Oberlandesgericht Düsseldorf, I-3 Wx 46/05

Die Beteiligten sind die Mitglieder der oben näher bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beteiligte zu 1. war dort seit dem 01.01.1996 Verwalterin. Zu ihren Aufgaben zählte nach § 6 Nr. 7 des Verwaltervertrages die Vorlage einer Wohnlastenabrechnung nach Ablauf eines jeden Wirtschaftsjahres an den Verwaltungsbeirat zur Prüfung und Stellungnahme. Gemäß § 6 Ziffer 9 des Verwaltervertrages war die Beteiligte zu 1. verpflichtet, die Abrechnung über die gezahlten Wohnlastenbeträge für die einzelnen Wohnungseigentümer diesen bis spätestens 30. Juni des auf das Abrechnungsjahr folgenden Jahres auszuhändigen. Nach Abschnitt 10.8 der Gemeinschaftsordnung ist der Verwalter verpflichtet, den Wohnungseigentümern eine Abrechnung spätestens zum 30. Juni des Folgejahres über die erbrachten Leistungen und die geleisteten Abschlagszahlungen vorzulegen.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.07.2003 wurde zu TOP 5 mehrheitlich der Beschluss gefasst, die Beteiligte zu 1. aus wichtigem Grund als Verwalterin des gemeinschaftlichen Eigentums abzuberufen und den mit ihr abgeschlossenen Verwaltervertrag fristlos zu kündigen. Diese Kündigung sprach sodann der Verwaltungsbeirat im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Schreiben vom 30.07.2003 aus. Vorausgegangen war folgendes:

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.06.2002 war auf Wunsch des Verwaltungsbeirates und der Beteiligten zu 1. der Steuerberater W. zum Rechnungsprüfer für die Jahresabrechnung 2002 bestellt worden. Diesem überreichte die Beteiligte zu 1. Anfang April 2003 zahlreiche Abrechnungs- und Buchungsunterlagen. Unter anderem befand sich hierbei eine "Girobestandskontrolle 2002", in der Einnahmen in Höhe von insgesamt 114.876,30 €, Ausgaben in Höhe von insgesamt 106.639,37 € und unter Berücksichtigung von Forderungen und Verbindlichkeiten letztendlich ein Girokontobestand in Höhe von 7.783,13 € ausgewiesen war. Ferner übergab die Beteiligte zu 1. dem Rechnungsprüfer eine "Rücklagenkontrolle 2002", in der sie Rücklagen bestehend aus Bestand und Zuführungen in Höhe von 106.281,41 €, Entnahmen aus der Rücklage in Höhe von 69.624,63 €, einen Istbestand in Höhe von 79.605,96 € und sich daraus ergebend eine Differenz in Höhe von 9.981,33 €, die wiederum in der "Girobestandskontrolle 2002" als "Forderungen von Rücklagen" aufgeführt sind, errechnete. Der Rechnungsprüfer W. selbst ermittelte letztendlich aufgrund der von ihm erstellten Abrechnungen Gesamtausgaben in Höhe von 100.623,19 €, Einnahmen in Höhe von insgesamt 118.872,63 € und einen Bestand der Instandhaltungsrücklage zum 31. Dezember 2002 in Höhe von 68.187,22 €. Bei Prüfung der ihm ebenfalls überreichten sogenannten Belegprüfungsliste mit dem Stand vom 2. April 2003 stellte der Rechnungsprüfer zudem fest, dass einige Buchungspositionen ausschließlich der Rechnungsabgrenzung dienten, die Buchungen dieser Positionen am 31. Dezember 2002 datierten, die Rechnungen jedoch erst im Jahre 2003 erstellt und gezahlt worden sind.

Am 7. Mai 2003 fand in den Büroräumen der Beteiligten zu 1. eine Besprechung zwischen dem Rechnungsprüfer, dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates und den zuständigen Mitarbeitern der Beteiligten zu 1. statt. Anlässlich dieses Gesprächs übergab die Beteiligte zu 1. eine Einzelabrechnung der Eigentümer X. vom 7. Mai 2003. In dieser sind Gesamtausgaben in Höhe von 106.639,37 € und Gesamteinnahmen in Höhe von 114.876,30 € aufgeführt. Der Rechnungsprüfer bemängelte an dieser Abrechnung, dass zahlreiche Ausgabepositionen und auch die aufgeführten Einnahmen der Höhe nach nicht zutreffend seien. Mit Schreiben vom 12. Juni 2003 mahnte der Rechnungsprüfer W. die Vorlage einer vollständigen und zutreffenden Jahresabrechnung bis zum 20. Juni 2003 an und fügte diesem Schreiben auf Wunsch der Beteiligten zu 1. zur Verdeutlichung ein Muster einer Jahresabrechnung bei. Mit Schreiben vom 24. Juni 2003 erinnerte der Rechnungsprüfer die Beteiligte zu 1. an die Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung. Mit Schreiben vom 27. Juni 2003 kündigte er an, dem Verwaltungsbeirat zu empfehlen, die Jahresabrechnung 2002 gerichtlich zu erzwingen.

Am 7. Juli 2003 fand auf Wunsch des Verwaltungsbeirats mit der Beteiligten zu 1. ein weiteres Gespräch statt, an dem der Verwaltungsbeirat, der Rechnungsprüfer sowie ein Mitarbeiter und ein Geschäftsführer der Beteiligten zu 1. teilnahmen. In diesem Gespräch überreichte die Beteiligte zu 1. eine Abrechnung betreffend die Miteigentümer Karol vom 7. Juli 2003. In dieser sind Gesamtausgaben in Höhe von 102.323,13 € und Gesamteinnahmen in Höhe von 114.732,15 € aufgeführt. Der Rechnungsprüfer bemängelte auch an dieser Abrechnung, dass zahlreiche Ausgabenpositionen rechnerisch unzutreffend seien, zudem unzulässige Rechnungsabgrenzungen enthielten und auch die Einnahmen weder vollständig noch rechnerisch korrekt ausgewiesen seien. Nach Besprechung dieses Prüfergebnisses stellte die Beteiligte zu 1. die Übersendung einer überarbeiteten Abrechnung in Aussicht. Sie übersandte sodann am 14. Juli 2003 die Abrechnung betreffend die Miteigentümer G. vom 10. Juli 2003 zur Prüfung. Diese Abrechnung listet Gesamtausgaben in Höhe von 121.530,83 € und Gesamteinnahmen in Höhe von 138.670,19 € auf. Der Rechnungsprüfer bemängelte wiederum die Unrichtigkeit zahlreicher Ausgabenpositionen, Rechnungsabgrenzungen sowie nicht nachvollziehbare Ausgaben- und Einnahmenposten.

Die Beteiligte zu 1. legte dem Rechnungsprüfer sodann noch eine weitere Jahresabrechnung der Wohnungseigentümer X. vom 18. Juli 2003 vor. In dieser sind Gesamtausgaben in Höhe von 120.498,83 € und Gesamteinnahmen in Höhe von 137.638,19 € aufgeführt. Auch diese Abrechnung wies der Rechnungsprüfer wegen Unrichtigkeit zahlreicher Ausgabenpositionen, Rechnungsabgrenzungen und nicht nachvollziehbarer Einnahmenpositionen als unzutreffend zurück.

Unter dem 23. Juli 2003 erstellte der Rechnungsprüfer seinen Rechnungsprüfungsbericht für den Abrechnungszeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 2002, in dem er darlegt, dass die von der Beteiligten zu 1. vorgelegten Abrechnungen nicht mit den gesetzlichen Vorschriften des § 28 WEG übereinstimmt, sachlich falsch und insgesamt unvollständig und unübersichtlich seien, so dass er die Beteiligte zu 1. als offensichtlich nicht in der Lage und geeignet erachte, eine ordnungsgemäße Verwaltung für die Wohnungseigentümergemeinschaft zu gewährleisten.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragte anschließend den Steuerberater und Rechnungsprüfer W. mit der Erstellung der Jahresabrechnung 2002 und des Wirtschaftsplanes 2003. Die Rechnung des Steuerberaters W. gegenüber der Eigentümergemeinschaft vom 8. September 2003 endete unter Einbeziehung der Jahresbuchführung 2002 sowie der Rechnungsprüfung einschließlich Mehrwertsteuer mit 7.132,61 €.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 16. September 2003 fasste die Wohnungseigentümergemeinschaft zu TOP 11 den Beschluss, die Beteiligte zu 1. gegebenenfalls gerichtlich unter Bevollmächtigung ihres jetzigen Verfahrensbevollmächtigten auf Erstattung der Kosten gemäß Rechnung des Steuerberaters W. vom 8. September 2003 sowie eventueller sonstiger Schäden in Anspruch zu nehmen.

Die Beteiligte zu 1. hat unter dem 28.08.2003 beantragt,

den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 29. Juli 2003 zu TOP 5 über die Abwahl des Verwalters für ungültig zu erklären.

Die Beteiligten zu 2. haben beantragt,

den Anfechtungsantrag zurückzuweisen

und im Wege des Widerantrages,

die Beteiligte zu 1. zu verpflichten, an sie als Gesamtgläubiger Schadenersatz in Höhe von 7.228,62 € zu zahlen.

Die Beteiligte zu 1. hat beantragt,

den Widerantrag abzuweisen.

Das Amtsgericht hat den Anfechtungsantrag zurückgewiesen und auf den Widerantrag unter Abweisung im Übrigen die Beteiligte zu 1. zur Zahlung von 4.518,61 € verpflichtet.

Hiergegen hat die Beteiligte zu 1. sofortige Beschwerde eingelegt mit den Anträgen,

unter Abänderung des angefochtenen Beschlusses festzustellen, dass die vom Verwaltungsbeirat mit Schreiben vom 30. Juli 2003 ausgesprochene fristlose Kündigung den Verwaltervertrag nicht wirksam beendet hat und daher der auf der Versammlung der Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage G. in Monheim-Baumberg am 29. Juli 2003 zu TOP 5 über die Abwahl des Verwalters angefochtene Beschluss für ungültig erklärt wird, sowie den Widerantrag abzuweisen.

Die Beteiligten zu 2. haben ihrerseits sofortige Beschwerde eingelegt und beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Beschlusses, die Beteiligte zu 1. zu verpflichten, an die Beteiligten zu 2. als Gesamtgläubiger Schadensersatz in Höhe von 7.228,62 € zu zahlen,

und die Beschwerde der Beteiligten zu 1. zurückzuweisen.

Die Beteiligte zu 1. hat Zurückweisung der Beschwerde der Beteiligten zu 2. beantragt.

Das Landgericht hat das Rechtsmittel der Beteiligten zu 1. zurückgewiesen. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 2. hat es die Beteiligte zu 1. unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Beschlusses verpflichtet, an die Beteiligten zu 2. als Gesamtgläubiger 7.132,61 € zu zahlen; Im Übrigen hat es den Widerantrag zurückgewiesen.

Hiergegen hat die Beteiligte zu 1. sofortige weitere Beschwerde eingelegt und ihre früheren Anträge wiederholt.

Die Beteiligten zu 2. haben im Wege der Anschlussbeschwerde beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Beschlusses ihre außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 1. aufzuerlegen.

II.

Das Rechtsmittel der Beteiligten zu 1. ist zulässig, hat in der Sache aber keinen Erfolg. Die zulässige Anschlussbeschwerde der Beteiligten zu 2. ist begründet. Soweit das Landgericht die Beschwerde der Beteiligten zu 1. zurückgewiesen und auf die Beschwerde der Beteiligten zu 2. die Beteiligte zu 1. zur Zahlung von 7.132,61 € verpflichtet hat, lässt die Entscheidung keinen Rechtsfehler erkennen (§ 27 FGG).

1. Die Kammer hat zur Begründung ihrer Entscheidung ausgeführt: Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.07.2003 zu TOP 5 entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Die sofortige Abberufung des Verwalters vom Verwalteramt nach § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG wie auch die außerordentliche Kündigung des einen Dienstvertrag mit Geschäftsbesorgungscharakter darstellenden Verwaltervertrages gemäß §§ 675, 626 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 3 Ziffer 3 des Verwaltervertrages vom 10.11.1995 erfordere das Vorliegen eines wichtigen Grundes. Ein wichtiger Grund liege nach allgemeiner Auffassung dann vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Beachtung aller - nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter - Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten sei, insbesondere durch diese Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört sei. Wesentliche Verstöße gegen die Regeln einer ordnungsgemäßen Abrechnung könnten einen wichtigen Grund für die Abberufung beinhalten. Eine Jahresgesamtabrechnung sei grundsätzlich in der Form einer einfachen Einnahmen- und Ausgabenüberschussrechnung, allein bezogen auf das Wirtschaftsjahr, darzustellen. Es seien nur die tatsächlichen, im Geschäftsjahr eingegangenen Gesamteinnahmen und die tatsächlich geleisteten Gesamtausgaben zu erfassen und gegenüberzustellen. In der Abrechnung seien alle tatsächlichen Geldbeträge zu erfassen und darzustellen, auch solche, die ein verfügungsbefugter Verwalter eigentlich nicht oder zumindest nicht in voller Höhe hätte vornehmen dürfen, da nur bei einer solchen Handhabung von einer vollständigen, lückenlosen und rechnerisch richtigen Abrechnung gesprochen werden könne. Die Jahresabrechnung müsse vollständig, übersichtlich und verständlich gegliedert sein. Eigentümern müsse es möglich sein, ihre Abrechnung auch ohne Beistand eines Fachmannes bzw. Sachverständigen überprüfen, verstehen und nachvollziehen zu können. Sollpositionen hätten in der Jahresabrechnung grundsätzlich keinen Platz. Von dem Grundsatz, dass die Jahresabrechnung nur die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Abrechnungsjahr enthalten dürfe, Forderungen und Verbindlichkeiten also darin ebenso wenig erscheinen dürften wie Zahlungen, die im Vorjahr eingegangen oder getätigt seien oder im nächsten Jahr erwartet bzw. getätigt würden, habe die Rechtsprechung Ausnahmen lediglich bei den Kosten des Betriebes einer zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage sowie hinsichtlich der Verbuchung des Sollbetrages der Instandhaltungsrücklage als Ausgabe in der Jahresgesamtabrechnung zugelassen. Die Einzelabrechnungen seien so zu gestalten, dass sie der jeweilige Wohnungseigentümer aus der Gesamtabrechnung sowie an Hand seiner Belege über Beitragszahlungen gedanklich und rechnerisch nachvollziehen könne. Die Gegenüberstellung der von dem jeweiligen Wohnungseigentümer im Abrechnungsjahr geleisteten Beitragsvorschüsse und des Anteils an den sonstigen Einnahmen mit dem Anteil an den Ausgaben ergebe ein Guthaben oder einen Fehlbetrag, was als Ergebnis der Einzelabrechnung aufzuführen sei. In die Einzelabrechnung sei keine Position einzustellen, die sich nicht aus der Gesamtabrechnung entwickeln lasse. Nach den eigenen Ausführungen der Beteiligten zu 1. seien die Jahresabrechnungen nicht als reine Einnahmen-/Ausgabenrechnung erstellt worden, sondern es seien Jahresabgrenzungspositionen gebucht worden. Aufgrund des Umstandes, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft in den vergangenen Abrechnungszeiträumen eine von der oben wiedergegebenen allgemeinen Auffassung abweichende Abrechnung unbeanstandet genehmigt habe, sei nicht allein die fristlose Abberufung/Kündigung berechtigt. Entscheidend sei, dass der eingeschaltete Rechnungsprüfer W. eine Abrechnung in Gestalt einer Einnahmen-/Ausgabenrechnung mit den tatsächlich in dem Geschäftsjahr angefallenen Einnahmen und Ausgaben gefordert habe und die Beteiligte zu 1. eine solche trotz zahlreicher Erörterungen und Hinweise in angemessener Zeit nicht habe erstellen können. Bis zur Eigentümerversammlung vom 29.07.2003 habe die Beteiligte zu 1. lediglich 4 variierende Probeeinzelabrechnungen vorgelegt. Sie sei durch den Rechnungsprüfer W. mit Schreiben vom 12.06., 24.06. und 27.06.2003 zur Vorlage der Jahresabrechnung aufgefordert worden. In den vorgelegten Einzelabrechnungen hätten die Ausgaben variiert zwischen 102.323,13 €, 106.639,37 €, 120.498,83 € und 121.530,83 €. Die Ausgabenposition "uneinbringliche Wohngelder habe in allen vier Probeeinzelabrechnungen differiert. Die Einnahmen seien mit 114.732,15 €, 114.876,30 €, 137.638,19 € bzw. 138.670,19 € ausgewiesen worden. Der Rechnungsprüfer habe in seinem Bericht zur Rechnungsprüfung vom 23.07.2003 überzeugend dargelegt, dass keine der Einzelprobeabrechnungen ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild widerspiegele. Deshalb sei das Vertrauen der Wohnungseigentümer darauf, dass die Beteiligte zu 1. von sich aus oder unter Einschaltung eines Rechnungsprüfers dazu in der Lage sei, eine der oben dargelegten Auffassung entsprechende Jahresgesamtabrechnung mit den Einzelabrechnungen zu erstellen, aufgrund des aufgezeigten Ablaufes nachhaltig zerstört und berechtige die Wohnungseigentümer zur sofortigen Abberufung der Beteiligten zu 1. sowie zur sofortigen Kündigung des Verwaltervertrages.

Diese Ausführungen der Kammer lassen keinen entscheidungserheblichen Rechtsfehler erkennen. Der Senat schließt sich ihnen in vollem Umfang an.

Es stellt einen wichtigen Grund zur Abberufung und Kündigung des Wohnungseigentumsverwalters dar, wenn er den erklärten Willen der Wohnungseigentümer missachtet (vgl. nur Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl., § 26 Rdnr. 170). Die Beteiligte zu 1. hat durch ihr Verhalten nach der Einschaltung des Rechnungsprüfers - entweder infolge Unfähigkeit oder aufgrund mangelnder Bereitschaft - den klar zum Ausdruck gebrachten Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft, nach der dem Gesetz entsprechenden üblichen und ganz überwiegend in Rechtsprechung und Schrifttum anerkannten Methode abzurechnen, missachtet. Dass sie noch im Beschwerdeverfahren auf ihrem verfehlten Standpunkt beharrte, zeigt ihr Vorbringen im Schriftsatz vom 20.01.2005. Damit hat die Beteiligte zu 1. das Vertrauen der Wohnungseigentümergemeinschaft in sie tiefgreifend zerstört, wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat. Die Ablösung der Verwalterin entsprach unter den gegebenen Umständen ordnungsgemäßer Verwaltung, da ein weiteres Zuwarten und weitere Probeabrechnungen weder zumutbar noch erfolgversprechend waren.

2. Mit der Verpflichtung der Beteiligten zu 1., an die Beteiligten zu 2. als Gesamtgläubiger 7.132,61 € zu zahlen, hat das Landgericht in dem angefochtenen Beschluss die amtsgerichtliche Entscheidung teilweise abgeändert. Das Amtsgericht hatte nur 4.580,61 € zugesprochen, weil es davon ausging, nach dem Vortrag der Beteiligten zu 2. habe der Steuerberater W. die Rechnungsprüfung ehrenamtlich übernommen. Die Kammer hat hierzu festgestellt: Den Beteiligten zu 2. stehe ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 3, 281 BGB wegen nicht fristgerechter Erstellung der Jahresabrechnung 2002 sowie der Wirtschaftspläne 2003 und 2004 in Höhe von 7.131,61 € zu. Die Rechnungsprüfung sei lediglich zu Anfang ehrenamtlich erfolgt. In der Beiratssitzung vom 27.06.2003 habe der Beirat den Steuerberater W. mit der kostpflichtigen Fortsetzung der Rechnungsprüfungstätigkeit beauftragt.

Das ist unstreitig. Weiter heißt es in der Entscheidungsbegründung des Landgerichts, diese Auftragserteilung hätten die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 16.09.2003 unter TOP 11 gebilligt.

Diese Auslegung des Wohnungseigentümerbeschlusses vom 16.09.2003 ist rechtlich nicht zu beanstanden. Der Beschluss, die Beteiligte zu 1. auf Erstattung der Kosten gemäß Rechnung des Steuerberaters W. vom 08.09.2003 in Anspruch zu nehmen, lässt zugleich erkennen, dass die Wohnungseigentümer mit der Auftragserteilung an den Steuerberater auch insoweit einverstanden waren, als es um eine Rechnungsprüfung ging, die den Rahmen ehrenamtlicher Tätigkeit überschritt. Auch die Erstellung der Wirtschaftspläne 2003 und 2004 durch den Rechnungsprüfer war von den Beteiligten zu 2. gewollt und entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung, da von einer Verwalterin, die in der oben dargelegten Weise ihr Unvermögen bzw. ihre mangelnde Bereitschaft zu einer korrekten Jahresabrechnung gezeigt hatte, keine ordnungsgemäßen Wirtschaftspläne, erst Recht nicht fristgerecht, zu erwarten waren.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 Satz 1 und 2 WEG. Es entspricht der Billigkeit, dass die Beteiligte zu 1. außer den Gerichtskosten der drei Instanzen sämtliche außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 2. erstattet. Dabei ist die Überlegung maßgeblich, dass die Beteiligte zu 1. nach materiellem Recht kostenerstattungspflichtig ist, weil sie den Anfall der gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 1. durch die Verletzung ihrer Vertragspflichten zu vertreten hat (vgl. dazu Weitnauer-Mansel WEG 9. Aufl., § 47 Rdnr. 6).

Die Zuvielforderung der Beteiligten zu 2. in Höhe von 96,01 € war im Verhältnis zum Gesamtstreitwert geringfügig und hat keine besonderen Kosten veranlasst (§ 92 Abs. 2 ZPO entsprechend).