauptet, er habe sich im Hinblick auf die bereits überschrittene Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB im Januar 2003 bei dem Antragsgegner gemeldet und die Erstellung der Jahresabrechnung 2001 angemahnt. Da die Behauptung aber vom Antragsgegner bestritten worden ist und der Antragsteller in der Folgezeit bis zum Erlass der angefochtenen Entscheidung – wie im übrigen auch bereits in der Antragsschrift vom 09.01.2004 – nur den rechtlichen Gesichtspunkt der Entbehrlichkeit einer Mahnung nach § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB hervorgehoben hat, durfte die Kammer annehmen, dass die Behauptung nicht aufrechterhalten wird, eine Mahnung also unstreitig nicht erfolgt war. Dies wird bestätigt durch die Ausführungen der weiteren Beschwerde, die der Feststellung des Landgerichts hinsichtlich der unstreitig fehlenden Mahnung nicht widersprochen und ebenfalls nur auf die (vermeintliche) Entbehrlichkeit der Mahnung abgestellt hat.

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Tatsächlich war, wie das Landgericht rechtsfehlerfrei und mit zutreffenden Gründen ausgeführt hat, eine Mahnung nicht entbehrlich, weil die Voraussetzungen des § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB nicht vorlagen. Insbesondere kommt die Annahme einer sogenannten Selbstmahnung, wie sie noch mit der weiteren Beschwerde vorgetragen wird, nicht in Betracht. Dazu wäre erforderlich, dass der Schuldner, hier der Antragsgegner, die alsbaldige Leistung ausdrücklich angekündigt, sich erklärtermaßen zu seiner Schuld bekannt hat (OLG Köln NJW-RR 00, 73 m.w.N.); Palandt/Heinrichs § 286 Rdnr. 25). Davon kann im vorliegenden Fall nicht ausgegangen werden. Der Umstand, dass der Vorverwalter mit den Abrechnungen säumig geblieben war und der Antragsgegner dies wusste, reicht hierzu ebenso wenig aus wie die Tatsache, dass der Antragsgegner gerade wegen der Säumigkeit seines Vorgängers zum Verwalter bestellt worden war. In der Übernahme der Verpflichtung, die Nebenkostenrechnungen zu erstellen, sobald die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen vorlägen, ist nicht die Übernahme einer Verantwortung für mietrechtliche Verspätungsfolgen zu sehen. Das könnte nur dann anders beurteilt werden, wenn das spezielle Problem des Antragstellers als Vermieter zur Sprache gebracht worden wäre und der Antragsgegner daraufhin die unverzügliche Abrechnung zugesagt hätte – wie hier nicht geschehen. Mit der von einem professionellen Verwalter zu erwartenden Kenntnis des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB hat das entgegen der Meinung des Antragstellers nichts zu tun. Aus einer solchen Kenntnis erwächst nicht ohne weiteres Verantwortung, insbesondere nicht eine solche Verantwortung, die den Verzugseintritt ohne Mahnung begründen würde.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 und 2 WEG. Die Anordnung der Kostenerstattung entspricht der Billigkeit, weil der Antragsteller angesichts der überzeugend begründeten landgerichtlichen Entscheidung die Aussichtslosigkeit seines Rechtsmittels hätte erkennen können.