Oberlandesgericht Düsseldorf, I-3 Wx 145/05

Der Beteiligte zu 1 wendet sich noch – eine weitere Beschlussanfechtung ist für das Rechtsbeschwerdeverfahren ohne Bedeutung – gegen 3 Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung am 24.07.2003.

Das Wohnungseigentum wurde durch Teilungserklärung des Bauträgers vom 08.05.2000 begründet. Der Bauträger verkaufte anschließend Wohnungseigentum an die Beteiligten H. und K.. Für diese beiden Käufer wurden am 24.07.2000 bzw. 10.04.2001 Eigentumsvormerkungen im Grundbuch eingetragen; der Besitz wurde übergeben. Am 02.05.2001 wurden als erste Wohnungseigentümer nach der Teilung der Beteiligte zu 1 und seine Ehefrau im Grundbuch eingetragen. Als weitere Wohnungseigentümer wurden am 21.08.2001 und am 06.09.2001 die Beteiligten R. und Dr. S. eingetragen.

Die Beteiligte zu 3 lud als Verwalterin die eingetragenen Wohnungseigentümer sowie die Vormerkungsberechtigten H. und K., zu einer Eigentümerversammlung am 24.07.2003 ein. Hier wurde zunächst festgestellt, dass die Wohnungseigentümerversammlung mit 810,43/1000 Miteigentumsanteilen beschlussfähig sei, wobei die Anteile der Vormerkungsberechtigten mit berücksichtigt wurden. Es waren lediglich der Beteiligten zu 1 und seine Ehefrau nicht anwesend oder vertreten.

In der Versammlung wurde unter TOP 1 die Jahresabrechnung 2002 genehmigt und unter TOP 2 ein Beschluss zu Instandhaltungsmaßnahmen gefasst. Nachdem unter TOP 3 bereits über die Bestellung eines Verwaltungsbeirats abgestimmt worden war, erschien der Beteiligte zu 1 und wies – zu Recht - darauf hin, dass laut Teilungserklärung die Wahl eines Beirates ausgeschlossen sei. In dem Sitzungsprotokoll wurde daraufhin festgestellt: "Gemäß Teilungserklärung ist die Wahl eines Beirats ausgeschlossen."

Unter Berufung auf § 9 Nr. 10 der Teilungserklärung, in der festgelegt ist, dass Beschlüsse der Eigentümerversammlung innerhalb von zwei Monaten seit der Beschlussfassung gerichtlich angefochten werden können, haben der Beteiligte zu 1 und seine Ehefrau sämtliche Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 24.07.2003 mit einem am 10.09.2003 beim Amtsgericht eingegangenen Schriftsatz angefochten.

Sie haben die Auffassung vertreten:

Ihr Anfechtungsantrag sei im Hinblick auf die Bestimmung der Teilungserklärung als rechtzeitig anzusehen. Die auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse seien unwirksam, weil die Versammlung nicht beschlussfähig gewesen sei. Die Vormerkungsberechtigten seien als noch nicht im Grundbuch eingetragene Eigentümer nicht stimmrechtsbefugt und deshalb nicht einzuladen gewesen. Das Protokoll zu TOP 3 sei falsch, da tatsächlich ein Beirat gewählt worden sei. Ein solcher Beschluss sei jedoch für ungültig zu erklären, da die Wahl eines Beirats gemäß Teilungserklärung ausgeschlossen sei. Die Jahresabrechnung entspreche im Punkt Wasserkosten nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die übrigen Beteiligten sind dem Vorbringen entgegengetreten und haben vorgebracht, die Vormerkungsberechtigten seien als faktische Wohnungseigentümer zu beteiligten gewesen.

Das Amtsgericht hat den Antrag des Beteiligten zu 1 und seiner Ehefrau als unbegründet zurückgewiesen, da die Beschlüsse nicht fristgerecht angefochten worden seien. Eine Verlängerung der Frist in der Teilungserklärung sei nicht zulässig.

Gegen diesen Beschluss haben der Beteiligte zu 1 und seine Ehefrau sofortige Beschwerde eingelegt.

Diese Beschwerde hat das Landgericht zurückgewiesen.

Hiergegen wendet sich der Beteiligte zu 1 mit der sofortigen weiteren Beschwerde.

Die Beschwerdeschrift ist vom Beteiligten zu 1 selbst verfasst und unterzeichnet worden. Unter der Unterschrift des Beteiligten zu 1 findet sich folgender von Rechtsanwalt Dr. I. unterzeichnete Anmerkung: "Der unterzeichente (sic!) Rechtsanwalt sieht im Hinblick auf die Rechtsprechung des BGH zum ´werdenden´ Eigentümer die weitere Beschwerde in der vorliegenden Sache als sinnvoll an und unterstützt sie."

Mit dieser weiteren Beschwerde macht der Beteiligte zu 1 geltend, den werdenden Eigentümern habe auf der Eigentümerversammlung kein Stimmrecht zugestanden, weshalb die Eigentümerversammlung bis zu seinem (des Beteiligten zu 1) Erscheinen nicht beschlussfähig gewesen sei. Dass den werdenden Eigentümern ein Stimmrecht nicht zustehe, ergebe sich aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 106, 113, 118 f.).

Der Beteiligte zu 1 beantragt,

die angefochtenen Beschlüsse Nr. 1, 2 und 3 der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.07.2003 sowie den angefochtenen Beschluss des Landgerichts Düsseldorf vom 21.04.2005 – 25 T 664/04 – aufzuheben.

Die übrigen Beteiligten beantragen,

die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen.

Sie verteidigen die landgerichtliche Entscheidung und treten dem weiteren Vorbringen des Beteiligten zu 1 entgegen.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II.

Die Beschwerde ist zulässig, hat in der Sache aber keinen Erfolg.

1. Die Zulässigkeit des Rechtsmittels ergibt sich aus §§ 45 Abs. 1 S. 1 WEG, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG.

Insbesondere genügt die Beschwerdeschrift dem Formerfordernis des § 29 Abs. 1 Satz 2 FGG, wonach die Schrift von einem Rechtsanwalt unterzeichnet sein muss. Nach dieser Vorschrift muss nur die Unterzeichnung, nicht auch die Abfassung der Beschwerdeschrift durch einen Rechtsanwalt erfolgen. Somit genügt es, wenn eine vom Beschwerdeführer oder einem Dritten verfasste Schrift von einem Rechtsanwalt unterzeichnet wird. Mit der Unterschrift wird der Nachweis geführt, dass der Rechtsanwalt sich den Inhalt der Beschwerdeschrift zu eigen macht und die Verantwortung dafür übernimmt (Keidel/Meyer-Holz, FGG, 15. A., § 29 Rn. 13, m.w.N.). Diese Form ist durch die Unterschrift des Rechtsanwalts Dr. I. unter der vom Beteiligten zu 1 verfassten Beschwerde gewahrt. Hierbei kann davon ausgegangen werden, dass der Rechtsanwalt sich den Inhalt der Beschwerde mit seiner Unterschrift zu eigen machen will, da anzunehmen ist, dass ihm das Formerfordernis bekannt ist. Der nicht eindeutige Zusatz, dass er die Beschwerde als sinnvoll ansehe und unterstütze, ist deshalb nicht dahin zu verstehen, dass er nur eine (formunzulässige) Beschwerde des Beteiligten zu 1 in engerem Sinn unterstützen, sondern sie sich selbst zurechnen lassen will.

Damit ist zugleich anzunehmen, dass Rechtsanwalt Dr. I. Verfahrensbevollmächtigter des Beteiligten zu 1 ist. Der die Beschwerdeschrift unterzeichnende Rechtsanwalt muss der bevollmächtigte Vertreter des Beschwerdeführers sein (Keidel/Meyer-Holz a.a.O. Rn. 14). Mangels anderer Anhaltspunkte ist davon auszugehen, dass zumindest Rechtsanwalt Dr. I. dies bekannt war und er nicht unterzeichnet hätte, wenn er nicht zuvor vom Beteiligten zu 1 bevollmächtigt worden wäre.

2. Die Beschwerde ist aber nicht begründet, denn die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einem Rechtsfehler, §§ 27 FGG, 546 ZPO.

a) Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im wesentlichen ausgeführt:

Es könne offen bleiben, ob der Anfechtungsantrag des Beteiligten zu 1 und seiner Ehefrau aufgrund der in der Teilungserklärung vereinbarten Verlängerung der Frist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG fristgerecht bei Gericht eingegangen sei. Denn die Beschwerde sei unbegründet, weil alle gefassten Beschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung entsprächen und die Wohnungseigentümerversammlung zum Zeitpunkt der Beschlussfassungen beschlussfähig gewesen sei. Es seien 810,43 (von 1.000) Miteigentumsanteile vertreten und somit die Mehrheit der stimmberechtigten Mitglieder der Eigentümergemeinschaft anwesend gewesen. Auch die Erwerber H. und K. seien stimmberechtigt gewesen, obwohl sie am Tag der Eigentümerversammlung noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen gewesen seien. Für beide sei eine Auflassungsvormerkung bereits zu einem Zeitpunkt eingetragen worden, als sich die Wohnungseigentümergemeinschaft nach Anlegen der Wohnungsbücher noch im Entstehen befunden habe und mangels Eintragung eines zweiten Eigentümers noch nicht in Vollzug gesetzt worden sei. Die Bestimmung des Wohnungseigentumsgesetzes seien auf Erwerber anzuwenden, die nach Veräußerung und Anlegen der Wohnungsgrundbücher ein gesichertes Anwartschaftsrecht auf Erwerb des Wohnungseigentums hätten und denen der Besitz übertragen worden sei. Eine faktische Wohnungseigentümergemeinschaft habe nach Anlegung der Wohnungsgrundbücher bis zum Zeitpunkt der Eintragung der Beteiligten zu 1 als weiteren Eigentümern neben der teilenden Eigentümerin am 02.05.2001 bestanden. Mitglieder dieser faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft seien die Wohnungskäufer gewesen, die eine gesicherte Anwartschaft an den von ihnen erworbenen Wohnungen hatten und denen bereits der Besitz übertragen war. Es sei allgemein anerkannt, dass dem werdenden Wohnungseigentümer in einem solchen Fall anstelle des aufteilenden Bauträgers ein eigenes Stimmrecht zukomme. Diese gesicherte Rechtsposition bestehe fort, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Eintragung des ersten weiteren Erwerbers rechtlich in Vollzug gesetzt werde. Nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft bleibe die Rechtsstellung des faktischen Wohnungseigentümers neben den Rechten der dann im Grundbuch eingetragen Wohnungseigentümer bestehen. Die von den Beteiligten zu 1 zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 106, 113), wonach der Erwerber einer Eigentumswohnung in der vollständig und rechtlich in Vollzug gesetzten Gemeinschaft vor Eintragung in das Grundbuch auch dann kein eigenes Stimmrecht habe, wenn sein Übereignungsanspruch durch eine Vormerkung gesichert sei und Besitz, Nutzungen und Lasten und Gefahren auf ihn übergegangen seien, betreffe den Fall des Erwerbs einer Eigentumswohnung in einer tatsächlich und rechtlich in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht jedoch den Erwerb und Besitzübergang vor Entstehen der Eigentümergemeinschaft. Zu TOP 3 sei ein der Gemeinschaftsordnung widersprechender Beschluss laut Protokoll gerade nicht gefasst worden und könne dem gemäß auch nicht angefochten werden.

b) Diese Ausführungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung stand. Gesichtspunkte, aus denen sich ergibt, dass die Überlegungen der Kammer von entscheidungserheblichen Rechtsfehlern beeinflusst sind, hat der Beteiligte zu 1 nicht aufgezeigt und sind auch sonst nicht ersichtlich.

Das Landgericht hat sich ausführlich und zutreffend mit dem einzigen vom Beteiligten zu 1 mit der weiteren Beschwerde verfolgten Einwand, die werdenden Eigentümer seien nicht stimmberechtigt und deshalb die Eigentümerversammlung bis zu seinem (des Beteiligten zu 1) Erscheinen nicht beschlussfähig gewesen, auseinandergesetzt. Auch im Hinblick auf die Beschwerdebegründung ist insoweit lediglich festzustellen:

aa) Da hinsichtlich der gefassten Beschlüsse Nichtigkeitsgründe nicht ersichtlich sind - zu TOP 3 ist ein Beschluss tatsächlich nicht gefasst worden -, ist die Prüfung, ob die Beschlüsse wirksam sind, darauf zu beschränken, ob die werdenden Wohnungseigentümer H. und K. stimmberechtigt waren und damit die Versammlung auch vor dem Erscheinen des Beteiligten zu 1 beschlussfähig war. Bei der Beschlussanfechtung handelt es sich um ein echtes Streitverfahren, bei dem nur die vom Anfechtenden angeführten Anfechtungsgründe zu berücksichtigen sind. Allein die Nichtigkeit des Beschlusses ist auch dann festzustellen, wenn Nichtigkeitsgründe nicht ausdrücklich gerügt werden, sondern sich der Grund aus dem zu beurteilenden Sachverhalt ergibt (vgl. Weitnauer-Lüke, WEG, 9. A., § 23 Rn. 27).

bb) Mit der Kammer ist festzustellen, dass der geltend gemachte Anfechtungsgrund nicht durchgreift, weil die Eigentümerversammlung von Anfang an beschlussfähig war. Die Anteile der Beteiligten H. und K., zusammen 396,21/1.000, waren zu berücksichtigen. Also waren, wie im Protokoll festgestellt, zu Beginn der Versammlung 810,43/1.000 Miteigentumsanteile vertreten. Damit vertraten die anwesenden Beteiligten mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, wie dies § 9 Nr. 5 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung für die Beschlussfähigkeit der Versammlung fordert.

Die Stimmberechtigung der noch nicht als Wohnungseigentümer eingetragenen Beteiligten ergibt sich jedenfalls daraus, dass diese als Mitglieder einer werdenden Eigentümergemeinschaft durch die Vormerkung ein gesichertes Anwartschaftsrecht erhielten, die von ihnen gekauften Wohnungen in Besitz nahmen und Nutzungen, Lasten und Gefahr auf sie übergingen.

Bei der Frage, ob dem noch nicht im Grundbuch eingetragenen Wohnungserwerber ein Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung zusteht, ist zwischen dem Einzelrechtsnachfolger bei einer schon bestehenden Eigentümergemeinschaft und dem Mitglied einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft zu unterscheiden (vgl. Gottschalg NZM 2005, 90).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 106, 113, 118) ist der werdende Wohnungseigentümer, der Wohnungseigentum bei bereits bestehender Eigentümergemeinschaft erwirbt, in der Eigentümerversammlung nicht stimmberechtigt. Der eingetragene Wohnungseigentümer bleibt bis zur Umschreibung des Eigentums nach § 16 Abs. 2 WEG verpflichtet, die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Er muss die Möglichkeit behalten, mit seinem Stimmrecht auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Einfluss zu nehmen.

Den Mitgliedern einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft steht hingegen ein Stimmrecht zu. Bei der Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 WEG ist davon auszugehen, dass bereits vor Entstehung der Eigentümergemeinschaft durch Eintragung im Grundbuch eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegen kann, auf welche die Vorschriften des WEG entsprechend anwendbar sind. Voraussetzung hierfür ist, dass der Übertragungsanspruch mindestens eines Erwerbers durch Vormerkung gesichert und Besitz an der Wohnung, Nutzungen, Lasten und Gefahr auf ihn übergegangen sind (vgl. OLG Köln ZMR 2004, 859, 860, m.w.N.). Alle Erwerber, die diese Voraussetzungen erfüllen, sind Mitglieder der werdenden oder faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft und analog § 25 Abs. 2 WEG stimmberechtigt (vgl. BayObLG NJW-RR 1997, 1443; Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. A., vor § 43 Rn. 4 ff., m.w.N.). Das Stimmrecht des Mitglieds einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft geht dann nicht dadurch verloren, dass sich die werdende Gemeinschaft mit Eintragung mindestens eines Erwerbers als Eigentümer in das Grundbuch in eine rechtlich bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft umwandelt (BayObLGZ 1990, 101; BayObLG WE 1998, 157; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 25 WEG Rn. 116).

Danach ist es vorliegend entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 1 unerheblich, ob 3 von 5 Eigentümern zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung oder bereits zuvor als Eigentümer eingetragen und die Eigentümergemeinschaft in Vollzug gesetzt war. Entscheidend ist allein, dass vor der Eintragung des Beteiligten zu 1 und seiner Ehefrau als ersten weiteren Eigentümern neben dem Bauträger die Erwerber H. und K. werdende Eigentümer in dem zuvor dargestellten Sinn geworden waren. Damit erwarben sie ein Stimmrecht, das durch die Eintragung des Beteiligten zu 1 und seiner Ehefrau nicht wieder beseitigt werden konnte.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass der Beteiligte zu 1 die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde trägt und den übrigen Beteiligten die diesen im dritten Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten erstattet. Denn nach den überzeugenden Ausführungen des Landgerichts hätte dem Beteiligten zu 1 die Aussichtslosigkeit seines Rechtsmittels klar sein müssen.